20XX年5月公安局党委书记述职报告.docx
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1、论从发 行量或发行规模上均保持了良好的发展 势头。自兴业银行于2016年首次推出绿 色ABS产品以来,截至2018年中国累计有 30只绿色ABS发行,发行总额达315亿人 民币(47亿美元)。其中2018年发行17 只,相等于138亿人民币(21亿美元)等 值的绿色ABS,而2017年有10只。 目前,市场上发行了涵盖房地产产业链 各个环节的资产证券化产品,以产业链 至于绿色房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs), 目前只有海外成熟市场(如美国、英 国、新加坡筹备中)有绿色房托产品的 发行。由于国内市场目前没有对REITs 的相关法规和税
2、收政策达成一致意见, 因此与成熟市场发行的公募REITs标准不 同,所发行的产品皆为类REITs,即偏向 固定收益投资逻辑,和CMBS的融资模式 十分相似。而国际市场上的REITs主要是 国内的绿色认证项目尽管逐年递增但 存量不足,加上新建绿色建筑认证对 项目的质量要求高,有能力符合申请 发行绿色债券的房企为数不多; 政策上仅对绿色债券的审批打开便利 之门而没有实际的发行津贴。尽管发 行利率上有优势,但由于涉及额外的 成本,包括第三方专业机构评级的费 用成本、以及获得认证后项目后期的 运维成本等,在对成本把控缺乏信心 的情况下使得大部分房企裹足不前。 上的潜在现金流为基础资产。这些基础资 产包
3、括商业房地产抵押贷款(CMBS)、 住宅抵押贷款(RMBS)、购房尾款、保理 应收账款债权、物业费收入等。以市场 上额度占比最高的CMBS为例,其操作形 式主要是将单个或多个商业物业的抵押 贷款组合包装构建底层资产,通过结构 化设计,以证券形式向投资者发行,而 主要偿付来源为其底层物业资产的租金 收益。 2017年11月,中国境内首单经独立第三方 认证的CMBS“嘉实资本中节能绿色建 筑资产支持专项计划”在深圳证券交易所 成功发行。该计划的底层资产即为中国 节能环保集团旗下公司持有的成都国际 科技节能大厦,位于成都市天府新城CBD 核心区域内,是一栋节能技术高端化、 智能化的甲级办公楼。项目发
4、行团队通 过引入第三方绿色认证,提升了该专项 计划的公信力,进一步降低融资成本。 一种股权类投资工具,由投资者直接持 有或入股房地产公司。 根据 Wind 的数据,截至 2019 年 5月,中 国市场发行的类REITs 共 48 单,发行总 额约934亿元人民币,底层资产主要是商 业地产、办公楼、酒店和公寓等,并且 多围绕一线、新一线城市进行布局。事 实上,REITs通过将不动产资产或权益转 化为流动性较强的公开上市结构化金融 产品,将有利于盘活长租公寓、仓储物 流、基础建设等存量经营性不动产,促 进房地产业从“重资产”向“轻资产”的运营 转型,同时符合“去库存”、“去杠杆”的宏 观政策要求。
5、未来,随着绿色地产项目 的增加,拥有绿色认证及稳定现金流的 物业资产或可借助绿色类REITs的发行进 一步拓宽资产证券化融资渠道。 此外,若从绿色债券的募集资金投向来 看,按气候债券组织的分类方案划分, 在中国内地资金投放最多的是低碳交通 领域,占2018年发行总额的33%,而建 筑部门只有9%的占比,再次说明房企 发行规模偏低。若对比中国香港市场, 建筑领域是最大的资金投向,占37%。 领展和太古地产紧随港铁,并列私营部 门最大发行人,两者均已发行基准规模5 亿美元的交易。 2017年11月,中国境内首 单 经 独 立 第 三 方 认 证 的 CMBS“嘉实资本中节 能绿色建筑资产支持专项
6、计划”在深圳证券交易所 成功发行。该计划的底层 资产即为中国节能环保集 团旗下公司持有的成都国 际科技节能大厦,位于成 都市天府新城CBD核心区 域内,是一栋节能技术高 端化、智能化的甲级写字 楼。项目发行团队通过引 入第三方绿色认证,提升 了该专项计划的公信力, 进一步降低融资成本。 项目名称嘉实资本中节能绿色建筑资产支持专项计划 发行人嘉实资本 发行日期2017年11月2日 底层资产成都国际科技节能大厦 建筑面积总计7.5万平方米 信用评级AAA 发行规模8.2亿元人民币 年期12 票面利率5.2% 绿色认证LEED金级认证;中国绿色标准二星认证 绿色债券 成都国际科技节能大厦 可见,中国
7、内地房企在发行绿色债券方 面仍存在很大的发展空间,并且为推进 十三五期间中国的绿色发展目标更需要 急起直追。参照海外绿色债券的发行, 由于与国际标准接轨、产品种类丰富 (如气候债券、社会债券、社会影响力债 券等等)、负责任投资(PRI)机构投资 者众多,因此发行优势更加明显。若中国 要加大发行力度,除了现有的政策指引, 政府相关部门亦可考虑通过减税或津贴等 多重激励机制增强房企发行绿色债券的吸 引力。 以香港市场为例,为帮助发行商进一步降 低整体融资成本,香港政府于2018年推 出的津贴计划要求发行人为债券进行独立 评估,期间所产生的评估成本可获得高达 100%的津贴(相当于港币80万)。此安
8、 排将有效促使发行人将资金用于节能减 排相关的项目,并促使独立评估方后续 可以跟踪、审查和认证。实际上,香港 市场一直是内地发行商与国际投资者对 接的门户市场,同时也是中国离岸绿色 债券的最大上市地点。根据气候债券倡 议组织首次发布的有关香港绿色债券市 场的报告,香港在2018年安排和发行的 绿色债券总额达到110亿美元,相比2017 年的30亿美元增长237%。其中,这一数 字总量的83%(约90亿美元)由大量内 地及海外机构发行。 随着中国国债和政策性银行债券自2019 年4月起分阶段被纳入市值54万亿美元的 彭博巴克莱全球综合指数,加上国际投 资者可经港交所债券通下的“北向通”渠道 进入
9、中国银行间债券市场,相信将迅速 引导更多国际资本经香港投向中国绿色 债券市场,房企应适时把握机遇。 按气候债券组织定义划分的绿色债券募集资金投向 水12% 废弃物8% 土地使用7% 工业1% 适应气候变化3% 能源28% 建筑9% 低碳交通33% 21% 5% 低碳交通 12% 能源14% 建筑 37% 水21% 废弃物 5% 土地使用 3% 工业1% 适应气候变化8% “在中国内地,只有9%的募 集资金投向低碳建筑部门” “在中国香港,37%的募集资 金投向低碳建筑,是占比最 大的部门” 中国首单独立第三方绿色认证的CMBS 仲量联行绿色金融与地产白皮书 | 激发绿色潜力,发掘价值回报11
10、10 仲量联行绿色金融与地产白皮书 | 激发绿色潜力,发掘价值回报 绿色信贷 / 可持续发展表现挂钩贷款 自中国银行业监督管理委员会在2012年 印发绿色信贷指引(“指引”) 以来,中国便逐步建立了全世界最大的绿 色信贷市场。作为中国绿色信贷体系的核 心,指引要求银行业金融机构对国家 重点调控的限制类以及有重大环境和社会 风险的行业制定专门的授信指引,同时至 少每两年开展一次绿色信贷的全面评估工 作,并向银行业监管机构报送自我评估 报告。 在这过程中,商业银行不断优化绿色信贷 工作机制和流程,将节能环保等作为信贷 审批的重要前提和核心指标,以合理引导 信贷投向。根据银保监会披露的数据, 截至2
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