2009-600641-万业企业：2009年年度报告.PDF

0 卧龙地产集团股份有限公司 600173 卧龙地产集团股份有限公司 600173 2009 年年度报告 2009 年年度报告 卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告 0 目 录 一、重要提示…………………………………………………………一、重要提示…………………………………………………………1 二、公司基本情况简介………………………………………………二、公司基本情况简介………………………………………………2 三、会计数据和业务数据摘要………………………………………三、会计数据和业务数据摘要………………………………………3 四、股本变动及股东情况……………………………………………四、股本变动及股东情况……………………………………………5 五、董事、监事和高级管理人员……………………………………五、董事、监事和高级管理人员……………………………………12 六、公司治理结构……………………………………………………六、公司治理结构……………………………………………………18 七、股东大会情况简介………………………………………………七、股东大会情况简介………………………………………………23 八、董事会报告………………………………………………………八、董事会报告………………………………………………………24 九、监事会报告………………………………………………………九、监事会报告………………………………………………………37 十、重要事项…………………………………………………………十、重要事项…………………………………………………………39 十一、财务报告………………………………………………………十一、财务报告………………………………………………………50 十二、备查文件目录…………………………………………………十二、备查文件目录…………………………………………………127 十三、其他信息………………………………………………………十三、其他信息………………………………………………………128 卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告 1 一、重要提示一、重要提示 1、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚 假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带 责任。 、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚 假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带 责任。 2、董事、监事、高级管理人员保证本报告内容的真实性、准确性和完整性。、董事、监事、高级管理人员保证本报告内容的真实性、准确性和完整性。 3、公司全体董事出席董事会会议。、公司全体董事出席董事会会议。 4、立信大华会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。、立信大华会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 5、公司负责人陈建成、主管会计工作负责人严剑民及会计机构负责人（会计主管人员）汤 海燕声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。 、公司负责人陈建成、主管会计工作负责人严剑民及会计机构负责人（会计主管人员）汤 海燕声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。 6、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？ 否。否。 7、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否。否。 卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告 2 二二 、公司基本情况、公司基本情况 （一）公司基本信息（一）公司基本信息 公司的法定中文名称 卧龙地产集团股份有限公司 公司的法定中文名称缩写 卧龙地产 公司的法定英文名称 WOLONG REAL ESTATE GROUP CO.，LTD. 公司的法定英文名称缩写 WOLONG REAL ESTATE 公司法定代表人 陈建成 （二）联系人及联系方式（二）联系人及联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 马亚军 陈斌权 联系地址 浙江省上虞市经济开发区人民西路 1801 号 浙江省上虞市经济开发区人民西路 1801 号 电话 0575-82177017 0575-82176751 传真 0575-82177000 0575-82177000 电子信箱 wldc82176751@ wldc82176751@ （三）基本情况简介（三）基本情况简介 注册地址 浙江省上虞市经济开发区 注册地址的邮政编码 312300 办公地址 浙江省上虞市经济开发区人民西路 1801 号 办公地址的邮政编码 312300 公司国际互联网网址 http://www.wolong- 电子信箱 wldc82176751@ （四）信息披露及备置地点（四）信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 《证券时报》 、 《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站网址 公司年度报告备置地点 上海证券交易所与公司办公室 （五）公司股票简况（五）公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A 股 上海证券交易所 卧龙地产 600173 ST 卧龙 （六）其他有关资料（六）其他有关资料 公司首次注册登记日期 1993 年 7 月 17 日 公司首次注册登记地点 黑龙江省 公司变更注册登记日期 2009 年 12 月 9 日 公司变更注册登记地点 企业法人营业执照注册号 330000000008831 税务登记号码 浙税联字 330682668325921 号 最近变更 组织机构代码 66832592—1 公司聘请的会计师事务所名称 立信大华会计师事务所有限公司 公司聘请的会计师事务所办公地址 中国北京海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12 层 公司其他基本情况 1999 年 3 月 18 日，公司注册资本从成立时的 150,000,000 元变更为 230,000,000 元，领取新的营业执照；2007 年 10 月 16 日，公司注册 资本变更为 330,000,000 元，领取新的营业执照；2008 年 1 月 4 日， 公司名称变更为 “卧龙地产集团股份有限公司” ， 领取新的营业执照； 2009 年 12 月 9 日，公司注册资本变更为 402,859,700 元，领取新的 营业执照。 卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告 3 三、会计数据和业务数据摘要三、会计数据和业务数据摘要 （一）主要会计数据（一）主要会计数据 单位：元 币种：人民币 项目 金额 营业利润 242,613,511.98 利润总额 232,018,476.36 归属于上市公司股东的净利润 136,511,326.19 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 145,768,661.17 经营活动产生的现金流量净额 502,553,435.06 （二）扣除非经常性损益项目和金额（二）扣除非经常性损益项目和金额 单位：元 币种： 人民币 项目 金额 1．非流动资产处置损益 -6,894.73 2．计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受 的政府补助除外） 244,443.00 3．采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 23,619.00 4．除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -10,832,583.89 5．少数股东权益影响额 -88,711.58 6．所得税影响额 1,402,793.22 合计 -9,257,334.98 （三）报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标（三）报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2009 年 2008 年 本期比上年同期 增减(%) 2007 年 营业收入 1,043,960,407.31 831,993,556.8325.48 764,829,580.84 利润总额 232,018,476.36 169,041,603.5337.26 188,333,531.19 归属于上市公司股东的净 利润 136,511,326.19 102,433,020.3833.27 120,109,464.07 归属于上市公司股东的扣 除非经常性损益的净利润 145,768,661.17 104,360,425.8239.68 79,221,422.68 经营活动产生的现金流量 净额 502,553,435.06 -192,285,147.27 118,332,075.85 2009 年末 2008 年末 本期末比上年同 期末增减(%) 2007 年末 总资产 3,163,059,030.06 2,108,778,965.8749.99 2,211,738,780.55 所有者权益 （或股东权益） 1,256,905,497.08 504,582,131.60149.10 431,509,196.71 金科地产集团股份有限公司 2015 年年度报告全文 1 金科地产集团股份有限公司金科地产集团股份有限公司 2015 年年度报告年年度报告 2016 年年 03 月月 金科地产集团股份有限公司 2015 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 公司负责人黄红云、主管会计工作负责人李华及会计机构负责人公司负责人黄红云、主管会计工作负责人李华及会计机构负责人(会计主管 人员 会计主管 人员)刘绍军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。刘绍军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者 的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者 的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司已在本年度报告管理层讨论与分析一节中，详细描述所存在主要风险 及应对策略，敬请投资者关注相关内容。 公司已在本年度报告管理层讨论与分析一节中，详细描述所存在主要风险 及应对策略，敬请投资者关注相关内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 4,327,060,153 为基数， 向全体股东每 为基数， 向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.5 元（含税） ，送红股元（含税） ，送红股 0 股（含税） ，不以公 积金转增股本。 股（含税） ，不以公 积金转增股本。 金科地产集团股份有限公司 2015 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 10 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 13 第五节第五节 重要事项重要事项 39 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 63 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 70 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 71 第九节第九节 公司治理公司治理 79 第十节第十节 财务报告财务报告 86 第十一节第十一节 备查文件目录备查文件目录 217 金科地产集团股份有限公司 2015 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 本公司、公司、金科股份 指 金科地产集团股份有限公司 原金科集团 指 原重庆市金科实业（集团）有限公司 金科投资或金科控股 指 重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司，本公司控股股东 展宏投资 指 石河子展宏股权投资普通合伙企业 科源投资 指 石河子科源股权投资普通合伙企业 善泽投资 指 石河子善泽股权投资普通合伙企业 金科新能源 指 金科新能源有限公司，本公司控股子公司 华冉东方 指 新疆华冉东方新能源有限公司，本公司控股子公司 华冉景峡 指 哈密华冉东方景峡风力发电有限公司，本公司控股子公司 金科物业 指 重庆市金科物业服务有限公司 重庆金科 指 重庆金科房地产开发有限公司，本公司控股子公司 湖南金科 指 湖南金科房地产开发有限公司，本公司控股子公司 金科弘景 指 重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司，本公司控股子公司 无锡科润 指 无锡金科科润房地产开发有限公司，本公司控股子公司 凯尔辛基 指 重庆凯尔辛基园林有限公司，本公司控股子公司 天豪门窗 指 重庆天豪门窗有限公司，本公司控股子公司 重庆宸居 指 重庆金科宸居房地产开发有限公司，本公司控股子公司 金科百俊 指 内江金科百俊房地产开发有限公司，本公司控股子公司 庆科商贸 指 重庆庆科商贸有限公司，本公司控股子公司 金科弘居 指 北京金科弘居置业有限公司，本公司控股子公司 金科汇茂 指 重庆市金科汇茂房地产开发有限公司，本公司控股子公司 张家港金科 指 张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司，本公司控股子公司 郴州金科 指 郴州小埠金科房地产开发有限责任公司，本公司控股子公司 银海租赁 指 重庆银海融资租赁有限公司，本公司参股公司，本公司关联方 渝商集团 指 渝商投资集团股份有限公司，本公司参股公司，本公司关联方 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 重庆证监局 指 中国证券监督管理委员会重庆监管局 深交所 指 深圳证券交易所 本报告 指 本公司 2015 年年度报告 金科地产集团股份有限公司 2015 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 金科股份 股票代码 000656 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 金科地产集团股份有限公司 公司的中文简称 金科股份 公司的外文名称（如有） JINKE PROPERTY GROUP CO.,LTD. 公司的外文名称缩写（如有） JINKE PROPERTY 公司的法定代表人 黄红云 注册地址 重庆市江北区复盛镇正街（政府大楼） 注册地址的邮政编码 401121 办公地址 重庆市两江新区春兰三路 1 号地矿大厦 7 楼 办公地址的邮政编码 401121 公司网址 电子信箱 ir@ 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 刘忠海 - 联系地址 重庆市两江新区春兰三路 1 号地矿大厦 7 楼- 电话 023-63023656 - 传真 023-63023656 - 电子信箱 ir@ - 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》 、 《证券时报》 、 《上海证券报》 、 《证券日报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券事务部 金科地产集团股份有限公司 2015 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 统一社会信用代码 91500000202893468X 公司上市以来主营业务的变化情况 （如有） 公司于 1996 年 11 月 28 日在深交所挂牌上市，主营业务为钢板、钢带、硅钢片等 钢压延加工；锰铁冶炼；金属涂镀。1998 年，因公司控股股东发生变化，主营业务变 更为：房地产开发、物业管理；制造、加工、销售钢材、锰铁；机械加工等。2011 年 8 月，公司完成新增股份吸收合并金科集团暨重大资产重组，主营业务变更为房地产 开发（一级资质） 。 历次控股股东的变更情况（如有） 本公司前身是重庆东源钢业股份有限公司（以下简称“东源钢业”） ，系经重庆市人 民政府重府发（1986）290 号文批准，于 1987 年 3 月 20 日由原重庆钢铁公司第四钢 铁厂改组设立，并于 1996 年 11 月 28 日在深交所上市。1998 年 11 月，公司控股股东 重庆钢铁（集团）有限责任公司（以下简称“重钢集团”）与泛华工程有限公司（以下 简称“泛华公司”）签署转让合同书，重钢集团将其持有的公司 72,040,000 股股份转让 给泛华公司， 并于 1999 年 1 月 28 日办妥相关法律手续，泛华公司成为公司控股股东。 2001 年 9 月，泛华公司将其持有的公司 58,568,498 股股份转让给成都锦江和盛投资有 限责任公司（以下简称“锦江和盛”） ，并于 2001 年 10 月 16 日办妥相关法律手续，锦 江和盛成为公司控股股东。2005 年 11 月 23 日，经广东省深圳市中级人民法院裁定， 重钢集团持有的本公司 45,081,847 股股份由重庆渝富资产经营管理有限公司（以下简 称“渝富公司”）竞得。 2006 年 8 月 18 日，上述股权过户至渝富公司名下。2007 年 8 月，锦江和盛持有 的本公司 58,568,498 股法人股和四川华州管理顾问咨询有限责任公司持有的本公司 10,000,000 股法人股（共计 68,568,498 股，占当时公司总股本的 27.42%）被成都市锦 江区人民法院依法拍卖，四川奇峰实业（集团）有限公司（以下简称“奇峰集团”） 、四 川宏信置业发展有限公司（以下简称“宏信置业”）以联合竞拍的方式竞得。此次股权 变更后，奇峰集团、宏信置业以联合体（一致行动人）的形式成为本公司控股股东。 2009 年 3 月，奇峰集团、宏信置业将其合计持有的本公司 33,564,314 股（占当时公 司总股本的 13.42%） 转让给金科投资， 并于 2009 年 4 月 7 日办理完毕过户登记手续。 2009 年 3 月，公司启动重大资产重组，拟新增股份吸收合并金科集团。同年 8 月，公 司 6 名非独立董事中有 4 名由金科投资提名推荐，公司的实际控制人变更为黄红云、 陶虹遐夫妇（合计持有金科投资 100%股权） 。 2011 年 5 月，公司获得中国证监会《关于核准重庆东源产业发展股份有限公司吸 收合并重庆市金科实业（集团）有限公司的批复》 （证监许可[2011]799 号文） ；同年 8 月，公司完成新增股份吸收合并原金科集团。金科投资持有公司 252,835,355 股股份， 占公司总股份的 21.82%，为本公司控股股东。 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 重庆市渝北区财富大道 13 号 签字会计师姓名 弋守川、宋军 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 金科地产集团股份有限公司 2015 年年度报告全文 7 √ 适用 □ 不适用 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间 长城证券股份有限公司 深圳市福田区深南大道 6008 号特 区报业大厦 白毅敏、胡跃明 2015 年 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年 营业收入（元） 19,398,573,320.9017,323,507,266.1711.98% 16,069,615,178.82 归属于上市公司股东的净利润（元） 1,123,401,276.93907,884,138.7923.74% 984,071,530.24 归属于上市公司股东的扣除非经常性 损益的净利润（元） 1,017,915,209.80694,906,306.7846.48% 889,884,963.69 经营活动产生的现金流量净额（元） 412,270,027.71-8,384,763,000.08104.92% -4,518,006,054.15 基本每股收益（元/股） 0.270.2317.39% 0.25 稀释每股收益（元/股） 0.270.2317.39% 0.25 加权平均净资产收益率 10.26%11.31%下降 1.05 个百分点 13.34% 2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末 总资产（元） 95,552,796,699.1982,065,806,685.4416.43% 62,395,055,252.31 归属于上市公司股东的净资产（元） 11,454,001,979.0310,529,946,323.388.78% 7,852,164,529.35 注：1、本报告期公司取得民生加银资产管理有限公司发放的无固定期限委托贷款 14 亿元，上表中归属于上市公司股东的净 利润、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、归属于上市公司股东的净资产、基本每股收益、稀释每股收益、 加权平均净资产收益率等指标均考虑了上述委托贷款的影响。 2、本报告期初公司股本为 1,378,540,051 股，期末股本为 4,327,060,153 股，主要变动原因系 2015 年 4 月 29 日完成 2014 年 年度利润分配及资本公积金转增股本方案。基本每股收益原 2014 年年报为 0.78 元，2013 年年报为 0.85 元，根据《企业会 计准则-每股收益》的规定，按调整后的股本数重新计算的基本每股收益为 2014 年 0.23 元，2013 年 0.25 元。 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 金科地产集团股份有限公司 2015 年年度报告全文 8 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,509,313,541.325,051,429,462.604,541,234,299.14 8,296,596,017.84 归属于上市公司股东的净利润 97,853,036.28308,988,739.35295,126,266.88 421,433,234.42 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 50,400,399.28301,242,010.57301,542,823.00 364,729,976.95 经营活动产生的现金流量净额 -237,575,121.0953,457,947.23-1,193,866,419.61 1,790,253,621.18 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 √ 是 □ 否 本报告期公司取得民生加银资产管理有限公司发放的无固定期限委托贷款 14 亿元，第一季度归属于上市公司股东的净 利润与归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润未考虑上述委托贷款的影响，公司 2015 年半年报进行了修正，考 虑了上述委托贷款的影响。 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值 准备的冲销部分） 42,341,236.0814,905,896.74142,147.03 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切 相关，按照国家统一标准定额或定量享受的 政府补助除外） 57,092,680.39202,178,584.1277,258,290.98 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占 用费 40,169,457.8418,267,632.6615,703,437.50 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投 资成本小于取得投资时应享有被投资单位可 辨认净资产公允价值产生的收益 3,959,436.27 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值 业务外，持有交易性金融资产、交易性金融 负债产生的公允价值变动损益，以及处置交 易性金融资产、交易性金融负债和可供出售 金融资产取得的投资收益 831,399.49524,083.15 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 3,000,000.00 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房 地产公允价值变动产生的损益 39,863,547.9954,152,554.0546,689,449.72 金科地产集团股份有限公司 2015 年年度报告全文 9 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -16,202,630.72-4,857,013.58-21,896,927.63 其他符合非经常性损益定义的损益项目 2,721,031.90 减：所得税影响额 36,940,855.4571,921,056.8629,668,967.96 少数股东权益影响额（税后） 20,837,369.003,580,164.611,245,414.41 合计 105,486,067.13212,977,832.0194,186,566.55 -- 对公司根据 《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》 定义界定的非经常性损益项目， 以及把 《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目， 应 说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 金科地产集团股份有限公司 2015 年年度报告全文 10 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是一家以房地产开发为主，新能源发电、社区综合服务、酒店经营管理、园林、门窗、装饰等相 关多元化产业经营为辅的大型企业集团。 公司拥有房地产开发一级资质， 下属公司具有物业管理壹级资质、 城镇园林绿化企业一级资质、金属门窗工程专业承包一级资质。 房地产业务板块主要为住宅开发，开发模式以独立开发为主。公司营销以自有销售团队为主，其他销 售模式为补充的销售模式。房地产业务主要布局“中西部、长三角、环渤海”三大区域，已进入全国12个 省（市）进行房地产开发，开发项目主要集中于重庆、北京、苏州、青岛、成都等城市。 新能源发电业务系公司近年来新发展的业务，以风力发电和光伏发电为主，通过并购或自建的方式获 取优质项目，以项目并网发电收取电费为利润来源。 社区综合服务业务为公司房地产升级转型的重点发展方向，通过对公司管理的物业项目业主提供全方 位服务，以收取基本物业费和其他增值服务收入为收入来源。业务覆盖重庆、北京、四川、江苏、湖南、 陕西、山东等省市。 二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 无重大变化 固定资产 同比增加 123.18%，主要系苏州酒店及风电项目转固增加所致 无形资产 无重大变化 在建工程 同比减少 75.77%，主要系风电项目转固减少所致 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面： 金科地产集团股份有限公司 2015 年年度报告全文 11 1、精准的战略规划能力。1、精准的战略规划能力。作为一家战略驱动型上市企业，公司拥有明确清晰的战略目标，并根据外 部环境变化进行动态调整。公司通过数年来对战略规划能力的持续建设，得以对外部的“战略性商机”精 准把握，保障公司内部各项系统事务走向正轨。在区域布局战略方面，公司过往坚持“622”（60%中西部 20%长三角 20%环渤海）战略与“深耕”战略重点布局中西部区域，契合我国新型城镇化发展步伐。进入 2015 年以后，公司因应市场环境外部变化，以国家城市群发展战略为导向调整布局，确立了“三圈一带” 的城市群区域战略布局。在产品战略方面，公司紧跟市场步伐，由过往以刚需为主的“7030”（70%刚需 30%改善）产品战略，调整为以改善为主的“541”（50%刚需首置 40%品质改善 10%高端再改）产品战略。 在产业升级方面， 公司通过不断打磨商业模式， 进行多业态扩张， 在清洁能源、 科技园区等领域提前布局， 通过“地产+社区综合服务”连接用户，提高公司的抗风险能力。 2、持续的产品创新能力。 2、持续的产品创新能力。公司具有领先的产品创新能力，拥有“原创中国洋房”、“空中院馆”、 “X+1 夹层住宅”、“别墅级洋房”四项专利。产品创新是公司生存和发展的基础，公司自成立来，不断 提升自身的产品创新能力，从第一代产品为业主提供一座好房子、一个居住空间，到第二代产品努力为业 主提供好的建筑、好的户型、好的景观绿化和好的生活配套。目前，公司第三代产品是通过“地产+社区 综合服务”打造一种优质生活方式，让用户得到更舒适的居住体验，回归住宅本身的居住价值。公司把握 客户强烈的改善型需求，致力于打造“成长家”、“健康家”、“便利家”、“安全家”、“智慧家”等 配套服务体系，提供有灵魂的住宅产品和有温度的社区服务。 3、优质的客户服务能力。3、优质的客户服务能力。公司具有优质服务的基因，金科物业以“标准化、精细化、信息化”为服 务基础，为小区业主提供全生命周期的服务。公司综合收费率、业主满意度等指标处于全国领先水平。公 司酒店板块面向高端商务、中端大众和家庭客户，提供星级、精品、连锁酒店/公寓住宿和餐饮等服务。 酒店板块通过加强对我国酒店产品的研究，不断优化金科酒店服务的舒适性和品质感。公司荣膺“中国地 产品牌 10 强”、“中国驰名商标”、“中国企业 500 强”等荣誉，公司的产品和服务在中西部、长三角 等区域树立了较强的品牌影响力。 4、扎实的成本控制能力。4、扎实的成本控制能力。公司作为渝派房企的代表，在立足重庆，走向全国的过程中，重庆区域较 低的房价和激烈的竞争环境练就了公司扎实的成本控制能力。在土地成本控制方面，公司采用前瞻性拿地 方式， 坚持不拿地王项目， 在拿地前做好地块的市场研究， 确定项目定位及产品设计方向及营销推广策略， 推行成本前置的管控模式。在建安成本控制方面，建立分档次、分区域、分专业的建安数据库，建立标准 化成本，提高建安成本限额合理性，从而提高经济测算的合理性和科学性。白银时代房企利润逐步进入平 均利润阶段，公司自身对成本费用的控制提出了更高的要求，扎实的成本控制能力是公司获得成功的关键 之一。 5、较强的价值链延伸能力。5、较强的价值链延伸能力。公司沿着房地产开发主业向上下游延伸，通过对新业务进行孵化，形 金科地产集团股份有限公司 2015 年年度报告全文 12 成了相关产业协同发展的产业结构。 基于产业布局， 公司不断打磨商业模式， 进行产业升级和多业态扩张， 在清洁能源、科技园区等领域提前布局。公司通过社区综合服务、新能源、酒店/公寓、园林等产业的发 展，与地产主业形成协同效应，有效延伸地产业务价值链。通过集约化管理打通各模块数据，公司已初步 建立起企业与用户之间的连接，形成信息管理能力，正致力于不断提升运营效率和服务质量，动态调整形 成相关产业。公司通过“地产+社区综合服务”连接用户，在平台型业务和重度垂直业务等方面进行业务 延伸，实施“数据海洋”+“深井挖掘”策略来实现企业的升级转型。 金科地产集团股份有限公司 2015 年年度报告全文 13 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、 概述一、 概述 (一) 2015 年房地产市场分析年房地产市场分析 1、2015年全国房地产市场形势分析 1、2015年全国房地产市场形势分析 2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，促进市场量价稳步回升， 行业运行的政策环境显著改善。报告期内，中央多轮降准降息，通过降低首套及二套房首付比例、减免税 费、放开准入等措施，构建宽松的市场环境；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限 价等多措施刺激消费。同时，地方政府还通过控制土地供应规模，加大保障性住房货币化安置，推动户籍 制度及住房公积金改革等长效机制，进一步改善市场环境。多轮政策组合奠定了楼市回暖基础。 据国家统计局统计，2015年全国房地产开发投资95,979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实 际增长2.8%），增速比上年减少9.5个百分点。其中住宅投资64,595亿元，增长0.4%。全国商品房销售面 积128,495万平米， 比上年增长6.5%， 其中住宅销售面积增长6.9%； 商品房销售额87,281亿元， 增长14.4%， 其中住宅销售额增长16.6%。从数据上看，2015年全国房地产销售市场回暖，但投资增速有所回落。 2、2、 公司主要项目所处区域房地产市场分析 公司主要项目所处区域房地产市场分析 截止报告期末，公司已进驻 12 个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地产签约销售金额主要来 自于重庆、北京、苏州、青岛四个城市，该等城市本年度的房地产市场情况大体如下： 城市 商品房建设用地 成交面积 （万㎡） 房屋新开工 面积 （万㎡） 房屋施工面积 （万㎡） 房屋竣工面 积（万㎡） 商品房销售面 积（万㎡） 商品房销售金 额（亿元） 公司签约销售 面积（万㎡） 公司签约金 额（亿元） 公司市场 份额（%） 重庆 3,726.89 5,810.85 28,985.67 4,630.29 5,381.37 2,952.21 198.4 107.6 3.69 苏州 1,078.05 2,153.41 11,285.85 1,653.14 2,133.73 2,200.00 18.96 18.95 0.89 北京 555.17 2,706.91 12,993.08 2,631.45 1,554.25 3,517.65 14.44 26.42 0.93 青岛 642.27 1,962.07 8,971.23 1,523.35 1,418.58 1,262.86 19.14 19.53 1.35 注：上述数据来源于中国指数研究院、公司 （二）报告期公司经营情况总结（二）报告期公司经营情况总结 1、报告期公司总体经营情况回顾 1、报告期公司总体经营情况回顾 报告期内，公司上下团结一心、克难攻坚，主动适应经济新常态，深入推进升级转型，全面深化改革 创新，在复杂的市场环境中保持了稳中有进、稳中有好的发展态