XX城市居民居住意向调查分析报告.docx
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1、魅力;l 通过各级公共空间序列的变化,营造适宜居民生活的社区;l 应有便捷的步行通道到达重要的公共建筑和公共空间。5. 停车比例及方式(1)停车比例产品分类洋房多层小高层高层公寓车位比机动车1:11:0.71:0.71:11:0.2单车1:0.31:0.51:0.51:0.51:0.2(2)停车方式l 停车方式以下列三种方式为主:地面露天停车、半地下车库、地下车库。l 地面露天停车建造成本最低,可租不可售,对比集中停车库内的停车位因租金低而易于被客户接受,停车数量约占总停车数量的30-35%。l 地下、半地下集中车库的停车位,按XX市的相关规定,车位只能出租不能出售,而一次性建设成本较高,比例
2、应加以控制,停车数量约占总停车数量的35-40%。l 地下、半地下独立停车库因有围护结构而可以销售,投资收益情况理想,建议在保证园区整体品质的前提下,争取增加此类停车方式的停车数量约占总停车数量的25-30%。做法可借鉴XX金色家园小高层楼间的半地下车库,详附件七。l 商业部分应设置临时地面停车位。l 关注停车后回家的便捷性。l 按国家及XX市的相关规定,须相应建设人防工程,人防规模及要求详附件八。设计应按规定执行,初步考虑使用性质为平战结合的人防车库。6. 景观设计l 充分挖掘周边自然景观优势(如河景和河滩公园)。l 应有开放的公共绿地;l 注重沿街、沿河界面的生动性和缓冲空间。l 园区内景
3、观体现自然的生活气息l 考虑胜利桥的高度对景观的影响l 采取措施尽量降低胜利桥的噪声干扰7. 住宅组团模式l 注意控制组团规模;l 考虑组团间设置的停车空间对组团的影响及其相互关系,减少或避免小组团内停车;l 应注重各组团主要入口的空间节点设计;l 组团内考虑近人的尺度空间,综合安排通道、私家小院、单元出入口、临时休息等空间。8. 日照规定和朝向、退线要求l 考虑项目所处的气候特点和客户对住宅朝向的关注程度,居住建筑的主要生活空间争取南向布置,应避免大量的南偏东西20度以上的朝向,基本控制在偏东西0-20度之间,根据用地情况,可以偏东为主。l 日照间距规定(二环路以外区域):长白项目位置属二环
4、路以外区域,相关规定详见附件五。l 退红线要求:相关规定详见附件六,在满足退线最小距离的基础上,应综合考虑噪音、景观等因素。三、 项目目标成本设计请对应考虑规划、建筑和景观设计标准。详表。项目建安综合成本园林环境费目标成本(元/平米)1650-1770150-160建安综合成本包括建筑建造成本,以上指标单位为:元/每平米建筑面积。四、 项目定位和产品建议1、项目总体市场客户分析详附件三。2、项目住宅产品建议(1)住宅产品类型及构成:住宅主要有以下五类产品组成,参考比例如下:情景洋房多层小高层高层公寓比例(按建筑面积)15%15%25%33%12%l 多层住宅:4-6层(可再加顶层半层),包括情
5、景洋房、普通多层等类型。多层住宅单位利润较高,可在一定程度多布置该产品。l 小高层住宅:9-11层(可再加顶层半层)。与多层相比,小高层是相对不经济的产品,一方面会增加人防面积(10层及以上);另一方面多层的产品力在XX目前还是高于小高层。因此,在不损失容积率和影响景观的同时,尽可能增加多层比例;并适当控制小高层比例。l 普通高层住宅(建议集中在北侧沿何区域):户型设计必须充分兼顾朝向与河景。层数控制结合沿河景观和经济性综合考虑。l 高层公寓:规模控制在8万以内。需考虑在第2、3、4年均匀销售的可行性。(2) 住宅产品的户型配比建议情景洋房多层小高层高层公寓户型面积区间130-160100-1
6、5090-140120-18040-70户均面积14513012015055户型洋房标准户型两房两厅一卫20两房两厅一卫30-40三房两厅两卫70一房一厅一卫三房两厅两卫80三房两厅一卫10四房两厅两卫30三房两厅两卫40-50(3) 住宅产品单体要求l 层高:2.9米l 进深控制:多层、小高层住宅11米左右,普通高层住宅部分可考虑适当加大。l 结构形式:综合考虑住宅产品的功能性和经济性。(4) 住宅产品对外部条件的要求l 公寓在朝向、景观、周边噪音干扰方面的敏感度较其他建筑类型低,而对出行的便利性和周边是否能提供比较完善的配套服务设施比较在意。l 洋房需设于园区相对安静的区域,强调区内景观。
7、l 高层住宅应有良好的视野和外部景观资源。3、公建配套公建配套包括会所、幼儿园、小学、商业、物业及市政用房,规模可根据规划指标适当调整。(1) 小学:18班小学一所,3-4层。(2) 幼儿园:约3000-4000平米(满足服务半径要求,建议合设一处),2-3层。(3) 会所:约1000平米,1-2层,与商业结合设置,空间考虑多种使用功能的通用性原则,便于将来出售或出租,不建游泳池,可偏重考虑室内运动主题。(4) 物业:约1300平米。(5) 市政配套:约1000平米。(6) 商业(包括2-3层独立商业和部分住宅底商)l 规模:总规模控制在3万平米左右,不低于2.5万平米。其中北侧沿河商业控制在
8、1万平米左右。l 布置:尽量成组团布置的同时争取沿街面,尽量减少对相邻住宅低层住户的影响,考虑布置在如下区域中商业价值高的部分:(a) 长白西路北侧(b) 宗地东侧沿规划路(c) 宗地中间的规划路两侧(d) 宗地北侧沿滨河路l 形式:2-3层的独立商业与1层的住宅底商相结合,尽量增加独立商业的比例。l 沿河商业呼应浑河沿岸的总体规划,突出娱乐、休闲的特点。建议在沿河几个商业价值高的重点区域,点状布置几个集中商业区,区域内形成浓郁的特色商业氛围,规避如大型超市百货的业态。l 长白西路的商业主要以餐饮和娱乐为主,约200-500平米/店铺,建议沿长白西路的商业进行一定的退线,以形成景观空间和解决停
9、车问题。营造沿街商业气氛,与以后长白西路南侧沿街商业带取得对应。l 地块东侧沿街商业主要以对应长白地块东侧大面积商业用地做的服务性配套为主,规模相对较小,约50-200平米/店铺。4、首期项目产品建议l 首期开发规模约7.5-8万平方米(不含高层公寓)。l 首期位置建议设于A地块,沿河高层区及小学校用地预留。l 产品类型主要含会所、商业、多层住宅、洋房、小高层、低层LOFT公寓。LOFT公寓结合商业设置,即底层商业,上层公寓,层高5.1米,商业及公寓层数及规模根据设计整体形态与甲方沟通后确定。l 住宅产品构成比例情景洋房多层小高层公寓户型面积区间130-160100-15090-14040-7
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