基金市场与FOF组合月报(2019年6月)2019年6月:权益仓位有所回升,精选FOF组合大幅跑赢基准-20190703-中信建投-21页.pdf
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1、请务必阅读正文之后免责条款部分 嗯啊 Table_Summary 中国土地资源 稀缺吗 ? 恒大研究院研究报告 城市规划 专题报告 2019/9/23 首席 经济学家 : 任泽平 研究员 : 熊柴 实习生姜文镪对本文有贡献 相关研究 : 1城市 “抢人大战 ”:高质量发展、大都市圈战略和土地财政 2018-06-07 2.中国人口大迁移 2018-07-10 3.中国人口大流动: 3000 个县全景呈现 2018-09-17 4.中国住房存量测算:过剩还是短缺? 2018-11-21 5.中国城市发展潜力排名: 2019 2019-04-12 6.中国十大最具发展潜力城市排名:2019 20
2、19-05-24 7.十大最具潜力都市圈:中国都市圈报告 2019 2019-06-20 8.哪里的房子涨幅大:以北京为例 2019-06-23 9.中国城市群发展潜力排名: 2019 2019-07-23 10. 中国住房存量报告: 2019 2019-08-16 导读: 中国土地资源是否稀缺 ? 是否应该严格限制城镇建设用地扩张?对上述问题的解答不仅关系到 中国 的粮食安全,也关系到城市化以及经济社会发展的质量。 我们在业内提出了广为流行的标准分析框架:“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”,本文是对土地部分研究的深化。 我们基于国情 分析与 国际比较 ,发现 中国土地资源并不 那么
3、 稀缺, 城市化 本质上节约土地, 有利于耕地保护及 保障粮食自给, 中国城镇用地还存在较大的扩张空间,但需注意城镇用地 配置 在 地区之间、利用结构之间 存在明显失衡。 摘要: 中国土地资源稀缺吗? 1)讨论土地资源 是否 稀缺的实质在于是否应该 严格 限制城镇建设用地增长。 人多地少是中国的基本国情,中国人口密度约为世界平均水平的 2.5 倍,人均耕地面积约为世界平均水平的1/2,以全球 9.3%的耕地养活了 18.4%的人口。 主流观点 认为 中国 城镇建设用地人均 面积过多 、增速过快 。 因此官方 通过 建设用地 指标控制、人均用地标准等严控城镇用地扩张, 比如 2014 年原国土部
4、要求 人均城市建设用地目标严格控制在 100 平方米以内 。 2)城市化 本质上节约土地 , 有利于 耕地保护和 保障粮食自给。 由于 1998 年开始执行占补平衡政策,城市化带来的城镇用地扩张实际上并不影响耕地保护及粮食自给 ,并且耕地占补平衡政策已从早期的数量平衡发展 到数量 质量平衡,再发展为数量 质量 生态平衡 。 事实上,中国谷物自给率稳定在 95%以上、基本自给。 2016 年中国 常住 人均乡村、城镇建设用地分别为 326、 119 平方米,乡村是城镇的 2.7 倍,由于城乡二元户籍制度和土地制度阻碍,导致 规模庞大的农民工群体 “双重占地”,加剧土地资源紧张;因此在推进市民化的
5、同时推进乡村建设用地复垦,将节约土地资源、促进耕地保护。 中国城镇用地还有较大扩张空间。 1)中国城镇用地扩张速度和人均面积 均 低于全球平均水平。 土地城镇化快于人口城镇化是全球普遍现象,原因在于人们对美好生活的追求和通勤成本下降等。 2000-2017 年中国城镇用地与人口的增长率比值为 1.69,低于 1990-2000 年全球平均水平的 2.19。从人均水平来看, 2016 年末 中国 人均城镇建设用地为 119 平方米, 仍 低于 2000 年全球平均 的 214 平方米。 2) 与国际相比, 中国建设用地、城市建设用地比例均 较低 。 2016 年中国建设用地占国土面积比例为 4.
6、1%,远低于美国的 5.8%、英国的 8.3%、日本的 8.9%; 中国 城市建恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 2 服务国家大局战略 设用地占国土面积比例为 0.56%,远低于美国的 1.6%、日本的 2.8%、英国的 5.6%。 3) 即使仅对城乡建设用地结构进行调整, 也 可新增城镇用地5.2 万平方公里,城镇用地规模 可 达 14.6 万平方公里,预计到 2050 年中国城市化率达约 80%时,人均城镇建设用地 可 达 130 平方米。 中国城镇用地存在明显的配置失衡 。 1)城镇用地在地区、城市之间配置失衡。 过去 中国城镇化战略 长期存在 “控制大城市规模、积极发展中小 城市”
7、的倾向,与人口迁移趋势明显背离,造成土地 在地区之间配置失衡 。 分地区看, 2009-2016 年东部地区城镇建设用地增量比例低于人口增量比例 12.9 个百分点,而中部、东北、西部地区分别高 1.7、 4.4、6.8 个百分点 。 分城市看, 2006-2016 年 1000 万人以上城市人口增长36.0%,但土地供给仅增长 14.4%;而 20 万人以下城市人口增长 3.0%,而土地供给大幅增长 26.1%。 2) 城镇建设用地在利用结构上配置失衡。一方面是居住用地和工业用地配置失衡。 在“ GDP 锦标赛”下,地方政府一般压低工业用地价格以招商引资,同时控制居住用地供给以实现土地出让
8、收入 最大化。 2017 中国 城镇用地中居住用地比例为 31.4%,明显低于美国 的 46.9%、日本 的 61.3%;工业用地比例为 18.5%,明显高于日本的 7.7%、韩国 的 10.1%。 另一方面是道路用地粗放,但绿地与广场用地供给不足。 中国一线城市道路占建成区比例均高于 15%,而巴黎、纽约、伦敦均处于 10%-15%;绿地与广场用地占比均低于 8%, 而巴黎、纽约、首尔均高于 20%。 3) 低效 闲置城镇建设用地 大量存在 。 2017 年中国 城镇低效 、 闲置 建设用地 分别 约 为 1.27 万 、 0.14 万 平方公里 ;其中, 低效建设用地主要为工业用地 。 分
9、地区看,土地供给 偏 多的西部和东北地区 出让 的 工业用地利用效率偏低 。 提高规划人均城镇用地标准,优化区域分布和利用结构。 1)适度提高规划人均城镇建设用地标准。 在 平衡 粮食安全、经济社会发展、居民美好生活需要 之后 , 预计 2050 年人均城镇建设用地可达 130 平方米 。 2)提高 城镇 土地利用效率, 完善 城市建设用地“增存挂钩”机制。 一方面,依法收缴土地闲置费或收回 闲置土地 。另一方面,加快推进“增存挂钩”机制,减少批而未供、闲置土地多和处置不力地区的新增建设用地计划。3) 加快推进农业转移人口市民化,建立健全 宅基地 资源有偿 退出机制。一方面, 进一步加大户籍制
10、度改革力度,加快农业转移人口市民化, 加大非户籍人口 落户推进力度,全面放开放宽落户限制,促进人口自由迁移。另一方面,探索对增量宅基地实行集约有奖、对存量宅基地实行退出有偿,同时对退出宅基地合理复垦 。 4) 优化城镇用地 在 地区 和 城市 之间的配置 ,推进 市场化的 跨省换地 。 一方面,以 常住人口 增量 为标准供给城镇用地,推行 新 人地挂钩; 另一方面,推进 市场化的 跨省换地, 进一步优化土地资源的空间配置 。 5)优化城镇用地的用途供给结构, 增加居住用地 、绿地与广场用地等 供给 。 一方面, 在符合规划前提下允许工业用地转为居住用地等 。另一方面,在新增城镇建设用地中 适度
11、 增加居住用地 、绿地与广场用地等 比例 。 风险提示: 各国土地利用分类 存在差异 , 国际 对比存在 一定 误差 ;对 城镇建设用地可达规模 的 估算 存在 假设,存在一定误差。 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 3 服务国家大局战略 目录 1 中国土地资源稀缺吗? . 5 1.1 讨论土地资源是否稀缺的实质在于是否应该严格限制城镇建设用地增长 . 5 1.2 城市化本质上节约土地,有利于耕地保护和保障粮食自给 . 7 2 中国城镇建设用地还有较大扩张空间 . 8 2.1 中国城镇用地扩张速度和人均面积低于全球平均水平 . 8 2.2 与国际相比,中国建设用地、城市建设用地比例均较低
12、. 10 2.3 到 2050 年可新增城镇建设用地 5.2 万平方公里 .11 3 中国城镇用地配置严重失衡 . 12 3.1 城镇用地在地区、城市之间配置严重失衡 . 12 3.2 城镇建设用地在利用结构上配置失衡 . 15 3.3 低效闲置城镇建设用地大量存在 . 18 4 提高规划人均城镇用地标准,优化区域分布和利用结构 . 19 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 4 服务国家大局战略 图表目录 中国人口密度约为世界平均的 2.5 倍 . 6 中国人均耕地面积约为世界平均的 1/2 . 6 2011 年 城市规划人均单项建设用地指标和规划建设用地结构 . 6 建设占用对耕地减少的贡
13、献比例 . 7 占补平衡政策演变 . 7 2000-2018 年中国谷物和口粮自给率 . 8 2000-2018 年四种主要农产品的自给率 . 8 人均乡村建设用地面积是城镇 2.7 倍 . 8 乡村建设用地增加与人口减少背离 . 8 1990-2000 年全球城市用地年均增长率与人口年均增长率 . 9 1987-2013 年全球各大城市的城市用地年均增长率与人口年均增长率 . 9 2000 年世界各地区人均城镇用地面积 . 10 中国人均城市建设用地偏低 . 10 2016 年中国土地结构 .11 2017 年日本土地结构 .11 2017 年美国土地结 构 .11 2017 年英国土地结构
14、 .11 全球国际都市的城市建成区占比 .11 中国一线城市建成区比例明显偏低 .11 联合国预测 2050 年中国 14.02 亿人 . 12 批准 城镇村建设用地占建设用地的 60% . 12 分地区城镇人口和建设用地增量比例 . 13 分地区人均城镇建设用地 . 13 分省城镇人口和建设用地增量比例 . 14 分省人均城镇 建设用地 . 14 2006-2016 年分规模城市人口与土地增长 . 15 分线城市住宅类用地供应面积占比 . 15 中国 2017 年城镇用地结构 . 16 首尔市 2018 年城市用地结构 . 16 东京市 2006 年城市用地结构 . 16 纽约市 2014
15、年城市用地结构 . 16 中国一线城市建设用地细分类别占比 . 17 中国一线城市道路用地占比过高 . 17 一线城市建设 用地利用结构失衡更严重 . 17 东北地区建设用地利用结构失衡更严重 . 17 2018 年分地区出让的工业用地容积率 . 18 2018 年各省出让的工业用地容积率 . 18 2010 年原国土部公布 1457 宗闲置土地 . 19 2010-2017 年期间统计的闲置土地 . 19 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 5 服务国家大局战略 1 中 国土地资源 稀缺吗? 1.1 讨论土地资源 是否 稀缺的实质在于是否应该 严格 限制城镇建设用地增长 人多地少是中国的基
16、本国情, 中国人口 密度约为世界平均水平的 2.5倍,人均耕地面积约为世界平均水平的 1/2, 以全球 9.3%的耕地养活了18.4%的人口。 根据世界银行统计 , 2018 年 中国 人口密度为 148 人 /平方公里 , 约为全球平均水平( 60 人 /平方公里)的 2.5 倍,高于高收入国家( 34 人 /平方公里)、中等收入国家( 72 人 /平方公里)、低收入国家( 52人 /平方公里)。 具体来看 , 中国 人口密度高于美国 ( 36 人 /平方公里) 、法国 ( 122 人 /平方公里) ,但低于 英国 ( 275 人 /平方公里) 、日本 ( 347 人/平方公里) 、韩国 (
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