2015-300495-美尚生态：2015年年度报告.PDF

3.20% 苗木销售 2,922,819.00 0.15% 2,827,325.00 0.26% 3.38% 文化创意 138,062,661.97 7.31% 0.00 0.00% 100.00% 其他 4,146,094.54 0.22% 2,233,055.20 0.21% 85.67% 分产品 园林工程 1,661,356,811.48 87.96% 1,022,530,777.05 93.97% 62.47% 绿化养护 27,989,388.07 1.48% 25,103,194.14 2.31% 11.50% 景观规划设计 54,383,385.91 2.88% 35,498,499.83 3.26% 53.20% 苗木销售 2,922,819.00 0.15% 2,827,325.00 0.26% 3.38% 文化创意 138,062,661.97 7.31% 0.00 0.00% 100.00% 其他 4,146,094.54 0.22% 2,233,055.20 0.21% 85.67% 分地区 华南 290,322,586.77 15.37% 283,058,939.89 26.01% 2.57% 华北 91,469,891.25 4.84% 130,217,756.82 11.97% -29.76% 华中 275,529,182.36 14.59% 35,182,434.42 3.23% 683.14% 华东 642,323,369.02 34.01% 148,855,855.19 13.68% 331.51% 华西 589,216,131.57 31.19% 488,985,352.56 44.94% 20.50% 国外 0.00 0.00% 1,892,512.34 0.17% -100.00% 岭南园林股份有限公司 2015 年年度报告全文 17 （（2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 园林工程 1,661,356,811.48 1,206,699,980.14 27.37% 62.47% 64.80% -1.02% 文化创意 138,062,661.97 65,768,230.15 52.36% 100.00% 100.00% 52.36% 分产品 园林工程 1,661,356,811.48 1,206,699,980.14 27.37% 62.47% 64.80% -1.02% 文化创意 138,062,661.97 65,768,230.15 52.36% 100.00% 100.00% 52.36% 分地区 华南 290,322,586.77 213,795,677.05 26.36% 2.57% 0.43% 1.56% 华中 275,529,182.36 204,580,309.28 25.75% 683.14% 564.22% 13.29% 华东 642,323,369.02 417,753,248.53 34.96% 331.51% 318.69% 1.99% 华西 589,216,131.57 426,242,295.94 27.66% 20.50% 24.23% -2.17% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 （（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 □ 是 √ 否 （（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 √ 适用 □ 不适用 1、 2015年3月6日，公司与宁阳县城市资产经营有限公司签署了《宁阳县洸河生态治理景观工程项目合作框架协议》， 项目投资额暂定为4.5亿元，采用设计施工总承包（EPC）及投资建设一体化模式实施，目前该项目协议正在履行中。 2、2015年5月14日，公司与眉山市岷东新区管委会就岷东新区起步区市政道路景观工程投资建设合作事宜，签署了《眉 山市岷东新区基础建设项目投资建设（PPP）合作框架协议》，项目投资额暂定为3.5亿元，以PPP方式实施，目前该项目协 议正在履行中。 3、2015年9月30日，公司与界首市绿博园林绿化有限公司签订了《界首市园林绿化施工、管养一体化项目合同》，该项 目总预算投资 42.8 亿元，包括公园、城市出入口景观 、滨河景观 、道路景观 、街头游园等项目的建设，目前该协议正 在履行中，已承揽了6个单体项目工程。 （（5）营业成本构成）营业成本构成 行业和产品分类 单位：元 岭南园林股份有限公司 2015 年年度报告全文 18 行业分类 项目 2015 年 2014 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 园林工程 园林工程 1,206,699,980.14 90.72% 732,213,110.21 95.39% 64.80% 绿化养护 绿化养护 23,225,876.81 1.75% 17,234,105.22 2.25% 34.77% 景观规划设计 景观规划设计 30,706,883.09 2.31% 16,059,004.94 2.09% 91.21% 苗木销售 苗木销售 2,119,636.62 0.16% 975,403.80 0.13% 117.31% 文化创意 文化创意 65,768,230.15 4.94% 0.00 0.00% 100.00% 其他 其他 1,637,200.60 0.12% 1,088,790.30 0.14% 50.37% 单位：元 产品分类 项目 2015 年 2014 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 园林工程 园林工程 1,206,699,980.14 90.72% 732,213,110.21 95.39% 64.80% 绿化养护 绿化养护 23,225,876.81 1.75% 17,234,105.22 2.25% 34.77% 景观规划设计 景观规划设计 30,706,883.09 2.31% 16,059,004.94 2.09% 91.21% 苗木销售 苗木销售 2,119,636.62 0.16% 975,403.80 0.13% 117.31% 文化创意 文化创意 65,768,230.15 4.94% 0.00 0.00% 100.00% 其他 其他 1,637,200.60 0.12% 1,088,790.30 0.14% 50.37% 说明 （（6）报告期内合并范围是否发生变动）报告期内合并范围是否发生变动 √ 是 □ 否 ℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡℡中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 1 中房地产股份有限公司中房地产股份有限公司 2016 年年度报告年年度报告 2017 年年 04 月月 中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 公司负责人吴文德、主管会计工作负责人刘兵及会计机构负责人公司负责人吴文德、主管会计工作负责人刘兵及会计机构负责人(会计主管 人员 会计主管 人员)陈少国声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。陈少国声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司年度报告内关于未来发展的展望部分，不构成公司对投资者的实质承 诺，请投资者注意投资风险。 公司年度报告内关于未来发展的展望部分，不构成公司对投资者的实质承 诺，请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号—上市公司从事房 地产业务》的披露要求 上市公司从事房 地产业务》的披露要求 公司已在本报告中详细描述公司存在的风险因素，敬请关注董事会工作报 告一节中，关于公司未来发展所面对的风险和应对措施的描述。 公司已在本报告中详细描述公司存在的风险因素，敬请关注董事会工作报 告一节中，关于公司未来发展所面对的风险和应对措施的描述。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 297193885 为基数，向 全体股东每 为基数，向 全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.20 元（含税） ，送红股元（含税） ，送红股 0 股（含税） ，不以公积 金转增股本。 股（含税） ，不以公积 金转增股本。 中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 28 第五节第五节 重要事项重要事项 41 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 47 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 47 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 48 第九节第九节 公司治理公司治理 56 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 62 第十一节第十一节 财务报告财务报告 67 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 183 中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司 指 中房地产股份有限公司 中交集团 指 中国交通建设集团有限公司 中交房地产 指 中交房地产集团有限公司 中住地产 指 中住地产开发有限公司 上海中住 指 上海中住置业开发有限公司 汇智公司 指 深圳市中住汇智实业有限公司 修合公司 指 湖南修合地产实业有限责任公司 兆嘉公司 指 长沙中住兆嘉房地产开发有限公司 重庆公司 指 重庆重实房地产开发有限公司 苏州公司 指 中房（苏州）地产有限公司 嘉汇公司 指 重庆中房嘉汇房地产开发有限公司 嘉润公司 指 重庆中房嘉润房地产开发有限公司 天津公司 指 中房（天津）置业有限公司 西南置业 指 重庆中交西南置业有限公司 宁波公司 指 中交（宁波）置业有限公司 温州公司 指 中交温州置业有限公司 南京公司 指 中房（南京）地产有限公司 中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 中房地产 股票代码 000736 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 中房地产股份有限公司 公司的中文简称 中房地产 公司的外文名称（如有） China Real Estate Corporation Limited 公司的外文名称缩写（如有） CREC 公司的法定代表人 吴文德 注册地址 重庆市江北区建新北路 86 号 注册地址的邮政编码 401147 办公地址 重庆市渝北区洪湖东路 9 号财富大厦 B 座 9 楼 办公地址的邮政编码 401120 公司网址 建设中 电子信箱 zfdc000736@ 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 田玉利 王婷 联系地址 重庆市渝北区洪湖东路 9 号财富大厦 B 座 9 楼 重庆市渝北区洪湖东路 9 号财富大厦 B 座 9 楼 电话 023-67530016 023-67530016 传真 023-67530016 023-67530016 电子信箱 zgdc000736@ zfdc000736@ 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、证券时报、证券日报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 统一社会信用代码 915000002028133840 公司上市以来主营业务的变化情况（如 有） 公司于 1997 年 4 月在深圳证券交易所上市，主营业务（经营范围） ：实业投资， 利用外资投资，高科技开发，设备、租赁、代理三类商品进出口业务，国际经济 技术合作的往来函调查及咨询服务； 销售矿产品 （不含国家规定产品） ， 化工产品， 建筑材料，装饰材料，汽车（不含小轿车） ，摩托车及零部件，五金，交电，木材， 钢材，日用百货，纺织品，工艺美术品（不含金银饰品） ，中小型水、火力发电成 套设备的开发、制造、销售及技术咨询服务（国家有专项管理规定的除外） 。公司 在 2008 年 12 月完成重大资产重组，主营业务（经营范围）变更为：从事房地产 开发经营业务，实业投资，物业管理，高科技开发，设备租赁，代理各类商品及 技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外） ，国际经 济技术合作的往来函调查及咨询服务；销售矿产品（不含国家规定产品） ，化工产 品，建筑材料，装饰材料（以上不含危险化学品） ，汽车（不含九座及九座以下乘 用车） ，摩托车及零部件，五金，交电，木材，钢材，日用百货，纺织品，工艺美 术品（不含金银饰品） 。中小型水、火力发电成套设备的开发、制造、销售及技术 咨询服务（国家有专项管理规定的除外） 。 历次控股股东的变更情况（如有） 1997 年 4 月：公司在深圳证券交易所上市，控股股东为中国重庆国际经济技术合 作公司 1999 年 6 月：第一大股东变更为北京中经四通信息技术发展有限公司 2008 年 12 月：控股股东变更为中住地产开发有限公司 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市东城区西滨河路中海地产广场西塔 5-11 层 签字会计师姓名 张天福、张玉莲 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 √ 适用 □ 不适用 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间 申银万国证券股份有限公司 上海市常熟路 171 号 顾晶晶 股权分置改革 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年 中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 7 营业收入（元） 2,094,012,046.13 1,112,269,246.23 88.26% 708,458,242.31 归属于上市公司股东的净利润 （元） 11,867,291.22 28,424,001.41 -58.25% 75,653,885.63 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润（元） 15,829,319.95 28,239,409.14 -43.95% 24,050,740.85 经营活动产生的现金流量净额 （元） -2,023,110,921.24 -581,700,401.37 247.79% -1,381,580,701.08 基本每股收益（元/股） 0.04 0.10 -60.00% 0.25 稀释每股收益（元/股） 0.04 0.10 -60.00% 0.25 加权平均净资产收益率 0.72% 1.68% -0.96% 4.59% 2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减 2014 年末 总资产（元） 17,325,780,141.28 8,126,938,033.56 113.19% 6,088,118,720.46 归属于上市公司股东的净资产 （元） 1,457,768,741.98 1,709,020,270.35 -14.70% 1,686,540,130.86 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 163,906,166.13 210,232,272.69 1,393,911,056.15 325,962,551.16 归属于上市公司股东的净利润 -5,602,701.58 6,035,531.47 93,720,129.52 -82,285,668.19 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 -5,550,514.25 5,985,333.37 93,737,016.38 -78,342,515.55 经营活动产生的现金流量净额 235,618,297.37 -1,187,052,286.85 -545,652,045.96 -526,024,885.80 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 8 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减 值准备的冲销部分） 187,800.80 -9,552.13 114,092.42 越权审批或无正式批准文件的税收返还、 减免 50,000.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保 值业务外，持有交易性金融资产、交易性 金融负债产生的公允价值变动损益，以及 处置交易性金融资产、交易性金融负债和 可供出售金融资产取得的投资收益 68,643,816.23 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -4,019,924.46 275,176.82 -130,420.81 减：所得税影响额 111,935.77 66,406.17 17,143,786.34 少数股东权益影响额（税后） 17,969.30 14,626.25 -69,443.28 合计 -3,962,028.73 184,592.27 51,603,144.78 -- 对公司根据 《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》 定义界定的非经常性损益项目， 以及把 《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目， 应 说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号--上市公司从事房地产业务》的披露要求 （一）主营业务及经营模式简述 报告期内，公司从事主要业务为房地产开发业务，产品以刚需及改善住宅为主。截止2016年底，我公司共有房地产开发项目 11个，投资区域主要分布在天津、苏州、长沙、重庆、南京、宁波、温州等地。报告期内，公司主要产品、经营模式等未发 生重大变化。 （二）行业发展阶段、周期性特点及公司在行业中的地位简述 中国房地产市场在经历了近十年的爆发性增长后，行业规模有了很大发展，且已成为中国经济发展中最重要的经济增长点。 从宏观层面来看，近年来房地产市场增速较前期趋缓，呈总量放缓、结构分化的特征。房地产行业周期缓慢，对经济的影响 举足轻重。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、 人口数量和结构等影响。 公司房地产项目所售产品主要为刚需及改善型住宅产品， 项目布局集中于经济较为发达的重点二线城市， 公司产品在做好成 本控制的前提下，保证以较高的品质面向消费客群。2016年，公司开发的苏州、天津、长沙、重庆等项目在所在地区去化效 果理想，品牌影响力在区域内逐步提升。随着投资规模、产品开发及销售规模的扩大，在行业内初步占据了一定地位，尤其 是在现有项目所在区域，品牌影响力逐渐显现。 公司虽在纵向发展水平上取得了明显成绩，并在已布局区域树立较好的品牌形象，但较行业内标杆企业，我司整体规模仍较 小，市场占有率及行业影响力较为有限，需进一步加强规模化发展，稳健、积极扩大经营规模，提升规模效益。 二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 - 固定资产 - 无形资产 - 在建工程 本期金额 595,289.94 元， 较去年同期下降 67.32%， 主要为年初在建工程本期转为固 定资产。 中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 10 存货 本期金额 14,459,751,941.11 元，较去年同期增加 133.90%，主要为主要为公司新项 目支付土地款。 其他应收款 本期金额 324,512,541.46 元，较去年同期增加 527.64%，主要为新地块竞买保证金 增加。 预付款项 本期金额 7,648,698.68， 较去同期下降 99.18%， 主要为总部 2015 年年底支付土地款 保证金，本年由预付账款转为存货。 其它流动资产 本期金额 210,397,187.23 元，较去年同期增加 159.09%，主要为预缴税款及进项税 留抵增加。 递延所得税资产 本期金额 128,729,608.57 元，较去年同期增加 135.33%，主要为本期可抵扣亏损等 可抵扣暂时性差异增加 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求 一是积累了较为丰富的项目开发经验及较强的品牌效应。公司具备十余年房地产开发经验，先后成功开发了业态涵盖住宅、 别墅、商业、综合体的多个项目，积累了一定的房地产开发和商品房出租出售实战经验；项目品牌在已深耕城市建立较高的 认可度及知名度，在当地口碑良好，形成了较强的品牌优势；同时，公司在多年房地产开发过程中，专业人才队伍的数量及 质量逐年提升，为实现效益提供保障。 二是引入了市场化经营理念与管理思路。本年度公司通过启动定向增发引入战略投资方，引入市场化管理手段，一方面逐步 开展组织机构调整、权责流程梳理、股权激励机制建立等工作增强企业经营管理效率；另一方面在投资拓展、品牌建设等业 务工作重点环节加强市场化手段运用， 以公司原有优势为基础进一步提升专业能力， 全面增强公司市场化运作能力与专业化 管理水平。 三是具备较强的发展资源平台优势。一方面公司作为中国交通建设集团有限公司在房地产板块唯一的A股上市平台，具备良 好的企业背景及信用水平等条件，可以促进公司业务整体持续发展；另一方面公司具备整体发展战略方向及资源优势，公司 加大一、二线城市及有较大成长性城市布局力度的战略部署，从战略角度着手搭建资源建设平台，并同市场上的优势资源进 行资源积极对接，保障主业持续发展和产业链延伸。 中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 （一）报告期全国房地产走势简要分析 一是销售情况总体良好。国家统计局数据显示，1-12月全国商品住宅销售面积、金额分别为 13.75亿平方米和11.76万亿元， 同比分别上升22.4%和34.8%。分区域看，城市间仍然呈现较为明显的分化。主要城市新房销售面积大幅上升，而供应增长 有限，商品住房库存量快速下降。但此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的城市，库存压力仍然较大，情况并没有 根本好转。 二是政策调控趋势明显，成交增速放缓。上半年由于住房成交面积大幅上升，部分新房库存较少的城市重新面临房价上涨过 快的压力。 为防范市场过热风险， 北京、 上海、 深圳等城市先后多次出台严格的限购政策和差别化的信贷政策； 之后， 南京、 苏州、合肥等二线城市的政策也开始收紧。随着热点城市陆续调整政策，二线城市成交大幅增长的势头开始放缓，并带动了 全国商品住宅成交水平逐步收窄。 三是主要城市的土地市场呈现出“高地价、高溢价”特征。1-12月，房地产开发企业土地成交价款9129亿元，增长19.8%，土 地购置面积22025万㎡，同比下降3.4%，热点城市土地成交单价持续攀升，土地市场竞争更加激烈。 四是全国房地产开发、投资情况相比 2015 年的低迷有所好转，但增长的可持续性仍待观察。 综合考虑国内宏观经济、政策及行业发展等外部因素，房地产业未来发展将呈现出挑战与机遇并存的复杂态势。具有品牌优 势和资本实力的房地产企业， 特别是上市公司将获得更大的竞争优势并成为行业整合的主导者， 而综合实力较弱的企业将逐 步被收购兼并而退出；行业的集中度也将逐步提高，整体市场将趋向良性、有序的竞争。 （二）2016年度主要财务指标及土地储备情况 财务指标方面：截至2016年12月31日，公司总资产1,732,578.01万元，归属于上市公司股东的净资产145,776.87万元；2016 公司实现营业收入209,401.20 万元，较2015年增加88.26 %，实现利润总额5,416.36万元，较2015年增加18.37%；实现归属 于上市公司股东净利润1,186.73万元，比2015年减少58.25%。报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业 务构成未发生重大变化。 （三）报告期内累计（包括新增）房地产储备情况 报告期内我公司房地产业务土地储备情况：占地总面积约183.41万平方米，规划总面积约558.22万平方米，累计已竣工面积 64.85万平方米。具体如下： 地区地区 项目名称项目名称 权益比权益比 例例 占地面积占地面积 （万（万㎡㎡）） 规划总面积（万规划总面积（万㎡㎡）） 期末累计已竣期末累计已竣 工面积（万工面积（万㎡㎡）） 在建及待建面积在建及待建面积 （万㎡）（万㎡） 项目进度项目进度 长沙 中房瑞致国际 80% 39.3 120.60 35.04 85.56 在建 重庆 中房那里 40% 3.98 21.25 15.80 5.45 在建 中交漫山 70% 37.19 66.56 0 66.56 在建 中交中央公园 100 51.85 193.47 0 193.47 在建 苏州 中房颐园 70% 10.45 31.59 14.01 17.58 在建 中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 12 中交璟庭 70% 6.21 20.98 0 20.98 在建 天津 中交金梧桐公馆 51% 9.9 20.45 0 20.45 在建 宁波 中交君玺 70% 4.61 13.17 0 13.17 前期 温州 中交御墅 70% 2.39 8.57 0 8.57 前期 南京 高淳区项目 70% 17.53 61.58 0 61.58 前期 合计 183.41 558.22 64.85 493.37 其中，2016年度新增项目情况 地区 位置 获取时间 权益 土地金额 （亿 元） 占地面积（万㎡） 容积率面积（万㎡） 宁波市 鄞州区 2016年8月 70% 8.56 4.61 约13.17 温州市 瑞安市 2016年10月 70% 8.74 2.39 约8.57 南京市 高淳区 2016年11月 70% 9.42 17.53 约40.32 （四）2016年公司在建的主要房地产项目开发情况 地区 项目名称 权益比 例 占地面积 （万㎡） 规划总面积（万㎡） 期末累计已 竣工面积 （万㎡） 预计总投资额 （万元） 实际投资额 （万元） 项目进 度 长沙 中房 瑞致国 际 80% 39.3 120.60 35.04 689,748 239,955 在建 重庆 中房 那里 40% 3.98 21.25 15.80 146,309 137,354 在建 中交 漫山 70% 37.19 66.56 0 551,313 199,465 在建 中交 中央公 园 100 51.85 193.47 0 1,802,367 294,979 在建 苏州 中房 颐园 70% 10.45 31.59 14.01 286,809 224,746 在建 中交 璟庭 70% 6.21 20.98 0 127,600 69,251 在建 天津 中交 金梧桐 公馆 51% 9.9 20.45 0 143,375 56,945 在建 宁波 中交 君玺 70% 4.61 13.17 0 246,000 152,212 前期 温州 中交 御墅 70% 2.39 8.57 0 150,000 56,394 前期 南京 高淳区项目 70% 17.53 61.58 / / / 前期 （五）2016年度主要房地产项目销售情况 序号 项目名称 地区 权益比 例 业态 本年签约销售面积 （万㎡） 期末可供销售面 积（万㎡） 本年结算面积（万㎡） 1 中房 F联邦 长沙 100% 住宅 0.52 - 0.62 中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 13 商业及其它 - 4.61 2 中房 瑞致 长沙 80% 住宅 15.72 2.56 9.18 商业及其它 0.18 0.08 3 中房 千寻 重庆 100% 住宅 - - 0.05 商业及其它 0.20 - 4 中房 那里 重庆 40% 住宅 7.61 0.82 6.13 商业及其它 0.004 2.79 5 中房 颐园 苏州 70% 住宅 14.24 0.27 8.69 商业及其它 - - 6 中交.璟庭 苏州 70% 住宅 - 2.03 - 商业及其它 - - 7 中交 漫山 重庆 70% 住宅 3.78 1.10 - 商业及其它 - - 8 中交 金梧桐 公馆 天津 51% 住宅 6.57 - - 商业及其它 0.91 0.12 （注：上述有关面积的指标均不含车位） （六） 地产租赁与管理方面 公司全资子公司深圳汇智主营深圳百门前工业区厂房的租赁与管理，2016年度报告期内工业区经营情况稳定，可出租面积 18.99万平方米，出租率91.9%，出租收入4561.59万元。 除此以外，公司控股子公司重庆中房嘉汇房地产开发有限公司有少量商业出租，具体情况如下： 出租性物业类别 可出租面积 （万㎡） 累计已出租面积（万㎡） 出租率 出租收入（万元） 商业 0.013 0.013 100% 2.203 （七）管理提升方面 报告期内， 公司根据市场变化稳健经营， 努力推进现有项目开发， 实施快销策略， 全力促销售、 保回款， 取得良好销售业绩； 在业务上进行战略布局，加速拓展，新项目拓展取得较大突破；引入市场化机制，深入推行企业改革；完善公司治理结构， 强化董事会授权，重新构建组织管控体系；不断借力信息化，提升公司专业管理水平；引入职业经理人机制，推行市场化选 聘机制，并从薪酬绩效体制上与市场化接轨；强化风险控制及企业安全稳定工作，确保公司稳定发展。 （八）截止2016年末公司融资情况如下： 融资途径 融资余额（万元） 期限 成本区间 银行贷款 101,800 3年 4.51%-7.43% 信托融资 21,000 3年 11% 融资租入固定资产租赁借款 41,250 5年 8.17% 关联方借款 82,178 不超过3年 7%-10% 中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 14 公开发行公司债 117,000 5年 4.03%-4.61% 非公开发行公司债 200,000 5年 4.18%-4.33% 其他 156,390 5年 6.00% 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求 二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、