执行-如何完成任务的学问.doc
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1、措施。 3. 为促进中为促进中 小企业发展,应改变目前按应纳税所得适用低税率的办小企业发展,应改变目前按应纳税所得适用低税率的办 法(因为中小企业与低应纳税所得额之间无必然联系)法(因为中小企业与低应纳税所得额之间无必然联系) ,以衡量企业规模的指标,如雇员人数、资产总额、净,以衡量企业规模的指标,如雇员人数、资产总额、净 资产等标准,来确定适用低税率的中小企业。资产等标准,来确定适用低税率的中小企业。 4. 在我在我 国企业所得税法中应细化对跨国纳税人的转让定价和国国企业所得税法中应细化对跨国纳税人的转让定价和国 际税收抵免的有关规定,以适应税收的潜在竞争。际税收抵免的有关规定,以适应税收的
2、潜在竞争。 个人所得税个人所得税 1. 建立分类与综合征收相结合的税制模式;建立分类与综合征收相结合的税制模式; 2. 扩大征扩大征 税范围,除税法规定的免税外,个人全部收入都应纳入税范围,除税法规定的免税外,个人全部收入都应纳入 征税范围;征税范围; 3. 规范税前各种费用扣除标准;规范税前各种费用扣除标准; 4. 适当调适当调 整税率和减少级距,宜实行整税率和减少级距,宜实行 5 级或级或 6 级超额累进税率,级超额累进税率, 加大对高收入者的调控力度;加大对高收入者的调控力度; 5. 避免重复征税。避免重复征税。 纳税筹划与财务运作 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下
3、载 ) ) 会计 法规 会计 法规 政策政策主要内容主要内容 会 计 会 计 法法 会 计 工 作 的 基 本 法 规会 计 工 作 的 基 本 法 规 强 调 单 位 负 责 人 的 法 律 责 强 调 单 位 负 责 人 的 法 律 责 任任 健 全 内 部 控 制 制 度健 全 内 部 控 制 制 度 会 计 准 会 计 准 则则 会 计 核 算 的 依 据 和 基 本 规 会 计 核 算 的 依 据 和 基 本 规 范范 与 国 际 惯 例 接 轨与 国 际 惯 例 接 轨 基 本 准 则、 基 本 业 务 准 则、 基 本 准 则、 基 本 业 务 准 则、 特 殊 业 务 或 特
4、殊 行 业 准 则特 殊 业 务 或 特 殊 行 业 准 则 会 计 制 会 计 制 度度 会 计 核 算 的 具 体规 范 和 操 会 计 核 算 的 具 体规 范 和 操 作 指 南作 指 南 统 一 各 行 业 会 计 制 度统 一 各 行 业 会 计 制 度 稳 健 、 恰 当、 充 分 披 露 会 稳 健 、 恰 当、 充 分 披 露 会 计 信 息计 信 息 纳税筹划与财务运作 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载 ) ) 2.2. 房地产行业市场运营问题及其对策 房地产行业市场运营问题及其对策 行业行业问题分析问题分析 房地产业房地产业 规模小、市场占有率低房
5、地产公司多。规模小、市场占有率低房地产公司多。 供求结构性问题:中低价位普通商品住房供不应求,高档、大户型供求结构性问题:中低价位普通商品住房供不应求,高档、大户型 住房、高档写字楼、商业用房积压严重。住房、高档写字楼、商业用房积压严重。 经济适用房问题:购买对象、住房标准、购房目的、优惠政策等问经济适用房问题:购买对象、住房标准、购房目的、优惠政策等问 题。题。 最低收入家庭住房保障制度不落实问题最低收入家庭住房保障制度不落实问题 住房二级市场发展不平衡问题住房二级市场发展不平衡问题 住房公积金筹集和使用问题住房公积金筹集和使用问题 地方政府对房地产市场调控问题地方政府对房地产市场调控问题
6、住房建设粗放型生产方式问题:技术落后、成本高、质量差、效益住房建设粗放型生产方式问题:技术落后、成本高、质量差、效益 低低 违规开发、虚假广告、合同欺诈、中介混乱等违规开发、虚假广告、合同欺诈、中介混乱等 建筑业建筑业 经营规模小、业务范围单一经营规模小、业务范围单一 粗放式经营:技术落后、成本高、质量差、效益低粗放式经营:技术落后、成本高、质量差、效益低 合同欺诈、工程行贿等合同欺诈、工程行贿等 纳税筹划与财务运作 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载 ) ) 竞 争 要 素竞 争 要 素 分 析分 析 全 球 地 位全 球 地 位 进 入 世 界 强 的 企 业 主 要
7、 是 发 达 进 入 世 界 强 的 企 业 主 要 是 发 达 国 家 的 企 业, 如 美 国 有 家。国 家 的 企 业, 如 美 国 有 家。 核 心 竞 争 力核 心 竞 争 力 衡 量 企 业 竞 争 力 的 标 准: 资 源 的价 值衡 量 企 业 竞 争 力 的 标 准: 资 源 的价 值 、 稀 缺 性 和 难 以 模 仿( 资 源 包 括 资 产、 、 稀 缺 性 和 难 以 模 仿( 资 源 包 括 资 产、 知 识、 信 息、 能 力 和 组 织 程 序 等)知 识、 信 息、 能 力 和 组 织 程 序 等) 商 业 模 式商 业 模 式 电 子 商 务 模 式( 成
8、 本 低、 速 度 快、 客 户 电 子 商 务 模 式( 成 本 低、 速 度 快、 客 户 关 系)关 系) 大 规 模 定 制大 规 模 定 制 个 性 化、 大 规 模、 精 益 化生 产、 组 织 个 性 化、 大 规 模、 精 益 化生 产、 组 织 扁 平 化、 速 度 快、 供 应 链、 虚 拟 经 营、 信 扁 平 化、 速 度 快、 供 应 链、 虚 拟 经 营、 信 息 共 享、 服 务 重 要 性息 共 享、 服 务 重 要 性 兼 并 和 收 购兼 并 和 收 购 横 向 和 纵 向 扩 张, 高 速 发 展横 向 和 纵 向 扩 张, 高 速 发 展 价 值 管 理
9、价 值 管 理 以 股 东 价 值 最 大 化 为 目 标, 兼 顾 相 关 以 股 东 价 值 最 大 化 为 目 标, 兼 顾 相 关 者 利 益者 利 益 学 习 型 组 织学 习 型 组 织 企 业 具 有 持 续 学 习 能 力, 通 过 发 挥 员 企 业 具 有 持 续 学 习 能 力, 通 过 发 挥 员 工 的 创 造 性, 把 学 习 与 工 作 系 统 结 合 起 工 的 创 造 性, 把 学 习 与 工 作 系 统 结 合 起 来, 形 成 高 度 灵 活 和 适 应 能 力 的 企 业 组 来, 形 成 高 度 灵 活 和 适 应 能 力 的 企 业 组 织。织。 提
10、高企业核心竞争力 纳税筹划与财务运作 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载 ) ) 3.3. 房地产行业财务问题及其对策 房地产行业财务问题及其对策 行业行业问题分析问题分析 房地产业房地产业 首先,目前房地产开发商的自有资本金比例过低,负债率过高首先,目前房地产开发商的自有资本金比例过低,负债率过高 ; ; 第第 二,以骗贷为目的的假按揭问题严重,因此,防范金融风险非常重二,以骗贷为目的的假按揭问题严重,因此,防范金融风险非常重 要要 ; ; 第三,房地产成为集聚财富的高利润率行业第三,房地产成为集聚财富的高利润率行业 ; ; 第四,房屋空置第四,房屋空置 率开始上升,二
11、手房的价格远远低于一手房率开始上升,二手房的价格远远低于一手房 ; ; 第五,无法正常偿还第五,无法正常偿还 按揭贷款的现象出现。按揭贷款的现象出现。 另外土地交易环节的透明度也有待提高,在控制间接融资的同 另外土地交易环节的透明度也有待提高,在控制间接融资的同 时也应该考虑如何提高直接融资的比例。时也应该考虑如何提高直接融资的比例。 ( (今年今年 2 2 月底,央行发布月底,央行发布 20022002 年货币政策执行报告,公布年货币政策执行报告,公布 了了 20022002 年年 1111 月,中国人民银行对部分城市商业银行月,中国人民银行对部分城市商业银行 20012001 年年 7 7
12、 月月 1 1 日至日至 20022002 年年 9 9 月月 3030 日发放的房地产贷款的检查结果。那次检查共日发放的房地产贷款的检查结果。那次检查共 抽查房地产贷款抽查房地产贷款 2090120901 笔,金额笔,金额 14681468 亿元,其中房地产开发贷款亿元,其中房地产开发贷款 3 3 654654 笔,金额笔,金额 1380.51380.5 亿元,个人住房贷款亿元,个人住房贷款 1215812158 笔,金额笔,金额 44.144.1 亿亿 元,个人商业用房贷款元,个人商业用房贷款 50895089 笔,金额笔,金额 43.443.4 亿元。调查发现违规贷亿元。调查发现违规贷
13、款和违规金额分别占总检查笔数和金额的款和违规金额分别占总检查笔数和金额的 9.8%9.8% 和和 24.9%24.9% 。 。 建筑业建筑业 融资渠道单一、资金规模小融资渠道单一、资金规模小 资金周转速度慢,不良资产多资金周转速度慢,不良资产多 工程欠款问题工程欠款问题 挪用流动资金贷款挪用流动资金贷款 金资 作运 问题 金资 作运 问题 纳税筹划与财务运作 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载 ) ) (一)房地产信托。(一)房地产信托。两年来,房地产信托小试牛刀,不少房地产信两年来,房地产信托小试牛刀,不少房地产信 托产品受到开发商及投资者的青睐。据统计,信托已为房地产
14、公司募集托产品受到开发商及投资者的青睐。据统计,信托已为房地产公司募集 资金二十多亿元。在信托市场中,房地产信托成为主流。就目前的走势资金二十多亿元。在信托市场中,房地产信托成为主流。就目前的走势 及国家对房地产业的支持及调整来看,房地产业将进入一个稳步发展的及国家对房地产业的支持及调整来看,房地产业将进入一个稳步发展的 时期。作为一种长线投资,房地产信托不失为一个稳健投资的理想产品时期。作为一种长线投资,房地产信托不失为一个稳健投资的理想产品 ,能使信托业与房地产业达到双赢的局面。,能使信托业与房地产业达到双赢的局面。 (二)房地产基金。(二)房地产基金。在目前央行调控房贷政策的大背景下,房
15、地产在目前央行调控房贷政策的大背景下,房地产 基金作为一种以房地产项目为投资对象的产品,受到银行、开发商、投基金作为一种以房地产项目为投资对象的产品,受到银行、开发商、投 资者的追捧。对银行而言,剥离部分信贷资产,有利降低融资风险,房资者的追捧。对银行而言,剥离部分信贷资产,有利降低融资风险,房 地产基金无疑是条好途径。对投资者而言,手头积存的自有资金投资房地产基金无疑是条好途径。对投资者而言,手头积存的自有资金投资房 地产基金,可以获取比银行利息高出许多的回报。当然,目前房地产基地产基金,可以获取比银行利息高出许多的回报。当然,目前房地产基 金品种的开发与推广,还有赖于立法及政策的支持与推进
16、。金品种的开发与推广,还有赖于立法及政策的支持与推进。 (三)“买壳”上市。(三)“买壳”上市。根据目前的法律与政策,房地产企业上市受根据目前的法律与政策,房地产企业上市受 原始资本、土地储备、开发业绩等方面的限制。因此,房地产企业直接原始资本、土地储备、开发业绩等方面的限制。因此,房地产企业直接 上市融资比较困难。为此,很多房地产公司通过与信托公司、投资公司上市融资比较困难。为此,很多房地产公司通过与信托公司、投资公司 合作,通过“买壳”的方式走间接上市的道路,以便通过增发、配股、合作,通过“买壳”的方式走间接上市的道路,以便通过增发、配股、 可转债等方式募集资本,如北京天创房地产公司以股权
17、受让的方式,成可转债等方式募集资本,如北京天创房地产公司以股权受让的方式,成 功地将贵华旅业更名为天创置业,实现了上市融资的目的。功地将贵华旅业更名为天创置业,实现了上市融资的目的。 拓宽房地产行业融资渠道 纳税筹划与财务运作 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载 ) ) (四)房贷证券化。(四)房贷证券化。早在上世纪早在上世纪 7070 年代,美国开始向投资者发行年代,美国开始向投资者发行 抵押证券,通常是由房地产投资信用基金对外发行受益凭证,这种凭证抵押证券,通常是由房地产投资信用基金对外发行受益凭证,这种凭证 可通过证券公司公开上市及流通。英国也于可通过证券公司公开上
18、市及流通。英国也于 1985 1985 年首次发行抵押贷款年首次发行抵押贷款 担保(担保( MBSMBS ),并于),并于 1987 1987 年再度发行年再度发行 MBSMBS ,在伦敦证交所上市交易。,在伦敦证交所上市交易。 从理论上说,房贷证券化不外乎两种方式,一种为“表内融资方式”,从理论上说,房贷证券化不外乎两种方式,一种为“表内融资方式”, 即金融机构将持有的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组,然后向投资者即金融机构将持有的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组,然后向投资者 发行相应的受益凭证。另一种是“表外融资方式”,即银行将住房抵押发行相应的受益凭证。另一种是“表外融资方式”,即银行将住
19、房抵押 贷款“打包”出售给具有相当实力与资质的机构,由该机构进行信用升贷款“打包”出售给具有相当实力与资质的机构,由该机构进行信用升 级,通过证券公司发行上市。房贷证券化在我国已正式“试水”。级,通过证券公司发行上市。房贷证券化在我国已正式“试水”。 (五)境外融资。(五)境外融资。房地产开发商,特别是一些民营企业,通过在境房地产开发商,特别是一些民营企业,通过在境 外设立投资公司,然后发行股份吸引外商投资。如在英属维尔京群岛(外设立投资公司,然后发行股份吸引外商投资。如在英属维尔京群岛( BVIBVI )设立投资公司的程序就相对比较简单,而且成本低廉,一般通过)设立投资公司的程序就相对比较简
20、单,而且成本低廉,一般通过 委托国内律师事务所与香港律师就可办理相关手续。值得提醒的是,委托国内律师事务所与香港律师就可办理相关手续。值得提醒的是, B B VIVI 公司的法定资本一般为公司的法定资本一般为 5 5 万美元以上。一般而言,在提交全部资料万美元以上。一般而言,在提交全部资料 后,后, 7 7 个工作日即可完成公司设立程序。个工作日即可完成公司设立程序。 BVIBVI 公司设立后,可通过境外公司设立后,可通过境外 发行公司股份的方式吸引境外投资,然后组合国内的不动产,通过境外发行公司股份的方式吸引境外投资,然后组合国内的不动产,通过境外 投资或转让股权的方式实现融资目的。投资或转
21、让股权的方式实现融资目的。 纳税筹划与财务运作 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载 ) ) 盈利 模式 问题 盈利 模式 问题 行业行业问题分析问题分析 房地产业房地产业 特定历史原因形成的行业高额盈利特定历史原因形成的行业高额盈利 市场炒作、虚假广告、合同欺诈形成的虚假盈市场炒作、虚假广告、合同欺诈形成的虚假盈 利利 粗放经营和管理行业盈利流失粗放经营和管理行业盈利流失 产业链脱节造成持续盈利能力差产业链脱节造成持续盈利能力差 核心竞争能力弱不能形成超额盈利核心竞争能力弱不能形成超额盈利 建筑业建筑业 粗放经营和管理行业盈利流失粗放经营和管理行业盈利流失 合同欺诈形成的
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