项目安全管理策划书.doc
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1、 16人 4、保洁中心(41人): (1)设1名主管(2)写字间、商场设1名班长,14名保洁员(写字间、商场1名保洁员负责3个层楼的清洁工作)(3)住宅、公寓设1名班长,20名室内保洁员,4名室外保洁员(住宅、公寓2名保洁员负责1栋楼的清洁工作)三、各岗位员工素质要求 1、管理中心主管:大专以上文化程度,45岁以下,持有物业管理上岗证书,有三年以上物业管理工作经验,公正廉洁,工作积极热情,责任心强,有较强的管理、组织及协调能力。2、保安中心主管:大专以上文化程度, 45岁以下,有3年以上的本职工作经验,具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力,以及随机应变处理突发事件的能力,有一定的消防知识。工
2、作认真负责,敬业、乐业,部队复转军人优先选择。3、维修中心主管:大专以上文化程度,5年以上工作经验,有2年以上本职工作经验,具有扎实的专业知识基础,丰富的实际工作经验,极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力,有持有特种行业操作证, 工作积极主动,认真负责。4、保洁中心主管:大专以上文化程度,要求能够熟练处理本岗位的各项工作,有大型酒店或写字间保洁管理工作经验。5、管理员:大专以上文化程度,持有物业管理上岗证,服从领导、听从分配、积极主动、认真负责。6、服务中心接待员:大专以上学历,具有1年以上业户接待工作经验,语言表达能力强,对工作认真负责、敬业、乐业。7、维
3、修工(水、电):男性,年龄45岁以下,高中以上学历(水电专业),持有特种行业操作证,身体健康,品行端正,工作认真负责。8、保安员:男性,初中以上文化,30岁以下,身高175厘米以上,身体健康、品行端正,工作认真负责。9、保洁员:初中以上文化,45岁以下,身体健康、品行端正,工作认真负责,能吃苦耐劳,经专业技能培训后上岗四、各部门员工岗位职责:(一)物业经理岗位职责1. 全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理、贯彻执行ISO 9000质量管理体系,完成公司的年度管理目标和经济指标。2. 制定各部门年度、季度工作计划并组织实施,业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。3. 负责检查、监督各项制度
4、的执行情况。4. 合理调配人员,协调各岗位的分工协作,责任到人,同时关心员工生活,确保公司员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。5. 负责所管辖物业的装修审批,协调违章和投诉的处理工作,落实安全、防火工作。6. 协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关的部门的关系,便于开展各项工作。7. 认真完成公司其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。(二)管理中心主管岗位职责:1、努力完成经理布置的各项工作,监督本部门人员执行公司的各种规章制度。2、熟悉园区物业详细情况,了解各种物业管理法规、文件及规定内容,并在实际管理服务中运用自如。3对公众区域内发生重大事故及时向经理报告,组织安排维修事
5、宜,拍照记录在案。4、建立健全各种报表及住户档案,保证各种住户信息资料、档案准确、规范、完整。5、认真监督检查交、验房和装修管理的工作。6、合理安排本部门员工的日常工作,使其工作安排合理饱满,并随时检查督导。7、处理住户投诉,落实跟进住户每一投诉,直到问题得到及时圆满解决。重大问题上报经理并记录在案。8、每月按时呈交月报,每日查看部门记事簿。定期走访住户,与住户保持良好工作关系。9、不断吸取更新物业管理知识,提高业务素质。10、不时检查所属员工之仪表、仪容、工作纪律,确保公司形象及高效率工作。11、积极向经理提合理化建议,改进管理服务工作。12完成经理交付的其他工作。(三)接待员岗位职责:1.
6、 执行听写文书工作,处理所有收发信件,备忘录及其存档工作。2. 保持管理中心卫生清洁、环境幽雅整齐,负责办公设备的管理工作。3. 按时发送各类通知,处理有关业户资料及文件档案负责档案的管理工作。4. 协助接待业主、租户的投诉,将投诉转往相关部门或上报,并跟进处理情况。5. 打印有关文件、报告并将有关资料存入电脑。6. 认真做好住户出入证、车辆证的登记工作,并保存好全部资料。7. 做好管理中心日常办公物品的统计工作。8. 对管理中心所需文具进行统计上报,并做好分发登记手续。9. 每日认真填写管理中心记录簿。10. 做好员工考勤记录工作,按时上报公司。11. 与住户保持良好的工作关系。12. 完成
7、管理中心主管交付的其他工作。(四)管理员岗位职责:1. 熟悉并掌握政府及地方有关房地产和物业管理服务的政策、法规及相关规定。2. 掌握园区内物业空置动态情况,并熟悉入住业主相关情况。3. 接待业主、租户的投诉,并将投诉转往相关部门或上报,同时跟进投诉处理进程。4. 及时将投诉处理结果告知投诉人,并做好定期回访工作。5. 熟悉并掌握管理中心入住、二装及所有相关手续的办理流程,提高工作效率。6. 自觉学习,不断更新知识,提高自身的作业技能,在办理各项手续时,认真做好相关的提示工作。7. 熟悉物业公司所有有偿服务内容及收费标准,并认真做好宣传工作。8. 每日巡视检查公众区域清洁、设施、保安情况。9.
8、 具有团队意识,积极协助其他部门人员的工作。10. 成为业主/用户与物业公司协调沟通的纽带。在做好物业管理服务工作宣传的同时,认真记录业主/租户对物业公司工作的意见及建议,及时上报主管。11. 配合销售部做好交/验房工作。12. 完成主管交付的其他工作。(五)维修中心主管岗位职责:1. 负责制定园区水、电系统的日常保养和维修,确保园区上、下水道畅通和供电照明运行正常。2. 检查房屋设备、设施的完好情况,并作详实记录以便与相关部门协调解决。3. 受理业主报修,安排人员维修,核定工作量。4. 巡视园区内的公共照明、开关、供水等设备、设施的运行情况,保证设备运行良好。5. 巡视装修户是否有违章行为,
9、如有违章行为及时汇报,并提出整改意见。6. 配合、监督外来施工队伍对公共配套设施的检修,并做好详细记录。7. 遇突发事件、重大总是或疑难问题及时汇报,并提出解决方案。8. 熟悉园区的配套设施,负责保持园区房屋及配套设施完好无损及正常使用。9. 完成上级领导交办的其他任务。(六)维修人员岗位职责:1. 熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电施等管线走向。2. 负责对园区内供水、供电设备、线路的保养、维修,公共部位照明设施的维修工作。3. 严格遵守服务内容与服务标准,对住户的报修要求承诺及时修理4. 积极为住户提供多项便民服务,并做到服务周到、热情、规范,无投诉。5.工作时间按
10、规定着装,佩戴工作牌,严格遵守操作规程以确保安全,预防意外事故的发生。工作前在维修范围内摆放适当的警告牌,完工后立即将警告牌撤离现场。6. 工作完毕及时清理施工现场杂物,并请住户在维修单上签字。7. 发现重大疑难问题要立即向上级报告,并采取相应的措施。8. 遇停水、停电、等情况时采取紧急措施,及时报告上级并向有关单位(个人)发出通知。9. 负责对共用部位设施的巡视和保养,并做好相关的维护和保养记录。10. 爱护工具,杜绝浪费,按规定领用工具和维修材料。11. 完成上级交办的其他任务。(七)保安中心主管岗位职责:. 熟知项目的各项安全管理规定和制度。. 巡视现场、检查重点、要害部位,组织做好闭店
11、清场工作。. 协助公安机关处理发生各类治安案件。. 对员工进行安全知识及防火、防盗、防破坏、防灾害事故的培训工作。. 指导各部治安专干做好安全防范工作。. 处理、解决值班期间一切事务。. 监督检查保安员日常工作尽职情况,组织讲评考核。8. 做好本部门会议精神的传达、落实工作。9. 做好对施工现场的监督、检查管理工作。10. 完成上级安排的其他工作。(八)消防干事岗位职责: . 贯彻国家消防政策、法规,接受消防机关的检查、指导、培训。. 健全现代城消防制度、防火计划并督导检查、考评。. 加强对员工防火培训和消防演练工作。4. 组织消防员进行防火检查,处理隐患。5. 处理火情事故,调查火灾原因。6
12、. 动火证签发、施工材料的审核、检查。7. 负责对业户装修施工手续的签发、检查施工现场。8. 组织做好消防演习工作。9. 组织检查消防设施、器材。10.处理值班期间发生一切事务。11.上级安排消防方面的其他工作。(九)保安队长岗位职责: 1. 安排岗位,监督检查当班人员工作状况。2. 协助公安机关调查处理发生的一般性治安案件。3. 协助保安主管落实现代城的各项规章制度。4. 组织交接班,做好各班工作布置、班后会讲评工作。5. 做好现场巡视、闭店清场工作,处理发生的各类问题。6. 做好对更衣室的检查管理工作。7. 做好对施工现场的监督检查、管理工作。8. 检查消防设施、器材。9. 完成主管安排的
13、其他临时性工作疗器械经营许可证或医疗器械生产许可证。(4)本项目不接受联合体竞标。4.谈判费用谈判供应商应自行承担所有与编写和提交竞争性谈判响应文件有关的费用,不论谈判结果如何,采购人和采购代理机构在任何情况下无义务和责任承担此类费用。5.联合体竞标5.1本项目不接受联合体竞标。6.转包与分包 6.1本项目不允许转包。6.2本项目不可以分包。7.质疑和投诉7.1竞标人认为采购过程或成交结果使自己的合法权益受到损害的,应当在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内,以书面形式向采购代理机构提出质疑。竞标人对采购代理机构的质疑答复不满意或者采购代理机构未在规定时间内作出答复的,可以在答复期满后
14、十五个工作日内向同级政府采购监督管理部门投诉。7.2质疑、投诉应当采用书面形式,质疑书、投诉书均应明确阐述采购过程或成交结果使自己合法权益受到损害的实质性内容,并提供相关事实、依据和证据及其来源或线索,便于有关单位调查、答复和处理。7.3 竞标人认为竞争性谈判文件使自己的合法权益受到损害的,按“10.1条款” 执行。8.特别说明:8.1多家供应商参加竞标,如其中两家或两家以上供应商的法定代表人为同一人或相互之间存在投资关系且达到控股的,同时提供的是同一品牌产品的,应当按一个供应商认定。评审时,取其中通过资格审查后的报价最低一家为有效供应商;当报价相同时,则以售后服务最优一家为有效供应商;均相同
15、时,由谈判小组集体讨论后决定。 多家代理商或经销商参加竞标,如其中两家或两家以上供应商存在分级代理或代销关系,且提供的是其所代理品牌产品的,评审时,按上述规定确定其中一家为有效供应商。 同一家原生产厂商授权多家代理商参加竞标的,评审时,按上述规定确定其中一家为有效供应商。(如货物采购为多种产品货物采购,以主要产品为鉴别依据)8.2竞标人竞标所使用的资格、信誉、荣誉、业绩与企业认证必须为本法人所拥有。竞标人竞标所使用的采购项目实施人员必须为本法人员工(或必须为本法人或控股公司正式员工)。8.3竞标人应仔细阅读采购文件的所有内容,按照采购文件的要求提交竞争性谈判响应文件,并对所提供的全部资料的真实
16、性承担法律责任。8.4竞标人在竞标活动中提供任何虚假材料,其竞标无效,并报监管部门查处;成交后发现的,成交供应商须依照中华人民共和国消费者权益保护法第49条之规定双倍赔偿采购人,且民事赔偿并不免除违法竞标人的行政与刑事责任。二、竞争性谈判文件9.竞争性谈判文件构成9.1竞争性谈判公告;9.2竞标须知;9.3项目需求;9.4评标办法及评分标准;9.5合同主要条款;9.6竞争性谈判响应文件格式。10.竞争性谈判文件的澄清和修改10.1竞标人要认真审核竞争性谈判文件中的所有内容,如发现其中有错误或要求不合理的,竞标人必须在规定的时间前要求澄清。如竞标人未在规定时间内提出质疑或疑问的,视同竞标人理解并
17、接受本竞争性谈判文件所有内容,并自己承担由此引起的竞标损失。同时,不得在竞标结束后针对本竞争性谈判文件所有内容提出质疑事项。10.2如果竞标人认为本竞争性谈判文件中存在有倾向性、排他性的内容或条款的,可以在竞标截止时间2天前,以书面形式并附上相关证明材料向本采购代理机构采购项目联系人反映。10.3任何竞标人对本竞争性谈判文件的澄清要求,均应在提交首次响应文件至截止日前的正常工作时间以传真或电报等书面形式通知采购代理机构,同时认定其他形式为无效。采购代理机构将以书面形式予以答复,但该答复不指明答复问题的来源,并以书面形式通知所有购买了竞争性谈判文件的竞标人,答复将同时在财政部门指定的政府采购信息
18、发布媒体上发布。为确保采购项目的如期完成,采购代理机构将可能对竞标人在规定时间之后提出的澄清问题不予答复。10.4采购代理机构对已发出的竞争性谈判文件进行必要修改的,在竞争性谈判文件要求提交竞争性谈判响应文件截止时间1天前,在财政部门指定的政府采购信息发布媒体上发布更正公告,同时以书面形式通知所有购买竞争性谈判文件的竞标人。10.5请竞标人在接到采购代理机构的电话通知后到采购代理机构处领取以上澄清答复(或补充通知),或者在网上查询。采购代理机构并将以传真形式发出该澄清答复(或补充通知),该澄清或修改的内容为竞争性谈判文件的组成部分。竞标人在每一次收到澄清答复或补充通知后应立即以书面形式通知采购
19、代理机构,确认已收到该澄清答复或补充通知。否则,由此造成的一切后果由竞标人承担。10.6采购代理机构可视具体情况,延长竞标截止日期和开标时间,至少于竞标截止时间3个工作日前以书面形式通知所有购买竞争性谈判文件的竞标人,同时在财政部门指定的政府采购信息发布媒体上发布公告。三、竞争性谈判响应文件的编制11.竞争性谈判响应文件的组成竞争性谈判响应文件应分为价格文件和商务技术文件两个部分,并按竞争性谈判文件第六章格式的要求填写并装订,竞争性谈判响应文件必须包边装订,使用活页夹、订书钉等可能导致竞争性谈判响应文件散落或脱页方式装订的将被视为无效竞争性谈判响应文件。11.1价格文件(1)竞标报价表;(2)
20、分项报价表。11.2商务技术文件:(1)谈判书;(2)竞标保证金交纳证明;(3)备品备件分项报价表;(4)供货清单;(5)技术响应、偏离情况说明表;(6)竞标人资格证明文件(按本须知第12条要求提供);(7)货物合格证明文件(按本须知第13条要求提供);(8)竞标人必须提供的其他材料。12. 竞标人资格证明文件下述资料属复印件的必须加盖单位公章,其中注明必须提交的文件均应于本项目截标前与竞争性谈判响应文件同时提交完备。如提供的材料不完备或无效或未按规定加盖单位公章的,将被当作资格审查不合格而取消竞标资格: (1)竞标人有效的“营业执照” 副本内页复印件(必须提供);(2)由国家质量技术监督局颁
21、发的有效中华人民共和国组织机构代码证副本复印件(必须提供);(3)竞标人法定代表人完整有效的身份证正反面复印件(必须提供);(4)竞标人法定代表人授权委托书原件和委托代理人完整有效的身份证正反面复印件(委托代理时必须提供);(5)有效的税务登记证复印件(必须提供);(6)由行业主管部门颁发的有效的医疗器械经营许可证或医疗器械生产许可证(必须提供);(7)竞标人2012年以来的合法审计报告复印件(含会计报表)(如有,请提供);(8)竞标人2012年以来有类似项目业绩的【以中标通知书或合同复印件为准】(如有,请提供);(9)其他特殊有效的资质证书(如本地化服务能力等)(如有,请提供);(10)竞标
22、人认为必要提供的声明或文件资料。13.证明货物的合格性和符合竞争性谈判文件规定的文件下述资料属复印件的必须加盖单位公章,属“必须提供”的文件均应于本项目截标前与竞争性谈判响应文件同时提交完备。如提供的材料不完备或未按规定加盖单位公章的,其竞标无效:(1)生产厂家或注册总代理的相关资格(营业执照、医疗器械生产许可证或医疗器械经营许可证、组织机构代码证等)复印件(必须提供);(2)医疗器械注册证复印件(必须提供);(3)产品强制标准认证证书复印件(凡实行强制标准认证的产品必须提供);(4)货物制造检测标准复印件(如有,请提供);(5)货物认证、检测报告、鉴定证书等复印件(如有,请提供);(6)省级
23、及以上有关行政主管部分颁发的产品获奖证书复印件(如有,请提供);(7)货物名称、型号、规格、数量、性能、内部配置、使用原材料,引进新技术、新工艺、新材料的等情况材料复印件(如有,请提供);(8)货物制造、检验、验收执行的标准【若项目需求要求提供的,必须提供】;(9)质量保证措施【若项目需求要求提供的,必须提供】;(10)产品样本、使用保养说明书、图纸等技术资料【若有,请提供原件或复印件(加盖单位公章),若项目需求要求提供原件的,必须提供原件】;(11)提供的切实可行的售后服务和优惠承诺原件(若项目需求要求提供的,必须提供);(12)设备或产品保证供货有效证明(指由竞标货物生产厂家针对本项目出具
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