汇添富中证500指数型发起式证券投资基金(LOF)托管协议.pdf
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1、重在减缓一二线城市房价上涨幅度,打压投资投机性行为,是对全面去库存政策的局 部纠偏。 5行业关注 发债规模激增,行业资产负债率较高,需防范潜在风险发债规模激增,行业资产负债率较高,需防范潜在风险 房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。由于近年来政府对房地产企业融资渠道的控制, 可转换公司债券跟踪评级报告 格力地产股份有限公司 9 导致房地产企业融资成本高企;2016 年,房地产行业总体发债规模为 9,663.05 亿元,较 2015 年增 长 46.38%,房企融资环境明显改善,百亿房企公司债发行量持续提升,但 2016 年下半年融资渠道 大幅收紧。 房地产调控政策再度趋严房地产调控政策再度
2、趋严 进入 2016 年,我国房地产调控政策再度趋严,全国 20 余个城市陆续出台从限购、限价和限贷 三个方面对房地产行业进行调控。不排除此轮调控会有后续政策继续出台的可能性,房地产行业再 度面临进入行业紧缩期的可能。 市场格局持续分化市场格局持续分化 近些年随着房地产市场的发展以及房地产调控的持续推进,国内房地产市场出现了明显分化。 从不同级别城市来看,目前一线和重点二线城市库存相对较低,而大多数三四线城市库存情况并不 乐观。 房企利润率普遍下滑房企利润率普遍下滑 目前,房地产企业的利润已经到了一个饱和程度,部分项目的利润率走低。在房价的构成中, 地价占比逐渐攀升。由于地产项目的成本高企,房
3、地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发 难以持续。 6未来发展 调控政策去行政化和长期化调控政策去行政化和长期化 在过去几年的房地产调控中,限购等行政手段在短期内起到了很多积极作用,但是仍然缺少有 效的长期调控手段。未来,房产税将是一个长效的调控机制,用来替代目前的行政调控手段。从长 远来看,调控政策向常态化和长期化方向发展,最终脱离行政管理体系的前景是比较确定的。 地产金融化,资本化尝试催生大地产格局,地产金融化,资本化尝试催生大地产格局,地产金融属性加速释放地产金融属性加速释放 2016 年,大规模保险资金进入房地产行业,推动资本和实业跨界融合。这种“资本+地产”加 速联姻,深度合作为
4、轻资产、多元化转型创造条件。近年,房企通过银行贷款、信托等传统方式融 资占比有所下降,股权类、权益类信托融资逐渐增加,地产呈现金融化趋势。 转变盈利模式,提升经营收益转变盈利模式,提升经营收益 由于土地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施,高周转的经营方式逐渐成 为主流。此外,城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式,这必将对 房地产开发企业的融资能力、管理能力、营销能力和运营能力提出更多挑战。 总体看,房地产售价不断升高及库存结构性失衡导致房地产市场风险不断积累,政策调控仍然 至关重要。长期来看,人口结构、货币环境,市场投资环境等因素将扮演更重要的角色。未
5、来几年, 预计二线城市可能成为新的市场主力,龙头企业逐渐建立起更大的市场优势,同时具有特色和区域 竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。 四、管理分析 2016 年 2 月,公司副总裁江力先生因个人原因辞去副总裁一职。2016 年 12 月,经公司董事会 审议通过,聘任公司董事方荣岳先生为公司副总裁。2016 年 12 月 21 日,公司独立董事黄燕飞因任 期到期停止担任公司独立董事一职。 经董事会、 股东大会审议通过, 由方军雄先生任公司独立董事。 2017 年 3 月 3 日,公司副总裁兼财务负责人兼董事会秘书黄华敏先生因个人原因,辞去上述职务。 可转换公司债券跟踪评级报告 格力
6、地产股份有限公司 10 经公司第六届董事会第三十一次会议审议通过,公司聘任苏锡雄先生为财务负责人,聘任邹超女士 为董事会秘书。 苏锡雄先生,1971 年出生,大学学历,历任格力集团(香港)有限公司财务总监、香港环球动 力控股有限公司执行董事兼财务总监、珠海市嘉宝华健康药房连锁股份有限公司总经理。现任公司 财务部负责人、总经理(财务)兼财务部部长、珠海格力房产有限公司财务部部长、珠海海控金融 服务有限公司总经理。 邹超女士,1980 年出生,研究生学历。历任珠海格力房产有限公司法务专员、法务主管、法务 部部长,公司证券事务代表、法务部部长。2006 年获得国家法律职业资格证书。现任公司法务总监
7、兼董事会秘书。 2016 年,公司其他董事、监事和高级管理人员未发生变化;公司主要管理制度无变化。 总体看,公司高管及核心管理人员变动属正常现象,人员整体较为稳定,主要管理制度连续, 管理运作正常。 五、经营分析 1经营概况 公司以房地产的开发与销售为主业, 产品定位于中高端住宅、 附属或配套商业、 城市综合体等。 2016 年,公司实现营业收入 31.22 亿元,同比增长 22.67%,主要系房地产项目结转规模增长所致; 实现净利润 5.99 亿元,同比大幅下跌 56.26%,主要系 2015 年公司处置大部分可供出售金融资产产 生投资收益 10.15 亿元,与之相比 2016 年投资收益大
8、幅下降所致。 分板块来看,20152016 年,房地产收入在主营业务收入中的占比超过 97.00%;公司其他业务 尚处于投资起步阶段,对营业收入的贡献很小。2016 年,公司实现主营业务收入 31.09 亿元,同比 增长 22.45%, 主要系房地产项目结转收入规模增长所致。 2016 年公司房地产板块收入为 30.19 亿元, 同比增长 21.54%;主营业务中的其他业务板块包括物业、建材、与房地产配套的餐饮运营等,对营 业收入影响很小。 表 4 20152016 年公司主营业务收入情况(单位:亿元、%、百分点) 板块板块 2015 年年 2016 年年 收入变动收入变动 毛利率变动毛利率变
9、动 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 房地产 24.84 97.83 41.30 30.19 97.12 36.56 21.54 -4.74 其他 0.55 2.17 32.20 0.90 2.88 51.18 63.64 18.98 合计合计 25.39 100.00 41.10 31.09 100.00 36.98 22.45 -4.12 资料来源:公司提供,联合评级整理。 毛利率方面,2016 年,公司房地产毛利率为 36.56%,同比降低 4.74 个百分点,主要系结转项 目不同所致。受房地产板块毛利率下降影响,2016 年公司主营业务综合毛利率同比降
10、低 4.12 个百分 点至 36.98%。 2017 年一季度,公司实现营业收入 11.37 亿元,较上年同期增长 13.42%,主要系楼盘结转收入 大幅增加所致;实现归属母公司所有者的净利润 2.62 亿元,较上年同期增长 69.21%,主要系 2017 年结转项目的售价随市场行情上涨所致。 总体看,2016 年公司营业收入规模保持增长,受房地产板块毛利率降低影响,公司整体毛利率 水平有所下降。 可转换公司债券跟踪评级报告 格力地产股份有限公司 11 2土地储备情况 近两年,公司深耕珠海市,并有选择性的向部分一二线城市布局。2016 年,公司新获取土地储 备 3 块,占地面积共计 11.07
11、 万平方米,规划建筑面积 25.46 万平方米,具体情况如下。 公司全资子公司珠海格力房产有限公司(以下简称“格力房产” )于 2015 年 12 月 23 日公开竞 买获得珠海市国土资源局以网上挂牌方式公开出让的位于珠海平沙的宗地编号为 15084/珠国土储 2015-14 地块的国有建设用地使用权。该地块出让面积为 6.38 万平方米,总价 2.93 亿元,楼面地价 为 1,860 元/平方米,土地用途为住宅和其他商业服务。截至 2016 年 2 月,该地块土地价款已全部支 付完毕。 2016 年 5 月 11 日,格力房产和格力地产(香港)有限公司(以下简称“香港格力” )经公开联 合竞
12、投获得上海市土地交易事务中心公开挂牌出让的松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块的国 有建设用地使用权。该地块成交总价为 19.65 亿元,土地出让面积为 3.26 万平方米,土地用途为居 住用地,容积率为 1.6,楼面地价为 3.77 万元/平方米,扣除保障房后的价格约 3.97 万元/平方米。目 前该地块土地价款已全部支付完毕。 2016 年 8 月 26 日,公司全资子公司珠海格力房产有限公司经公开竞买获得珠海市国土资源局 以网上挂牌方式公开出让的宗地编号为珠国土储 2016-12 地块的国有建设用地使用权。该地块位于 珠海市高新区唐家湾,与公司正在开发建设的格力海岸项目位于同
13、一区域,规划中深中通道及港珠 澳大桥即将建成,建成后将带动该区域交通、就业、城市配套等多方面的发展。地块总价格为 12.48 亿元,占地面积 1.43 万平方米,建筑面积 4.29 万平方米,楼面地价为 2.91 万元/平方米。目前该地 块土地价款已全部支付完毕。 截至 2017 年 3 月末,公司已在珠海市西区、上海市和重庆市两江新区拥有土地储备,地块区位 优势较好。公司土地储备占地面积 65.73 万平方米,但总规划建筑面积较大,为 151.80 万平方米。 表5 截至2017年3月末公司土地储备情况(单位:万平方米) 序号序号 项目项目 占地面积占地面积 规划建筑面积规划建筑面积 有公司
14、股份低于 5%以下时除外。 “3、如果旭成投资违反上述减持意向,则旭成投资承诺接受以下约束措施: (1)旭成投资持有的公司股份自旭成投资违反上述减持意向之日起 6 个月内不 得减持; (2)旭成投资因违反上述减持意向所获得的收益归公司所有。 ” 宁波旭升汽车技术股份有限公司首次公开发行股票招股说明书 11 四、关于承诺履行的约束措施 (一) 公司控股股东、 实际控制人、 董事 (不包括独立董事) 、 高级管理人员的承诺 公司控股股东、实际控制人、董事(不包括独立董事) 、高级管理人员就所 作公开承诺的履行提出了如下约束措施: “1、如本人非因不可抗力原因导致未能履行公开承诺事项的,需提出新的
15、承诺并接受如下约束措施, 直至新的承诺履行完毕或相应补救措施实施完毕:(1) 在股东大会及中国证监会指定的披露媒体上公开说明未履行的具体原因并向股 东和社会公众投资者道歉。 (2)不得转让公司股份,因继承、被强制执行、上市 公司重组、为履行保护投资者利益承诺等必须转股的情形除外。 (3)暂不领取公 司分配利润中归属于本人的部分。 (4)可以职务变更但不得主动要求离职。 (5) 主动申请调减或停发薪酬或津贴。(6) 如果因未履行相关承诺事项而获得收益的, 所获收益归公司所有, 并在获得收益的五个工作日内将所获收益支付给公司指定 账户。 (7)本人未履行相关承诺,给投资者造成损失的,依法赔偿投资者
16、损失。 “2、如本人因不可抗力原因导致未能履行公开承诺事项的,需提出新的承 诺并接受如下约束措施,直至新的承诺履行完毕或相应补救措施实施完毕: (1) 在股东大会及中国证监会指定的披露媒体上公开说明未履行的具体原因并向股 东和社会公众投资者道歉。 (2)尽快研究将投资者利益损失降低到最小的处理方 案,尽可能地保护公司投资者利益。 ” (二)发行人的承诺 公司就所作公开承诺的履行提出了如下约束措施: “1、如本公司非因不可抗力原因导致未能履行公开承诺事项的,需提出新 的承诺(相关承诺需按法律、法规、公司章程的规定履行相关审批程序)并接受 如下约束措施,直至新的承诺履行完毕或相应补救措施实施完毕:
17、 (1)在股东大 会及中国证监会指定的披露媒体上公开说明未履行的具体原因并向股东和社会 公众投资者道歉。 (2)不得进行公开再融资。 (3)对本公司该等未履行承诺的行 宁波旭升汽车技术股份有限公司首次公开发行股票招股说明书 12 为负有个人责任的董事、监事、高级管理人员调减或停发薪酬或津贴。 (4)不得 批准未履行承诺的董事、监事、高级管理人员的主动离职申请,但可以进行职务 变更。 (5)给投资者造成损失的,本公司将向投资者依法承担赔偿责任。 “2、如本公司因不可抗力原因导致未能履行公开承诺事项的,需提出新的 承诺(相关承诺需按法律、法规、公司章程的规定履行相关审批程序)并接受如 下约束措施,
18、直至新的承诺履行完毕或相应补救措施实施完毕: (1)在股东大会 及中国证监会指定的披露媒体上公开说明未履行的具体原因并向股东和社会公 众投资者道歉。 (2)尽快研究将投资者利益损失降低到最小的处理方案,并提交 股东大会审议,尽可能地保护本公司投资者利益。 ” 五、关于招股说明书真实性的承诺 (一)发行人的承诺 本公司承诺: “公司首次公开发行股票招股说明书不存在虚假记载、 误导性陈述或者重大 遗漏。 如公司首次公开发行股票招股说明书被证券监督管理部门认定存在虚假记 载、误导性陈述或者重大遗漏,对判断公司是否符合法律规定的发行条件构成重 大、实质影响的,公司将在证券监督管理部门作出上述认定时,按
19、照届时公司股 票二级市场的价格依法回购首次公开发行的全部新股。 如公司首次公开发行股票 招股说明书被证券监督管理部门认定存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏, 致使投资者在证券交易中遭受损失的,公司将依法赔偿投资者损失: (1)在证券 监督管理部门认定公司招股说明书存在虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏后五 个工作日内,应启动赔偿投资者损失的相关工作。 (2)投资者损失依据证券监督 管理部门或司法机关认定的金额或者与投资者协商确定的金额确定。 ” (二)控股股东、实际控制人的承诺 公司控股股东、实际控制人徐旭东承诺: “公司首次公开发行股票招股说明书不存在虚假记载、 误导性陈述或者重大 遗漏。
20、 如公司首次公开发行股票招股说明书被证券监督管理部门认定存在虚假记 载、误导性陈述或者重大遗漏,对判断公司是否符合法律规定的发行条件构成重 宁波旭升汽车技术股份有限公司首次公开发行股票招股说明书 13 大、实质影响的,本人将在证券监督管理部门作出上述认定时,按照届时公司股 票二级市场的价格依法回购公司首次公开发行时本人公开发售的全部股份。 如公 司首次公开发行股票招股说明书被证券监督管理部门认定存在虚假记载、 误导性 陈述或者重大遗漏,致使投资者在证券交易中遭受损失的,本人将依法赔偿投资 者损失: (1)在证券监督管理部门认定公司招股说明书存在虚假记载、误导性陈 述或者重大遗漏后五个工作日内,
21、应启动赔偿投资者损失的相关工作。 (2)投资 者损失依据证券监督管理部门或司法机关认定的金额或者与投资者协商确定的 金额确定。 ” (三)公司董事、监事、高级管理人员的承诺 公司全体董事、监事、高级管理人员承诺: “公司首次公开发行股票招股说明书不存在虚假记载、 误导性陈述或者重大 遗漏。 如公司首次公开发行股票招股说明书被证券监督管理部门认定存在虚假记 载、误导性陈述或者重大遗漏,致使投资者在证券交易中遭受损失的,本人将依 法赔偿投资者损失:(1) 在证券监督管理部门认定公司招股说明书存在虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏后五个工作日内,应启动赔偿投资者损失的相关工作。 (2)投资者损失依据
22、证券监督管理部门或司法机关认定的金额或者与投资者协 商确定的金额确定。 ” (四)相关中介机构的承诺 华林证券股份有限公司(以下简称“华林证券” )承诺: 华林证券为发行人首次公开发行股票制作、出具的文件不存在虚假记载、误 导性陈述或者重大遗漏的情形,对其真实性、准确性和完整性承担法律责任。因 华林证券为发行人首次公开发行股票制作、出具的文件有虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏,给投资者造成损失的,华林证券将先行赔偿投资者损失。 中汇会计师事务所(特殊普通合伙) (以下简称“中汇” )承诺: 若监管部门认定因本所为发行人首次公开发行制作、出具的文件有虚假记 载、误导性陈述或者重大遗漏,给投资者
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