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1、九龙仓国宾1号下阶段策略思考 (10-12月) 1、市场环境 在重拳出击的新政背景下,2010年下半年苏州千余套别墅仍迎“政”而出。 然而,高端住宅的大量涌入未必会给苏州市场带来压力, 相对来说,紧随追求品质舒适生活的高端人士的逐渐增多, 苏州楼市的高端别墅前景依旧被看好,市场依旧广阔。 苏州搜房网 苏州的别墅类高端住宅主要集中在环太湖板块,越溪板块及园区双湖沿岸区, 而就价格相对偏高的园区而言, 紧邻金鸡湖、独墅湖的天然绝佳地势,坐享湖景资源的优势, 使得园区的一些别墅产品受到高端精英们的青睐和关注。 包括在售楼盘星岛仁恒、中房澜泊湾,水墨江南, 预计下半年共有上百套的房源入市 姑苏房产网
2、以上两则媒体报道表明: 2010年下半年苏州的别墅市场,进入白热化竞争阶段 高端别墅项目陆续浮出水面,实力派开发商粉末登场 短暂的80天内,将有数百套别墅入市! 已经演变成为形象之争、影响力之争! 面临如此严峻形式,不得不证实一个事实: 苏州高端别墅之间最激烈的竞争已不是品质之争、环境之争、地段之争。 在目标客群极度接近、同时入市的前提下: 二、项目现状 销售力:九龙仓国宾1号一期57套双拼、独栋销磬, 二期推出量全部预定完毕,预约量在不断提升。 影响力:根据对一期成交客户的分析,客群获取信息主要靠人际传播。 这意味着,项目在苏州乃至周边地区的公众影响力有待加强! 经过前期的宣传,九龙仓国宾1
3、号已经在社会上拥有了一定的知名度。国宾 1号建筑规模达到47万平方米,是整个双湖湖板块地段最好的一块土地,建筑风 格也将是苏州的颠峰。此项目下阶段的动作,在苏州势必引起业内业外的广泛关 注和形成极大的社会影响力,这正是国宾1号制造影响力的大好时机。 项目品牌战略: 三、下阶段推广策略目的 直接目的:提升溢价空间 根本目的:为2011年度传播蓄势,全面铺展影响力 四、推广原则 原则1:搭乘“大上海推广计划”顺风车, 借势将上海地区的推广同时“转载”至苏州。 原则2:在短暂的80天内,充分利用资源冲击市场,制造影响力! 五、推广契机 契机1:“转载”大上海媒介计划 借助大上海的推广,进行宣传内容的
4、同步转载。 宣传范围:作为千万级国宾别墅,目标客户群散步较广,以一个为中心 ,三个基本点圈定客户范围 一个中心:以上海为中心 三个基本点:苏州古城圈、苏州工业园圈、苏州周边地区圈 中心与基本点宣传保持: 传播内容相似、传播时间同时、传播渠道类似 关键动作: 产品定位语推出 (需要给项目一个全新的定位,在巩固“出入皆人物”的基础上,赋予项目新的影响力点。 新形象推出 (为客户展示新的实景形象,以项目本身的优势制造产品影响力) 加大推广力度 (增加舆论炒作,以项目的暴光率提升影响力) 产品定位语推出 给项目一个准确的定位 一个与国宾阶层有关的别墅社区 新形象画面推出 (以实景展现为主) 加大推广力
5、度 1、抓准受众: 以针对 “超级消费群”获取信息渠道作为主要载体,有效到达高端客户, 选择某些高端小众类媒体,如高尔夫会刊。 2、提升频率: 持续不断高曝光率,保持九龙仓国宾1号始终出现在公众视野,成为苏州 范围内高档别墅提名率最高的楼盘。 3、丰富内容: 形象销售话题并行,按照不同诉求内容选择不同媒介,轮番宣传。 契机2:10月底会所开放活动 1、10月底会所开放意大利纯粹之夜活动影响力 2、11月:延续开放活动的影响力,保持密度性宣传。 3、12月:成立“国宾会”,前期维护客户关系的平台,后期通往品牌的长远价值 活动的举办必然将对项目产生影响力,要保证这种影响力的持续稳固, 必须要有相应
6、的动作紧跟其后。 活动关键动作:成立”国宾会“ 北京长安会所 一、举行”国宾会“成立仪式。邀请政要人物龙永图参加活动。提升活动影响力。 二、邀请所有业主参加国宾会。以”苏州最高端生活场“在财富阶层制造影响力。 三、除国宾1号业主之外,盛情邀请当地政府领导入会,提升会员身份感。 活动安排:建立会员俱乐部,制造口碑效应 契机3:项目现场包装 1、客户到访体验系统客户所到每一个地方,皆由专职工作人员负责服务。 尊荣体现国宾礼遇, 2、创造客户身份认证系统每天只迎接10组客户。若超过10组客户,需第二 天再预约。提高来访客的门槛。 3、创造现场情景体验系统 现场园林里需要增加一些生活的情景感,打造故
7、事的体验感,例如龙湖,例如翡翠别墅的打造。 1、创造客户到访体验系统: 从客户踏入大门那一刻起,即能尊享国宾级的服务,有姿态的礼仪接待。 从形象岗门卫会所门口服务员销售区域洽谈区域品质体验区域;以统一的服务步骤, 给客户带来舒适感、身份感。 只要进入项目现场,所到之处皆有不同的服务人员为客户服务。 会所增加英文、港 版财经类、时尚、 奢侈品类杂志(葡 萄酒、雪茄、名马 、高尔夫、珠宝、 时装、古玩、艺术 品)等系统知识, 以增加和客户更深 入沟通的可能。 28 在会所的洽谈区,增加布置,提升气氛。 2、创造客户身份特别认证系统: 看千完级别墅,每天只接待10位客户 以“每天只迎接10位客户”的接待要求,表明现场对来客的严苛。若已超过12位,可以 预约第二天来临。制造炒作话题。 3、创造客户生活场景体验系统:国宾人物的一天 现场园林里需要增加一些生活的情景感,打造故事的体验感,例如龙湖,例如翡翠别墅的打造。 让客户一走进国宾1号,就有停下脚步休憩的强烈感觉。 谢 谢