装饰工程施工组织设计方案.doc
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1、11.7%。其中,住宅销售 336.9 万平方米,同比增长 8.4%(在住宅销售面积中,普通住宅为 216.56 万平方米, 占 64.3%,安居房为 104.7 万平方米,占 31.1%;别墅、高档公寓为 15.65 万平 方米,占 4.6%);写字楼 8.98 万平方米,同比增长 16.2%;商业用房 22.28 万平 方米,同比增长 86.1%。个人购房大幅上升是 99 年房市最显著特点,去年个人 购房 278.9 万平方米,同比增长 25.1%,占住宅销售的 82.8%,比重较98年上升 了 11.1 个百分点。 99 年实现商品房销售额 68.26 亿元,同比增长 38.8%,其中住
2、宅销售 54.43 亿元,同比增长 26.2%。2000 年 7 月市统计局对成都市城镇居民住房条件、消 费状况等进行的专项调查显示:今年有12.2%,即9 万家庭打算购房。 2.1.4 空置情况空置情况 1998 年末空置商品房 136.9 万平方米,其中住宅空置面积 91.42 万平方米; 1999 年末空置商品房 124.83 万平方米,同比减少 8.88%,其中住宅空置面积 79.35 万平方米,同比下降 13.2%;2000年 5月末空置商品房 119.46 万平方米, 比 1999 年同期增加 7.88%,比今年一季度末的 107.93 万平方米扩大 2.6 个百分 点,其中住宅空
3、置量为 82.59 万平方米,比 1999年同期(70.31 万平方米)增加 17.47%,比今年一季度末的72.07万平方米增加 14.6%。 另外,根据了解,商品住宅的空置情况有一定的区域性。其中市东面和北 面房屋空置率居高;9697 年成都房地产热潮中位于老城区商住楼和西面别墅 区空置率高,而我们集中了解的城区南面和西南面新开发的小区因注重小区环 境和户型设计,其空置率则较低。 数据表明,虽然商品住宅的销售量在稳步增加,但随着供应量的进一步增 加,商品房的空置率特别是住宅的空置情况不容乐观,房地产市场特别是住宅 市场的竞争将趋于白热化。 从近期成都市从近期成都市20002000年房地产交
4、易会看:年房地产交易会看: 2000年成都夏季房地产交易会首日共成交各类房屋1073套,成交金额3.2亿 元.其中商品房成交1046套,面积11万平方米。 为期7天的交易会上,共有57.06万人次到会咨询,成交各类房屋达65.18万 平方米,成交金额达18.9亿元。参与人数、房屋成交面积、成交金额创历次 房 交会之最。 2.2 房地产市场发展趋势预测房地产市场发展趋势预测 成都商品住宅将是房地产发展主流,而且住宅市场的竞争也是最为激烈的。 预计成都市的住宅市场会有以下几方面的发展趋势: 2.2.1 价格趋势价格趋势 价格的两级分化将加剧,高档精品住宅和低价优质楼盘可能会成为市场的 主流。主要表
5、现在:高档精品住宅能满足市场高收入者,而低价楼盘面向广大 中低收入人士,潜力巨大。2000 年 1 月成都市住宅项目综合价格 2659 元/平方 米,与99 年末2658 元/平方米的价格水平相比略有上升。 2.2.2 面积趋势面积趋势 中高档住宅的户型面积将会有所下降,平面设计更加合理,小区环境优美但 价格适中,“价廉物美”是销售成功的关键。相同面积的房屋,用户更多选择 错层式,强调动静分离和丰富的空间感,如“新绿季节”推出两室和三室的房 屋在户型平面上,既有跃式的功能,又有 3.9 m 的层高;“丽阳天下”推出的 全跃层小户型商务式公寓,4.3米层高,为客户提供了不同层高的空间,气派而 不
6、浪费。 2.2.3 配套趋势配套趋势 住宅功能将更加健全,物业管理严谨、周到、方便。小区商业配套既功能 齐全,又不影响居住环境,将是住宅小区(特别是成片开发的大规模住宅小 区)的急待解决的问题。 2.2.4 规模及品牌趋势规模及品牌趋势 小区规模开发以及品牌效应越来越受到重视,也是未来成都地产界着重努 力的方向。特别是因为房地产投资大,周期长,规模和品牌对房屋预售和加速 资金周转较为有利。 西部大开发战略的实施,成都房地产开发将再掀热潮,发展水平将迅速提 高,竞争更趋白热化。 2.3 项目所在地房地产现状调查项目所在地房地产现状调查 项目所在区域是成都住宅小区发展的集中地区,特别是近年推出的环
7、境好, 规模大,质素佳的小区集中周围,都取得不俗的销售业绩,被誉为成都的“富 人区”。其中定位高档小区有:中华园、丽都花园、银都花园、锦官新城等 (空壳售价 4000 元/ m2以上);中档小区有:紫荆嘉园、盘古花园、雅园、紫 竹苑、芳草地、大世界商业广场等(售价在3300元/ m2以上)。列表如下: 项目名称项目类型占地面积 (亩) 建筑面积 (万平米) 入伙日 期 折实均价 (元/平米) 装修情况销售率 (%) 银都花园多层、小高 层 240201998.124,500空壳60 中华园多层、小高 层 220202000.09 4,085空壳85 紫竹苑多层、小高 层 8082000.053
8、,200普通装修80 紫荆嘉园多层28.65.42000.053,400普通装修70 世纪锦苑多层、小高 层 10062000.053709厨卫装修30 牡丹名邸9层电梯公寓173.742001.043059空壳45 王府花园18 层电梯公寓13023.32000.123629全装修90 三九雅园多层231.322000.053012空壳60 芳草地多层10082000.043100空壳80 盘古花园电梯公寓423.362001.013990全装修40 大世界商业广场电梯公寓809.12000.123800空壳30 锦绣花园多层300322000.126175全装修80 锦官新城电梯公寓400
9、302001.024180全装修60 锦官城电梯公寓3152000.123800空壳送中央 空调橱柜 50 2.4 区域房地产市场特征区域房地产市场特征 2.4.1 畅销楼盘的特征畅销楼盘的特征 根据调查,以下几个小区销售较好:银都花园、丽都花园、中华园、芳草 地、雅典国际社区等。其共同特征如下: 小区地理位置优越,交通便利,周边环境好,市政配套齐备,物业管理 规范,防盗、防火等监控设施智能化。 容积率低,一般多层(含部分别墅)在 1.21.5 倍之间,高层在 3.0-5.0 之间;密度小,一般在25%以下;绿化率高,一般达到50%以上。 平面布置较好地迎合了房地产发展初期先富起来的成都人的心
10、理需求。 户型设计一般为宽厅、大卧室、双卫、大厨房、大阳台布局。楼宇规划错落有 致,立面造型多采用古典欧风、色彩配置鲜明,户型设计相对合理。 功能齐备,水、电、气(部分小区中央供热)等齐全,停车位充足(1: 0.5 以上),休闲娱乐场地宽阔(游泳池、会馆、中心广场等具备),商业中心 便利,位置合理。小区公建完善(学校、幼儿园、市场、银行、邮局、门诊所 等)。 户型面积多样,并自有特色。有复式为主(中华园,银都花园),有点 式小高层电梯为主(世纪锦苑、锦绣花园),但总体上以 150250平方米的大 户型为主。 推出时机恰当,宣传力度大。以上几个小区推出正值成都市高档小区真 空期,高档楼盘相对较少
11、,市场需求量大。 小区规模大,品牌好,许多发展商是从旧城中档房转向高档房小区开发, 一般均具有相对较好的信誉,较强的实力。在分期开发上注意先做小区环境后 建楼宇的方式,入市价格较为合理。 2.4.2 滞销楼盘项目的特征滞销楼盘项目的特征 所谓滞销楼盘是指房屋入住时销售未达到 30%的楼宇。我们着重调查了周 边的雅园、新玉林、锦官城(高层电梯公寓)等。其共同特征为: 小区位置较好,但密度大,容积率高;周边环境拥挤、杂乱。 小区绿化地、空地小,配套不全,户型单一。 平面布置较差,户型好坏差异大,车位不足,人车混杂。 定价过高(如锦官新城);或分期开发安排不当,现楼与期房交 叉,未先做好环境等。 宣
12、传销售不力,规模小,品牌形象不足。 资金不足,开发周期过长。 根据我们的调查,成功的小区家家相似,不成功的小区各有其原因和不足。 在项目实施过程中,必须全力避免出现滞销因素。 2.5 房地产市场分析房地产市场分析 2.5.1 总体市场销售分析总体市场销售分析 根据市场调查,成都房地产销售有两级分化明显的状况:一是价格低廉的 安居小区;二是环境好的高档小区(价格相对合理)。成都房屋市场已从房改 阶段经过非理性购房阶段(注重虚荣、浮夸而弱化实用及总价)而逐步走向市 场化和个人购房为主的理性购房新阶段(实用、舒适而总价位合理)。99 年商 品房峻工总量达 476.6 万平方米,个人购房 278.9
13、万平方米,同比增长 25.1%, 占住宅销售的82.8%。从周边已建小区分析,市场势头较好。 但值得注意的是: 高档公寓的需求量虽然增长,但在建项目也逐渐增多。特别是成都 西面正推出禾嘉花园、舜园、名景苑等以低容积率和高绿化率为特 色,多数为五层框架结构,会所配套很完善的小区,竞争趋势激烈。 价格走低。推出的楼盘较多后,售价高的销售停滞如锦官新城。但 价格合理的高档小区如丽都花园则异常火爆(价格在 4000 元/平方 米以内)。 “价廉物美”是成都房地产销售制胜的法宝。 2.5.2 购买对象分析购买对象分析 根据市场调查购买对象集中在以下几方面: 成都本地人士 a.高收入阶层、商业主。此部分是
14、目前已购高档房的主要构成者。收入高 对居住环境要求严格密度小、绿化面积大、小区服务齐全。 b.高级管理人员。因项目所处高新区部分区内高新企业工作人员是未来购 买对象的大部分,他们收入较高且稳定,通过银行按揭可以承受高档房屋的消 费。 c.部分单位房改购房。部分单位特别是效益较好的企业通过福利方式补助 职工,对高档房有一定的购房需求。 外来人士 a.西藏及重庆地区人士 成都历来是西藏的大后方,许多支边或经商人士都把成都作为安家养老 的最好地方,因其收入较高,消费能力较强。 重庆地区由于其地理条件和城市环境,许多来往于成渝两地的经商人士 都愿意把成都作为二次置业的首选。 b.沿海工作人员: 四川地
15、区在沿海经商和工作人员较多,因成都生活便利,又是文化名城, 商业中心,气候温和,回成都安家是其心愿。 c.外籍人士: 因项目处于高新区,部分外籍工作人员是重要销售对象,他们对出售的小 户型商务楼及出租的大户型住宅均有需求。 房屋投资者(含二次置业者) 房地产作为投资,因其高档小区环境和功能设计的超前性,增值潜力较大。 特别是外籍人士的租赁需求及其租金的支持,会使一部分较有经济实力的人士 转向房地产投资。今年推出的位于市区的以小户型为主的“丽阳天下”、“西 御大厦”等主要被投资置业者购买。 3中海名城设计构想中海名城设计构想 3.1 主题思想主题思想 “中海名城”是中国海外集团在历史文化名城成都
16、开发的第一个项目, 根据该项目的市场定位和区域条件,拟开发成大型都市休闲、高档精品居住社 区,以“现代欧风社区,天府文化生活”作为项目开发的立意,以“欧陆风采 天府情怀”作为项目开发的概念主题,将现代欧风居住设计与成都人生活方式 相结合,充分体现西方传统建筑文化与传统巴蜀文化的双重内涵。把西方先进 的生活理念引入成都。在尊重、延续成都人传统生活方式的同时,尝试营造新 型生活空间和社区文化,引导并提升居民的生活方式,从而全面增进小区居民 的生活质素。 3.2 初步经济指标初步经济指标 该项目土地面积为 456 亩(30.96万平方米),其中住宅用地 23.38 万平方 米,公共建筑用地 3.15
17、 万平方米,道路用地 2.77 万平方米,公共绿地 1.66 万 平方米,总体容积率为1.51.6,其中首期暂定为1.32。 总建筑面积为 46.549.5 万平方米,其中住宅建筑面积约 4447 万平方米, 公共建筑面积24000 平方米。 车位配比为 1:0.5,全部地下停车,预留地面停车位空间,总体配置不超 过 1:0.7。 3.3 总体规划设想总体规划设想 规划设计是建筑设计、环境设计的基础,优秀的规划设计应当完好地贯彻 项目开发的立意主题。 3.3.1 总体分期发展规划总体分期发展规划 总体规划按五期发展,各期规划应在相对独立完整的基础上有所呼应。各 期的规划开发应与土地交供情况相结
18、合,即交供一批,开发一期,避免让规划 设计脱离实际情况。 规划设计中采用轴线组织和空间序列的手法,将分期发展的各部分有机地 组织在一起,并通过特色商业街和环境设计的绿脉、水景将各个区域串联起来 作为生态系统、人流交通的联系纽带。 同时,避免过分追求总体布局的形式构图,忽略了实际使用的需要,造成 建筑组团、单体布置上的困难,降低土地资源的利用率。 3.3.2 规划组团设想规划组团设想 根据项目地块形状、分期发展、紧邻滨河公园的特点,以及居住小区作为 居家生活环境的特殊要求,规划组团不采用大中心花园的规划模式,充分利用 肖家河带状公园景观优势,采用小组团花园的方式组织建筑单体,使各建筑单 体在步局
19、上错落有致,疏密得当,做到“户户有景”。并通过公共空间半公 共空间半私密空间私密空间的层次组织室外空间序列,构成丰富的空间层 次。 根据各分期枫丹园、赛乐园、千色园的不同国家的建筑风格,设计富有异 国情调的主题庭院环境,产生和谐优美的效果。各区内不同组团的环境应在设 计风格协调的前提下有所区别。 枫丹园枫丹园局部采用几何构图的观赏花坛、修剪灌木,并配置雕塑、喷泉,设 计放射形规划道路,富有宫廷御园般华丽典雅的艺术效果。 赛乐园赛乐园采用对称式与自由式相结合的现代园林的设计手法,设计圆拱形柱 廊,围绕中心广场,围墙以艺术铁花、装饰花盆进行点缀,并配置西班牙情调 的陶艺、雕塑作品,选用西班牙风格的
20、石材、陶瓷材料。 千色园千色园采用自由式现代园林的设计手法,园中遍植色彩鲜艳的各类花卉, 拼成自由曲线的图案,铺地小广场中可设置小型风车雕塑,作为特色鲜明的环 境标识物,并结合设置水池、喷泉、叠泉等。 3.3.3 建筑单体布置构想建筑单体布置构想 首期可充分利用滨河公园的绿地及景观,以低密度多层为主,容积率控制 在 1.35 以内,靠北侧试探性开发少量小高层。 二期地块东南角、西侧均有大片绿地,幼儿园又建在其中,视觉上会形成 较为开阔的空间,可适当提高容积率。幼儿园可考虑建在整个地块的中心位置 以提高其使用的方便性。 三期周边环境较差(北靠电缆厂,西临立交桥,东临铁路与一、二期隔 离)。可在北
21、侧临电缆厂位置开发部分高层、小高层,小学可建在西侧临立交 桥位置,其操场靠路边。 3.4 楼型户型设想楼型户型设想 3.4.1 楼型设计朝向设想楼型设计朝向设想 以多层为主,适当考虑一部分小高层和五层复式,多层以五层为主不宜超 过六层,小高层控制在 12 层以内。其中四到五层复式为上下两套复式单位,分 别带屋顶花园、地面花园。项目楼型考虑以板式住宅为主,结合规划需要布置 部分点式住宅,并注意住宅朝向,务必做到“户户朝南或朝东”。 各楼型所占比例大致为:多层约占 70%;小高层约占 15%;四五层复式约 占 15% 3.4.2 户型设计设想户型设计设想 户型以中等规模的户型(7085平方米的二房
22、,120140 平方米的三房) 为主,并以 120140 平方米的户型为主打户型,结合少量 150200 平方米的 四房和复式,也可以考虑少量4560平方米的商务单身公寓。 3.4.3 室内空间特征设想室内空间特征设想 各房间设计方正实用,主要房间无梁无柱; 客厅及主卧室有良好的景观、采光和通风; 三房以上户型分设主卧室卫生间和共用卫生间; 平面布局注重功能分区,其中厨房与服务阳台、工人房及其卫生间要结在 一起组合成服务区进行设计; 厨房应避免过于狭长,争取设计L型灶台; 根据地区习惯,对储藏室或壁柜等储藏空间进行一定设计,三房以上单位 考虑在主人房设进入式衣帽间; 根据具体情况设计入户玄关、
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