如何编写微特电机组件项目可行性分报告模板.docx
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1、商品住房价格上涨原因以及调控政策的经济学分析摘 要:本文首先对我国商品住房市场的发展状况进行简单分析,并指出目前商品住房市场的格局主要是因为过度投资行为引起。然后分析了商品住房市场需要政府调控的依据,从经济学上分析物业税的征收对商品住房市场的影响,并且对近年来政府的税收和利率政策对商品住房市场的影响进行分析。在此基础上得出利用物业税对商品住房市场进行调控,能够从根本上降低目前商品住房的市场价格,提高资源的利用效率。关键字:商品住房 物业税 加息 交易税引 言1998年开始中国住房市场真正走进了市场化流通的时代。从2000年至今商品住房价格不论是沿海的一些中大城市,还是全国,都一路高歌猛进,飚升
2、的房价使市场中正常的需求得不到实现。2004年以来,中央政府和地方政府相继出台一系列调控政策如新旧“国八条”、“国六条”以及央行的贷款利率的微调,市场价格也没有像购房者所期待的那样出现下降,仅仅是增幅短期内的小幅度减缓。然而,短暂的减缓之后,商品住房市场价格增幅仿佛有回升趋势。对我国商品住房市场价格的研究主要可以分为两个方面。第一主要是研究商品住房价格的影响因素,并分析宏观经济对商品住房市场价格的影响,通过汇率、利率、经济周期、通货膨胀预期的变动对房价的波动进行计量分析。如沈悦(2006)、刘洪玉(2006)、徐滇庆(2005)、郭金星(2005)研究认为收入、城市化、人口、土地价格等因素是影
3、响房价的重要因素,同时经济周期、预期通货膨胀、利率、汇率、金融市场支持对房价具有一定的外部冲击。第二集中在对房地产市场泡沫的测量。如黄正新(2002)、李维哲和曲波(2002)、洪开荣(2002)、倪鹏飞(2004)、杨帆(2005)、王雪峰(2005)、胡健颖等(2006)、韩德宗(2005)、周京奎(2004)等通过不同的方法体系对中国房地产市场的泡沫进行测量,并且得出各自的结论。此外还分析了政策环境如税收政策、货币政策的变化如何影响房价。一、 住房市场化以后的市场发展状况1996年底,党中央、国务院在在中央经济工作会议上作出决策:把住宅建设培育为新的增长点。到了1998年,终于取消了传统
4、的福利分房制度,将商品住房推向市场化轨道。房改出台后的几年内,住房市场迅速发展,主要表现在投资的迅速急速上升,1999年,全国商品住房开发投资4010.17亿元,到2004年投资额已达10375.71亿元;全国商品房平均销售价格1999年2053元,2004年上升到2714元,增长率32.2,其中北京、上海等中心城市商品房平均销售价格上涨更是惊人。南京市住房市场,在2002年以后,价格的平均年增速达到了10,商品住房投资增速超过50。表一1999年2004年商品房市场发展状况年份实际销售房屋面积实际销售面积增长率商品房销售平均价格商品房销售平均价格增长率199914556.519.462053
5、-0.49200018637.1328.0321122.87200122411.920.2521702.75200224969.2711.4122503.69200332247.2429.1523594.84200438231.6418.56271415.05数据来源:中国房地产统计年鉴19992004由于长期的福利分房制度压抑了较大的购房需求,在住房市场化启动后的几年内,市场需求(包括消费需求和投资需求)较快得到释放。但是我们知道住宅推向市场后,城镇居民总体收入水平没有达到购买私人住房的高度。 数据来源:根据中国统计年鉴、中国房地产年鉴和南京市统计年鉴计算根据上表所示,在中国城镇居民用全部可
6、支配收入购买一套普通住宅,需要1820年;在南京城镇居民用全部可支配收入购买一套普通住宅需要1724年。此外住房公积金制度的滞后、住宅金融业服务的不配套、社保制度不健全所产生的居民预防性储蓄,使得城镇居民住房消费需求依旧受到抑制,此时的需求抑制由体制抑制变为收入抑制。而投资者在住房市场化后,却找到了理性的投资对象,这部分人的住房投资行为是住房价格上涨的重要原因。2002年,银行推出个人住房贷款业务,普通家庭的购买力得到提升,一方面消费需求得到一部分释放,另一方面更多的普通家庭加入到住房的投资队伍。这部分增加的有效需求使得市场价格更有理由升而不降。对于收入水平不高的家庭,迫于结婚、拆迁等原因贷款
7、购房加重其负担,而不得不压缩其他消费,这类家庭就是通常所讲的房奴。 表二 2002以来南京商品住房市场投资总量及比例 单位:亿平米、年份20022003200420052006投资需求量128140192208300投资所占比例1617191514一般房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国,这一比例已经达到甚至超过了10至20倍。据计算2004年中国的总体房价收入比已经达到18.70根据2004年中国统计年鉴和中国房地产年鉴计算,如果以城市作为测算单位,有些城市还高于这个数字,而在美国总体房价收入比大约35。据报道 新华网http:/ 商品住房市场调控政策的经济分析(一
8、)商品住房市场需要调控的前提Case和Shiller(1989)、Abraham和Hendershott(1995)、Ito和Iwaisako(1995)、Levin和Wright(1997)、Muellbauer和Murphy(1997)等人就房地产市场的投机问题作了大量的研究,发现房地产投资中确实存在投机行为,并且是房地产价格的决定因素之一。在这些文献中强调了房地产市场中投机性预期,是决定未来房地产价格波动的关键因素之一。投机性预期不仅受宏观经济环境的影响,而且也受到投机者的认知、情绪、信息等等多种捉摸不定的因素影响所以对投机性预期较难准确把握,而投机行为通过正反馈机制的实现引发泡沫经济(
9、王子明,2002)。从斯密以来,一直认为市场中看不见的手是配置资源的最优选择,但是从动态的角度看,在投机性预期的作用下,房地产市场通过价格吸引大量的资本进入,由于房地产商品的供给时期通常较长再加上土地供给弹性较低,市场价格在资本大量进入的情况下,进一步上涨,由此完成一次正反馈机制,如此反复,价格逐渐偏离基准价格。如此看来在房地产市场中,看不见的手不能自行资源长期的最优配置,反而会引起经济泡沫,更严重的情况下,演化成泡沫经济。从国内外的一系列土地和房地产市场的泡沫经济事件中,我们可以清楚认识到这一点。既然市场不能避免泡沫经济的产生,各国和地区政府都选择了政府干预作为预防手段。(二)物业税征收的经
10、济分析(1)物业税征收的理论解释物业税是对房地产保有环节所征收的税,属于不动产税的一部分。不动产包括有形土地、建筑物和附属于土地的改良工事。不动产税在不同国家、地区其名称不尽相同。有的称“商品住房税”,有的称“不动产税”。 现代意义上的不动产税,在中世纪的英格兰已出现,美国各州现在实施的不动产税即是步其后尘而设。在美国对个人持有的动产一般情况下免除财产税,但规定若该动产被用于商业用途,则课以等同房地产保有环节的财产税;日本税制规定,对土地、建筑物及应折旧资产(depreciableassets)征收财产税;而在香港,房地产保有环节税则被明文规定为“是向本港土地及/或楼宇的业主所征收的税项”;综
11、观各国(地区)规定,可以认为,广义的房地产保有环节税更确切地说应该叫做财产税,它对商业用途的动产和房地产保有环节的评估价值课税;而狭义的不动产税即对土地、房屋等不动产的评估价值课税。一个社会中,产品和服务是有限的,人们对产品和服务的消费必然会压缩他人的消费,所以才由价格和收入来约束购买者的行为,使绝大多数人能够分享产品带来的效用。当社会产品充裕时候,个人占有对他人占有的负外部性影响微乎其微,所以在这种行业大多数的政府并没有进行干预,采取无税制的做法,例如牙膏行业,没有人因为购买牙膏而支付价格以外的税(也可以理解为零税率)。在产品稀缺的行业,个人占有对他人占有的负外部性影响相对较大,在这种行业就
12、需要一种制度来约束过度的需求,保证大多数人的需求能够得到实现。例如商品住房,土地资(韵)。 【例词】 冯延己:采桑子(平韵) 笙歌放散人归去,独宿江楼,月上云收,一半珠帘挂玉钩。 起来检点经由地,处处新愁。凭仗东流,将取离心过橘洲。 冯延己:采桑子(平韵) 花前失却游春侣,独自寻芳,满目悲凉,纵有笙歌亦断肠。 林间戏蝶帘间燕,各自双双。忍更思量?绿树青苔半夕阳。 晏殊:采桑子(平韵) 时光只解催人老,不信多情,长恨离亭,滴泪春衫酒易醒。 梧桐昨夜西风急,淡月胧明,好梦频惊,何处高楼雁一声。 欧阳修:采桑子西湖念语(平韵) 轻舟短棹西湖好,绿水逶迤,芳草长堤,隐隐笙歌处处随。 无风水面琉璃滑,不
13、觉船移,微动涟漪,惊起沙禽掠岸飞。 欧阳修:采桑子西湖念语(平韵) 春深雨过西湖好,百卉争妍,蝶乱蜂喧,晴日催花暖欲然。 兰桡画舸悠悠去,疑是神仙,返照波间,水阔风高飏管弦。 欧阳修:采桑子西湖念语(平韵) 画船载酒西湖好,急管繁弦,玉盏催传,稳泛平波任醉眠。 行云却在行舟下,空水澄鲜,俯仰流连,疑是湖中别有天。 欧阳修:采桑子西湖念语(平韵) 群芳过后西湖好,狼籍残红,飞絮濛濛,垂柳阑干尽日风。 笙歌散尽游人去,始觉春空,垂下帘栊,双燕归来细雨中。 欧阳修:采桑子西湖念语(平韵) 何人解赏西湖好?佳景无时,飞盖相追,贪向花间醉玉卮。 谁知闲凭阑干处,芳草斜晖,水远烟微,一点沧洲白鹭飞。 欧阳
14、修:采桑子西湖念语(平韵) 清明上巳西湖好,满目繁华,争道谁家,绿柳朱轮走钿车? 游人日暮相将去,醒醉喧哗,路转堤斜,直到城头总是花。 欧阳修:采桑子西湖念语(平韵) 荷花开后西湖好,载酒来时,不用旌旗,前后红幢绿盖随。 画船撑入花深处,香泛金卮,烟雨微微,一片笙歌醉里归。 欧阳修:采桑子西湖念语(平韵) 天容水色西湖好,云物俱鲜,鸥鹭闲眠,应惯寻常听管弦。 风清月白偏宜夜,一片琼田,谁羡骖鸾?人在舟中便是仙。 欧阳修:采桑子西湖念语(平韵) 残霞夕照西湖好,花坞蘋汀,十顷波平,野岸无人舟自横。 西南月上浮云散,轩槛凉生,莲芰香清,水面风来酒面醒。 欧阳修:采桑子西湖念语(平韵) 平生为爱西湖
15、好,来拥朱轮,富贵浮云,俯仰流年二十春! 归来恰似辽东鹤,城郭人民,触目皆新,谁识当年旧主人? 李清照:采桑子(平韵) 窗前谁种芭蕉树?阴满中庭。阴满中庭,叶叶心心,舒卷有馀情。 伤心枕上三更雨,点滴凄清。点滴凄清,愁损离人,不惯起来听。 吕本中:采桑子(平韵) 恨君不似江楼月,南北东西。南北东西,只有相随无别离。 恨君却似江楼月,暂满还亏。暂满还亏,待得团圆是几时? 17、诉衷情【诉衷情】 唐教坊曲。唐温庭筠取离骚“众不可户说兮,孰云察余之中情”之意,创制此调。双调四十四字,上下片各三平韵。 琴按:龙榆生格律原书收平仄韵错叶格(格二),双调平韵格未收。平韵格流传较广,宜为定格。 平仄韵错叶格
16、,金奁集入“越调”。三十三字,六平韵为主,五仄韵两部错叶。 【定格】 中平中仄仄平平(韵),中仄仄平平(韵)。中平中仄平仄,中仄仄平平(韵)。 平仄仄,仄平平(韵),仄平平(韵)。中平平仄,中仄平平,中仄平平(韵)。 【别格】 平仄(韵),平仄(韵),平仄仄(韵),仄平平(韵)。平仄仄(韵),平仄(韵),仄平平(韵)。仄仄仄平平(韵),平平(韵),平平平仄平(韵),仄平平(韵)。 【例词】 温庭筠:诉衷情(平仄韵) 莺语,花舞,春昼午,雨霏微。金带枕,宫锦,凤凰帷。柳弱燕交飞,依依。辽阳音信稀,梦中归。 顾夐:诉衷情(平仄韵) 永夜抛人何处去?绝来音。香阁掩,眉敛,月将沉,争忍不相寻?怨孤衾。
17、换我心,为你心,始知相忆深。 晏殊:诉衷情(平韵) 芙蓉金菊斗馨香,天气欲重阳。远村秋色如画,红树间疏黄。 流水淡,碧天长,路茫茫。凭高目断,鸿雁来时,无限思量。 黄庭坚:诉衷情(平韵) 小桃灼灼柳鬖鬖,春色满江南。雨晴风暖烟淡,天气正醺酣。 山泼黛,水挼蓝,翠相搀。歌楼酒旆,故故招人,权典青衫。 僧挥:诉衷情宝月山作(平韵) 清波门外拥轻衣,杨花相送飞。西湖又还春晚,水树乱莺啼。 闲院宇,小帘帏,晚初归。钟声已过,篆香才点,月到门时。 僧挥:诉衷情寒食(平韵) 涌金门外小瀛洲,寒食更风流。红船满湖歌吹,花外有高楼。 晴日暖,淡烟浮,恣嬉游。三千粉黛,十二阑干,一片云头。 万俟咏:诉衷情送春(
18、平韵) 一鞭清晓喜还家,宿醉困流霞。夜来小雨新霁,双燕舞风斜。 山不尽,水无涯,望中赊。送春滋味,念远情怀,分付杨花。 陆游:诉衷情(平韵) 当年万里觅封侯,匹马戍梁州。关河梦断何处?尘暗旧貂裘。 胡未灭,鬓先秋,泪空流。此生谁料,心在天山,身老沧洲! 18、画堂春【画堂春】 最初见淮海居士长短句。四十七字,前片四平韵,后片三平韵。山谷琴趣外篇于两结句各添一字。 【定格】 中平中仄仄平平(韵),中平中仄平平(韵)。中平中仄仄平平(韵),中仄平平(韵)。 中仄中平中仄,中平中仄平平(韵)。中平中仄仄平平(韵),中仄平平(韵)。 【注】结句添一字,成“中仄仄平平(韵)”。 【例词】 黄庭坚:画堂春
19、(平韵) 摩围小隐枕蛮江,蛛丝闲锁晴窗。水风山影上修廊,不到晚来凉。 相伴蝶穿花径,独飞鸥舞溪光。不因送客下绳床,添火注炉香。 秦观:画堂春(平韵) 落红铺径水平池,弄晴小雨霏霏。杏园憔悴杜鹃啼,无奈春归! 柳外画楼独上,凭阑独捻花枝。放花无语对斜晖,此恨谁知? 19、阮郎归【阮郎归、醉桃源、碧桃春】 又名醉桃源、碧桃春。神仙记载刘晨、阮肇入天台山采药,遇二仙女,留住半年,思乡甚苦。既归,则乡邑零落,经已十世。曲名本此,故作凄音。四十七字,前后片各四平韵。 【定格】 中平平仄仄平平(韵),平平中仄平(韵)。仄平平仄仄平平(韵),中平中仄平(韵)。 平仄仄,仄平平(韵),中平中仄平(韵)。中平中
20、仄仄平平(韵),中平中仄平(韵)。 【例词】 晏几道:阮郎归(平韵) 旧香残粉似当初,人情恨不如。一春犹有数行书,秋来书更疏。 衾凤冷,枕鸳孤,愁肠待酒舒。梦魂纵有也成虚,那堪和梦无! 晏几道:阮郎归(平韵) 天边金掌露成霜,云随雁字长。绿杯红袖趁重阳,人情似故乡。 兰佩紫,菊簪黄,殷勤理旧狂。欲将沉醉换悲凉,清歌莫断肠。 秦观:阮郎归(平韵) 湘天风雨破寒初,深沉庭院虚。1086 万元;安全监管业务费 240 万元。 援助其他地区支出 670 万元,主要是对口支援西藏 333 17 万元,支援新疆地区 337 万元。 债务付息支出 4574 万元,主要是一般债券付息支出。 预备费 7800
21、万元, 用于落实年中新出台民生政策以及突 发应急性支出。 (二)政府性基金预算 1. 2019 年政府性基金收入预算 558200 万元,包括: (1)土地出让金收入 537162 万元; (2)城市基础设施配套费收入 20793 万元; (3)彩票公益金收入 245 万元。 2. 政府性基金支出预算 563776 万元,其中: (1)土地出让金支出 542447 万元,其中: 征地和拆迁补偿、土地回购支出 219226 万元; 被征地农民生活保障(旧村改造)79227 万元; 社会保障费支出 4500 万元; 省区联合储备土地保证金 21000 万元; 耕地复垦费 26924 万元; 土地整
22、理支出 1086 万元; 城市基础设施建设支出(PPP 项目等)52006 万元; 棚户区改造支出 92500 万元; 化债资金支出 38000 万元; 专项债券利息支出 7978 万元。 (2)城市基础设施配套费及对应专项债务收入安排的支出 18 20793 万元,用于城市规划及市政维修、绿化养管。 (3)彩票公益金及对应专项债务收入安排的支出 536 万元, 其中,上年结转安排 291 万元。主要项目: “三无人员”供养 41 万元,农村特困人员供养、残疾人两项补贴 20 万元,银龄安康工 程 82 万元, 社区老年人日间照料中心建设资金 120 万元, 残疾人 精准康复及残疾等级鉴定 3
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