1、一个比较长的时间段内将会继续升值也成为了国外投资者的共识，对海外投资者而言，即使我国国内的房价保持不变，如果人民币汇率能够升值，现在的投资也将在未来几年变现后换取更多的美元，因而海外资金的进入在上述理念的催动下正在不断升温，这会增加发达城市的房地产需求，形成供应紧张的市场局势，并推动发达城市的房价进一步提高。8.土地供应因素。目前，各地的土地供应量都有严格的控制，许多发达城市引入了土地储备机制，以此来控制土地市场上的供给泛滥，以求达到有效地规划城市发展的目的。但是，土地发展中心的成立，在许多发达城市的房地产市场上起到了控制供应量形成土地短缺的态势，对于房价的上扬必然会产生推波助澜的作用。9.市
2、场心态因素。在市场经济条件下，价格的波动在许多领域都会产生获利的空间，股票市场中的高抛低吸原则在房地产市场中依然发挥着作用，这就是房地产市场中的追涨心态。2003年、2004年发达城市商品房价格的飙升就是这种心态的产物。当时，一些楼盘的销售商隐瞒房源，屯积房源，转手谋利已经成为市场公开的秘密，雇用民工连夜排队取号，出售号码谋利等等现象形成了“房疯”，之所以会出现上述现象，就是因为“追涨杀跌”心态发生作用的结果。2005年以来上海等地的房市低迷也是上述心态使然的结果。因此，从开发商的利益角度出发，从城市政府税收的角度出发，听任市场持续低迷是不利于发达城市的市场繁荣的，并且，市场理性也是有限的，一
3、旦开发商蓄势发力，组织市场形成购买的冲击波，追涨心态必然会复苏，2005年北京房价的大幅上升就是一个非常明显的案例，因此，在目前的经济繁荣周期，海外以及全国其他地区的购房资金都蓄势待发，必然会引致发达城市房价的新一轮上涨的动能。10.市场资金出路因素。改革开放以来，一部分人、一部分地区的发展超越了平均水平，特别是一些资源垄断类行业职工的收入水平完全能够承受目前的房价，对于逐渐富裕起来的人群而言，因市场的不完全，可供投资的领域比较有限，传统的买外汇因为人民币升值已经失去了投资价值，买钻石、古董因为一般人缺乏鉴别能力而不具备普及意义，买股票因为市场风险太大导致机会成本过大，因而，最理性且最具有升值
4、空间的投资方向就是发达城市的房产，因此，市场意识比较强的人群在对我国经济未来发展前景有了比较好的预期之后，其理性的投资将会集中在房产方面，这将对发达城市的房地产市场形成一个积极的信号。11.国民心态因素。几千年的民族文化传统使得我们的国民养成了以是否持有“恒产”来判断一个家庭社会地位的标准，这就造就了国民普遍的“地主情结”，1990年代中期以来美国纽约、芝加哥等城市房价的大幅上涨就有华人华侨热衷投资房产的贡献。我国传统的造房买房是结婚的必要基础的国民心理对房地产市场的影响非常大，1960年代人口出生高峰期人群都已到了具备一定经济积累的阶段，1970年代出生人群也正处在安家置业的阶段，这些人群对
5、蓄积房地产市场的需求能量来说，作用是巨大的。12.银行资产质量因素。国有银行的商业化、企业化改革都已经基本完成，经营自主权的落实也取得了巨大的成效，安全性、流动性、赢利性三大商业银行的传统法则已经在国有商业银行的运行规则中扎下了深深的烙印。环视目前商业银行的资产业务，因为国内金融市场自身的先天不足，以及商业银行面临的宏观体制环境的缺陷，商业性房贷按揭业务已经成为商业银行最优质的资产业务，该业务能够有效地保证商业银行信贷的安全性和盈利性（其实，在通货膨胀的作用下，银行房贷业务的长期性和实际利率为负，会导致商业银行未来真实资产的大缩水，西方发达国家和地区往往通过回购业务来抵销通货膨胀的可能危害，而
6、我国目前的房贷业务因受金融市场不健全因素的影响，尚未展开回购业务，并且目前商业银行内部考核机制的缺陷，也使得各商业银行高管对于这一潜在风险视若无物），因此，在各商业银行都已成为独立的利益主体的前提下，中央宏观调控措施对于控制房贷的规定会因缺乏合理的司法解释而流于形式，并不能有效遏制各商业银行对于购买多套住房的申请人的放款，因为在商业银行的经营逻辑中，能够购买多套商品房的申请人的信用等级相对较高，一旦发生还贷危机，可执行的财产也相对较多，因而多放贷给这部分人群，可以保证商业银行资产业务的安全性和赢利性，所以，控制房贷政策对于投资房产的人士而言其效用并不显著，提高利率也不能遏制这部分人士的投资行为
7、，毕竟因利率的提高而增加的还贷金额是有限的，最终受利率政策影响的反倒是宏观调控政策设计中想要保护的低收入阶层购房者。13.旧城改造成本因素。我国的基本建设步伐一直无法有效地减缓，经营城市的理念又促进了各地政府的造城运动，除了开发营造新城区之外，改造旧城也是各地政府的主要工作目标，特别是对发达城市而言，由于空间的有限，通过改造旧城来达到提高城市环境优美度进而提高城市土地级的目的。目前，由于历史的原因，集中居住在旧城区的居民普遍经济条件不佳，住房条件也比较差，居住密度大，依靠自身力量很难实现自身住房和经济状况的根本性好转，因此，在一些城市的旧城区中流传的“穷人翻身靠拆迁”的理念也影响着动迁户的动迁
8、动机，漫天要价现象普遍存在，在目前国家提倡法治社会的大环境下，增加了动拆迁的难度和成本，这部分成本的增加必然会转嫁到新建商品房的购买者身上，因而会推动房地产价格的上涨。当前房价的居高不下有其内在的市场规律在起作用，即使有中央的宏观调控政策，也无法有效地遏制房价上升的势头，2005年北京房价的极速上扬就是一个明显的案例，特别是对于发达城市而言，因而产业链长，产业间的关联效应明显，乘数加速数原理必然会产生牵一发而动全身的作用，这就会促使地方政府必须维持房价的高水平，以保证地方经济的增速，因此，针对发达城市的房价的评判标准也需要换一个角度来考察。目前的房价过高，是相对于普通收入阶层的收入水准而言的，
9、如果社会平均收入水平能在现在的基础上上涨35倍左右，则房价过高的社会呼声就会自然消失。目前我国的GDP总量要求增加货币供应量，同时，为了破除我国产业低能级循环的怪圈，也必须提高社会的平均收入水平，特别是普通劳动者的收入水平，让他们有能力获得共享经济繁荣成果的能力，这样做，还有助于提高大学扩招以后的毕业生的就业率；有助于稳定农村人口来建设社会主义新农村，有效减少城市压力；有助于转变靠外需拉动经济增长的格局，提高内需在拉动经济增长方面的动能，有利于维护国家的经济安全，有利于经济周期的平滑波动，防止经济的剧烈振荡。目前，完全可以借鉴19921996年度的收入调整政策，以推动全国产业能级的大提升。（作
10、者为同济大学法政学院经济研究所所长）黄金地段纷落境外资本囊中 上海房地产市场是喜是忧？季宝红年下半年以来，随着房价调整，上海一级土地市场上的“圈地热潮”开始明显降温，地价有所下降。境外资本乘机大举进入，加大对优势地段的稀缺性土地资源，尤其是商业地产的购买、储备。因资金实力悬殊，境内企业基本无力参与顶级商务地产，境外资金、机构易于形成垄断，造成巨大的土地增值外溢。一、外资大肆储备上海优质商业地产诸多市场信息显示，进入上海楼市的境外资本发生明显变化：投资领域从短期收益的住宅项目，转向追求长期增值的商业地产项目；投资方式由商业收购、委托资金管理，转向囊括土地资源，直接开发。在高档商业地产市场，境外资
11、本已奏响“东进”号角，来势迅猛，略举如下：一、上海北外滩国际客运中心北侧地块被金光集团买走。这是目前上海市中心区内最大的一块净地，处于虹口区北外滩地区的核心地段，与浦东陆家嘴隔江相望，并与外滩共同构成了上海的“黄金三角”。据规划，整个土地面积约万平方米。年月日，印尼金光集团旗下的金光纸业（中国）投资有限公司和香港建设（控股）有限公司组成的联合体，在无竞争对手的情况下，以约.亿元买走此地，金光集团和香港建设分别持股约和。未来北外滩地区的地标性建筑米高的“白玉兰”大厦，将归金光集团和香港建设。二、上海陆家嘴船厂地块由香港中兴泰富主导开发。此地位于浦东陆家嘴“东方明珠”塔旁，昌邑路以北、黄浦江以南、
12、浦东南路以东、荣城路以西，前身为船厂。批准规划建筑面积为.万平方米，是上海市中心面临黄浦江的最后一块大型地皮。年月，香港中兴泰富有限公司（0267.HK）与中船集团成立合资公司，重建上海陆家嘴船厂地块。在总投资.亿美元中，中信泰富出资约.亿多美元，持股，并主导项目的发展及管理权。为此，中兴泰富出售了它持有的一家年租金为亿元港元的香港购物中心的股权，可见上海的赚头会更多。目前，中信泰富在上海、江苏、海南等内地持有万平方米可建楼面的土地储备。三、长风生态商务区“长风号”地块被国浩集团摘得。这是目前上海浦西市中心非常稀缺的大型地块，位于长风公园生态商务区，规划总建筑面积约.万平方。年月，国浩集团以.
13、亿元的总价摘得，将斥资约亿元打造一个集高级办公楼、高星级酒店和高端商业娱乐设施为一体的综合性项目。“长风号”是国浩集团在上海的第二个地产项目。四、陆家嘴竹园地块被长和系竞得。据规划，浦东陆家嘴将在年基本形成亚太区域性国际金融贸易中心。竹园地块是陆家嘴地区越来越少的“钻石”地。年月，李嘉诚长和系旗下的和记黄埔(0013.HK)以.亿元人民币的总价竞得。去年国内房地产业宏观调控以来，长和系大举增加土地储备，新增储地面积累计约万平方米以上，涉及城巿包括上海、北京、广州、武汉、天津、成都、长沙、长春、重庆等。年月，其所属天津地铁号线营口道站侧的商住项目动工，用地面积超过万平方米，主体建筑将成天津市地标
14、性建筑。五、潍坊新村商住地皮、襄阳路市场地块花落新鸿基。上海潍坊新村地块是邻近浦东陆家嘴金融区的商住地皮，涉及楼面面积约.万平方米。年月，新鸿基以.亿元人民币购得，将建天价楼盘“滨江凯旋门”。至此，新鸿基在陆家嘴地区已拥有个项目，总建筑面积达到万平方米：一个是年月以亿美元拿下的陆家嘴美食城地块，在建“上海国际金融中心”；另一个就是潍坊新村地块。眼下，新鸿基又在办理获取它在上海的第三个大项目襄阳路地块土地开发权的手续。年前，襄阳路市场地块即已批租，面积是万平方米，包括襄阳路服饰礼品市场用地（约万平方米）和周边的一些住宅。新鸿基集团最新一期中期报告称，其在内地拥有的商住用土地储备总建筑面积达万平方
15、米，未来将重点投资上海、北京等内地大城市的地产。二、加强监管国际资本进入房地产市场迫在眉睫业内人士指出，在上海，尽管表面上看，外资在房地产总投资中所占比重不到，但在高端市场这一比例却高达。尤其是黄金地段的商用土地，现在所剩已不多，大量高档地块、商场、写字楼已被外资部分或全部占有。如：洛克菲勒集团执掌“上海外滩源”、台湾三宝建设入主“华山国际”、澳大利亚麦格理银行收购上海新茂大厦等国内处位于主要商业区的大型零售商城、高盛集团购入百腾大厦等；同时，荷兰国际、摩根士丹利、雷曼兄弟、高盛集团、新加坡政府投资公司、瑞银证券、澳大利亚BT金融集团、盛阳等旗下的房地产基金，纷纷进入上海房地产市场。黄金地产悉
16、数落入外资手中，巨量的土地增值外流，对上海未来的城市发展将非常不利。建议一：政府应加强对以下三个外资进入楼市的主要渠道进行监管。其一，外商房地产开发企业除依靠自有资金外，一般还借用境外银行和股东贷款等形式的外债。其二，国内房地产企业通过各种方式进入国际资本市场进行融资，也为外资进入中国提供了主要渠道。有些项目在做海外推广时，以收取高额预定金的形式，变相向境外融通房地产开发资金。其三，国外资本通过委托在中国注册的投资公司，把资金注入到房地产开发渠道或在销售市场上大批量购买商品房，也有以个人名义直接购买整栋房屋或者个别单元的。耶鲁大学金融学教授陈志武日前在长江商学院演讲时也提醒，中国政府应加强对境
17、外资本进入楼市等领域的监管，特别是在WTO对国内金融业保护期满后，更要引起重视。建议二：试点社保基金参与土地储备。城市土地，尤其是商业土地具有巨大的增值强力。譬如襄阳路市场地块，年前批租时，该地段的房价每平方米只有四五千元，而今已升至二三万元。与其让境外资金攫取，不如让国内民众分享。目前进入上海楼市的国际风险资本主要来源于私募资金与养老金，一般投入周期为年。而国内房产企业资金来源是银行的到年期贷款，造成境内外企业在获取土地方面面临不公平竞争。为此，具体措施：一、既然境外养老金可入市，为何不让中国社保基金参与上海这种具有发展潜力的土地储备，让土地增值补充中国社保基金，而不是流入境外？二、目前形势
18、下，上海应暂缓推出新的经营用地，即使推出，一幅土地不宜过大，以让境内企业也有参与可能。（作者为上海望源房地产开发有限公司董事长）对房地产市场调控的几点看法叶杭生一、有关部门对前一阶段房地产市场发展过快和房价上涨过高的原因未作客观分析。政府有关部门和一些新闻媒体都把房价上涨过快的原因归结于房地产开发商追求超额利润和投机资金炒房所引起，在市场经济的大环境下，任何商家都要顺应市场的需求才能发展，才能获取利润。市场上买家多，房源少，房产商才能提高价格，炒房者有利可图，才有人会投入大量资金。问题是前一阶段社会上商品房供不应求的局面是如何形成的，根本的原因在哪里，我个人认为主要有两个方面：1、与各地方政府
19、片面追求GDP增长速度有关。搞基本建设和拓展房地产市场是最好的经济增长点，房地产行业的发展带动了许多相关行业的发展，也解决了大量的就业问题，如果前几年没有大量的土地开发和基本建设投入，我国GDP增长能达到现在的水平吗？2、是政府有关部门和媒体的误导。在世界上许多发达国家都未能达到人均拥有产权房的情况下，我们的政府和媒体都在大肆宣传居者有其屋，并将人均居住面积作为衡量地区居民生活水平是否达到小康水平的标志，各种鼓励居民购买商品房的配套政策也为之推波助澜，包括住房贷款优惠，鼓励买房退税等，几十年的公房租赁制度一夜瓦解，现在社会上男女青年结婚，有商品房已经成为必要条件。在这样的大环境下，房价岂能不涨
20、，而政府有关部门在出台一系列鼓励发展房地产市场和买房政策时，对于由此可能造成的负面影响估计不足，没有及时调整，以至于一拖再拖，直到房价涨发展到足以成为社会不稳定的重要因素时，才利用行政手段出台一系列的打压政策，而因为对造成上述局面的原因没有做到正确剖析，调控的矛头直指开发商和在房地产市场进行投资的人士（包括普通居民）。二、调控政策缺乏科学性和可操作性，一段时间后会反映出负面效应。在国务院“国六条”的原则指引下，各部委相继出台的一系列措施缺乏可操作性。如规定商品房开发项目90平方米面积住房不得低于70%，一律停止审批别墅用地等。中国这么大，各个地区，城市发展速度又不平衡，任何采用一刀切的政策是绝
21、对缺乏可操作性的，就拿90平方米的住房限量来讲，每个地区，每个城市消费群体的生活习惯不同，对房屋面积的要求也不尽相同，如上海这样的城市，小户型的消费对象主要是单身白领，二房一厅的购买对象主要是结婚户或三口之家，三房以上的适应中等以上收入群体或几代人在一起的家庭。而有的城市，消费者习惯于几代人一起居住，还有那些直接从农村到城市来发展的群体，住惯了大面积的住房，加上房价较低，小房型的销售就受到一些限制。再譬如别墅用地，有的地区前几年批了大量的别墅用地，空置面积已达到一定比例，有的地区刚开始先富起来的想购买别墅却找不到房源。商品房是不动产，不同于一般商品可以自由流动，这样的政策就可能造成有些地区别墅
22、过剩，有的地区别墅短缺，如果在市场调查的基础上，按照各地土地开发的面积，规定别墅用地的比例，已经超过的不再审批，未达到比例的可以适当审批。这样的调控政策也许更见成效，更具有可操作性。综上所述，我认为房产过热的根本原因在于决策部门，这些部门应当勇于承担责任，客观研究政策，不要匆忙出台各种调控政策，一旦这些调控政策造成更大的负面影响，局面可能比现在更严重。（作者为上海广庭律师事务所主任）百家论坛关于提高城市自主创新能力的一些想法陈海林当前，我国自主创新能力不强，是我国漫长的体制转轨、经济转型带来的自然结果，“临渊羡鱼，不如退而织网”，上海应充分用好浦东改革先试先行的政策，大力推动体制、机制创新，营
23、造有利于自主技术创新的良好环境和氛围，使上海领先于全国的创新能力裂变出巨大的能量。对此，我们谈以下想法：1、心思要静下来：“宁静致远”，而目前，全社会普遍存在浮躁心理，政府部门被GDP指标、经济建设、社会发展的一系列问题和矛盾压得透不过气，大量国有企业被生存问题压得透不过气，百姓被未来不确定性压得透不过气。明显缺乏人人“安居乐创”的环境。为此，要加快改革步伐，尽量缩短体制转轨、经济转型的过程，尽快实现改革从“求变”向安定的转变。2、方向要定下来：每个城市有自己的优势和面临的难题，创新应有自己的特色。上海虽然目前自主创新能力在全国名列前茅，但不能指望全面开花，从政府角度来说，明确方向非常重要，自
24、主创新要紧紧围绕“四个中心”建设，要向生物医药、能源、环保领域倾斜。避免广种薄收的粗放型科研投入，以局部优势谋得在全局中的一席之地。3、税赋要降下来：创新需要物质条件支撑，生活无忧了，创新意识和创新能力才能不断提高。作为自主创新主体的企业，按通常说法，科研投入占企业销售额的5，创新能力较强，2，仅能维持，低于此，企业缺乏竞争力。而大批国有企业，本来基础就差，和外资企业就不在同一起跑线上，而且负担的税赋重于外企，设备折旧提取比例很低，企业缺乏足够的资金支撑。政府有必要降低弱势企业的税赋，藏富于企业，藏富于民，提高企业和个人的经济实力。4、假冒要打下来：目前影响自主创新欲望的最大问题是法制保障体系
25、的不完善。知识产权保护不力，假冒剽窃横行，是导致自主创新意愿削弱的主要原因，王选为维护自己专利打了十几个官司，一个也没赢，某企业赢了官司，花费1500万，赔偿仅500万。自主创新的法制环境亟需改善。5、观念要换过来：一要改变市场万能的观念，避免出现政府对自主创新的放任自流；二要改变金钱万能的观念，不要因为“重赏之下，必有勇夫”而认为“重赏之下，必有智者”。三要改变人才观，王选是权威时不是院士，是院士时，已经不在一线。6、体制要转过来：上海的市场经济体系框架已经形成，但计划经济时代的理念和管理手段的痕迹还相当明显，要大力推动经济体制的真正和完全的转变。7、机制要变过来：自主创新的激励机制还不健全
26、，“钱不够，名来凑”的现象相当普遍。真正的自主创新主体的劳动成果没有得到应有的物质补偿，过多的头衔职务奖励反而扼杀了科技人员的创造力，严重影响了创新主体的可持续创新能力。8、教育要跟过来：当前的教育中，小学、中学的教育盯住升学率，大学教育盯紧就业率，教材内容注重知识点的密集程度，雷同划一的教育方法，非对即错的教育理念，严重扼杀了学生的创造意识和动力，因此，要尽快改变基础教育的内容、方法匀焀眀愀瀀瀀栀琀洀氀阀5gwap前台访问/BookRead.aspx?id=1330440110.249.202.1950最瀀栀琀洀氀頀鱀怀/I_前台访问/p-14610.html46.4.96.1960崀甀漀漀
27、欀刀攀愀搀愀猀瀀砀椀搀騀萁呞怀/Mi前台访问/p-1326994.html106.38.241.1310廑亀翺灠攀瀀栀琀洀氀鰀萁怀/Mg前台访问/p-1300761.html54.36.150.1330呜洀茀瀀爀漀搀甀挀琀猀眀戀搀眀氀礀瀀栀琀洀氀鸀5Oiwap前台访问/p-55820.html124.251.57.670廑夌翺灠攀搀栀琀洀氀萁怀/G_前台访问/p-4422.html54.36.150.720廑廨翺灠欀瀀栀琀洀氀5Sqwap前台访问/p-1271418.html220.181.108.1100廨匀焀眀愀瀀瀀栀琀洀氀5gwap前台访问/BookRead.aspx?id=133044
28、2111.225.148.2040慀扂最茀眀愀瀀漀漀欀刀攀愀搀愀猀瀀砀椀搀萁汞怀/Kg前台访问/p-318946.html216.244.66.2000廑擄翺灠椀瀀栀琀洀氀萁怀/Mi前台访问/p-1330443.html220.243.135.980朜匀焀眀愀瀀瀀栀琀洀氀5gwap前台访问/BookRead.aspx?id=1330443220.243.135.910廑毌翺开瀀栀琀洀氀萁籞怀/Kg前台访问/d-140940.html106.38.241.1310廑熨翺灠最瀀栀琀洀氀萁怀/Kg前台访问/p-392411.html216.244.66.2000甬擢匀欀挀栀琀洀氀萁塞怀/Ke前台访问
29、/p-200661.html207.46.13.2320廑簴翺灠椀瀀栀琀洀氀萁怀/Ie前台访问/p-40293.html216.244.66.2000廑蟬翺灠攀搀栀琀洀氀萁怀/Ga前台访问/p-3671.html207.46.13.2320褘翺峷欀瀀栀琀洀氀5Sqwap前台访问/p-1330446.html111.225.148.1580勈褘蓸最蔀眀愀瀀漀漀欀刀攀愀搀愀猀瀀砀椀搀鰀/q前台访问/wbgwly/p-1306193.html154.92.3.180廑跈翺灠最瀀栀琀洀氀怀/Mi前台访问/p-1330444.html111.225.148.450酌匀漀眀愀瀀瀀栀琀洀氀砪5gwap前台访问/BookRead.aspx?id=1330444111.225.148.500鎤翺峷挀瀀栀琀洀氀怀/Mi前台访问/p-1317820.html106.38.241.1310铐翺峷最瀀栀琀洀氀/I_前台访问/p-14667.html46.4.96.1960霨翺峷最搀栀琀洀氀聀怀/Mi前台访问/p-1330445.html111.225.148.700骬匀漀眀愀瀀瀀栀琀洀氀5gwap前台访问/BookRead.aspx?id=1330445111.225.148.670齜翺峷椀搀栀琀洀氀血怀/Ic前台访问/p-30964.html203.208.60.640
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