2020中国境外地产投资意向调查-戴德梁行-202005.pdf
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1、 01 02 03 04 05 报告指标说明 行业发展现状 行业发展背景 投资价值榜单 行业趋势分析 排名指标选择及说明排名指标选择及说明 0101 1.1 排名背景说明 1.2 指标选择及说明 最具投资价值企业排名背景 以“大众创业、万众创新”为代表的政策激发了我国 创新、创业热潮。2018年之前,在需求和资本的助推 下,联合办公快速发展,2018年底联合办公资本退潮, WeWork估值下降,IPO被否,优客工场上市不明朗等 行业新闻频出,使得资本方和企业重新思考联合办公 未来的发展局势。为帮助资本方和企业家明确联合办 公最具投资价值企业。前瞻搭建指标体系,出具2020 年中国联合办公最具投
2、资价值企业榜单。 在政策、资本促进下,联合办公企业大规模扩 张,扩张的背后是行业需求的真正驱动,还是资 本的盲目追逐? 看清行业发展真相看清行业发展真相 对企业投资的关注点到底是规模实力、持续经营 能力、创新能力还是企业的发展潜力最重要?综 合评估透视企业投资价值。 透视企业投资价值透视企业投资价值 明确行业未来的发展趋势,到底是持续扩张发力, 还是要注重服务能力的提升? 预测行业发展趋势预测行业发展趋势 排名指标选择及说明 一级指标一级指标二级指标二级指标三级指标三级指标100 最具投资价值指标 规模实力 营业收入 20 入驻企业数 办公总面积 空间数量 城市布局 工位数 持续经营能力 盈利
3、能力 25 净现金流 出租率 存续时间 成本控制力 创新能力 自主研发能力 25 服务创新能力 营销创新能力 空间智慧办公程度 IT化程度 成长潜力 品牌关注度 30 增值服务 现状评估 扩张战略 4个二级指标个二级指标 20个三级指标个三级指标 截至目前,中国联合办公运营平台数 约300家,为了保证行业样本的代表 性、有效性和价值性,选择了40家行 业内具有代表性的企业作为分析样本, 40家样本中既有像优客工场、创富港 这样主打联合办公的企业,也有以太 库为代表的主打孵化器同时运营联合 办公的运营商。 联合办公发展背景联合办公发展背景 2.1 多政策促进行业发展 2.2 市场环境转变拉升需求
4、 2.3 科技进步推动发展升级 0202 政策双创、共享经济政策促进行业快速发展 01 2014年9月,李克强总理提出“大众创业,万众创新”创新驱动发展战略 2015年,“双创”首次写入政府工作报告,国家层面部署“众创空间”平台 2018年9月,国务院发文提出打造“双创”升级版 2019年3月,两会再次释放“双创”升级信号 双双创政策创政策 “十三五”以来,中国经济进入 “新常态”,以创新驱动高质量发展成 为当前的经济目标,而融合的大众创业、 共享经济等多个概念的联合办公在国家 “大众创业,万众创新”、示范共享经 济平台建设、粤港澳/长三角/京津冀重 点区域建设等政策背景下,得到了快速 发展。
5、 02 03 共享经济政策共享经济政策 2017年7月,八部委发布关于促进分享经济发展的指导性意见 2017年12月,发改委发文推动共享经济示范平台 2018年5月,发改委发文引导和规范共享经济健康良性发展 2019年10月,工信部提出2022年形成20家共享制造示范平台 重点区域发展政策重点区域发展政策 2015年5月,京津冀协同发展规划纲要 2017年1月,珠三角国家自主创新示范区空间发展规划(2016-2025) 2019年2月,粤港澳大湾区发展规划纲要发布 2019年12月,长江三角洲区域一体化发展规划纲要 需求新增注册企业、中小微企业推动需求提升 2013-2019年国内新注册企业以
6、近年国内新注册企业以近20%的复合增速快速增长,从的复合增速快速增长,从2013年的年的250万家增至万家增至2019年的年的730万家。大量新注册的企业受万家。大量新注册的企业受 资金限制,更青睐低成本的联合办公。资金限制,更青睐低成本的联合办公。 截至截至2018年底,中国有年底,中国有1亿个营业执照,除大、巨型企业外,还有亿个营业执照,除大、巨型企业外,还有9000万中小微企业万中小微企业(包括个体户和小微企业),(包括个体户和小微企业),占比占比超过超过 95%,吸纳了,吸纳了90%的就业人口的就业人口,为,为联合办公创造了广阔的发展空间。联合办公创造了广阔的发展空间。 350 365
7、 444 553 607 670 730 2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年 2018年中国企业规模及其结构(万家,年中国企业规模及其结构(万家,%) 资料来源:国家统计局 个体户, 5000, 58.53% 小微企业, 3000, 35.12% 中小企业, 500, 5.85% 中型企业, 40, 0.47% 大型企 业, 2, 0.02% 巨型企业, 0.02, 0.00% 资料来源:国家市场监督管理局 2013-2019年中国新注册企业数量(万家)年中国新注册企业数量(万家) 需求办公环境重视度提升激发联合办公需求 根据根据iiMedia Resarc
8、h(艾媒咨询)调研数据显示,(艾媒咨询)调研数据显示,88.4%受访者认为良好的受访者认为良好的工作环境能激发个人创造力工作环境能激发个人创造力;73.4%受受访者认为职访者认为职场场 人群人群对办公环境重视程度明显上升;对办公环境重视程度明显上升;65.4%的受访者表示办公场所需要满足职场人群的休闲需求的受访者表示办公场所需要满足职场人群的休闲需求。 随着随着经济社会的发展,人们对办公环境质量要求不断提升。注重以人为本,满足经济社会的发展,人们对办公环境质量要求不断提升。注重以人为本,满足多样化个性多样化个性需求,激发个人创造力需求,激发个人创造力的联合办公环的联合办公环 境,将会受到新生代
9、职场人群欢迎。境,将会受到新生代职场人群欢迎。 88.4% 73.4% 良好的工作环境能激发个人创造力 职场人群对办公环境重视程度提升 65.4% 50.9% 45.5% 38.8% 35.4% 休闲需求学习需求健康需求娱乐需求涉及需求 2019年中国办公场所服务需求市场调查(年中国办公场所服务需求市场调查(%) 资料来源:iiMedia Resarch(艾媒咨询) 样本来源: 草莓派数据调查与技术系统 样本量:N-2120,调研时间:2019.12 技术科技进步推动联合办公转型升级 开始 理念 人工智能 形成各方资源及用户画 像,进行精准洞察和预 测评估 云计算云计算 打破时间、空间限制,实
10、 现各种办公场景的联接 5G 构建闭环社群平台、服 务生态圈,赋能企业 大数据大数据 联合办公 智慧办公 人脸识别、智能门禁、智 慧安防系统、智能前台 侠客岛里:智慧企业服务平台 优客工场:ucomOS办公操作系统纳什空间:纳米系统3.0 创富港:商务中心综合办公平台 随着随着人工智能、大数据、云计算、人工智能、大数据、云计算、5G等技术的不断发展,办公环境从联合办公转向智慧办公。联合办公品牌纷纷加快了智慧办等技术的不断发展,办公环境从联合办公转向智慧办公。联合办公品牌纷纷加快了智慧办 公布局公布局,智慧,智慧办公能够最大限度的提升办公效率,激发员工创造力和能动性,已成为联合办公品牌拓展多元化
11、服务,提升服务办公能够最大限度的提升办公效率,激发员工创造力和能动性,已成为联合办公品牌拓展多元化服务,提升服务 能力的重要途径能力的重要途径。 行业发展现状行业发展现状 3.1 行业发展现状 3.2 行业运营现状 3.3 行业区域布局 3.4 行业发展前景 0303 规模2019年联合办公规模提升,增速放缓 资料来源:iiMedia 121.5 233.7 606.1 1267.2 92.30% 159.30% 109.10% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 180% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2016年2
12、017年2018年2019年 联合办公规模(亿元)同比增速(%) 13.5 38.8 78.6 183 343 671 1465 3063 0.04% 0.12% 0.24%0.53% 0.94% 1.76% 3.67% 7.33% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年 联合办公运营面积(万)占写字楼租赁面积比(%) 2012-2019年中国联合办公运营面积及占比(单位:万,年中国联合办公运营面积及占比(单位:万,%) 联合办
13、公运营面积增加明显,联合办公运营面积增加明显,2019年超过年超过3000万,约占写字楼租赁面积的万,约占写字楼租赁面积的7.33%;2019年联合办公市场年联合办公市场 规模也实现了超一倍的增长,规模达到规模也实现了超一倍的增长,规模达到1267.2亿元,增速较上年有所放缓。亿元,增速较上年有所放缓。 2016-2019年中国联合办公行业规模及增速分析(单位:亿元,年中国联合办公行业规模及增速分析(单位:亿元,%) 资料来源:Frost & Sullivan,国家统计局 运营联合办公平台及运营面积维持增加 据公开资料整理,据公开资料整理,2019年我国联合办公平台数超过年我国联合办公平台数超
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