风险投资公司的基本运作程序.doc
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1、价表面没有较大下调,但是,在日益残酷的市场竞争状态下,迫使这些楼盘付出了更大的推广成本。房价实质上降幅可观。4.未来楼市预测 根据一项调查资料显示:今年1-9月,市区商品房出售成交登记面积为399.44万平方米,比98年同期的443.12万平方米仅减少了9.86%。其中单位购房占商品房消费量由98年40%以上下降到今年不足30%。而个人购买消费则略有上升,预计全年成交量约为550万平方米。 九九年政府通过对房地产交易市场的调整与反思,针对消费迟滞的市场状况,采取相应措施,特别是增加市民货币持有量。这一政策的出台将使人民币流量得到实质性和拉动式的增大。中等价位住宅销量将会随市民支付能力提高而明显
2、增加,高价位楼盘销售将相对增幅较小。由于我国加入世界贸易总协定的谈判已近尾声,加入世贸有利于我国房地产市场的升温。而对于越来越成熟的置业者,发展商在房地产运作的各个环节都必须越做越细致,越做标准越高。所以,对于千禧年房地产的预测,应该是:稳中趋旺,但竞争更激烈。房地产业已真正进入比小分的时代。区域市场分析 天河区位于广州市东部,东与黄埔区相连,南濒珠江,西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里,人口41.8万人。天河区交通四通八达,是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道,黄埔大道等63条主要干道,广深高速公路共穿东西,广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河
3、区是广州著名的科研高教区,有超过22所大专院校,34间科研院所,15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。由于城市中心东移,天河区作为新兴区域,也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中,主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域,根据广州市国土局房管局的房地产信息中心的成交数据,99年上半年天河区房产的总成交为84.4万平方米(全市总成交量为284.54万平方米),列八大区之首。随着城市向东移的规划现状日渐成熟,有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前,故天河将发展成为以天河政府为中心。天府路为中轴线的新城市中心,根据其发展的特点,东移
4、重心将会沿着中山大道沿线发展起来,而黄埔大道沿线则因为工厂、企业众多,村落范围广阔等负面特点,使得此带区域向现代化城市规划迈向受到一定程度的阻碍。定向市场分析员村位于天河区南部,毗邻天河公园,天河区政府,地理位置优越。附近工厂较多,居民较为密集,消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展,该外来人口越来越多,逐渐发展成了外来人口聚居地,由于天河区政府的搬迁和落成,使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全,加速了区域房地产业的发展,吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。由于房地产业发展的不成熟,以及管理制不完善的原因,致使该区城内开发了不少不同性质的房地产,有商品房、安居房、集资房、宅基地等,成了
5、广州市典例,区域市场竞争十分激烈。员村,作为新城市中心的一部分,在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面,正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远,原因不明而喻。但由于临近天河区政府,员村有特殊的优越性,而天河区政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁荣。因此,位于天河区政府门前的员村,还是可以借助天河区新政府落成这一东风,使在规划、配套、环境等方面得到更大的改善。三、竞 争 对 手 分 析竞争对手资料分析对手一1.项目名称:侨颖苑2.项目规模:由3幢12层及一幢9层组成3.推售情况:现推C栋C1C4梯的312层,B2栋的212层4.宣传主题:新天河、新市民、新文化5.价格:
6、46815445元/m2,均价5055元/m2(复式)58686395元/m2,均价6101元/m2以下价格均为银行按揭折后价6.装修标准:一级二类装修7.优劣势分析优势分析该楼盘已为现楼,可即买即入住,易于吸引买家入住;价格较同区域其他楼盘为低,有竞争优势;位于内街,可避免主干道噪音及空气污染影响,但亦可方便出入主干道,属旺中带静,有一定的升值潜力;发展商知名度较高,能够给买家一定的信心支持;劣势分析周边外来人口较多,人流复杂,治安环境较差,影响买家购买心理;楼盘周围环境欠佳,影响楼盘档次;户型设计一般,凸柱位较多,影响使用率;外立面缺乏特色;建筑密度较大,楼距较密,私密性较差对手二1.项目
7、名称:紫林居2.项目规模:由3幢连体9层组成3.推售情况:现推CH座的39层4.宣传主题:品味家在公园旁的舒适与休闲5.价格:45116208元/m2,均价5320元/m26.装修标准:一级二类装修7.优劣势分析优势分析该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘,且内部环境优美,易于吸引买家购买;邻近交通主干道黄埔大道,交通异常便利;该楼盘紧靠天河新区府,天河公园近在咫尺,对楼盘档次的提升有莫大的帮助;建筑设计为无电梯低层住宅,且物业收费低廉,对买家有极大的吸引力;小区缺乏中庭花园,吸引力欠佳。劣势分析该楼盘部分单位靠近马路,受噪音影响大,空气污染大,影响销售;周边外来人员多,且时常有治安事件发生,影
8、响买家入住信心;该楼盘周边生活配套设施不齐全,且多为装饰材料店铺,影响楼盘档次;户型设计上有一定的不足,有凸柱现象;规模小,难上档次。对手三1.项目名称:天一庄2.项目规模:由12幢高层组成3.推售情况:现推玲珑阁、锦茵阁的718层 4.宣传主题:天然高台全封闭绿色小区5.价格:50195802元/m2,均价5393元/m26.装修标准:毛坯房7.优劣势分析:优势分析为同区域少有的大型住宅小区,易于吸引买家购买;小区规划内有大型绿化建设,且内部配套设施齐全,楼盘棕合质素高,升值潜力大;能巧妙地利用岗顶地势抬高之特点,因应采用独特设计,令本楼盘拥有鲜明卖点;邻近主干道,但又有一定的距离,且有小区
9、路环绕小区四周,令住户在享受安静环境的同时又可享受便利之交通。劣势分析周边同档次的对手楼盘多,竞争压力大;本小区外部建有一幢高层建筑,有碍整体建筑美感;周边外来人员多,治安管理有隐患;周边生活配套设施不完善,难以满足住户日常生活需求。对手四1.项目名称:海景中心2.项目规模:由2幢28层组成3.推售情况:现推都景轩,海都轩的728层4.宣传主题:只交一成,即做业主5.价格:40765598元/m2,均价4708元/m2(复式)42287289元/m2,均价6255元/m26.装修标准:一级一类装修(高级锦砖地面,双面豪华门,全景落地玻璃门)7.优劣势分析优势分析地处交通主干道黄埔大道和华南大道
10、交汇点,交通十分便利;社区配套设施较完善,有学校、医院、市场、天河公园、赛马场等;户型可供选择多;有停车场,物业收费合理。劣势分析外来人员多,治安问题多,影响买家心理;紧邻主干道旁,噪音大,空气污染严重;缺乏商业气氛,社区配套不成熟;周边楼盘较多,竞争激烈,影响销售;无小区花园,缺乏生活大自然气氛。对手五1.项目名称:恒安大厦2.项目规模:1幢连体30层3.推售情况:现推恒乐轩525层4.宣传主题:一点一滴令为生活细节设想5.价格:42185980元/m2,均价5102元/m26.装修标准:毛坯房7.优劣势分析:优势分析位于主干道旁,交通方便,出入市区方便,有一定的升值潜力;户型设计方正实用,
11、间隔采用隐梁隐柱设计,方便住户日常生活;虽为单体楼,但内部配套设施齐全,有助吸引买家购买;南向单位可享受一定的绿化景观及安静环境,有利于销售。劣势分析位于主干道旁,受噪音影响及空气污染严重,影响买家购买意欲;楼盘门前外来人员较多,出入欠缺安全感;楼盘周边相同类型的对手楼盘较多,销售上有不小的压力。对手六1.项目名称:怡景花园2.项目规模:由15幢多层组成3.推售情况:现推货尾单位4.宣传主题:旭日初升,怡景花园5.价格:30183214元/m2,均价3149元/m26.装修标准:毛坯房7.优劣势分析:优势分析为早期开发之楼盘,有一定的知名度;小区内部配套设施较完善,方便住户日常生活;小区内有公
12、交车总站,交通便利;小区均由多层无电梯建筑组成,适合中低收入人士入住,对销售有帮助。劣势分析:周边违章建筑多,影响小区自身形象,不利于销售;周围外来人员、“三无”人员较多,治安管理上有隐患;户型设计上存在不足,面积选择较少,不能迎合市场需求;外立面设计较差,形象普通。四、项 目 理 解项目概况 1.地点:员村西街2.环境:小区东邻天河公园,南临珠江,西近跑马地万坪绿地,北有新驻天河路区府,外围大环境较佳,但小区内附近工厂较多,绿化少,空气质素差,随着政府规划逐步完善,该地前景看好。3.现今规划:占地面积为18057.38m2,总建筑面积55223m2,由1幢23层、1幢12层、2幢9层、2幢7
13、层组成4.绿化面积:总绿化面积达6861.8m2,绿化率达38%。5.其他技术指标:建筑密度边看课文的相关画面,同时留心观察:课文中介绍了哪几处奇石?(学生回答,相机板书)(二) 分层学习、学习第二段()课文中哪个自然段介绍了仙桃石?翻开书找一找。(出示图片)()谁来读一读第二自然段?其他同学思考:仙桃石是什么样子?你从哪儿看出来?(看着图说一说)()仙桃石这么大,又在这么高的地方,它是怎么来的呢?加上想像说一说。()指导朗读说的真神奇、真有趣,更有趣的是仙桃正好稳稳当当的放在了石盘里,像招待客人一样。其实这是谁的功劳呀?对,是大自然创造出来的,让我们读出仙桃石的有趣,和对大自然的赞美吧!、学
14、习第三段()同学们,刚才老师引导大家抓住仙桃石的样子,加上丰富的想想体会了它的神奇、有趣,那么,课文中是怎么介绍“猴子观海”的呢?(出示图片,指名朗读。)()你从哪儿体会出“猴子观海”的神奇、有趣?请你们小组四人先一块儿读一读,然后互相说一说。(指名回答,从样子、位置来引导。)、哪句话写出了猴子的样子?看看图,再从课文中找一找。(出示句子)、哪几个词写出了猴子的动作?(变红)请你坐在凳子上学一学。有趣吗?、更有趣的是,猴子竟然在干什么?(看云海)欣赏云海:云上下翻滚,十分壮观,能看到这么美的云海,是因为黄山太高了。)、课文中哪个词也讲了黄山高呢?(陡峭)(出示图片)()指导朗读同学们,多么有趣
15、的位置,多么有趣的猴子,你能读出“猴子观海”的神奇、有趣吗?、学习第四段、第五段刚才,同学们通过小组合作学习,从猴子的样子和它所在的位置感受了“猴子观海”的神奇、有趣。接下来,老师请你们从“仙人指路”“金鸡叫天都”这两处奇石中选一出你喜欢的,自己读一读,然后看看图从它的位置、样子加上想象说一说它的神奇、有趣。(出示自学指导。指名回答,抓住一出体会到位,多请人补充。)()“仙人指路”、仙人在什么地方?(学一学动作)、仙人是什么样子?、仙人好像在告诉人们什么?、指导朗读()“金鸡叫天都”、金鸡在什么地方?、它是什么样子?、金鸡在叫什么呢?、指导朗读。()齐读第四、五自然段。、指导背诵同学们,神奇的
16、大自然创造了人间奇迹,创造了黄山那一处处奇石,请选一处你喜欢的,看看图,读读课文,试着背一背,练好了像小导游一样介绍给你的同桌,好吗?谁来背一背?谁愿意来当小导游介绍黄山的奇石?(放音乐和画面)、学习第六段同学们,黄山的奇石何止这四种啊,还有很多很多。课文中只提到名字的奇石有哪些?(出示第六段)()自由朗读,找一找。()请你选一处,模仿着课文的写法,想一想:他在什么地方?是什么样子?加上丰富的想象说一说。(练习,指名说)()黄山还有许多没有名字的奇石呢,请你们仔细观察,展开想象起个名字,好吗?(依次出示:仙人下棋、天鹅孵蛋、骆驼峰)()指导朗读。你们大胆、丰富而又合理的想象使黄山奇石有趣极了,
17、下面,咱们来共同体会它的多、奇、趣吧!(齐读)四、总结谈话五、板书设计3、植物妈妈有办法教学目标: 1、会认12个生字,会写10个生字。 2、正确、流利、有感情地朗读课文。背诵课文。 3、有观察植物、了解植物知识、探究植物奥秘的兴趣。 教学重点: 1、在读中感悟课文的韵律美,了解课文告诉我们的知识。 2、识字写字。第一课时质疑探究1、谈话引入:小朋友,秋天是植物种子成熟的季节,种子宝宝要告别妈妈开始自己的生活,你们想知道植物妈妈是用什么好办法来送别自己的孩子的吗?今天我们就来学习植物妈妈有办法。板书课题。(设计理念:本课内容充满童趣,谈话直奔课文主旨,吸引学生,激发学习兴趣。)2、课件演示:播
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