如何编写抗重金属污染的FCC催化剂及助剂项目可行性报告.docx
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1、 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 1 所属行业所属行业 房地产房地产 发布时间发布时间 2 2021021 年年 0606 月月 1616 日日 集中集中供地供地促促 5 5 月月土地成交土地成交额额环比环比+85+85% %,但但 下行趋势下行趋势或或难以难以逆转逆转 核心观点:核心观点: 2021 年 5 月全国商品房市场表现良好,带动了 1-5 月累 计商品房销售面积与金额上行。 说明了房地产市场韧性强, 经 历了疫情的冲击后, 商品房销售面积与金额仍然能保持增长趋 势, 但是房地产市场在向常态调整, 因此同比增速由高位向中 低位过渡。 5
2、 月较多高能级城市完成了第一轮集中供地, 使得土地成 交价款和土地购置面积环比增长。 如果从同比数据来看, 那么 1-5 月以及 5 月单月的土地成交数据并不理想。我们认为,房 地产行业融资政策持续收紧等举措使得房地产行业的资金面 相对紧张,房企投资谨慎,土地购置面积与金额不及以往。长 期来看,土地购置面积又一定程度上决定了房地产开发投资、 新开工和施工走势。因此,土地购置面积下降,大致意味着可 开发的项目面积减少, 将负向影响新开工和施工, 也不利于开 发投资增长。 前 5 个月房地产开发企业到位资金同比增长 29.9%, 合计 8.1 万亿元。 从 5 月新增到位资金的构成以及从 1-5
3、月到位资 金的构成看, 企业自有资金定金及预收款和个人按揭贷款 是支撑企业开发的主要资金来源。 相关研究:相关研究: 2021 年 3 月房地产行业月报: 一季度企业销售 金额高增,但城市间市场传导效应仍不明显(第 33 期) 2021 年 3 月中国典型房企销售业绩 TOP200 月读数据(第 41 期):销售金额较 2019 年 增长 49.6%,土地成交维持谨慎(2021 年 1-2 月) 联系人:联系人: 报告撰写:报告撰写: 亿翰智库亿翰智库 于小雨、王玲、李慧慧于小雨、王玲、李慧慧 (Yjtzl2016 微信号) 报告报告审核审核: 全联房地产全联房地产商会商会 秦晶秦晶、李晨曦李
4、晨曦 官方官方网站网站: www.crecc.orgwww.crecc.org 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 2 一、一、需求前置导致需求前置导致 1 1- -5 5 月商品房成交面积与金额同比增速收窄月商品房成交面积与金额同比增速收窄 2021 年 5 月,全国商品房销售面积和销售金额同环比保持增长。其中,商品房销售面 积为 1.6 亿平米,环比增长 12.4%,同比增长 9.2%;商品房销售金额为 1.7 万亿元,环比和 同比增速分别是 11.1%和 17.5%。 5 月全国商品房市场表现良好也带动了 1-5 月累计商品房销售面积与金额上行
5、。1-5 月 商品房销售面积同比增长 36.3%,销售金额同比增长 52.4%,同比增速较 1-4 月分别收窄 11.8 和 15.8 个百分点。 与 2019 年相比, 同期销售面积与销售金额分别增长 19.6%和 36.2%。 按照地区划分, 其中东部地区的商品房销售面积和销售金额在全国占比大, 并且同比增 速高,例如,销售面积达 2.8 亿平米,在全国占 42.8%,并且同比增长 42.5%;中部地区和 西部地区表现弱于东部地区, 但优于东北地区。 东北地区前 5 个月商品房销售面积与销售金 额分别是 2106 万平米和 1766 亿元,占比低,同比增速低,与之相对应的销售均价也弱于其
6、他三个地区。 前 5 个月的销售数据首先说明了房地产市场韧性强,因此,经历了疫情的冲击后,商品 房销售面积与金额仍然能保持增长趋势;其次,疫情过后,全国生产、生活走向常态,房地 产市场也向常态调整。比如 2020 年宽松的货币政策下加上一定的政策利好使得居民置业需 求提升,促使成交量上涨。但是购买力大量释放后,需要一定的时间恢复。因此部分需求前 置后可能削弱后期的市场需求, 导致商品房成交量与成交金额难以持续高速增长。 数据也表 明二者同比增速由高位向中低位过渡。 图表:2020.02-2021.05 全国商品房累计销售面积及增速 资料来源:亿翰智库、国家统计局 -60% -40% -20%
7、0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 商品房累计销售面积(亿平米)同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 3 图表:2020.02-2021.05 全国商品房累计销售额及增速 资料来源:亿翰智库、国家统计局 图表:2020.03-2021.05 全国商品房单月销售面积及增速 资料来源:亿翰智库、国家统计局 二二、首轮集中供地带动首轮集中供地带动 5 5 月土地成交环比向好,但新开工与施工面积单月表现依然月土地成交环比向好,但新开工与施工面积单月表现依然偏弱偏弱 2.2.1
8、1 第一轮集中供地基本完成,第一轮集中供地基本完成,带动带动 5 5 月土地成交价款环比增长月土地成交价款环比增长 8 85 5% % 5 月较多高能级城市进行了第一轮集中供地,使得土地成交价款环比增长 84.8%达到了 728 亿元,土地购置面积为 1095 万平米,环比增长 9.5%。 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 商品房累计销售额(万亿元)同比 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 1 2 3 商品房单月销售面积(亿平米)同
9、比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 4 如果从同比数据来看, 那么 1-5 月以及 5 月单月的土地成交数据并不理想。 前 5 个月土 地购置面积为 4396 万平米,同比增速由 4 月的增长 4.8%转为下降 7.5%;土地成交价款为 1931 亿元,同比下降 20.5%。此外,1-5 月土地购置面积与土地成交价款同比 2019 年同期 也均为负数。5 月单月土地购置面积为 1095 万平米,同比下降 31.6%,土地成交价款为 728 亿元,同比下降 0.3%。 我们认为,一方面,房地产行业融资政策持续收紧,以及 2020 年实施的三道红线政
10、策 将抑制房企的杠杆使用力度; 另一方面, 银行贷款两集中政策又限制了资金流入房地产行业。 综合来看,房地产行业的资金面相对紧张,使得房企投资谨慎,土地购置面积与金额不及以 往。 此外,我们注意到 5 月单月土地购置面积同比增速下降 31.6%,而土地成交价款同比下 降 0.3%,这导致单月土地成交均价同比上升 45.8%至 6648 元/平米。我们认为,主要原因可 能是多个高能级城市集中供地, 而高能级城市土地单价高于低能级城市, 因此拉高了成交均 价。 图表:2020.02-2021.05 累计土地购置面积及增速 资料来源:亿翰智库、国家统计局 -40% -30% -20% -10% 0%
11、 10% 20% 30% 40% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 累计土地购置面积(万平米)同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 5 图表:2020.02-2021.05 单月土地购置面积及增速 资料来源:亿翰智库、国家统计局 图表:2020.02-2021.05 累计土地成交价款及增速 资料来源:亿翰智库、国家统计局 2.2.2 2 土地土地购置面积同比购置面积同比下降,导致下降,导致累计新开工面积同比增速收窄累计新开工面积同比增速收窄,单月负增长单月负增长 房地产开发投资、 房屋新开工面积和施工面积的
12、累计量保持增长, 但是同比增速不断放 缓。其中,1-5 月房地产开发投资金额为 5.4 万亿元,同比增长 18.3%,较上个月收窄 3.3 个百分点;新开工面积为 7.4 亿平米,同比增长 6.9%,较上个月收窄 5.9 个百分点;施工 面积为 84.0 亿平米,同比增长 10.1%,较上个月收窄 0.4 个百分点。 此外,前五个月的房地产开发投资和房屋施工面积同比 2019 年保持增长,但是房屋新 开工面积同比 2019 年则下降了 6.8%。 -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 1000 2000 3000 4000 5000 600
13、0 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 单月土地购置面积(万平米)同比 -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000
14、 16000 18000 20000 累计土地成交价款(亿元)同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 6 长期来看,土地购置面积一定程度上决定了房地产开发投资、新开工和施工走势。根据 国家统计局数据,2018-2020 年土地购置面积不断下降。房地产开发投资、新开工和施工等 都是基于土地购置面积。土地购置面积下降,大致意味着可开发的项目面积减少,将负向影 响新开工和施工,也不利于开发投资增长。 短期而言,除了土地购置面积以外,近期大宗商品价格上涨,也将一定程度上影响新开 工与施工。 如果开发商在上游的议价能力偏弱, 那么钢铁等价格的上涨将增加企业的
15、开发成 本,可能抑制房企的新开工和施工意愿。 临近年中,房企竣工结算意愿加强,5 月房屋竣工面积如期上涨。5 月单月竣工面积为 4847 万平米,环比上涨 34.1%,同比上涨 10.1%。1-5 月累计竣工面积为 2.8 万平米,同比 上升 16.4%。 图表:2020.02-2021.05 房地产累计开发投资额及增速 资料来源:亿翰智库、国家统计局 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 累计房地产开发投资(万亿元)同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 7 图表:2019.
16、02-2021.05 单月房地产开发投资额及增速 资料来源:亿翰智库、国家统计局 图表:2020.02-2021.05 房屋累计新开工面积及增速 资料来源:亿翰智库、国家统计局 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 20
17、20-09 2020-10 2020-11 2020-12 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 单月房地产开发投资(万亿元)同比 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 0 5 10 15 20 25 房屋累计新开工面积(亿平米)同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 8 图表:2020.02-2021.05 房屋单月新开工面积及增速 资料来源:亿翰智库、国家统计局 三三、企业自有资金是支撑企业开发的主要资金来源企业自有资金是支撑企业开发的主要资金来源 5 月房地产开发企业到位资金同比增长 1
18、4.0%,达到 1.8 万亿,使得前 5 个月房地产开 发企业到位资金同比增长 29.9%,合计 8.1 万亿元。第一、从 5 月新增到位资金的构成看, 房企销售所得的定金及预收款为 7376 亿元, 不仅占比最高, 为 41.3%, 而且同比增速最高, 为 34.4%。 同为企业经营所得的资金, 个人按揭贷款同比增长 4.3%, 新增金额为 2662 亿元。 国内贷款、利用外资两项则同比分别下降 7.2%和 27.3%。新增自筹资金 5519 亿元,同比增 长 5.5%。第二、从 1-5 月到位资金的构成看,定金及预收款和个人按揭贷款两项同比增速 最高,分别是 62.9%和 32.0%,同比
19、 2019 年分别是 41.7%和 30.7%。国内贷款、利用外资以 及自筹资金或是同比增速较低,或是负增长。综合来看,货币政策稳字当头,地产融资不断 收紧下,企业自有资金是支撑企业开发的主要资金来源。 2021 年 1-5 月,房地产开发企业到位资金具体情况如下: 国内贷款 10873 亿元,同比增长 1.6%,较 2019 年同期增长 1.0% 利用外资 25 亿元,同比下降 26.5%,较 2019 年同期下降 16.7%; 自筹资金 22686 亿元,同比增长 12.8%,较 2019 年同期增长 11.9%; 定金及预收款 31738 亿元,同比增长 62.9%,较 2019 年同期
20、增长 41.7%; 个人按揭贷款 13400 亿元,同比增长 32.0%,较 2019 年同期增长 30.7%。 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 2019-2 2019-3 2019-4 2019-5 2019-6 2019-7 2019-8 2019-9 2019-10 2019-11 2019-12 2020-2 2020-3 2020-4 2020-5 2020-6 2020-7 2020-8 2020-9 2020-10 2020-11 2020-12 2021-02 2021-03 2021-
21、04 2021-05 房屋单月新开工面积(亿平方米)同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 9 图表:2020.02-2021.05 房地产开发企业累计到位资金及增速 资料来源:亿翰智库、国家统计局 四四、M2M2 同比同比增速增加增速增加 0 0.2.2 个百分点个百分点,5 5 月存款增长主要由非银存款贡献月存款增长主要由非银存款贡献 5 月末,M2 余额为 227.55 万亿元,同比增长 8.3%;M1 余额为 61.68 万亿元,同比增长 6.1%;M0 余额为 8.42 万亿元,同比增长 5.6%。另外,M2 同比增速比 4 月末高 0.
22、2 个百分 点,M1 同比增速则比上月末下降 0.1 个百分点。 5 月份人民币存款增加 2.56 万亿元,同比多增 2521 亿元。从结构上看,住户存款增加 1072 亿元,非金融企业存款减少 1240 亿元,财政性存款增加 9257 亿元,非银行业金融机 构存款增加 7830 亿元。由此可见,5 月存款增长主要是非银存款贡献,这也促使 5 月资金 面相对宽松。 图表:2017.01-2021.05 M1 和 M2 同比增速 资料来源:亿翰智库、中国人民银行 -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 5 10 15 20 国内贷款(万亿)利用外资
23、(万亿) 自筹资金(万亿)定金及预收款(万亿) 个人按揭贷款(万亿)同比 -5 0 5 10 15 20 25 2017-01 2017-03 2017-05 2017-07 2017-09 2017-11 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 M1同比(%)M2同比(%) 上海 | 北京 | 深圳
24、| 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 10 【免责声明】【免责声明】 本报告由亿翰智库和全联房地产商会分发。本研究报告仅供内部高端客户和商会会员使用。本研究报 告是基于我们认为可靠的目前已公开的信息,但我们不保证该信息的准确性和完整性,报告内容仅供参 考,报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价。亿翰智库和全联房地产商会不对因使 用本报告的内容而导致的损失承担任何责任,除非法律法规有明确规定。 本报告反映研究人员的不同观点、见解及分析方法,并不代表亿翰智库和全联房地产商会的。报告所 载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断,可随时更改且不予通告。 版
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