1、 01 02 03 04 05 报告指标说明 行业发展现状 行业发展背景 投资价值榜单 行业趋势分析 排名指标选择及说明排名指标选择及说明 0101 1.1 排名背景说明 1.2 指标选择及说明 最具投资价值企业排名背景 以“大众创业、万众创新”为代表的政策激发了我国 创新、创业热潮。2018年之前，在需求和资本的助推 下，联合办公快速发展，2018年底联合办公资本退潮， WeWork估值下降，IPO被否，优客工场上市不明朗等 行业新闻频出，使得资本方和企业重新思考联合办公 未来的发展局势。为帮助资本方和企业家明确联合办 公最具投资价值企业。前瞻搭建指标体系，出具2020 年中国联合办公最具投
2、资价值企业榜单。 在政策、资本促进下，联合办公企业大规模扩 张，扩张的背后是行业需求的真正驱动，还是资 本的盲目追逐？ 看清行业发展真相看清行业发展真相 对企业投资的关注点到底是规模实力、持续经营 能力、创新能力还是企业的发展潜力最重要？综 合评估透视企业投资价值。 透视企业投资价值透视企业投资价值 明确行业未来的发展趋势，到底是持续扩张发力， 还是要注重服务能力的提升？ 预测行业发展趋势预测行业发展趋势 排名指标选择及说明 一级指标一级指标二级指标二级指标三级指标三级指标100 最具投资价值指标 规模实力 营业收入 20 入驻企业数 办公总面积 空间数量 城市布局 工位数 持续经营能力 盈利
3、能力 25 净现金流 出租率 存续时间 成本控制力 创新能力 自主研发能力 25 服务创新能力 营销创新能力 空间智慧办公程度 IT化程度 成长潜力 品牌关注度 30 增值服务 现状评估 扩张战略 4个二级指标个二级指标 20个三级指标个三级指标 截至目前，中国联合办公运营平台数 约300家，为了保证行业样本的代表 性、有效性和价值性，选择了40家行 业内具有代表性的企业作为分析样本， 40家样本中既有像优客工场、创富港 这样主打联合办公的企业，也有以太 库为代表的主打孵化器同时运营联合 办公的运营商。 联合办公发展背景联合办公发展背景 2.1 多政策促进行业发展 2.2 市场环境转变拉升需求
4、 2.3 科技进步推动发展升级 0202 政策双创、共享经济政策促进行业快速发展 01 2014年9月，李克强总理提出“大众创业，万众创新”创新驱动发展战略 2015年，“双创”首次写入政府工作报告，国家层面部署“众创空间”平台 2018年9月，国务院发文提出打造“双创”升级版 2019年3月，两会再次释放“双创”升级信号 双双创政策创政策 “十三五”以来，中国经济进入 “新常态”，以创新驱动高质量发展成 为当前的经济目标，而融合的大众创业、 共享经济等多个概念的联合办公在国家 “大众创业，万众创新”、示范共享经 济平台建设、粤港澳/长三角/京津冀重 点区域建设等政策背景下，得到了快速 发展。
5、 02 03 共享经济政策共享经济政策 2017年7月，八部委发布关于促进分享经济发展的指导性意见 2017年12月，发改委发文推动共享经济示范平台 2018年5月，发改委发文引导和规范共享经济健康良性发展 2019年10月，工信部提出2022年形成20家共享制造示范平台 重点区域发展政策重点区域发展政策 2015年5月，京津冀协同发展规划纲要 2017年1月，珠三角国家自主创新示范区空间发展规划（2016-2025） 2019年2月，粤港澳大湾区发展规划纲要发布 2019年12月，长江三角洲区域一体化发展规划纲要 需求新增注册企业、中小微企业推动需求提升 2013-2019年国内新注册企业以
6、近年国内新注册企业以近20%的复合增速快速增长，从的复合增速快速增长，从2013年的年的250万家增至万家增至2019年的年的730万家。大量新注册的企业受万家。大量新注册的企业受 资金限制，更青睐低成本的联合办公。资金限制，更青睐低成本的联合办公。 截至截至2018年底，中国有年底，中国有1亿个营业执照，除大、巨型企业外，还有亿个营业执照，除大、巨型企业外，还有9000万中小微企业万中小微企业（包括个体户和小微企业），（包括个体户和小微企业），占比占比超过超过 95%，吸纳了，吸纳了90%的就业人口的就业人口，为，为联合办公创造了广阔的发展空间。联合办公创造了广阔的发展空间。 350 365
7、 444 553 607 670 730 2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年 2018年中国企业规模及其结构（万家，年中国企业规模及其结构（万家，%） 资料来源：国家统计局 个体户, 5000, 58.53% 小微企业, 3000, 35.12% 中小企业, 500, 5.85% 中型企业, 40, 0.47% 大型企 业, 2, 0.02% 巨型企业, 0.02, 0.00% 资料来源：国家市场监督管理局 2013-2019年中国新注册企业数量（万家）年中国新注册企业数量（万家） 需求办公环境重视度提升激发联合办公需求 根据根据iiMedia Resarc
8、h（艾媒咨询）调研数据显示，（艾媒咨询）调研数据显示，88.4%受访者认为良好的受访者认为良好的工作环境能激发个人创造力工作环境能激发个人创造力；73.4%受受访者认为职访者认为职场场 人群人群对办公环境重视程度明显上升；对办公环境重视程度明显上升；65.4%的受访者表示办公场所需要满足职场人群的休闲需求的受访者表示办公场所需要满足职场人群的休闲需求。 随着随着经济社会的发展，人们对办公环境质量要求不断提升。注重以人为本，满足经济社会的发展，人们对办公环境质量要求不断提升。注重以人为本，满足多样化个性多样化个性需求，激发个人创造力需求，激发个人创造力的联合办公环的联合办公环 境，将会受到新生代
9、职场人群欢迎。境，将会受到新生代职场人群欢迎。 88.4% 73.4% 良好的工作环境能激发个人创造力 职场人群对办公环境重视程度提升 65.4% 50.9% 45.5% 38.8% 35.4% 休闲需求学习需求健康需求娱乐需求涉及需求 2019年中国办公场所服务需求市场调查（年中国办公场所服务需求市场调查（%） 资料来源：iiMedia Resarch（艾媒咨询） 样本来源： 草莓派数据调查与技术系统 样本量：N-2120，调研时间：2019.12 技术科技进步推动联合办公转型升级 开始 理念 人工智能 形成各方资源及用户画 像，进行精准洞察和预 测评估 云计算云计算 打破时间、空间限制，实
10、 现各种办公场景的联接 5G 构建闭环社群平台、服 务生态圈，赋能企业 大数据大数据 联合办公 智慧办公 人脸识别、智能门禁、智 慧安防系统、智能前台 侠客岛里：智慧企业服务平台 优客工场：ucomOS办公操作系统纳什空间：纳米系统3.0 创富港：商务中心综合办公平台 随着随着人工智能、大数据、云计算、人工智能、大数据、云计算、5G等技术的不断发展，办公环境从联合办公转向智慧办公。联合办公品牌纷纷加快了智慧办等技术的不断发展，办公环境从联合办公转向智慧办公。联合办公品牌纷纷加快了智慧办 公布局公布局，智慧，智慧办公能够最大限度的提升办公效率，激发员工创造力和能动性，已成为联合办公品牌拓展多元化
11、服务，提升服务办公能够最大限度的提升办公效率，激发员工创造力和能动性，已成为联合办公品牌拓展多元化服务，提升服务 能力的重要途径能力的重要途径。 行业发展现状行业发展现状 3.1 行业发展现状 3.2 行业运营现状 3.3 行业区域布局 3.4 行业发展前景 0303 规模2019年联合办公规模提升，增速放缓 资料来源：iiMedia 121.5 233.7 606.1 1267.2 92.30% 159.30% 109.10% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 180% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2016年2
12、017年2018年2019年 联合办公规模（亿元）同比增速（%） 13.5 38.8 78.6 183 343 671 1465 3063 0.04% 0.12% 0.24%0.53% 0.94% 1.76% 3.67% 7.33% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年 联合办公运营面积（万）占写字楼租赁面积比（%） 2012-2019年中国联合办公运营面积及占比（单位：万，年中国联合办公运营面积及占比（单位：万，%） 联合办
13、公运营面积增加明显，联合办公运营面积增加明显，2019年超过年超过3000万，约占写字楼租赁面积的万，约占写字楼租赁面积的7.33%；2019年联合办公市场年联合办公市场 规模也实现了超一倍的增长，规模达到规模也实现了超一倍的增长，规模达到1267.2亿元，增速较上年有所放缓。亿元，增速较上年有所放缓。 2016-2019年中国联合办公行业规模及增速分析（单位：亿元，年中国联合办公行业规模及增速分析（单位：亿元，%） 资料来源：Frost & Sullivan，国家统计局 运营联合办公平台及运营面积维持增加 据公开资料整理，据公开资料整理，2019年我国联合办公平台数超过年我国联合办公平台数超
14、过300家，运营面积超过家，运营面积超过3000万，工位数约万，工位数约300万个，万个， 由此看来，中国联合办公各项运行指标仍较由此看来，中国联合办公各项运行指标仍较2018年有明显的增长。年有明显的增长。 联合办公工位数联合办公平台联合办公运营面积 至2019年，联合办公平台 数超过300家 联合办公企业运营面积 超3000万 联合办公企业工位数约 300万个 2019年中国联合办公发展现状分析（单位：家，万，万个）年中国联合办公发展现状分析（单位：家，万，万个） 布局一线城市稳发展，新一线城市加速布局 资料来源：观点指数统计 北京、上海、广州、深圳四个一线城市是我国创新创业发展的聚集地，
15、也是我国联合办公的大本营，北京、上海、广州、深圳四个一线城市是我国创新创业发展的聚集地，也是我国联合办公的大本营，2019年上半年，北上广年上半年，北上广 深联合办公规模占比达到深联合办公规模占比达到78.77%，其中上海占比最高为，其中上海占比最高为34.12%。随着我国新一线城市的发。随着我国新一线城市的发 展及创新创业吸引力的提升，以展及创新创业吸引力的提升，以 杭州、成都、武汉、南京等为代表的新一线城市联合办公规模效应也逐渐显现。杭州、成都、武汉、南京等为代表的新一线城市联合办公规模效应也逐渐显现。 2019年上半年联合办公重点城市分布（单位：年上半年联合办公重点城市分布（单位：%）
16、成都 北京 上海 广州 深圳 由 高 到 低 南京 杭州 武汉 西安 天津 资本退潮联合空间进入资本“寒冬” 2015年以来，国内联合办公在资本的推动下，迅速发展。年以来，国内联合办公在资本的推动下，迅速发展。IT桔子数据桔子数据显示，显示，2018年联合办公空间融资额达年联合办公空间融资额达67.15亿元，亿元，创历史新高，创历史新高， 其中头部其中头部7家企业融资总额高达家企业融资总额高达66.15亿元，仅氪空间和优客工场就达亿元，仅氪空间和优客工场就达45.44亿元，融资呈现“寡头”局面。亿元，融资呈现“寡头”局面。 2018年底以来，联合办公在盈利能力频遭质疑，年底以来，联合办公在盈利
17、能力频遭质疑，WeWork、优客工场上市被否、估值下降，亏损持续扩大等影响下，资本回归理、优客工场上市被否、估值下降，亏损持续扩大等影响下，资本回归理 性，融资大幅减少，性，融资大幅减少，2019年仅发生年仅发生4起，起，14亿亿+的融资，的融资，2020年更是仅有纳什空间获得年更是仅有纳什空间获得1亿元融资，联合空间亿元融资，联合空间进入资本“寒冬”进入资本“寒冬” 。 6.94 28.21 44.39 67.15 14+ 2015年2016年2017年2018年2019年 2015-2019年中国联合空间融资规模（亿元）年中国联合空间融资规模（亿元） 时间时间企业企业融资轮次融资轮次融资金
18、融融资金融 2018.08梦想加C轮1.2亿美元 2018.08优客工场C+轮3亿元 2018.11优客工场D轮2亿美元 2019.03纳什空间专项资金2亿元 2019.03氪空间B+轮数千万 2019.04优客工场战略投资超2亿元 2019.05氪空间C轮10亿元 2020.04纳什空间C轮1亿元 2018年下半年以来中国联合办公融资情况年下半年以来中国联合办公融资情况 资料来源：IT桔子，不含未透露的融资额 竞争加剧联合办公企业并购加速 2015-2018年联合办公行业快速发展，行业入局者众多，竞争加剧。但随着行业盈利能力遭质疑、资本向头部企业集中且回归理年联合办公行业快速发展，行业入局者
19、众多，竞争加剧。但随着行业盈利能力遭质疑、资本向头部企业集中且回归理 性，性， 行业两极分化严重，头部企业加速扩张和并购，仅一年时间优客工场就前后收购了行业两极分化严重，头部企业加速扩张和并购，仅一年时间优客工场就前后收购了7家同类企业；中小企业则加速被兼并和倒闭，家同类企业；中小企业则加速被兼并和倒闭， 2018-2019年，联合办公品牌减少约年，联合办公品牌减少约40家，运营时间均未超过家，运营时间均未超过2年。年。 预计未来，联合办公市场将进一步集中，行业将加速并购。预计未来，联合办公市场将进一步集中，行业将加速并购。 时间时间并购事件并购事件 2017年3月“WE+联合办公空间”与“酷
20、窝COWORK办公社区”宣布正式合并 2017年11月优客工场正式控股专业个人商办房产全托管家企业“碎片空间” 2018年1月优客工场完成对洪泰创新空间的全资收购 2018年3月优客工场宣布与无界空间合并 2018年4月优客工场收购深圳联合办公品牌Wedo联合创业社 2018年4月Wework25亿元收购裸心社 2018年7月优客工场3亿元并购上海知名共享办公企业Workingdom 2018年7月优客工场收购厦门本土共享办公品牌爱特众创 2018年8月优客工场以2亿元人民币估值并购智能化办公平台“火箭科技” 2018年10月优客工场宣布收购方糖小镇，2019年7月双方宣布放弃收购 2019年
21、10月筑梦之星加速器收购SOHO 3Q旗下11个项目 中国联合办公行业并购情况汇总中国联合办公行业并购情况汇总 体验升级客群画像转变，推动联合办公体验升级 戴德梁行戴德梁行 2020 年年 1 月发布的月发布的大中华区写字楼供应需求核心趋势大中华区写字楼供应需求核心趋势报告，联合办公的客户群画像悄然地报告，联合办公的客户群画像悄然地从创业者转变从创业者转变为为创创 新新者者，对空间所能提供的服务和营造的氛围也更加重视。此外，在，对空间所能提供的服务和营造的氛围也更加重视。此外，在科技进步与经济下行的双重作用下，企业对办公空间呈现出科技进步与经济下行的双重作用下，企业对办公空间呈现出降降 低成本
22、低成本和升级体验并重的需求特征和升级体验并重的需求特征。 因此，低成本、更灵活、智能化、社群化、生活化、绿色环保的办公体验，将成为联合办公的标配。因此，低成本、更灵活、智能化、社群化、生活化、绿色环保的办公体验，将成为联合办公的标配。 低成本、高效率低成本、高效率 联合办公成本低，仅为传统办公的7 成，但效率高，可最大提出员工积极 性 更智能化更智能化 智能门禁、智能会议、人脸识别、云 打印、智能门锁、智能管理 更灵活更灵活 灵活租期：7*24小时灵活办公 灵活工位：1-100人灵活工位 绿色环保绿色环保 绿色建筑：降低运营成本、提升员工 健康和幸福感 社群生态社群生态 通过人与人、人与空间无
23、缝连接的社 群生态，加强入驻企业资源对接，并 围绕社群生态提供增值服务 生生活化服务活化服务 围绕联合办公打造生活服务场景：咖 啡、下午茶、音乐、趣味活动等 需求转变市场扩张放缓，盈利成主要诉求 观点指数数据显示，观点指数数据显示，2018年底以来，在资本年底以来，在资本退潮退潮，盈利，盈利困难困难等影响下，等影响下，联合联合办公行业扩张放缓，截至办公行业扩张放缓，截至2019年底，企业中发展缓年底，企业中发展缓 慢、慢、 濒临破产倒闭状态的联合办公品牌占总数的濒临破产倒闭状态的联合办公品牌占总数的31.1%。 为了实现企业持续性经营，盈利成为了当前联合办公品牌的主要诉求，为此部分企业，甚至是
24、头部企业市场扩张放缓的同时，加为了实现企业持续性经营，盈利成为了当前联合办公品牌的主要诉求，为此部分企业，甚至是头部企业市场扩张放缓的同时，加 快了盈利较差门店的关闭。快了盈利较差门店的关闭。 高速发展状态 35.97% 维持正常运营 33.30% 缓慢发展 15.55% 亏损状态 11.41% 濒临破产3.76% 截至截至2019年底联合办公行业企业运营状态（年底联合办公行业企业运营状态（%） 时间时间品牌品牌品牌动态品牌动态 2019年2月氪空间 关闭旗下6个空间，共计3万平方的面积，旨在“砍掉” 盈利较差门店 2019年10月WE+酷窝 与入驻企业陆续签订终止协议，将暂停位于北京朝阳区
25、光华路的办公室出租服务 2019年10月WeWork WeWork暂停中国市场扩张：2020年在中国将继续开放新 的办公场所，但2021年扩张计划停止。 2019年11月氪空间 放弃已经租下的铜锣湾时代广场两层楼面，退出在港的 最后一个项目 2019年11月方糖小镇关闭北京京粮大厦国贸CBD社区 2020年3月WE+酷窝上海五角场创智天地we+酷窝停止运营 仍在运营的部分企业关闭部分盈利较差门店情况仍在运营的部分企业关闭部分盈利较差门店情况 资料来源： 观点指数 行业最具投资价值排名行业最具投资价值排名 4.1 最具投资价值企业综合排名 4.2 联合办公企业细分领域排名 1、企业运营实力排名
26、2、企业持续经营力排名 3、企业创新能力排名 4、企业成长潜力排名 0404 中国联合办公最具投资价值-综合排名 排名排名企业名称企业名称总计总计规模实力规模实力持续经营能持续经营能力力创新能力创新能力成长潜力成长潜力 1创富港86.0916.0921.9423.5824.48 2纳什空间75.8619.6416.9221.6117.69 3优客工场70.3919.278.3123.0919.72 4梦想加67.1810.9618.8519.5917.77 5氪空间61.0512.6115.1219.3014.02 6WeWork中国54.9017.811.3120.9614.82 7Distrii办伴53.7410.6816.1116.3810.57 8世联空间52.6411.6215.6712.4912.86 9ATLAS寰图52.5111.7315.4611.3014.01 10雷格斯中国51.3213.3017.169.2711.
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