1、交易额为1977亿元人民 币，但截至2019年上半年就已经达到约 1710亿元人民币，同比增长137%。其中 上海仍然是最主要的投资目的地，今年 上半年交易总额达到775亿元人民币，占 整体市场的45%，同比增长106%。 从2013年开始，我们发现外资在全球资 产配置当中，中国一线城市和香港逐渐 成为亚太战略重要部分，2018年占比已 经达到53%。虽然内资一直保持活跃， 但从境外资金流入的情况来看，能看出 有后来居上之势。以上海为例，2018年 外资投资达到780亿人民币，而2019年第 一季度就已录得超过300亿人民币的交易 额，其中外资比重达到51%，与内资平分 秋色，凸显了中国商业地
2、产市场的国际 资本吸引力。 “健康”、“适用”、“高效”。世界 银行曾预测，到2030年前全球要实现节 能减排的目标，70%的减排潜力在建筑 节能方面。中国建筑节能协会发布的 中国建筑能耗研究报告（2017年）亦 显示，2015年中国建筑能源消费总量就 达到了8.57亿吨标准煤，占全国能源消 费总量的20%。可见，推行建筑节能， 大力发展绿色建筑成为推动中国绿色低 碳经济的重要一环。 政策面上，2016年发布的住房城乡 建设事业“十三五”规划纲要规定：到 2020年，实现城镇新建建筑中能效水 平比2015年提升20%，绿色建筑面积 比重超过50%，绿色建材应用比重超过 40%。在政策的引导下，
3、全国各省份 相继出台各具特色的总体发展目标，全 力执行绿色建筑标准。多部委亦积极推 动并鼓励利用绿色金融工具在绿色地产 项目进行融资试点。譬如2016年，国家 发改委印发的绿色债券发行指引就 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 2016201720182019上半年 内资外资 明确将绿色城镇化项目（包括绿色建筑 发展、既有建筑节能改造、海绵城市建 设、智慧城市建设、绿色生态城区等） 列为重点支持项目。 随着绿色建筑政策的落地实施，以及 部分先行房企成功塑造的可持续发展形 象，尤其是港资房企（如太古、新鸿 基、新世界等），绿色建筑开始受到更 多同行的关注。与此同时，近年
4、来许 多国家主权基金或养老基金、保险公司 等，其内部投资指引开始出现针对ESG投 资的规定，譬如为外汇基金房地产组合 投资时，物业的绿色认证将会是重点考 虑之一。 因此，在一系列政策与投资需求的持 续驱动下，绿色建筑的发展存在巨大 的增量，长远来说相信市场将迎来更 多绿色优质资产，推动中国的甲级办 公 楼 和 大 宗 交 易 市 场 进 入 绿 色 投 资 时代。 绿色金融作为一种创新性的政策和投融资工具，能有效撬动房地产资本进入绿色地产投资领 域。对持有者而言，绿色金融一般有两重意义 一是利用绿色金融的融资，把资金注入到 绿色资产的开发，确保资产的能耗效率和环保标准符合认证要求；二是通过提升
5、绿色资产的 质量，改善资产的现金流，让资产估值得到提升后考虑退出并获取增值回报。 2019年上半年中国房地产投资市场动态 外资表现强劲，与内资投资比重逐渐持平 中国房地产市场保持活跃，外 资持续涌入，增值型物业投资 逐渐成市场主流，房企应适时 把握绿色建筑的增值效益，顺 应政策与投资走向包括中 国政府对绿色金融与绿色建筑 的总体发展目标，以及全球机 构投资者有关ESG的内部投资指 引。 仲量联行绿色金融与地产白皮书 | 激发绿色潜力，发掘价值回报7 6 仲量联行绿色金融与地产白皮书 | 激发绿色潜力，发掘价值回报 房地产企业打开绿色融资新思路 绿色债券 在绿色金融产品当中，绿色债券已然成为全球
6、债市的增长 新动力，整体发行量有增无减。据中国人民银行2015年的 估计，十三五期间中国每年需要投资至少2万亿人民币才能 完成这五年的国家环保目标。其中，政府投资占比预计为 10%-15%，余下的85%至90%将来自民间资本（即至少每年 1.7万亿人民币）。由此可见，未来私人领域在有关提升环保 和有能源效益的绿色产业中将引来巨大的投融资潜力，需要 大量的绿债发行。 绿色债券具融资优势 中国房企须急起直追 尽 管 中 国 整 体 融 资 环 境 维 持 收 紧 ， 但房企的融资规模截至目前仍保持高 位。对于大部分融资主体而言，发行绿 色债券要比发行普通债券利率更低。 作为国际上一般的惯例，至少9
7、5的绿 色债券募集资金应与绿色资产或项目挂 钩。根据气候债券倡议组织和中央国债 登记结算公司于2019年2月联合发布的 中国绿色债券市场，2018年符合国 际绿色债券定义的中国发行额达到2103 亿人民币（312亿美元），包括中国发行 人在境内和境外市场共发行的2089亿人 民币，以及14亿人民币的绿色熊猫债， 整体占全球发行量的18%，使中国连续第 二年成为继美国之后全球第二大的绿债 发行国。这一数字与2017年的1578亿人 民币（235亿美元）相比，增长了33%。 若 纳 入 那 些 仅 符 合 中 国 国 内 定 义 的 债 券，2018年的贴标绿色债券总发行量达到 2826亿人民币（
8、428亿美元），同比增长 12。尽管如此，这一数字较人行预计十 三五期间每年所需的2万亿人民币资金目标 仍有差距。 近76%的绿色债券在中国境内银行间债券 市场上发行，商业银行和金融机构是主要 参与者；而上市企业和非上市企业所发行 的绿色债券以及绿色ABS（Asset-backed Securities, ABS）多在上海证券交易所和深 圳证券交易所市场发行。另外，共14家发 行人通过离岸绿色债券筹集了总计95亿美 元的资金，占发行总额的23%，其中香港 证券交易所是中国离岸绿色债券的最大上 市地点。 近期著名地产商/基金发行的首批绿色债券 发行商发行日期发行规模 年期票面利率交易所属地 领展
9、房地产投资信托基金2016年7月5亿美元 10年期2.875%中国香港 当代置业2016年10月3.5亿美元 3年期6.875%新加坡 龙湖地产2017年 16亿元人民币 5年期4.400% 中国内地14.4亿元人民币7年期4.670% 10亿元人民币 7年期4.750% 太古地产2018年1月5亿美元 10年期3.500%中国香港 朗诗绿色集团2018年4月1.5亿美元 3年期9.625%新加坡 恒隆地产2018年7月10亿元人民币3年期5.000%中国内地 新世界中国2018年12月3.1亿美元5年期4.750%中国内地 领展房地产投资信托基金*2019年3月40亿港元 5年期1.600%
10、中国香港 1 Ehlers, T. 及 Packer F. (2017)绿色债券融资及认证“Green bond finance and certification”，载于BIS 季报，2017 年 9 月， 89-104 页。 以传统公司债为例，房企的融资成本平 均为5.5%-7.5%；海外发债融资成本也 明显上涨，还要叠加汇率的波动，Wind 资讯数据显示，截至2019年上半年中 国房企海外债的票面利率均值已达到 8.8%。相反，近几年中国开发商在境内 所发行绿债的平均票面利率约在4.5%左 右，相比国内其他传统融资渠道即显优 势。此外，根据中央结算公司的分析， 在国内市场上贴标绿色债券的
11、超额认购 率亦高于普通债券，反映了其市场需 求。 中国内地发行绿色债券的预计用途及资金（2016年-2020年） 资料来源：人行绿色金融专责小组构建中国绿色金融体系 环保清洁能源清洁交通运输能源效益 中国绿色产业每年 2万亿 人民币的资金需求 8,000 亿元 5,000 亿元 5,000 亿元 2,000 亿元 公共投资私人投资 2016 - 2020年 *这是领展首次发行绿色可转换债券，亦是全球房地产行业及中国香港上市企业的首次发行。其固定年息率为1.6%，是五年来亚洲房托债券之中 最低。债券可于条款细则所载的情况下以初步转换价转换为领展新基金单位。 有研究表明，绿色债券相对传统债券， 两
12、者的平均收益率差距可达18个基点， 风 险 越 高 的 发 行 商 的 收 益 率 价 差 就 越大1。这便促使部分房企转向关注绿色 地产的发展前景，以发行绿债作为开拓 低成本融资的重要渠道之一。 中国市场贴标绿色债券的超额认购情况 资料来源：中央结算公司 绿色债券 普通债券 超额认购倍数均值 3.16 2.52 3.01 2.00 中位数 资料来源：气候债券组织、中央国债登记结算有限责任公司中国绿色债券市场 深交所1% 银行间市场, 上交所, 15% 银行间市场 60% 上交所15% *按发行金额 , 绿色熊猫债1% 在岸 76% 在岸 离岸 23% 离岸 在中国香港发行的 中国内地离岸绿色债券8% 中国香港绿色债券发行 在其他市场发行的 中国内地离岸绿色债券15% 绿色熊猫债1% 在岸、离岸和绿色熊猫债发行占比 仲量联行绿色金融与地产白皮书 | 激发绿色潜力，发掘价值回报9 8 仲量联行绿色金融与地产白皮书 | 激发绿色潜力，发掘价值回报 资料来源：气候债券倡议组织香港绿色债券市场报告 尽管如此，过去三年中国房企的绿债 发行金额只占到整体发行规模约5%。 例如，以2018年（符合中国定义）贴标 绿色债券的发行情况来看
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