XX工业新城概念规划及控制性详细规划.pdf
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1、0个个。 国家高新技术企业339家家。 加快推进中科院苏州纳米所中科院苏州纳米所、国家纳米 技术国际创新园 国家纳米 技术国际创新园等国家级创新工程。 年均增长50% 发明专利 占比约50% 创新主体加速集聚 创新主体加速集聚 苏州工业园区的发展成就-科技跨越 科技跨越 国创母基金(总规模600亿元亿元)开始运 作。国内规模最大的股权投资和创业投 资母基金 股权投资和创业投 资母基金。 国家“千人计划”创投中心启动。 沙湖股权投资中心一、二期建成使用。 管理资金规模超430亿元亿元。 云海铝业、晶方半导体、沪士电 子。 科技金融不断加强 科技金融不断加强 苏州工业园区的发展成就-科技跨越 科技
2、跨越 国内首家小企业金融专营机构招商银行小企业信贷中心招商银行小企业信贷中心。 3家家科技支行、1家家科技小贷公司、1家家科技金融超市、14家家融 资租赁公司开业。 苏州工业园区的发展成就-科技跨越 科技跨越 科技金融不断加强科技金融不断加强 苏州工业园区的发展成就-服务业倍增 服务业倍增 重点板块加快建设。 城市功能不断完善 城市功能不断完善 独墅湖 金鸡湖 阳澄湖 苏州工业园区的发展成就服务业倍增 服务业倍增 综合商务综合商务城:城:多幢地标建筑相继开工 国际财富广场 苏州工业园区的发展成就服务业倍增 服务业倍增 苏州工业园区的发展成就苏州工业园区的发展成就服务业倍增 服务业增加值占GDP
3、比重每年提高约2个百分点个百分点、达40.8% 集聚金融和准金融机构449家家,其中外资金融机构26家,集 聚度全省最高。 服务业发展迅速 服务业发展迅速 苏州工业园区的发展成就服务业倍增 服务业倍增 “中国服务外包十强园区中国服务外包十强园区” 综合保税区2014年实现监 管货值1002亿美元1002亿美元。 离岸外包执行金额 (单位 亿美元) 12 服务外包合同额 (单位 亿美元) 17.8 总量占全市60% 60% 苏州工业园区的发展成就-服务业倍增 服务业倍增 苏州工业园区的发展成就信息化 信息化 打造智慧城市,信息化水平显著提升 打造智慧城市,信息化水平显著提升 【智能公交】 数字城
4、管 智能交通 实施一批重点信息化项目,政务信息化、社会信息化、公众 信息化、企业信息化水平显著提升。 全国首个“数字城市建设示范区”。 全省首个“两化融合示范区”。 建成一批开放式生态公园一批开放式生态公园 绿地覆盖率达45% 。 区域环境质量综合指数达97.4分分。 整体通过ISO14000认证认证。 苏州工业园区的发展成就苏州工业园区的发展成就生态化 生态化 城市环境日益优化 城市环境日益优化 苏州工业园区的发展成就-构筑人才高地 构筑人才高地 独墅湖科教创新区 引进一批世界名校资源。 23所所高等院校和职业院校入驻。 在校学生规模超7万人万人,其中硕士 研究生以上近2万人万人。 招校引研
5、成效显著 招校引研成效显著 高端人才加速集聚 高端人才加速集聚 60人人入选入选 国家“千人计划”国家“千人计划” 创新类 创业类 青年“千人” 创投类 (占苏州市58%) 苏州工业园区发展成就-构筑人才高地 构筑人才高地 318个 领 军 项 目 60人 国家“千人计划” 青年“千人计划” 66人 江苏省高层次 创业创新人才计划 106人 姑苏创新创业 领军工程 大专以上人 才总量列国国 家级开发区 第一位 家级开发区 第一位 国家级“海 外高层次人 海 外高层次人 才创新创业才创新创业 基地基地” 在园区就业 的外籍人才 近6000名名 累计引进外 国专家 1000多名多名 4000名海外
6、归 国人才创办了 400多家多家企业 苏州工业园区的发展成就-构筑人才高地 构筑人才高地 人才环境不断优化 人才环境不断优化 设立了中小企业服务中心和培训管理中心。 专门设立2亿元亿元的人才开发专项资金。 苏州工业园区的发展成就-构筑人才高地 构筑人才高地 薪酬 待遇 薪酬 待遇 住房 优惠 创业 扶持 社会 社会 保障 保障 子女 入学 所属三镇综合实力居全市前列前列。 95%农村居民搬进现代化居住小区, 全面完成撤村建居。 区镇社保全面并轨全面并轨。 区镇发展更趋协调 区镇发展更趋协调 苏州工业园区的发展成就-持续改善社会民生 持续改善社会民生 教育现代化水平跃居全省前列。 社会事业加快发
7、展 社会事业加快发展 苏州工业园区的发展成就-持续改善社会民生 持续改善社会民生 建立了以邻里中心和社区工作站 为依托的新型社区服务管理体系。 积极推进医药卫生体制改革。 华夏幸福大学 第二章 苏州工业园区的发展经验-发展历程签约启 动 38 第一阶段 1994-2000 新方主导开发阶段新方主导开发阶段 开发模式 苏州工业园区管委会作用 管委会和CSSD关系 发展中的挑战 如何解决? 华夏幸福大学 第第一章: 第二章 苏州工业园区的发展经验-发展历程签约启 动 39 第二阶段 2001-2005 中方主导开发 CSSD盈利模式从一级土 地开发增值改为向政府 收服务费、部分二级开 发; 中方地
8、方政府“只求所 在,不求所有”,降低 工业用地价格,快速大 量地招引先进制造业, 人口快速导入,城市价 值提升,用商住利润补 工业用地的亏损,用空 间换时间; 华夏幸福大学 第第一章: 第二章 苏州工业园区的发展经验-发展历程签约启 动 40 第三阶段 2006-现在 转型升级阶段 提出了“制造业升级,科 技跨越,服务业倍增 制造业升级,科 技跨越,服务业倍增”计 划; 提出了“三化三型”目标: 建设具有全球竞争力的国际化、现代化、 信息化高科技园区和可持续发展的创新 型、生态型、幸福型综合商务城区 建设具有全球竞争力的国际化、现代化、 信息化高科技园区和可持续发展的创新 型、生态型、幸福型综
9、合商务城区 制定了“3+5”产业规划: 电子信息制造、机械制造、现代服务业电子信息制造、机械制造、现代服务业3 个主导产业,加快发展软件及动漫游戏、 纳米光电新能源、生物医药、生态环保、 融合通信 个主导产业,加快发展软件及动漫游戏、 纳米光电新能源、生物医药、生态环保、 融合通信5个新兴产业个新兴产业 明确了CSSD的上市计划: 序序 号号 CSSD股东名称股东名称 股比(股比(%) 1 中国财团 52 2 新方财团 28 3 港华投资有限公司 8 4 新工集团私人有限公司 7 5 苏州新区高新技术产业 股份有限公司 5 华夏幸福大学 第第一章: 第二章 苏州工业园区的发展经验成功的原因成功
10、的原因签约 启动 41 1.应天时应天时 邓小平访问新加坡 时,表示要向新加 坡学习; 改革开放,南巡讲 话,加大对外开放 力度,台企外企加 速进入中国; 亚洲金融危机后, 美国制造业外移, 欧洲企业同样转 移; 华夏幸福大学 第第一章: 第二章 苏州工业园区的发展经验成功的原因成功的原因签约 启动 42 2.享地利享地利 靠近上海,不是上 海; 沿海经济带和沿长江 经济带交叉地; 便捷的海空港、铁 路、高速公路; 华夏幸福大学 第第一章: 第二章 苏州工业园区的发展经验成功的原因成功的原因签约 启动 43 3.“得人和”“得人和” 领导重视,员工努力 机构精简,充分授权 在土地审批、项目审批
11、、外事审批 等方面授权充分,政府大部制,机构 精简 华夏幸福大学 第第一章: 第二章 苏州工业园区的发展经验成功的原因成功的原因签约 启动 44 4.“富开发”“富开发” 先规划后建设; 先地下后地上; 先产业后商住 华夏幸福大学 第第一章: 第二章 苏州工业园区的发展经验成功的原因成功的原因签约 启动 45 5.招商是关键招商是关键 初期新加坡EDB协助招 商; 中期管委会和CSSD一起 招; 后期管委会、CSSD各国资 平台公司一起招; 开放包容,圆融共赢,政 府“只求所在,不求所 有”,“为纳税人服 务”,“亲商和亲民”并 举,“无事不扰,有求必 应”; 在物流通关、科技创新和生态环保等
12、方面创造了多个全国 “第一第一”和“唯一唯一”。 全国首个综合保税区 首个“服务贸易创新示范基地” 首个“数字城市建设示范区” 首个“鼓励技术先进型服务企业发展试点” 首个“国家新型工业化产业示范基地” 持续不断地改革创新 持续不断地改革创新 第二章 苏州工业园区的发展经验成功的原因成功的原因 华夏幸福大学 第三章 科技商服的发展商服的总体情况 商服的总体情况 主要是为园区服务的,对外辐射能力和影响力还不足,“走出 去”规模和力度有限; 坚持产城融合发展,全面推进金融商贸区、国际商务区、旅游 度假区等重点板块建设; 前期,国资的引领作用较明显,之后社会资本的参与度加大; 2014年 2014年
13、 社会消费品零售总额315亿元,增长13.4%; 服务业增加值占G序 言评定报告意义: “高风险带来高收益”是投资行业尤其是风险投资领域奉行的一贯准则,因此“风险”对投资商来说,并不可怕。他们最为关心的是如何准确的识别和预测风险,并将风险控制在自己可以接受的范围内。而可以接受的风险标准就是:是否是与预期收益相匹配,必要承受的风险。因此精确的、可靠的、科学的风险预测分析结果,才能针对未来将可能出现的风险做出防范,避免可能带来的经济损失。 投资项目风险评定报告在充分认识中国项目特色的基础上,综合国内外成熟的风险评价体系,以权威、科学、系统、可应用性的定量分析方法模型为主,以定性分析为辅,更科学、更
14、准确、更客观的识别投资项目风险因素,测量风险发生概率及其影响程度。最大限度的剔除人为主观因素;充分避免传统商业计划书对风险认识不够深入以及单纯文字叙述,缺乏数据支持和定量决策等缺陷。为投资方甄选投资项目提供可靠依据;为项目方识别和控制项目风险指明方向;降低项目投融资过程中的风险成本;加快投融资进度。数据决策的方法,有自身刻板的局限性。但正因为刻板所以才客观。我们一直在努力追求两者的平衡。因此提请投融资双方以风险数据决策评价结果为基础,同时关注项目具体情况。评估流程和方法:投资环境风险评定投资行业风险评定投资企业/管理团队风险评定 投资项目风险综合评定本报告基于现阶段数理统计水平和经济学原理水平
15、,充分利用多种权威风险定量模型和结论而做出。旨在识别投资项目风险因素,定量投资项目风险程度。报告遵行以下原则:覆盖范围全面性:全面覆盖了与投资项目风险有关的包括投资环境、所处行业、企业状况、管理团队、投资项目等各方面风险因素。数据来源权威性:所有数据均来自中国统计年鉴、中国区域竞争力报告、世界银行中国120 个城市竞争力提升报告、行业数据库等权威资料,以及以此为依据调整后的项目基础数据资料。取数客观谨慎性:为了充分揭示风险程度,所有数据我们都遵守会计原理的客观谨慎的原则,在缺乏证据的情况下,我们保守使用风险最大数据。方法系统科学性:投资环境风险评定:依据中国统计年鉴、中国区域竞争力报告、世界银
16、行中国120个城市竞争力报告等权威数据,分高风险、中风险、低风险三档。投资行业风险评定:依据中国统计年鉴、中国区域竞争力报告、行业数据库等权威资料提供的行业数据。通过聚类分析进行行业横向比较排名,分高风险、中风险、低风险三档。企业/管理团队风险评定:依据“中国企业信用评级指南”、“国际投融资项目企业风险定量”、“财务困境分析模型” 等评价标准,对企业和企业家及其管理团队进行风险定量。分高风险、中风险、低风险三档。投资项目风险综合评定:采用“布鲁金斯国际投资项目风险定量方法体系”,依据投资环境、所处行业、企业及管理团队风险评价结果,以及行业内企业项目相关统计数据,进行投资项目风险综合评定。 XX
17、XX房地产开发有限公司“东大街购物公园二、三期工程”项目投资风险评定报告二零零八年七月目 录公司概况- 1 -项目概况- 1 -1.项目名称- 1 -2.项目性质- 2 -3.主管部门及承建单位- 2 -4.经济技术指标- 2 -5.项目地理位置- 3 -6.项目开发进程- 4 -6.1一期工程- 4 -6.2二期工程- 5 -6.3三期工程- 5 -7.项目建设手续- 5 -一、投资环境风险- 5 -1.投资环境评定意义- 5 -2.世界银行有关中国城市投资环境评价体系- 6 -2.1报告背景- 6 -2.2方法与数据- 6 -3.西安市投资环境分析- 7 -3.1西安市概述- 7 -3.2
18、世行报告关于西北地区城市的投资环境评定- 13 -二、行业与市场风险- 16 -1.房地产行业概述- 17 -1.1土地购置与开发面积- 17 -1.2商品房建设情况- 19 -1.3商品房销售情况- 20 -1.4房地产价格情况- 22 -2.房地产行业综合风险分析- 23 -2.1宏观经济波动风险分析- 23 -2.2近年颁布重要政策风险分析- 24 -2.3上下游行业变化风险分析- 26 -2.4行业风险分析- 29 -2.5贷款主体风险对房地产金融风险分析- 31 -3.细分市场风险分析- 32 -3.1中国商业地产概述- 32 -3.2西安商业地产- 33 -三、企业/管理团队风险-
19、 37 -1.企业及其管理团队- 37 -1.1公司沿革- 37 -1.2法人治理结构- 38 -1.3经营范围- 41 -1.4人力资源状况- 41 -1.5财务历史- 41 -1.6.发展历程及企业荣誉- 42 -1.7.经营宗旨- 43 -1.8.发展战略及目标- 43 -1.9.企业文化- 43 -2.信用评价- 44 -3.财务报表分析- 45 -3.1总体排名分析- 45 -3.2获利能力分析- 46 -3.3营运能力分析- 48 -3.4偿债能力分析- 51 -3.5发展能力分析- 54 -4.风险评定- 57 -四、投资项目综合风险- 57 -1.项目立项审批风险- 57 -2
20、.项目SWOT分析:- 58 -2.1优势- 58 -2.2劣势- 60 -2.3机会- 60 -2.4威胁- 61 -3.项目经济效益分析- 62 -3.1投资概算- 62 -3.2收入预测- 63 -3.3投资利润率35.70%- 64 -3.4社会效益- 64 -3.5投资回报率(178.48%)(不含服务收入)- 65 -3.6投资利润率- 65 -4.项目不确定性分析- 65 -4.1敏感性分析- 65 -4.2盈亏平衡分析- 66 -5.风险评定- 66 - 68 -项目概况 1.项目名称西安市东大街购物公园项目二、三期工程2.项目性质古城(商业区)改造项目3.主管部门及承建单位主
21、管部门:西安市新城区人民政府开发单位:XXXX房地产开发有限公司4.经济技术指标东大街购物公园项目南起东大街,北至西一路,总长度220米,东沿炭市街东边界线向东纵深40米,西延炭市街西边界线到南新街宽度125.97米,总占地面积36513平方米(折合54.77亩)总投资约16.30亿元人民币(其中一期3亿元、二期5.4亿元、三期7.9亿元),分三期在五年内建成。各期工程的经济技术指标如下:项目各项工程的经济技术指标: 单位:平方米名 称一 期二 期三 期合 计总用地面积4813117002000036513总建筑面积61000107900147230316130其中地下建筑6000397424
22、614091882地上建筑5500068158101090224248功能分区停车面积6000停车200辆26494停车800辆30760停车1000辆63254停车2000辆商业面积150005572981654152383商住面积4000025676348161004925.项目地理位置项目南起东大街,北至西一路,总长度220米,东沿炭市街马路边线向东扩展40米,西从炭市街马路边线到南新街宽度125.97米,总占地面积约36513平方米(折合54.77亩)。具体区位图示如下:本案位置炭市街是千年历史沉淀的商业宝地,北有“皇城”;南有碑林、孔庙、书院门;西有钟楼、鼓楼;东有东岳庙等历史文化建
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