如何才能真正的自我改变 (一) – 改变的步骤、以及最难的一点.docx
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1、的量化汇总与分析。这种分析主要建立在市场认同的基础上,自身项目的相关情况需要根据市场认同度不断进行调整。综上所述,商业地产需要通过静态的支撑、参考和认同,初步锁定价格和具体的量,确定了大致的方向和区间后,再进行定性分析,做出最终决策。通过对在经营项目和在开发项目的所有量化数据的初步汇总、分析,可以确定项目的初步规模,这种规模主要是指商业规模,住宅项目基本不受此规模的约束。传统的商业地产中存在一个常规的推理公式,即城市整体的人口数量和商业地产总规模面积比例达到 1:1 时,商业地产就会出现饱和。但是,在目前城市化进程和商业发展的情况下,这个公式已经失去参考意义,正常的商业饱和不能以绝对人均面积理
2、论计算,更多的取决于当地的经济发展状况、消费水平、消费档次和消费能力等。3.数据的甄别换算定量分析中涉及的主要是数据的汇总分析,这些数据通过各种各样的渠道、方式获得,如网络、官方公布、访问等,需要对其有效性进行甄别、换算。换算方式有多种,首先可以通过基本的定量支撑层面进行。例如,对于一个建筑面积为 10 万平方米的商业地产来说,市场现有支撑为静态支撑,愿意转移的商户数量为有效数据,不愿意转移的则为无效数据。从定量支撑层面理解量化分析关系有以下基本原则:第一,减法。在静态支撑量中将空置部分减去,因为空置部分不可能成为有效支撑。第二,加法。如果商圈关系比较复杂,如不远处存在更大的商圈,此商圈中的多
3、数商户希望转移至本区域经营,则静态支撑量可以放大,应与邻近商圈有效支撑量相加。这种静态层面的加减法对有效性换算不具有决定性作用,但是可以作为项目基础开发规模的参考值,保证最终商业规模不会偏离市场的基本需求。通过这种加减法换算,量化数据会发生变化,如商户总量、商户总经营面积、价格系统等。其中,价格系统改变可能更多受定性因素的影响,如意向、认同等。要点提示定量支撑有效甄别方法: 加法; 减法。关于价格体系,除出租、销售产权外,还会出现销售使用权的模式。这种模式需要进行综合评定,只有在特定条件下才适合采用。这种特定条件的核心一般是指:第一,土地性质。如果土地为集体所有,则相当于开发商进行的是合作开发
4、或租地造屋的模式,土地性质未发生转变,只能通过销售使用权或租赁模式进行营销。第二,位置和认同度。如果项目位于城市繁华、核心的商圈,位置特别好,认同度很高。这种情况下,开发商希望自己拥有完整产权,因为租赁收益有限,无法抵免投资成本,就会采取使用权销售模式。使用权销售模式一方面可以使企业回笼资金并高于租金收入,另一方面是自有产权,可以进行抵押或产权销售,而不会影响使用权销售。如果项目位置和认同度都不够好,则不适用这种模式。通过定量分析,可以首先确定商圈的核心商业支撑、主业态、次业态;根据楼层的量化可以了解当地特定的商业属性;通过认同度调研确定项目的业态规划、租金定位等。简而言之,通过定量分析可以使
5、得项目与市场形成对等的支撑。但是,在这种对等关系基础上确定的定量支撑,仍然无法完成项目的总体定位,还需要进一步的定性分析。三、定性分析在综合调研中,除进行静态数据搜集外,还要针对投资人、消费者、经营户进行大量问卷访谈,这些属于项目的定性分析,是参照市场定量进行的定性分析。1.定性汇总定性分析建立在定量分析的基础上,需要通过量化数据的分析建立初步框架,然后将框架套用于自己的项目,设计模拟问卷,如市场定位、业态分布、环境设置、配套设置、价格等,确认是否能够得到投资人、消费者和经营户的认可。如果不被认可,则要挖掘相关人员认可的形式、定位,将其认同情况及对现有情况认同的百分比进行初步汇总。定性分析实际
6、是对市场认可度的调研,只要认可度被锁定,项目的下一步方向就可以缩小范围、进一步明确。如果前期市场调研、汇总分析到位,定性分析的假设就基本可以得到市场认可,否则就很可能出现偏差。如果出现偏差,开发商要及时对问卷进行调整,再次进行问卷访谈,直至认可度达到一定程度。由于人的思维、观点不同,设计问卷时要适当设置开放性的问题,以防选项中缺乏被访问者的意见或建议。2.比例分析定性分析应尽量采用百分比、百分卷的比例关系进行汇总和分析,这种方式可以减少统计工作,方便直观查看。例如,访谈 100 名商户,其中愿意入驻的有 50 名,拒绝入驻的有 30 名,处于犹豫状态的有 20 名,各状态客户的百分比就可以直观
7、地体现出来。3.特性分析百分比可以直接反映一定的数据和情况,但其实质意义需要经过分析才能够得出。例如,某商场拟将鞋类经营商户设置在地下一层,进行市场认可度调研时却发现客户大多不认可这个想法。这时需要设计开放式问卷,邀请商户自愿填写希望鞋类所在的楼层,之后罗列相关数据,计算其百分比关系,再锁定鞋类商品经营楼层。此外,最终的确定还需要调研经营商户可承受的租金范围。由此可见,定性分析是一个多方互相验证的关系。这意味着问卷设置的题目内容需要上下相互对应,如果一个问题作假,其他问题就会无法对应,据此可以判断问卷的有效性。综上所述,定性汇总的前提是问卷有效。判断问卷有效性最简单的方式有以下两种:第一,通过
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