2020影响力:全球房地产市场的未来-第一太平戴维斯-202006.pdf
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1、鑤尀殰吀q篤(鑤倷吀_q篥(鑤尀殰吀q篦(鑤倷吀jq篧(鑤尀殰吀q篨(鑤倷吀q篩(鑤尀殰吀q篪(鑤倷吀q篫(鑤尀殰吀q篬(鑤倷吀q篭(隼殶吀q篮(隼倷吀q篯(隼殶吀q篰(隼倷吀q篱(隼殶吀q篲(隼倽吀q篳(隼殶吀q篴(倽吀q篵(殶吀q篶(倽吀_q篷(殶吀q篸(倽吀q篹(殶吀_q篺(倽吀q篻(殶吀_q篼(倽吀q篽(殶吀_q篾(倽吀q篿(殶吀q簀(倽吀q簁(殽吀q簂(倽吀_q簃(殽吀jq簄(倽吀q簅(殽吀q簆(偃吀q簇(殽吀q簈(偃吀q簉(殽吀q簊(偃吀q簋(殽吀_q簌(偃吀q簍(殽吀q簎(偃吀_q簏(殽吀q簐(偃吀q簑(殽吀q簒(偃吀q簓(殽吀q簔(偃吀_q簕(毃吀洁gq簖吀q簗恖吀q簘吀q簙恖
2、吀q簚吀q簛恖吀q簜吀q簝恖吀q簞泐吀q簟泐恛吀q簠泐吀q簡瘰恛吀q簢吀q簣恛吀q簤吀q簥恛吀产业信息网 联商网零售研究中心 从城市平均水平看,一线城市平均每个城市拥有购物中心1426万, 二线平均每个城市拥有购物中心526万,三四五线平均每个城市分别 拥有购物中心175万、77万、30万。 1426 526 175 77 30 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 一线二线三线四线五线 2019年各线城市平均购物中心面积(万/) 数据: 中国产业信息网 联商网零售研究中心 2019年受全国消费意愿影响,全国购物中心空置率略高于2018年,达 到9.6。2
3、020年,一季度购物中心空置率约为9,与去年同期相比 略有下降。 2.购物中心空置率有所提升 7.8 8.8 10 10.3 9.4 9.6 9 0 2 4 6 8 10 12 历年全国购物中心空置率变化(%) 但受疫情影响,实体零售关店潮还没有在一季度数据中真正显现,联商 网零售研究中心认为,2020年全年购物中心空置率将会有大幅度的增长 ,开发商应做好相关准备。 数据: 中国产业信息网 联商网零售研究中心 从城市级别上看,城市级别越高,商业越发达,购物中心空置率越低 。其中一线城市的购物中心空置率最低为6.1,二线城市空置率为9.9 ,三四五线城市购物中心空置率均超过10,招商压力很大。
4、6.1 9.9 10.6 1515 0 2 4 6 8 10 12 14 16 一线城市二线城市三线城市四线城市五线城市 2019全国各级城市购物中心空置率(%) 戴德梁行北区商业地产部主管孟祎表示,今年三四月份是购物中心最 为艰难的阶段,即使是核心商圈的购物中心,除了餐饮品牌,首层的 时尚零售、生活方式类业态也都存在撤场的现象。 数据: 中国产业信息网 联商网零售研究中心 根据各个城市(已有数据主要为一二线城市和部分三线城市)已有项 目面积、首层租金、空置率估算城市租金规模,公式为:单城市购物 中心租金规模=可租面积*首层平均租金*整栋平均租金占首层租金比例 (按 40测算)*(1-空置率)
5、。 由于少数三线和四五线城市数据缺失,按照单城市整体规模直接测算 ,具体假设为四线单城市租金总规模为已收录三线城市单城市平均租 金的 5 亿元/城,五线为 1.5 亿元/城。得出一二三四五线城市购物中心 租金分别为 1800亿元、2967亿元、1007亿元、485亿元、155亿元,全 国总规模6413亿元。 3.2019全国购物中心租金规模超6000亿 1800 2967 1007 485 155 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 一线城市二线城市三线城市四线城市五线城市 2019全国购物中心租金规模(亿元) 数据: 中国产业信息网 联商网零售研究中心 从
6、日租金上看,一线城市购物中心平均日租金报9.8元/天/,二线城市 购物中心平均日租金报5.2元/天/。 另外,从业态上看,餐饮美食类店铺租金同比涨幅最高,零售类业态租 金同比亦有所上涨,体验类业态租金同比有所下跌。中国饭店协会数据 显示,2019年全国餐饮房租及物业成本占营业额比率为10.6,同比增 加2.5。 9.8 5.2 3.27 2.13 1.63 0 2 4 6 8 10 12 一线城市二线城市三线城市四线城市五线城市 2019全国购物中心各层平均日租金(元/天/) 数据: 中国产业信息网 联商网零售研究中心 第三章 2017-2019各大商业地产企业 租金收入对比分析 1.四个趋势
7、看商业地产企业租金收入发展 2.16家商业地产企业租金收入细探 1.四个趋势看商业地产企业租金收入发展 从2019年上述各个企业的租金收入上看,整体呈现上涨趋势,撇除未公开的嘉 里建设和统计不全的九龙仓,其余14大企业中,2019年租金收入最高的是万达 集团,录得351.48亿元。 2019年15大商业地产企业租金收入对比 企业租金收入(亿元) 恒隆地产31.29 太古地产21.75 九龙仓23.33 新鸿基21.68 新世界发展7.70 瑞安房地产22.51 宝龙地产14.20 新城控股40.69 大悦城控股30.64 龙湖集团47.48 万达商管351.48 华润置地91.50 世茂股份1
8、0.64 远洋集团12.49 陆家嘴集团4.43 其他企业中,恒隆地产(31.29亿元)、太古地产(21.75亿元)、九龙仓( 23.33亿元)、新鸿基(21.68亿元)、瑞安房地产(22.51亿元)、新城控股( 40.69亿元)、龙湖集团(47.48亿元)、华润置地(91.5亿元)等都有不俗的 租金表现。 趋势一:整体租金收入逐年上涨 数据: 企业财报 联商网零售研究中心 从联商网零售数据中心统计的16家商业地产企业近三年(2017年至2019年) 租金收入看出,除了嘉里建设和九龙仓未统计到2019年度全部购物中心的租 金情况,其他14家企业近三年的租金收入均呈递增的趋势。 考虑到单年会有项
9、目新增,拉高租金收入,来观察下2019年在内地未有新增商 场的太古地产、世茂股份、远洋集团,这三家企业2019年的租金收入亦分别上 涨10、38、11。 企业年份租金(亿元) 恒隆地产 2017年26.72 2018年27.55 2019年31.29 太古地产 2017年15.5 2018年22.61 2019年21.75 九龙仓 2017年7.61 2018年30.21 2019年23.33 新鸿基 2017年18.15 2018年20.25 2019年21.68 嘉里建设 2017年27.46 2018年32.46 2019年/ 新世界发展 2017年4.22 2018年7.45 2019
10、年7.70 瑞安房地产 2017年19.61 2018年20.16 2019年22.51 宝龙地产 2017年8.56 2018年11.24 2019年14.20 2017-2019年16大商业地产企业租金收入变化趋势 企业年份租金(亿元) 新城控股 2017年10.2 2018年21.16 2019年40.69 大悦城控股 2017年23 2018年26.03 2019年30.64 龙湖集团 2017年25.9 2018年36 2019年47.48 万达商管 2017年255.2 2018年328.8 2019年351.48 华润置地 2017年50.03 2018年68.6 2019年91
11、.5 世茂股份 2017年6.6 2018年10.9 2019年10.64 远洋集团 2017年9 2018年11.29 2019年12.49 陆家嘴地产 2017年2.09 2018年2.39 2019年4.43 趋势二:近三年租金收入同比递增 数据: 企业财报 联商网零售研究中心 趋势三:租金收入占比趋重 港资房企商业租金收入在企业营收上占比较重,但近年来,内地房企商业租金收 入在营收中占比也逐年提高。 可以看到的是,虽然住宅等业务仍然是贡献企业营收的大头,但商业地产的比重 正在加大。 港企如恒隆地产,近三年商业租金收入占营收比依次是26.14、33.25、38.56 ;内地企业如新城控股
12、,近三年商业租金收入占营收比依次是2.52、3.9、 4.8。 恒隆和新城并不是个例,租金收入在企业营收中的作用日益明显。 恒隆地产2017-2019年租金收入占比趋势变化 年份营收(亿元)租金收入(亿元)租金收入占比 2017年 102.21 26.72 26.14% 2018年 82.86 27.55 33.25% 2019年 81.14 31.29 38.56% 新城控股2017-2019年租金收入占比趋势变化 年份营收(亿元)租金收入(亿元)租金收入占比 2017年 405.2610.2 2.52% 2018年 541.3321.16 3.90% 2019年 858.4740.69 4
13、.80% 数据: 企业财报 联商网零售研究中心 趋势四:港企“店王”集中 从统计的数据上看,在已公开的企业各个购物中心租金收入里,单店收租超10亿 的为上海恒隆广场(16.96亿元)、成都IFS(15.94亿元)、成都远洋太古里( 10.56亿元),都为港资背景(成都远洋太古里是远洋地产和太古地产合资项目)。 而且从平均单店租金收入上看,港资房企的租金收入也明显要高于内地房企。 分析原因,一方面港企在商业开发运营上经验丰富,像恒隆、太古、九龙仓等企 业开发的项目高端化,能吸引承租能力较高的奢侈品品牌,拉动租金收入; 另一方面,港企开发谨慎,新项目相对较少,反而更能集中精力打好手上的“牌”, 运
14、营期改造是常态,比较容易获得较高的租金回报。 不过,虽然港企在单店租金收入上领跑,但内地房企追赶势头凶猛。诸如北京西 单大悦城(7.03亿元)、北京朝阳大悦城(6.71亿元)等都已经逼近10亿。大悦 城控股、新城控股、华润置地等企业在运营一年后单店租金收入破亿已司空见惯。 数据: 企业财报 联商网零售研究中心 2017年至2019年16大商业地产企业营收、租金对比(单位/亿元) 企业年份营收增减幅租金收入增减幅出租率增减幅 恒隆地产 2017年102.21-14%26.721%86%5% 2018年82.86-15.99%27.553%89%4.71% 2019年81.14-5.91%31.2
15、914%92%3.37% 太古地产 2017年148.9511%15.512%96%/ 2018年129.64-21%22.6112%94.5%-1.53% 2019年130.21-3%21.7510%99%4.76% 九龙仓集团 20China Europe International Business School中欧国际工商学院9-394-065April 12,1994Jack Welch: General Electrics Revolutionary杰克韦尔奇:通用电气公司的革命* Translated in full with permission of Harvard Busi
16、ness School by Dick Zhao of CEIBS, Shanghai, Peoples Republic of China. Sole responsibility for the accuracy of this translation rests with the translator.This translation, Copyright 2001 by the President and Fellows of Harvard College.The original case entitled “Jack Welch: General Electrics Revolu
17、tionary” (9-394-065), Copyright 1993 by President and Fellows of Harvard College, was prepared by Professor Joseph L.Bower as the basis of classroom discussion rather than to illustrate effective or ineffective handling of an administrative situation.经哈佛商学院许可,由中华人民共和国上海中欧国际工商学院赵楠全文翻译。此译文的准确性由译者负责。此译
18、文的版权2001归President and Fellows of Harvard College所有。原文题为“Jack Welch: General Electrics Revolutionary” (9-394-065), 版权1994归President and Fellows of Harvard College所有。此案例由Joseph L.Bower教授撰写,其目的是作为课堂讨论的基础,而不是说明对某一管理问题的处理是否有效。Jack Welch: General Electrics Revolutionary杰克韦尔奇:通用电气公司的革命1993年,杰克韦尔奇领导下的通用电气公
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