1、邢台、 明光、和县豪园、华阳、博鳌、温岭，占比 46%（17/37） 二、集团实现456的现状、问题及要求5的问题 对于无法实现5.5个月内资金回正的项目核心原因分析，如下： 关注：地产学院，更多干货分享 17 无法实现5的主要原因 共性问题提炼典型项目 开盘去化较差 1、开盘去化金额不足以覆盖前期投入。 2、客户不认同区位。 3、客户不认可产品。 4、市场发生变化。 5、客户不认可售价或竞品恶意狙击。 封开、建瓯、福安、韩城、滦平、句 容产业园、明光、和县豪园、郭庄、 澄迈、温岭，占比30%（11/37） 首推货量不足 1、首推货量货值不足，导致即便高去化也无法覆盖 前期投入（如：未按456
2、目标做好供货策划；未按时、 足量取证）。 庐江、福安、大浦、柳州、鹤山天誉、 滦县、博鳌，占比19%（7/37） 二、集团实现456的现状、问题及要求5的问题 关注：地产学院，更多干货分享 18 1、开盘工期偏长因素占比62%，能否实现4个月内开盘对营销蓄客、认购转签约及回款影响很大。 2、资金回款较慢、开盘去化较差分别占比超3成，提高去化和加快回款对实现“6”起到助推作用。 二、集团实现456的现状、问题及要求5的问题 62% 46% 30% 19% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 5 10 15 20 25 开盘工期偏长资金回款偏慢开盘去化较差首推货量不足
3、 项目数量比例 关注：地产学院，更多干货分享 二、集团实现456的现状、问题及要求4的要求 无法4个 月内开盘 因素 规划 方案 外围 环境 合作 问题 地块 属性 开发 报建 工程 管理 图纸 进度 大运营视角下 的要求和建议 关注：地产学院，更多干货分享 规划方 案问题 二、集团实现456的现状、问题及要求4的要求 1、规划方案问题是目前制约无法实现“4”的最核心因素！ 2、规划方案确定滞后会导致：勘探、出图、招标、采购、前置报建等系统性滞 后！是影响摘牌前置工作的最关键环节！ 3、核心目标：摘牌前25天（最迟不短于摘牌前15天）完成规划方案确定（主席签确+政府的预 审批通过），否则很难做
4、到“摘牌即全面开工、市政先行”。 大运营工作组的建议及要求 摘牌前60天 将当地设计规范、面积规则等规划设计条件（全面调研熟悉，关注特殊点）及初步户型配比（基 于充分前期市场调研）提交至设计院出规划方案初稿（设计前置条件充分明确，减少反复）。 摘牌前50天完成向主席做初步规划方案汇报，同时并行完成政府相关部门初步的预沟通（前置尊重）。 摘牌前40天 召开“五位一体”，并完成“户型配比”最终确定（快速准确产品定位），这是规划方案确定的 核心前提（最迟不短于摘牌前30天）。 摘牌前35天 结合各方反馈及确定的户型配比，完成规划方案过程稿，并向主席汇报（锲而不舍），同步并行 再开展与政府相关部门的预
5、审批（充分核实、排除风险、尊重专业）。 摘牌前25天规划方案确定（主席签确+政府的预审批通过） 摘牌前完成全套规划报建文本，摘牌即报建（四川广安）。 关注：地产学院，更多干货分享 二、集团实现456的现状、问题及要求4的要求 4、注意事项： 强化区域设计管理能力，精英团队（投资、营销、设计、报建、项目）专项跟进； 展示区规划优先推进，在满足营销道具前提下，尽量减少展示区工程难度； 注重规划预沟通实效性，减少反复量（尊重政府专业意见）； 重大规划设计调整，须快速响应； 熟悉当地规范，及时提资，强化与集团设计沟通互动； 模块化规划、助力土地合理分证，确保开发节奏灵活化（322）。 项目 部 政府
6、主席 设计 院 区域 设计 区域 投资 营销 精英团队 准确定位 快速决策 内外沟通 并行推进 前置紧迫 规划方案 最终确定 （摘牌前25天） 全套规划 报建文本 （摘牌前） 规划方 案问题 关注：地产学院，更多干货分享 二、集团实现456的现状、问题及要求4的要求 5、支撑性工具和制度： 主项计划前置模板 关于明确区域产品必备提资依据的通知 关于明确外判设计管理流程的通知 关于劳斯莱斯产品配置的集团一系列发文 “小步快跑”实施指引 主项计划前置模板 规划设计条件 设计外判流程 规划设计要点 产片配置要求 规划方 案问题 关注：地产学院，更多干货分享 二、集团实现456的现状、问题及要求4的要
7、求 1、重视外围环境，低头拉车+抬头看路，前置尊重，完备预案！ 外围 环境 政府 媒体 竞品 市场 客户 周边 居民 项目 四至 大运营工作组的建议及要求 政府 尊重政府、远离政治；上下沟通、关注形势（处长经济）； 书面文件、关注诉求；风险预案、合法合规。 媒体分级管理、抓住关键；做好朋友、定期维护、完备预案。 竞品 充分调研、掌握动态；切莫树敌、杜绝诋毁、全方位竞争、 主动应对。 客户紧盯市场动态、掌握客户需求痛点及变动、及时调整策略。 居民 维护良好关系、沟通意见领袖；联动政府（城管、公安等）、 满足合理诉求；独立第三方、消除安全顾虑；潜在客户。 四至确保道路通达、负面隐患排查及预案、项目
8、四至=泛展示区。 外围 环境 防范未然、未雨绸缪！人情社会、理性思考与处理！ 关注：地产学院，更多干货分享 二、集团实现456的现状、问题及要求4的要求 2、支撑性工具和制度： 定期工作简报 建立与政府的定期沟通机制定期工作简报：定期发送工 作简报给市政府主要领导与部门，汇报项目近期进展情况及 需请示政府推动相关工作的落实。 新闻危机处理机制 舆情跟进督促机制（配合集团办做好舆情监控及处理工作） 1、及时了解实际情况及动态，评估事态的严重性； 2、联动区域大运营组组长牵头具体处理工作，区域运营管理部实时跟进处理进展； 3、动态跟进事态发展及处理情况，联动区域平台及时汇报事件的具体处理进展； 4
9、、对于特别重大的事件（严重损害公司利益、涉及人生安全等），上报集团大运营工作组专项处理，必要情 况下呈集团总裁裁决； 5、确保事件处理最终得以完成，避免出现“烂尾”情况； 6、区域、项目对事件的教训及处理经验进行总结，以供其他区域参考，提前预控、杜绝同类事件的发生。 外围 环境 关注：地产学院，更多干货分享 二、集团实现456的现状、问题及要求4的要求 合作 问题 1、碧桂园新获取项目中，合作项目约占56%，更应重视合作方及合作项 目本身对能否达成4个月内开盘的影响。 （1）在4个月内开盘的项目中，合作项目8个，占比33%； （2）在456成功的项目中，合作项目有6个，占比50%。 大运营工作
10、组的建议及要求 1、将实现456的要求在合作谈判中予以明确提出，让合作方理解开发策略和诉求（区域大运营组配合参与）。 2、将“是否可以做到4个月内开盘，实现456”作为合作项目尽职调查的重要内容（区域大运营组配合参与）。 3、合作方本身的选择与合作项目选择同等重要，合作方的真实实力、当地资源、诚信度等是重要的考量因素。 3、合作项目比招拍挂更具有实现456的空间，要最大化利用（湖南区域三四五线城市合作项目快速开发案例）。 4、以合法合规为前提，合作项目更有“偷步”的条件，为后续456落地提供良好基础。 5、大量成功的合作项目证明：充分利用有实力合作方资源（莞深松湖），快速施工报建可高效促进45
11、6达成。 6、落实碧桂园集团合作公司经营管理指引，前置尊重、透明合作、高效沟通、坚持原则。（佛肇陈村） 7、区域项目应将合作方的日常维护和管理作为一项重要的工作，区域大运营工作组要做好合作风险监控工作。 8、重要警示：“品牌输出+对方操盘/我方操盘”风险巨大，需要慎重选择合作项目，须警惕！（湖北赤壁） 关注：地产学院，更多干货分享 二、集团实现456的现状、问题及要求4的要求 2、支撑性工具和制度： 碧桂园集团合作公司经营管理指引 董事会召开指引 内容：规范会议资料及会议流程，重点问题（如：成就共享、同心共享、招投标）提示。 目的：说明合作形式，表达合作思路，提出合作建议，形成合作决议，确定合
12、作关系；在后 续合作推进项目过程中做到按章程、有依据、合规合法合情合理。 保障权益、明确权责、规范经营 促进项目有序、高效、透明运作 推出碧桂园集团合作公司经营管理指引 过程中重点监控“两会四件”标准动作执行情况： “合作项目工作交接会”和“合作项目董事会”按规定要求召开，定期检查通报； “董事会会议纪要、合作公司章程、合作项目月报、合作公司年报 ”四份文件核查备档备。 合作 问题 关注：地产学院，更多干货分享 二、集团实现456的现状、问题及要求4的要求 1、土地开发难易度很大程度决定能否实现456! 2、当前制约4个月内开盘的土地属性问题：收地（拆迁、高压线等）、地 质地形、规划问题（红线
13、退让、总规与控规、国土与规划、规划条件）等。 大运营工作组的建议及要求 1、强化投资与开发有效融合，项目人员前置投资工作，投资人员懂工程、报建知识，各方利益目标一致。 2、将开发难度作为投资决策及动态经济测算的最重要因素之一，投资阶段认真评估实现456可行性及必要性。 3、全力争取净地获取土地（与土地款支付挂钩），不能为了拿地而拿地，争取其他优惠条件补偿。 4、重大制约因素和隐患要求在摘牌前解决，确保摘牌后开发进度在区域项目能掌控的范围内。 5、务必做好土地属性充分调研，尽量提前暴露“地雷”，尤其是规划条件、国土证件、土地权属等合规问题。 6、内部规避措施：摘牌前提前研究周边地勘报告；在满足营
14、销道具需求下，将展示区及首期货量规划在 开发难度小的地块；尽可能提前介入做展示区范围勘探，选择有利于快速开发的桩型；做好工程策划 （尤其是场地布置），协调周边关系，将土地属性负面影响最小化；全面快速“排雷”。 地块 属性 最纠结的莫过于万事俱备，却无法有效动工！ 关注：地产学院，更多干货分享 二、集团实现456的现状、问题及要求4的要求 3、支撑性工具和制度： 关于土地投资的一系列指引 开盘后评估亮点与经验 全周期开盘后评估亮点与经验 高管会资料中对于投资拿地的工作指示 碧桂园集团项目开发指引 地块 属性 关注：地产学院，更多干货分享 二、集团实现456的现状、问题及要求4的要求 1、必须确保
15、工程策划的有效落地！ 2、工程管理更主要是人的问题，好的工程管理人员可以克服各种困难、整 合各方资源来达成目标！ 大运营工作组的建议及要求 1、区域大运营工作组必须确保新项目做好工程策划，整合资源确保工程策划有效落地。（河南新乡凤凰湾） 2、要求施工单位积极参与工程策划，让策划更有实效性；同时也要做好工程策划在所有参建单位内的交底， 统一所有参建单位的目标，落实各专项计划的责任人。 3、开发效率高的区域共性特点：项目团队中有抢开盘熟手；区域专门团队整合区域资源全力帮扶。 4、选择好的施工队伍（尤其是有碧桂园抢工经验），项目快速开盘成功了一半，“身正、选准、管好、立 断”。各区域要培育出一批敢打
16、硬仗、合作良好、有实力的施工队伍，建立战略合作关系。 5、除了关注展示区的工程策划，货量区的工程策划同等重要，需要尽早明确实际达预售条件的标准（或对标 竞品历史实际达预售条件），以此来倒推货量区的最迟开工时间。 6、碧桂园有非常成熟的抢开盘打法，有全产业链子公司，只要严格执行和整合资源，可有效提升工程速度。 工程 管理 所有从投资立项到项目交楼的关键标准动作都涵盖在碧桂园主项计划模板中！ 关注：地产学院，更多干货分享 二、集团实现456的现状、问题及要求4的要求 3、支撑性工具和制度： 工程策划要点 工程策划会议 一级区域：由区域组织召开非一级区域：由集团组织召开 工程策划十六要点 清晰策划的
17、目的与目标清晰项目背景及现状以营销需求为先关注总体思路与细部计划 单体计划量化分析抓住重点市政先行、永临结合 土方、桩基础工程红线外工程 梳理招标、采购、设计计 划 组织策划 抢工保障高效会议区域帮扶工艺工序优化 工程 管理 关注：地产学院，更多干货分享 二、集团实现456的现状、问题及要求4的要求 1、当前开发报建问题集中反映在两个方面： （1）合法开工证件的获取； （2）预售许可证的足量获取。 大运营工作组的建议及要求 1、做好报建策划是关键（可融入到工程策划中），做好报建策划的前提是有非常熟悉当地报建情况的熟手。 2、做好投资与报建的衔接与资源整合，确保投资阶段的优惠条件在报建阶段得以兑现，共享政府关系资源。 3、熟悉当地报建流程和规则，前置报建文本（专人）、提前预沟通（多轮）、并行报建，提前防范报建风险。 4、报建前置，摘牌前完成规划预审，力争完成立项、环评、能评、交评申报书等前置工作。（沪苏沙溪） 5、与政府上下层级的关系维护及沟通是顺利报建的基础，建立向政府定期汇报机制，前置尊重、持续维护、 切勿临时抱佛脚，“尊重政府、远离政治”，尊重政府专业意见。 6、提前售/提早售失败或者预售条件提高
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