1、 价 格 策 略-首创项目目 录1. 价格定位目标提要2. 价格定位基础3. 竞争楼盘态势4. .价格定位原则5. 单元价格调整方案6制定销售价格表价 格 策 略一、价格定位目标提要1、销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。二、价格定位基础根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场
2、而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。三、竞争楼盘态势新区板块及其他物业竞争对比表项目名称规划总规模面积范围主力面积平均价格交房时间工程进度卖点抗性宏运奥园5F11F40万M270-25096-18635002009年底主体三层本土大开发商，知名度高建筑质量差，外立面旧水木清华乾元山庄。水岸帝景玉皇佳苑翠海花园东方国际花园1宏远
3、新城相关提要：新城区域现有竞争楼盘主要是水岸帝景、宏远奥园、水木清华、乾元山庄等楼盘，各个楼盘在开发商、规模、位置、建筑特点等方面都有各自独特的优势。其中宏远奥园依靠本土最有知名度的开发商的优势对本项目构成威胁。另外，水岸帝景占据依靠已经规划成型的五里河的有利的地理位置和低价格优势，将分流本项目的部分客源。区域内竞争的结果将分散市场对本项目的注意力。四、价格定位原则随行就市定价法，首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。 本案就“舒适”、“便利”、“健康卫生”、“景观”、“品牌”、“物业管
4、理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。（一）项目价值要素分析 1、舒适要素 户型针对目标客户群“量身定做”，周到细致的考虑使用者对实际功能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。配套会所娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰当。环境规划由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、情感休闲的空间，环境规划以人为本。 2、便利要素出行与停车方便距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目，有充足的停车位。生活方便购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。子女教育方便幼儿园、小学、中学距离适中，教育质
5、量较好。3、健康卫生要素 A、无有害气体、烟尘、噪音污染； B、有完善的供水、供电、煤气系统； C、日照充足、通风良好。4、景观要素外景观山景、水景、公园、绿地内景观建筑立面、广场、小品、绿艺院内景观私家花园、空中花园、门前环艺5、品牌要素 开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。6、物业管理要素安全防火、防盗、交通安全，各项措施周密服务日常服务、家政服务、酒点式服务文化氛围特色社区活动，温馨、健康的社区氛围（二）项目价值要素综合评价表类比项目均 价(元/M2)品牌要素舒适要素便利要素健 康卫生要素景观要素物业管理要 素本 案可实现度+备 注+为本案高于类比项目，0为相当于类比项目，
6、为低于类比项目。 根据对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素质： 高于- 相当于- 低于 - 因此，本案可实现价值为3800元/M2，将会有比较适合的回报率与回报周期。五、单元价格调整方案 由于房地产商品的特殊性，同一幢楼里的各个单元的价格又个不相同，这是因为各个单元的效用不同。效用高消费者就愿意支付较多的费用；效用低消费者就愿意支付较低的费用。因此，在制定出一个小区的基准价格之后，还需要对各个单元进行价格调整。调整系数=调整价格基准价（一）价格调整系数 1、根据各栋楼位置的差异制定不同的价格水平，用位置系数表示：楼号ABC系数+0+0+0说明2、根据楼宇景观的差异制定不同的价格水平，用景观系数表示： 楼号AB、C系数+0+0+0说明3、根据同一栋楼内住宅单元的层次差异制定不同的价格水平，用垂直系数表示： 楼层1F2F3F4F5F系数说明4、根据各栋楼的分摊系数的差异制定不同价格水平，用分摊系数表示：楼号ABC系数说明分摊比例为5、根据户型功能的差异制定不同价格水平，用户型系数表示：楼号单元系数说明（二）各单元综合系数表A#楼综合系数表 系数单元位置系数景观系数垂直系数户型系数分摊系数小计总计 六、制定销售价格表： 表上价格=基准价（1+单元综合系数）基准价=3800元/M2 下面是各栋楼价格表（略）
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