销售类企业培训案例.docx
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1、1 目录 01 基础分析 Information Analysis 3 02 发展策略 Delelopment Strategy 17 03 总体规划设计 Master Planning 31 04 重点地段城市设计 Key Area Urban Design 69 talble of content 2 3 基础分析 1.1 区位分析 1.2 基地周边现状道路分析 1.3 现状道路分析 1.4 基地构成元素分析 1.5 GIS 地形分析 1.6 用地适应性评价 1.7 案例分析 01 基础分析 Information Analysis 国 际 商 务 城 的 规 模 效 益根据美国经验, 没
2、有较大规模的商务城 将 很 难 吸 引 投 资 和 消 费!应该一次性整体规 划, 分期实施, 弹性开发。 01基础分析 Information Analysis 4 广州东部(新塘)国际商务城概念规划 Guangzhou East (Xintang) International Business District Concept Plan5 1.1 区位分析 项目位于中国三大沿海经济圈之一的珠三角经济 圈, 是改革开放的前沿地带, 中国最早发展起来的地区。 为落实好珠江三角洲地区改革发展规划纲要和“三 促进一保持”,主动配合广州市实施的“东进”战略, 增城市委、市政府提出建设“两城”、 “两
3、区”的构想。 其中的“一城一区” (即广州东部(新塘)国际商务城、 国家级经济技术开发区广州东部汽车产业基地) 均位于新塘镇。 广州东部(新塘)国际商务城是广州市东部副中心 的核心组成部分,将是增城新塘镇今后发展的核心地 区。规划区东至东莞市界,西至瑶田河,南至东江北 支流,北至广园快速路。规划区总面积约 22.86 平方 公里。 图例 1.2 基地周边现状道路分析 广州是珠江三角洲核心区域,也是珠江三角洲综合交通网络的中心枢纽。 增城是这一枢纽的东部门户,是广州市区联系惠州以及粤东地区之间的交通走廊, 也是广州与东莞、 深圳之间主要的交通通道。 新塘镇主要对外道路有:广深高速公路、 广惠高速
4、公路、107 国道、广园东快速路、118 省道、119 省道等。 本项目紧邻广园东路和穗莞深铁路, 陆路交通极为便利, 同时南邻东江北支流, 为项目提供了便捷的水路交通以及良好的景观环境。 新规划的轨道交通 13 号线、16 号线也将对项目提供更加便捷的陆路交通。 01基础分析 Information Analysis 6 广州东部(新塘)国际商务城概念规划 Guangzhou East (Xintang) International Business District Concept Plan7 1.3 现状土地利用 地块现状用地东侧主要为耕地以及村镇建设用 地,西侧为山地以及居住用地,地块
5、由多条细状水系 穿过,并汇集于东江北支流。 1.4 基地构成元素分析 规划地块内的构成要素主要包括:耕地、山地、 水塘、河流、建筑和道路。通过分析可以看出白石涌 以东地区以耕地为主, 沿仙村涌两侧散布村落与水塘; 基地西侧,象颈岭两端现状建筑较为密集,且质量不 高。 整体来看,以白石涌为界,基地东侧还是以郊野 的村落形态为主,开发强度很低,基地东侧由于靠近 新塘核心区,开放强度较高,但是管理不当,没有形 成良好的城市景观,象颈岭的景观优势也没有得到应 有的体现。 01基础分析 Information Analysis 8 广州东部(新塘)国际商务城概念规划 Guangzhou East (Xi
6、ntang) International Business District Concept Plan9 高程分析 使用 GIS 对现状地形进行分析。基地西部的象颈岭 为基地内部的制高点,山顶海拔 60 米。其余地区除了 广园快速路,基本在 3 米上下浮动变化不大。 坡度分析 使用 GIS 对现状地形坡度进行分析。通过分析可以 发现基地内部 20% 以上的坡度主要集中在广园快速和象 颈岭两地,其它地方坡度变化平缓。 坡向分析 使用 GIS 对现状地形坡向进行分析。通过分析可以 发现现状南向和东南向的土地居多,超过了整个土地的 40% 以上。总体上来说基地坡向分布较为均匀。 1.5 GIS 地形
7、分析 现状主要道路 穿越基地内部的广园快 速是地块的主要对外交通设 施之一, 它承载了广州方 向的主要车流。大墩大道为 基地现状建筑群中的主干道, 红线宽度平均 25M,它联系 了基地和新塘现在的核心区。 现状建筑分析 现状建筑主要分布在白 石涌以西,靠近新塘中心的 地区,以大墩大道为依托向 道路两侧蔓延;基地东部的 村落分散布置在仙村涌两 侧。 耕地 基地现状土地 70% 以上 为荔枝林地和田地,估计这 是当地居民的主要收入来源 之一。 现状河流 仙村涌和白石涌作为东江 的支流,为现状基地内部的主 要的两条水系,它们的支脉向 四处延伸,几乎覆盖了整个地 区。 现状水塘 现状水塘一般出现在现状
8、 村落的附近,作为鱼塘和风水 塘之用。将来进行改造,可以 作为潜在的湿地景观。 山地 白石涌以西的象颈岭是 基地内部唯一的山体,是基 地现状的至高点。但是遭到 周边建筑的包围并没有发挥 出应有的景观优势。 01基础分析 Information Analysis 10 广州东部(新塘)国际商务城概念规划 Guangzhou East (Xintang) International Business District Concept Plan11 高程因子 A 适应性分类原则 过高的海拔容易造成基础设施的供应 困难和交通不便。 B 适应性分类标准 根据基地的高程分布情况,本案选择 高程10M以下的
9、地区作为主要建设用地, 10M 以上的地区留作开放空间 生态多样性因子 A 适应性分类原则 不同的土地的利用类型拥有不同的生 态价值,对区域开发的敏感程度也不同。 规划区域内一些自然特性很强的土地,如 山体和河流,同时具有很高的景观价值, 开发后造成的环境损失较大。 B 适应性分类标准 现状村庄工厂首选 为建设用地,从 而避免增加开发的生态足迹。耕地和水塘 可以选择性的进行开发。现有水体和山体 尽量保留为开放空间, 或作极低密度开发。 地表水系因子 A 适应性分类原则 水资源是规划区域内的特色资源之 一。为此,汇水廊道应该尽量保留下来, 不被用作建设用地。通过对绿色廊道以及 水体缓冲区的研究确
10、定最终的适宜性分 类。 B 适宜性分类标准 地表水系两侧 40M 以内建议保留为 开放空间。 地表水系两侧 40M 范围以外为适宜 建设用地 坡度因子 A 适应性分类原则 不同的建设用地对坡度的要求不同, 在坡度较大的地区,开发建设会造成水土 流失、山地滑坡或泥石流等灾害,植被不 容易恢复。因此,开发用地应尽量选择在 坡度较缓的区域内进行。 B 适宜性分类标准 根据城市用地竖向规划规范中对 城市主要建设用地适宜规划坡度的要求, 将坡度适宜性分为三个等级,分别是:为 0.2% - 8%; 0.2% 以下和 8% - 25%;25% 以上 1.6 用地适应性评价 用地适应性评价图 基于多重因子的分
11、析,我们将基地土地分为适宜建设用地、较适宜建设用地、较不适宜建设用地 和不适宜建设用地四个等级。在此基础上,我们提出基地开发的初步建议。 基地内适宜建设用地占基地总用地的 70% 以上,可建设用地存量较大,但是基于精明增长和紧 凑开发的理念,可以以白石涌为界进行分步开发,近期内保留基地西侧的农田和水塘,作为发展储 备用地;象颈岭和白石涌与仙村涌及其缓冲区等景观资源推荐作为开放空间予以保留 01基础分析 Information Analysis 12 广州东部(新塘)国际商务城概念规划 Guangzhou East (Xintang) International Business Distric
12、t Concept Plan13 1.7 案例分析 A 花桥国际商务城 花桥国际商务城地处苏沪交界处昆山花桥经济开发区,地域面积 50 平方公里,距离上海市 中心不到 25 公里,西邻昆山国家级开发区,东依上海国际汽车城。 2005 年,江苏省委、省政府提出把商务城建成江苏省发展现代服务业的示范区,并列入省 “十五”规划重点服务业发展项目,是江苏省三大商务集聚区之一,2006 年 8 月被批准为省级开发 区。2007 年 6 月又被列为江苏省国际服务外包示范区基地。 B 莫斯科商业中心 莫斯科国际商业中心的建设始于 2007 年,计划于 2012 完工。 按照规划,莫斯科市国际商业中心在建成后
13、将成为欧洲最高的摩 天大楼,有 118 层,配备有许多电梯和大型的地下停车场。 14 15 C 与自然融合索非亚安蒂波利斯,法国 索非亚安蒂波利斯位于法国安提布的西北部,尼斯的西南,创建于 1969 年,城内主要是 信息技术,生命科学,环境科学,精细化工等领域的研发机构和公司,也入驻了一些高等院校。 在这个园区里有近 1276 家公司,创造了 26635 个就业机会。 目前,索非亚安蒂波利斯占地 24 平方公里,办公、实验室设施和住宅的建筑面积约 120 万平方米,为将来的拓展需求预留了 70 公顷的预留用地;区内共有 9 个开发区。索非亚安蒂 波利斯的主要特点是其公园、娱乐区和商业设施的一体
14、化。同时有河流流经该城区。索非亚 安蒂波利斯这种与自然环境相结合的开发特点可以为知识城的建设提供一个有益的参考。 D 筑波科学城 筑波科学城位于日本茨城县的西南部,距离东京约 50 公里,距离成田 国际机场约 40 公里,于上世纪 60 年代开始规划建设。筑波科学城的发展 依托区域高速铁路线筑波快线。 筑波科学城实际上是一个综合性的城市, 具有完善的基础设施和生活设施,不是单纯的商务园区。筑波科学城内包括 研发园区、办公楼、商业、教育设施以及居住等多种用途用地,是混合开发 的典型范例,它提倡将文化、社会生活融入科技研发的工作环境中,形成居 住、生活、工作多元素俱全的综合性社区。 筑波科学城的构
15、想是建设成为一个花园城市,强调保护其自然园地、森 林以及农田。其总体发展战略思想为“保护环境,与自然相融合”。城市以 北的筑波山最高海拔 877 米,为城市提供了一个理想的生态背景。河谷标 高约 20 - 30 米。区内有许多古老的村落和文化遗产。拟建的知识城与筑波 相比,其现有的自然条件(山区和水体)、地理特征、当地的文化遗产和建 筑物等实际环境都较为类似,筑波科学城可为知识城的建设提供了一个很好 的参考。 16 17 发展策略 2.1 SWOT 分析 2.2 愿景 2.3 定位与目标 2.4 发展策略 02 发展策略 Development Strategy 02发展策略 Developm
16、ent Strategy 18 广州东部(新塘)国际商务城概念规划 Guangzhou East (Xintang) International Business District Concept Plan19 2.1 SWOT 分析 SW 区位得天独厚 项目所在地增城市位于广州市北部,距广 州市中心城区 35 公里,地处珠江三角洲通往 全国的咽喉要道。规划地块位于广州“东进” 轴线上,是广州市东部副中心的核心组成部分, 将是增城新塘镇今后发展的核心地区,有得天 独厚的区位优势 交通便捷 本项目紧邻广园东路和穗莞深铁路,陆路 交通极为便利,同时南邻东江北支流,为项 目提供了便捷的水路交通以及良
17、好的景观环 境。 基地生态环境优越 规划地块南侧毗邻东江,内部有大大小小 河流近百条,经仙村涌汇入东江,水体面积 约 341 公顷;地块西侧有象颈岭,面积约 83 公顷,绿化植被良好。绝佳的生态优势为项 目的规划提出了更高的要求和发展契机 与现有的商业区有一定距离 项目基地离广州市区以及增城市区已 经发展成熟的商业区尚有一定距离,不利 于依托现有商业基础发展壮大,且不利于 形成本地居民的认同感和对外地客源的吸 引力,要吸引客源必须进行具有前瞻性的 产业定位,并实施高效创新的政策吸引。 基础设施不完善 项目基地目前周边配套不够成熟,基 础设施不完善,不利于商业氛围的形成, 给项目开发带来一定的不
18、便。 取水口拟规划调整到其它位置,如移 动至有几百米绿化的地方,具体在总体规 划里面适当调整。 防洪设施不够完善 规划区内防洪设施不完善,防洪工程建 设滞后,未完成完整的防洪体系,应补充 水闸级堤坝等防洪设施。 优势弱势 02发展策略 Development Strategy 20 广州东部(新塘)国际商务城概念规划 Guangzhou East (Xintang) International Business District Concept Plan21 OT 政策支持 增城市委、市政府提出建设“两城”、 “两区”的构想,拟借鉴先进城市的发展 经验,超前策划,高起点规划,大手笔推 进区域连
19、片开发,打造新穗东、打造新增 城。 为高标准、 高起点规划广州东部 (新塘) 国际商务城,塑造具有独特特色的商务中 心城新形象提供了有力的政策支持。 良好的外部经济环境 近来年新塘镇经济保持了较好的发 展势头,工业从 2004 年的 219.2 亿元 增长到 2009 年的 652.88 亿元,年均增 长 24.39%;农民人均收入从 2004 年的 6620 元增长到 2009 年的 7674 元。良好 的外部经济环境为商务城的建设提供了 更多的潜在的客源和消费群体。 地铁 13 号线、16 号线蕴含无限商机 根据增城市轨道交通规划,地铁 13 号线、16 号线将延伸至新塘镇,其中 13 号
20、线将在项目内部设站,地铁 13 号线、 16 号线的开通将对项目所在地带来无限商 机。 机遇挑战 区域之间存在竞争 近至广东增城工业园区、新塘城区(工商 新城) 、 广州增城国际旅游度假城、 中新镇 (工 业明珠),远至广州甚至珠三角地区的商业区 都有竞争争取客源。 外部环境的变化 珠江三角洲地区改革发展规划纲要的 实施,广州市“东进”战略的进一步实施,增 城市建设“两城两区”的构想等等一系列的新 情况新变化,项目面临的区域环境与发展背景 已经有了相当大的改变,能否适应外部环境的 变化,是项目成败的关键。 02发展策略 Development Strategy 22 广州东部(新塘)国际商务城
21、概念规划 Guangzhou East (Xintang) International Business District Concept Plan23 创造一个产业蓬勃、三维生态,科学低碳的 国际商务城 创造一个辐射珠三角的开放性服务中心; 创造富有活力的城市氛围,颂赞当地文化引 领风尚 创造一个独享东江美景,富有岭南特色的生 态新城。建立连续的开放空间系统,打造生 态品质 创造个性鲜明的城市形象,彰显城市魅力 ; 2.2 愿景 规划目标 创造一个产业蓬勃、三维生态,科学低碳的国际 商务城 ; 创造一个辐射珠三角的开放性服务中心; 创造一个独享东江美景,富有岭南特色的生态新 城。 2.3 地
22、区定位 辐射珠三角东部制造业集群的国际化 现代服务业中心。 02发展策略 Development Strategy 24 广州东部(新塘)国际商务城概念规划 Guangzhou East (Xintang) International Business District Concept Plan25 区域协同策略外拓内联,实现国际化发展 以国际化的视野进行规划设计, 立足珠三角, 面向全国乃至整个东南亚地区, 聚集国际资源, 开拓珠三角首屈一指的城市化创新前沿; 围绕品牌经济,低碳产业建设国家级民营经济转型成功典范;围绕先进制造业打造华南最 大的生产性服务中心,创建以现代商业和引领型商务为核心
23、的、粤港澳独树一帜的多功能国际 商务新城。 2.4 发展策略 1 2 功能构成策略复合集 聚,激发商务城活力 在大力推动现代服务业的 产业发展背景下,强化不同 产业功能的复合集聚,分别 构建了中央商务 CBD、现代 零售地带、高新科技产业以 及精致生活社区四大板块, 形成产业集群优势互补,带 动商务城的高效有序开发。 02发展策略 Development Strategy 26 广州东部(新塘)国际商务城概念规划 Guangzhou East (Xintang) International Business District Concept Plan27 生态保障策略楔形绿轴,维持可持续发展
24、提升环境品质,维持可持续发展一直是我们追求的目标;将河溪公 园、滨河公园和现状河流连成网络构建商务城景观格局; 充分利用现状生态要素,将山、水最大可能的引入地块中,留出视 线通廊,保留并强化城市原有生态体系,凸显以山水为脉的景观特征。3 交通疏导策略TOD 引导,提升交通效率 借鉴国际上先进城市的 经验,提高公路网的密度, 提倡公共交通,以人为本, 创造宜人的城市尺度。 同时根据对广州轨道交 通的研究和新塘地区未来交 通流量的预测,建议在原有 广园快速路和 13 号地铁线 的基础上,加大本地区轨道 交通线路密度,新增两条东 西向轻轨线路,提升核心区 土地价值。对原有道路系统 进行整合,加强与广
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