1、目 录第一章 申请单位及项目概况 .3一、项目概况 .3二、项目申请单位概况 .7第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 .8一、发展规划分析 .8二、产业政策分析 .11三、行业准入分析 .20第三章 资源开发及综合利用分析 .22一、资源利用方案 .22二、资源节约措施 .23第四章 节能方案分析 .26一、合理用能标准和节能规范 .26二、能耗状况和能耗指标分析 .28三、节能措施和节能效果分析 .32第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 .37一、项目选址及用地方案 .37二、土地利用合理性分析 .38三、征地拆迁及移民安置分析 .38第六章 环境和生态影响分析 .39一、环境和
2、生态现状分析 .39二、生态环境影响分析 .40三、生态环境保护措施 .41四、地质灾害影响分析 .42五、特殊环境影响 .42第七章 经济影响分析 .43一、 经济费用效益分析 .43二、 行业影响分析 .45三、 区域经济影响评价 .46第八章 社会影响分析 .47一、社会影响效果分析 .47二、社会适应性分析 .48三、社会效益分析 .49四、社会风险分析 .492第九章 结论与建议 .51一、结论 .51二、建议 .51附件：附件 1企业法人营业执照附件 2组织机构代码证附件 3北京市国有土地使用权转让登记表 【京地（转）字（2007）第？号】附件 4中华人民共和国国有土地使用证 【京
3、朝国用（2007 出）第？号】附件 5中华人民共和国国有土地使用证 【京朝国用（2005 出）第？号】3第一章 申请单位及项目概况一 、 项 目 概 况（一）项目建设单位略（二）项目建设地点1、项目选址住宅区项目位于北京市？。2、项目四至该项目用地四至为：？3、区域环境该项目所处地理位置比较优越，距离？四环 500 米，道路顺畅，交通便捷，地处绿化隔离带，区域环境良好，是建设住宅的理想地段。（三）项目建设内容和规模根据北京市国有资源局颁发的北京市国有土地使用权转让登记表 【京地（转）字（2007）第？号】 、 中华人民共和国国有土地使用证 【京朝国用（2005 出）第？号】和中华人民共和国国有
4、土地使用证 【京朝国用（2007 出）第？号】及北京？有限公司设计的北京？项目规划方案 ，本项目相关规划指标如下：4项目相关规划指标：项目名称 单 位 指 标 备 注用地面积 平方米 125765 以钉桩成果为准总建筑面积 平方米 277276地上建筑面积 平方米 216276其中：住宅建筑面积 平方米 211526配套公建面积 平方米 2380非配套公建面积 平方米 2370地下建筑面积 平方米 61000住宅总户数 户 1980总居住人口 人 5544住宅平均层数 层 5.8高层住宅比例 66.9%人口毛密度 人/ha 388.9住宅面积毛密度 m2/ha 14800住宅面积净密度 m2/
5、ha 12000容积率 1.72住宅建筑净密度 26%集中绿地面积 平方米 8316人均集中绿地 m2/人 1.5绿地率 31%机动车停车位 辆 1000其中：地上 辆 364地下 辆 636抗震设防烈度 8 度主要结构类型 剪力墙结构本项目是南四环外路段整体规划中，在绿化隔离地区集高档住宅楼及配套于一体的高品质房地产开发项目。目前项目处于前期市场研究、概念设计阶段。5（四）项目建设背景为进一步落实北京城市总体规划 ，加快？乡农村城市发展的进程，改善生态环境和人民居住条件，北京？公司决定开发建设“小红门新村一期 D、E 组团”住宅区工程。（五）项目投资根据我们对目前北京市土地一级开发成本的调查
6、及开发商提供的有关资料，经测算，项目总投资为 52664 万元。包括土地取得费 21930 万元，开发成本 29775 万元，开发费用 959 万元。北京江南投资集团有限公司拟用自有资金并结合销售所得完成对项目的开发。（六）项目组织过程概述本项项目已取得北京市规划委员规划意见书。按照中华人民共和国房地产管理法 ，项目开发建设将实行项目法人招标。通过公开招标，确定项目法人，承担完成本项目的开发建设。（七）项目进度安排项目周期为约 2.5 年，其工程建设周期为约 2 年，即从 2007 年 12 月至 2009 年 12月为建设期。项目建设实施进度为：1、工程的前期准备工作。2007 年 10 月
7、至 2007 年 11 月完成。主要包括：项目可行性研究报告的编制及审批工作。2、完成工程施工图。2007 年 11 月至 2007 年 12 月，完成工程施工图。3、工程招标工程招标工作 2007 年 12 月完成。64、工程建设期工程从 2007 年 12 月开工，2009 年 12 月全部竣工交付使用。工程建设中，将安排分期交付使用。具体工程进度安排见下表：表 1： ？住宅项目总进度计划表（八）报告编制依据1、 中华人民共和国土地管理法2、 中华人民共和国房地产管理法3、 国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知 【发改投资20071169 号】4、 北京市国有土地使用权转让登记
8、表 【京地（转）字（2007）第？号】5、 中华人民共和国国有土地使用证 【京朝国用（2005 出）第？号】6、 中华人民共和国国有土地使用证 【京朝国用（2007 出）第？号】7、 北京城市总体规划（2004 年2020 年） 8、北京？公司设计的？项目规划方案9、国家和北京市政府相关政策及法律、法规；10、委托方提供的其他相关资料11、北京市统计局公布的相关经济指标和房地产指标；712、项目及周边区域市场调查资料。二 、 项 目 申 请 单 位 概 况1.建设单位名称：北京？有限公司2.建设单位性质：有限责任公司3.建设单位注册地址：北京？号4.邮政编码：？5.法定代表人：？6.注册资金：
9、5100 万元7.经营范围：房地产开发；销售汽车（小轿车连锁经营） 、自行开发的商品房、建材、五金交电、机械设备、针纺织品、电子产品、日用品；保险兼业代理；房地产信息咨询。8.项目联系人及联系方式：？ 联系电话： ？手机： ？传真： ？9.公司简介北京？集团有限公司前身为北京？有限公司，成立于 2007 年，现注册资金 5100 万元，注册总资产 1.4 亿元。主营房地产开发、商品房销售。公司现已发展成为集建材、商贸、汽车销售等多种行业为一体的经济主体。现有员工 200 多名，其中高级职称及大学本科学历人员占总数的 80%。 作为北京市房地产业的新起之秀，目前北京？集团公司正在承建的 16 万
10、多平方米的北京？花园项目，以优异的品质开创了密云房地产开发项目的新纪元，受到了社会各界的一致热捧，创造了良好的社会效益和经济效益。公司将通过整合资源、战略规划、管理文化的输出，用标准和服务为全球化客户提供个性化服务，形成可持续性发展的卓越企业，成为具有影响力的企业集团。8第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析一 、 发 展 规 划 分 析（一）国民经济和社会发展规划符合性分析中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出“必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适
11、用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出：“要以实现“人人有房住”为政策目标，创新公共住房政策，综合运用土地、财税、金融、行政等手段，增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应，满足不同群体的住房需求，充分保障每位市民的居住权”；“严格控制中心城建成区的土地开发强度和建设规模，结合城市功能布局调整，完善新城基础设施和公共服务设施，促进人口向郊区转移。制订鼓励人口转移的政策措施，引导人口跨区域合理流动。”北京市朝阳区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要
12、指出“农村城市化快速发展，农村地区城市功能显著提升；城市现代化建设和管理水平不断提高，城市承载能力明显增强；区域国际化进程不断加快，国际交往窗口和对外服务的功能进一步增强。以奥运、CBD、电子城三大功能区为带动的“组团式规划、板块式发展”格局正在形成。”。？住宅区项目的建设符合国家及北京市加强和谐社会建设、推进社会福利社会化、调整住房供应结构、增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求；在空间区域布置上也符合优化人口布局、控制中心城区人口规模、引导房地产开发重点向南城转移的纲要要求。本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实
13、。项目规划用地指标已经报北京市规划委员会并函复。9（二）区域和空间规划符合性分析北京城市总体规划（2004-2020 年）提出，“逐步改变目前单中心的空间格局，加强外围新城建设，中心城与新城相协调，构筑分工明确的多层次空间结构”；“加快农村地区城镇化步伐，整合村镇，推进撤乡并镇、迁村进镇，提高城乡人居环境质量，构筑城乡协调发展的空间结构”；“通过疏散中心城的产业和人口，大力推进城市化进程，促进人口向新城和小城镇集聚”。在空间布局上，在北京市域范围内，构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构。本项目所处东部发展带，功能定位为生态涵养发展区，是北京市城市未来重要的发展地区。项目建设将有利于加快小红
14、门地区的建设改造步伐，促进新城建设发展，增强新城吸引力，落实北京市总体规划的目标要求。图 21：北京市空间发展战略规划图？项目规划方案的制定转变了传统的一、二、三产业的发展模式，强调生态、休闲、文化、宜居；提出要加快推进危旧房改造步伐，盘活存量土地资源，建设商业服务区、文化办公区、医疗服务区、居民居住区和公园绿地等。并提出要注重社会公平，积极为低收入居民提供必要的住宅保障。朝阳区位于北京城区以东近郊，东临通州区，西靠海淀、西城、东城、崇文、丰台10等区，南连大兴区，北接昌平、顺义两区。面积 470.8 平方公里，户籍人口 165.7 万，汉族占 95%。区人民政府驻日坛北街，下辖朝外、建外、望
15、京等 21 个街道办事处，小红门、十八里店等 19 个乡政府。朝阳区内建有通惠河北、通惠南、垡头和酒仙桥工业区。该区也是首都副食品生产供应基地。朝阳区还是首都重要的国际交往中心，建国门外和三里屯、亮马河一带建有三个外国使馆区，设有 150 多个国家和地区的驻华使、领管和办事机构，同时还有合资饭店、外交公寓 50 多座，以及友谊商店、国际俱乐部等各类驻华机构人员活动场所。该区是新兴的文化、体育区，这里有举世瞩目的亚运村、北京工人体育场、国际展览中心、全国农业展览馆等著名设施。2006 年，全区经济以“动力较强、增速较快、效益较好”的运行走势，实现了“十一五”的圆满开局，为经济又快又好发展打下良好
16、基础。消费领域再创新高，投资保持较快增长，重点产业发展加快，社会消费品零售额和固定资产投资增长分别达到 19.7和 22.8。经济运行质量同步提高，财政收入突破百亿元，增幅达 25；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长 10.9和 7.7。项目地处南四环边绿化隔离带，周边的绿化率高达 60%，这在四环周边是绝无仅有的，可营造更适宜居住的绿色生活氛围；本建设项目位于京津塘高速入口、北京物流中心附近和泛 CBD 区域，得天独厚的地理位置对本项目建设具有广阔的发展前景。根据北京市总体规划，亦庄在 2020 年将达到 80 万的居住人口，也为本项目提供的强大的客户资源，整体区域优势的发展潜力
17、非常巨大。本小区形状规整、便于规划、地势平坦、地质条件稳定，便于建设，交通便利，便于生活发展。本项目的规划设计指导思想为按照北京市规划委员会的审定方案的要求细致规划，合理布局，精心设计，认真建设，为美化北京、造福一方百姓做贡献。建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的 21 世纪现代化居住区，提高土地使用率，改善现有环境，改善人文景观。规划设计中，除住宅外还有商业、教育、休闲和会所等配套设施，住宅楼主要是高层板楼为主；合理设计，可保证有较高的使用率，各建筑物错落有致，疏密合适、完全可保证通风，日照、采光的要求。小区设有智能系统，迅捷高效的小区智能化网络时时在线，每户配可视对讲系统，闭路安全监控系统，确保居家安全。
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