1、新冠肺炎疫情后的 复苏 新冠肺炎疫情后中国的房地产市 场： 2020年前景可期 2020年3月 戴德梁行大中华区租户研究 目录 第一章 摘要 P01 P02 P03 P03 P07 P011 P14 P15 P16 P18 P19 新冠肺炎在中国的爆发是一次空前的事件。它的影 响遍及全国各地，广泛影响了社会、经济和房地产 市场。 我们预计新冠肺炎疫情将在多个维度影响中国房地 产市场，在本报告中，我们强调了房地产投资者、 开发商和租户在 2020 年及以后应注意的十几个“值 得关注的点”，它们涉及： 写字楼物业： 远程办公将改变工作场 所， TMT、 医疗健康、 金融和零售业 （拥有强大 线上业
2、务的零售商） 等行业将成为写字楼业 主的目标租户， 健康和幸福感将被优先考虑； 零售物业： 全功能最优化的全渠道销售模式， 数字化智能化将进一步发展， 零售营销模式 将变革转型； 工业物业： 工业4.0将被进一步整合采用， 高 品质物流空间的需求将进一步增长； 数据中心物业： 鉴于互联网在新冠肺炎爆发 期间及未来的广泛使用， 对数据和信息处理 及存储的需求将上升， 这也意味着数据中心 对机架空间的需求将增加； 酒店物业： 在新冠肺炎爆发后， 酒店服务质量 和清洁将是最重要的， 因为这两个因素对于 赢得客人的信任， 进而提高酒店的入住率至 关重要； 住宅物业： 许多住宅投资者和开发商将倾向 于考
3、虑把家庭办公区， 智能快递柜等可以服 务于整个社区的元素纳入其未来住宅开发项 目； 房地产投资： 门户一线城市仍将是国内房地 产投资的重要目的地。 摘要 1 1 报告介绍 此次突如其来的新冠肺炎疫情席卷神州大地，严 重影响了全国各地的社会活动、经济情况和房地 产市场。本报告着眼于中国的房地产各种物业市 场，特别是写字楼、零售、工业、数据中心、酒 店、住宅和投资市场，分析其所受到疫情的影 响，并为开发商、投资者等房地产市场参与者探 寻破局之道，以谋求2020年及未来的发展之路。 针对每种物业市场，本报告主要阐述了： 简要背景； 新冠肺炎疫情带来的影响； “下一步” 未来发展趋势。 2 2 图 1
4、: 中国网民互联网搜索远程办公相关内容的趋势（2020 年 2 月） 资料来源 :百度大数据，戴德梁行研究部 房地产市场前景可期 写字楼物业 2-1 远程办公相关内容 2-62-112-162-21 2-25 远程办公改变工作场所 背景 远程工作是一种允许员工在传统办公室之外办公的 工作方式。它基于这样一个理念：有些工作无需拘 泥于固定场所也可以顺利办公。典型的远程工作地 点包括家庭办公室、共享办公、图书馆、咖啡馆等。 远程工作的员工可以在必要时与同事一起在办公室 开会。远程工作的好处很多，包括： 倡导灵活的生活方式； 提高健康和幸福感； 激发工作激情。 影响 虽然远程办公已经存在且发展了几十
5、年， 但在中国， 大规模在家远程办公直到最新的新冠肺炎爆发之后， 才显得尤为重要。据戴德梁行最近对大中华区 2000 多名业主和租户进行的一项调查显示，截至今年 2 月底， 只有30%的受访者表示， 他们已于2月底 （春 节假期结束后）返回工作场所，而至少 40% 的受访 者表示，他们目前正在远程工作。同时百度大数据 也记录到，在过去两周，“远程工作”及相关内容 的关键词搜索量激增了 625%（图 1）。 展望未来 在此次大规模远程办公趋势之下，我们希望中国的 写字楼业主和租户重新考虑这种工作方式，并且对 办公楼层布局和工作场所空间利用重新合理安排。 业主可能会考虑将更多的共享办公空间和公共区
6、域 纳入写字楼， 而租户可能会考虑将更多共享办公桌、 团队协作空间和会议室融入工作空间。抛开硬件不 谈，远程办公这一新工作方式的成功还取决于，员 工自身，包括以下五点： 时间管理； 任务分配； 及时且高效的进度汇报； 团队协作； 定时举行会议。 3 3 2020 年需要关注的租赁需求行业 背景 2019 年全年，大中华区甲级写字楼市场录得 276 万平方米的净吸纳量。在其中八个主要城市，租赁 需求排名前三的行业为： TMT； 专业服务业； 金融业。 这三个行业的租赁面积总和占到以下八个城市当年 所有租赁面积的 74%（表 1）。 影响 到目前为止，新冠肺炎疫情已经使中国的社会经济 活动暂缓了一
7、个多月，所有行业都受到了影响。根 据戴德梁行最近进行的一项调查，中国 80% 的受访 写字楼租户声称，疫情对他们的业务产生了负面影 响。在疫情得到有效控制之前，那些高度依赖实体 客流的行业将受到冲击，例如零售业和旅游业。另 有制造业、房地产业、专业服务业和金融业受到推 迟复工的影响。然而，疫情则可能使 TMT 行业的一 表 1: 大中华区八个主要城市甲级写字楼租赁面积占 比按行业分（2018 年四季度2019 年三季 度） 资料来源：戴德梁行研究部 城市TMT专业服务业金融业 北京36.1%23.4%17.8% 上海20%22%15% 广州31.2%23.4%18% 深圳20.4%19.7%3
8、5.1% 武汉16.6%46.4%16.7% 成都33.7%24.1%22.8% 香港 台北 9.2%35.5%34.7% 22%37%10% 4 些参与者受益。当消费者在家隔离时，人们对在线 购物、远程办公软件服务、在线教育和在线娱乐的 需求激增。另有一些行业，如医疗保健、配送服务 以及金融保险，也从疫情中受益。 展望未来 展望 2020 年，鉴于年初疫情的爆发、国家总体政 策方向、 以及当前和预期的宏观经济动态， 我们认为， 2020 年写字楼业主应该主要关注四个行业领域，这 四个行业可能会对未来一年中国的写字楼需求产生 积极影响，它们是： TMT； 医疗健康； 金融业； 零售业 （拥有强
9、大线上平台） 。 将健康和幸福感放在首位 背景 对中国来说，确保本国劳动力拥有良好的健康状态 是政府工作的重心之一。劳动力的健康状况恶化将 会对整体劳动力的生产力， 家庭和企业收入， 储蓄， 资产， 消费和国家税收收入等产生持久负面的影响。 对于众多的企业而言，员工医疗保障方面的成本是 一项巨大的财务支出。在这个层面上，那些过去只 是被当成员工额外福利的健康和幸福感项目，现在 已被视为影响企业成功的重要因素。 影响 一旦疫情有所缓和，中国企业必须尽快全面复工， 确保正常运营。而全面复工之下，员工势必会关注 写字楼物业能否确保工作环境的健康安全。根据戴 德梁行在疫情爆发后进行的一项最新调查，智能
10、物 业管理系统（IPMS）、非接触式 IC 卡、智能会议 系统和自助访客系统是目前国内写字楼业主和运营 商最为关注的四大技术方面。这些功能有助于促进 租户的健康和安全， 进而提升整体健康和幸福感 （图 2）。 5 展望未来 未来，为了取得租户的信任和信心，写字楼业主将 提供及时有效的健康安全保护措施。本次疫情将催 生未来办公物业提升，包括热感成像、空调过滤杀 菌系统等智能健康楼宇技术将受到市场关注。业主 将员工的健康和幸福感放在首位，以此提高租户粘 性，并拓展建筑的商业前景。 图 2: 新冠疫情爆发之后国内写字楼业主最为关心的技术设 备（2020 年二月） 资料来源 :戴德梁行写字楼部，戴德梁
11、行研究部 智能物业管理系统（IPMS） 非接触式IC卡 智能会议系统 自助访客系统 其它 50% 41% 36% 26% 21% 6 零售物业 20.7% 18.4% 15.0% 15.5% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 200820092010201120122013201420152016201720182019 增长率 零售额 （万亿元） 线下零售额线上零售额线上零售额增长率 全渠道发展成为必然 背景 在新冠肺炎疫情期间，很多人自行隔离，消费者更 倾向于待在家里。过去一个月中国零售实体店的客 流
12、量急剧下降，这极大地影响了店铺的销售额。 影响 疫情爆发后，多家知名连锁餐厅、健身房和电影院 暂停营业，财务面临现金流困难。尽管如此，线上 渠道帮助实体零售店缓解疫情带来的压力 ( 图 3)。 由于人们足不出户，在线购物频率增加，拥有全渠 道的实体零售店迅速做出反应，采取如下措施： 屈臣氏全国范围内提供 “1小时送达无接触配 送” 服务， 鼓励消费者通过屈臣氏小程序， 或 者通过饿了么、 美团等平台进行消费； 丝芙兰在门店内提供一次性试妆工具， 积极 推广官方小程序购物； 图 3: 全国线上 / 线下零售额 (20082019 年 ) 资料来源 :国家统计局，戴德梁行研究部 7 麦当劳、 必胜
13、客、 西贝等连锁餐饮企业在城市 中央厨房持续运营的情况下， 提供线上点餐 和 “无接触配送” 等服务， 以保障消费者的健 康安全； SuperMonkey、 Shape等有线上线下平台的 智能健身房， 依托抖音、 快手等直播工具， 开 设了线上直播课程。 凭借高速互联网，O2O 平台，和线上服务，中国的 消费者得以在家中进行购物、点餐、学习和娱乐。 展望未来 在短期内，由于疫情导致的客流减少会对零售业的 销售额产生影响。而中长期来看，我们预期中国零 售额增长率将恢复到疫情爆发前的水平。更重要的 是，受疫情的影响，全渠道平台推动零售产品和服 务销售重要性得到凸显。展望未来，中国线下 / 线 图
14、4: 数字化将对零售业哪些领域产生最大的影响 资料来源 :2017CIOAgenda: 零售视角, 戴德梁行研 究部 客户体验 供应、销售与营销 产品与服务 配送 不确定 监督与管理 其他 68% 15% 0% 0% 3% 8% 10% 上全渠道零售服务或将加速发展与深度融合。 数字化智能化进一步发展 背景 自 2016 年国务院办公厅印发关于推动实体零售 创新转型的意见以来，“新零售”在中国井喷式 发展。人工智能、云计算和物联网等新技术帮助实 体零售商不断获得竞争优势。已经采用并且实施了 这些技术的零售商可以通过分析大数据挖掘洞察市 场信息， 从而提高其销售的产品和服务、 供应链效率、 客户
15、购物体验、客户服务等等 ( 图 4)。 影响 新冠肺炎疫情对中国零售业的“数字化转型”起着 巨大的推动作用。例如，在当前疫情期间，家乐福、 盒马、苏宁和武汉中百等连锁超市和商场利用其客 户管理系统与智能化供应链体系，精准调度农产品 8 图 5: 春节期间中国人六大媒体使用习惯（2020 年） 资料来源 : 凯度、戴德梁行研究部 与日常必需品销售给消费者，保障了人们的日常生 活需求。 展望未来 数字化和智能化已成为零售行业发展的重要方向。 新冠肺炎疫情的爆发，推动了许多零售商数字化和 智能化的进程。展望未来，我们期望零售商会更加 重视这两项的创新转型，其中包括 : 客户关系管理； 数据深度挖掘；
16、 个性化产品； 智能供应链管理 从而提高消费者的购物体验， 提高门店销售业绩。 营销模式变革 背景 在中国，直播和短视频售货的出现，增强了人们的 购物体验。 影响 受新冠肺炎疫情的影响，商场和品牌取消或延期了 快闪店、主题活动和艺术展览等吸引消费者的市场 营销活动。春节假期，足不出户的生活让许多人把 注意力投向了在线视频广告、短视频 APP、视频网 站 APP、手机新闻 APP、社交媒体 APP 和在线音 乐 APP 等（图 5）。 春节前五天内，快手和抖音用户的日均使用时长较 节前增长近 1 亿小时。此次疫情也进一步拓宽了中 国直播和短视频的应用场景，包括直播音乐节、直 播服装走秀、房产公司直播看房等，包括零售商在 短视频 44% 视频网站 42% 新闻资讯类 37% 社交媒体 34% 电视广告 33% 在线音乐 26% 9 线售货在内的在线播放和观看量都有所增加。一些
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