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1、)。 2.2.4 成果特点及评价 2.2.4.1 开发 出 “ 保定市城区土地定级估价修正系统”和“保定市城市地价指数系统”软件,对今后成果的应用和基准地价的随时调整奠定 了基础。 2.2.4.2 测算出供水、排水、供电、通讯、道路等基础设施开发费用,建立“基础设施状况修正系数表”,编制了保定市城区基础设施条件图 ,便于实际应用 。 2.2.4.3 提出城镇地籍调查十大地类与商、住、工三类用地相衔接的办法 ,完善了地价体系 。 2.2.4.4 该成果 该项成果总体水平达到国内同类研究的先进水平 ,获原河北省土地管理局科技进步二等奖、优秀成果一等奖。 3. 新规程 实施 后的 基准地价 更新 2
2、003 年更新 3.1 背景 1999 年 5 月,国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖 土地的通知(国办发 199939 号)提出“商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地,原则上必须以招标、拍卖方式提供国有企业改组、改制等涉及土地使用权交易时,不得低价售卖土地,要拟订土地资产处置方案”。 2001 年 4 月 , 国务院关于加强国有土地资产管理的通知(国发 200115 号) 规定 “市县政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价,切实加强地价管理 已经确定基准地价的市、县,要根据土地市场价格变化情况,及时更新” 。 2002 年 7 月 1 日起,国家标准城镇土地分等定级规程、城
3、镇土地估价规程开始实施,对于土地定级、基准地价更新进行了科学的规范。 3.2 工作 概况 2002 年 4 月至 12 月,保定市国土资源局组织,保定市地产评估中心完成了第二次城区基准地价更新。 3.2.1 测算范围 本次 更新 测算 范围为 保定市 建成区(东、北至外环路,南、西至二环路),面积 220.59平方公里。 3.2.2 技术路线 采取“以土地定级为基础,用市场交易价格等资料分商业、住宅和工业用地评估基准地价,以级控价,以价验级”的技术路线。 3.2.3 成果 内容 商业用地 6 个级别、住宅用地 5 个级别、工业用地 4 个级别 (不含控制区) 的基准地价(见表 1)和 41 条
4、 主要街道商业用地路线价 以及相应的修正体系 ; 对于地价内涵进行了明确的界定(见表 2) ; 测定 41 条街道的路线价 ; 建立了 71 个地价监测点(商业 29 个,住宅 19 个,工业 23 个) ; 形成了城市地价动态监测体系建设报告和保定市地价变化规律分析研究报告 两个专题报告 。 3.2.4 成果特点及评价 3.2.4.1 首次将秩和检验法原理引入到利用市场交易价格对多因素定级结果验证过程中,提高了定级成果 的科学性和准确性。 3.2.4.2 基础设施修正采用“系数分配法”,将开发程度在传统方法(仅分为“通或不通”两种类型)的基础上, 按“通的不同程度”加以进一步 续 分为高配置
5、 (已成体系) 、中配置 (主干通过) 、低配置( 接近主干) ,从根本上解决了宗地评估基础设施修正适用性差的难题。 3.2.4.3 在道路通达度功能分的计算方面,创造性地提出了道路交通管制系数及规划折5 现系数,丰富了定级因素作用分值的计算方法。 3.2.4.4 建立了城市地价动态监测体系,采用 地 价网样图、地价走势图、地价等值线图以及地价的三维模型对地价 监测点进行空间分析,实现地价监测点可视化,为加强地价预警与管理提供了基础依据。 3.2.4.5 该成果通过河北省 国土资源厅 组织的鉴定验收,该项成果总体水平达到国内同类研究的先进水平,获河北省 国土资源厅 创新成果 一 等奖。 4.
6、土地宏观调控下 的 更新 2007 年更新 4.1 背景 2004 年 10 月 , 国务院 关于深化改革严格土地管理的决定 ( 即 国发 200428 号 )提出将土地政策作为一种宏观调控手段 , 要求 “依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准” 。 2005 年 6 月,国务院关于做好建设节约型社会近期 重点工作的通知(国发200521 号)要求“运用价格机制调控土地,提高土地使用效率”。 2006 年 8 月, 国务院关于加强土地调控有关问题的通知(国发 200631 号) 提出 “建立工业用地出让最低价标准统一公布制度” 。 2007 年 8 月 10 日,国家标准土地利用现状分
7、类发布实施 ,包括地产评估三大地类在内的 各种用地类型都 要 与 其 相适应 。 2007 年 10 月 1 日,物权法实施,其 136 条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立” ,促进对地上、地下空间权价格评估的研究和实践 。 2007 年 10 月 ,党的十七大将“科学发展观”写入党章,成为指导我国经济社会发展的重大战略思想。科学发展观的重要内容之一,就是科学保护和利用土地资源,让土地资源在国家宏观调控和社会和谐稳定中科学地发挥作用。 4.2 工作 概况 2007 年 3 月至 12 月,保定市完成了第三次城区基准地价更新。 4.2.1 测算范围 本次更新测算范围东至
8、京珠高速公路,南至规划南外环路,西至西外环,北至北环路 , 面积 261.7842 平方公里。 4.2.2 技术路线 4.2.2.1 土地 定级 采用“以网格为基本定级单元,采用多因素综合评定法确定基本定 级单元作用总分值,根据模糊聚类原理,采用总分频率法确定土地级别界限分值,初步划分土地级别,利用市场交易样点地价和秩和法进行校核”的技术路线,进行分商业、住宅和工业用途的分类定级。 4.2.2.2 基准地价评估 采取“以土地定级为基础,用市场交易价格等资料分商业、住宅和工业用地评估基准地价,以级控价,以价验级”的技术路线,利用“样点地价与样点所在的网格单元定级因素总分值建立数学模型”和“交易样
9、点地价评估路线价”相结合来评估保定市城区土地的基准地价,并采用“用级别内的样点均价评估基准地价”来检验基准地价。 4.2.3 成果 内容 商业用地 6 个级别、住宅用地 6 个级别、工业用地 4 个级别(另有控制区)的基准地价(见表 1) 及修正体系 和 43 条 主要街道商业用地路线价 ; 继续对 71 个地价监测点进行维护和 监 测 ; 完成了 土地定级因素及权重的确定 和 土地还原利率的确定 两项专题研究。 4.2.4 成果特点及评价 6 4.2.4.1 该成果 顺应 全国工业用地出让最低价标准 实施的客观需要 而 开展,强化了工业用地的调控和管理,充分反映土地等级和区域土地利用政策 ,
10、体现城市建设 最新成果,具有很强的现势性 。 4.2.4.2 本次 更新 使用了深圳 凯立德公司开发的土地定级估价信息系统,该系统具有信息处理快捷,便于更新的优点,也为 保定市 今后的基准地价更新工作奠定了基础。 4.2.4.3 该成果表达形式既有文本数据和图件资料,又有电子数据, 不仅能够快捷方便地通过网格单元查询土地级别和确定宗地地价,而且能够从宏观上了解城区土地级别分布状况和统计土地资产总量 , 图文并茂,操作简便快捷。 4.2.4.4 更新 成果 以及 搜集的各部门资料、样点资料等基础数据库,在管理、信息、经济和社会方面有很大的参考价值。 如保定市 在公布基准地价成果的同时 规定:与基
11、准地价相对应的土 地级别为全市统一的土地级别,现行公房租金、房改成套公房出售、房屋拆迁等土地等级 都 应调整到该级别标准。 5. 2011 年更新 5.1 背景 2008 年 1 月国务院 关于 促进节约集约用地的通知(国发 20083 号)“鼓励开发利用地上地下空间。对现有工业用地,在符合规划、不改变用途的前提下,提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款”。 2008 年 12 月, 国务院办公厅 关于促进房地产市场 健康 发展的若干意见 (国办发2008131 号) ,要求“科学合理 地 确定土地供应总量、结构、布局和时序 ,保证房地产开 发用地供应的持续和稳定 ” 。 2010 年
12、 , 国家先后 下发 国务院办公厅 关于促进房地产市场平稳加快发展的通知(国办发 20104 号) 、 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发201010 号) 、 ,国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发 20111 号) 等, 要求 稳定住房价格, 合理确定土地供应方式和内容 , 抑制居住用地出让价格非理性上涨 。 2011 年是“十二五”开局之年,国家十二五规划纲要 要求 “坚持把建设资源节约型、环境友好型社会作为加快转变经济发展方式的主要着力 点”,“加强财政、货币、投资、产业、土地等各项政策协调配合,提高宏观调控的科学性和预见性,增强针对性和灵
13、活性”,“实现最严格的节约用地制度,从严控制建设用地总规模鼓励深度开发利用地上地下空间”。 5.2 成果展望 20 年来,保定市 经济总量从 1991 年工农业总产值 50.8 亿元到 2010 年全市生产总值 2050.3 亿元 , 城区人口从 1992 年的 61.4 万到 2010 年的 107 万, 发生了 巨大的 变化。保定市 城区基准地价 也经历了 从无到有 的 历史 性 跨越 : 测算范围 由 1992 年的 97 平方公里到 2010 年的 299 平方公里 ;更新 工作 由 手工操作到全流动资金。项目总投资=3876.89+970.12=4847.01(万元)。总投资预算一览
14、表序号 项目 单位 指标 占建设投资比例 占固定投资比例 占总投资比例1 项目总投资 万元 4847.01 125.02% 125.02% 100.00%2 项目建设投资 万元 3876.89 100.00% 100.00% 79.99%2.1 工程费用 万元 3526.69 90.97% 90.97% 72.76%2.1.1 建筑工程费 万元 1759.80 45.39% 45.39% 36.31%2.1.2 设备购置及安装费 万元 1766.89 45.57% 45.57% 36.45%2.2 工程建设其他费用 万元 164.56 4.24% 4.24% 3.40%2.2.1 无形资产 万
15、元 164.56 4.24% 4.24% 3.40%2.3 预备费 万元 185.64 4.79% 4.79% 3.83%2.3.1 基本预备费 万元 97.67 2.52% 2.52% 2.02%泓域咨询MACRO/ 液化气运输车项目预算报告2.3.2 涨价预备费 万元 87.97 2.27% 2.27% 1.81%3 建设期利息 万元4 固定资产投资现值 万元 3876.89 100.00% 100.00% 79.99%5 建设期间费用 万元6 流动资金 万元 970.12 25.02% 25.02% 20.01%7 铺底流动资金 万元 323.37 8.34% 8.34% 6.67%七、
16、未来五年经济效益测算根据规划,第一年负荷55.00%,计划收入4859.80万元,总成本4246.11万元,利润总额-12695.19万元,净利润-9521.39万元,增值税155.51万元,税金及附加80.83万元,所得税-3173.80万元;第二年负荷75.00%,计划收入6627.00万元,总成本5375.02万元,利润总额-16124.67万元,净利润-12093.50万元,增值税212.06万元,税金及附加87.61万元,所得税-4031.17万元;第三年生产负荷100%,计划收入8836.00万元,总成本6786.15万元,利润总额2049.85万元,净利润1537.39万元,增值
17、税282.74万元,税金及附加96.09万元,所得税512.46万元。(一)营业收入估算该“液化气运输车项目”经营期内不考虑通货膨胀因素,只考虑液化气运输车行业设备相对价格变化,假设当年液化气运输车设备产量等于当年产品销售量。项目达产年预计每年可实现营业收入8836.00万元。(二)达产年增值税估算泓域咨询MACRO/ 液化气运输车项目预算报告达产年应缴增值税=销项税额-进项税额=282.74万元。营业收入税金及附加和增值税估算表序号 项目 单位 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年1 营业收入 万元 4859.80 6627.00 8836.00 8836.00 8836.001.1 液化气运输车 万元 4859.80 6627.00 8836.00 8836.00 8836.002 现价增加值 万元 1555.14 2120.64 2827.52 2827.52 2827.523 增值税 万元 155.51 212.06 282.