1、销售开发产品的， 委托方式税收政策 支付手续费方式 按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开 发产品清单之日确认收入的实现 视同买断方式 （1）属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或 开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或 协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断 价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价 款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实 现； （2）如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的 价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销 售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到 受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 51 基价（保底
2、价）并实行 超基价双方 分成方式 （1）属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议， 或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或 协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价， 则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到 受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企 业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中 减除； 如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按 基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确 认收入的实现。 （2）属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则 应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开 发产品清单之日确认收入的实现。 包销方式 包
3、销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1） 至（3）项规定确认收入的实现； 包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包 销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 52 （2）境外企业与外资房地产企业的包销 国税发【2001】第142号 境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地 产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性 质。境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第十九条及 其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。 上述包销业务是指：境外企业与企业签订房屋包销协 议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用 本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性
4、质的业务，应按照国家税务总局关于从事房地产业务的 外商投资企业若干税务处理问题的通知的规定执行。 53 国税发【1999】第242号 从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地 产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其 位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的 价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营 业税和企业所得税。 上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各 项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完 整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方 可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额， 不得超过房地产销售收入的 54 三、开发产品的成本核
5、算三、开发产品的成本核算 （一）开发产品的成本构成 知识点大纲要求：熟悉 国税发200631号 开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包 括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土 地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等， 应根据实际发生额按规定进行分摊。 房地产开发企业成本费用明细表 55 国税发【2001】第142号 可售单位工程成本费用可售总成本费用总可售面积 可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使 用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费 用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路 等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费 用、财务费用和销
6、售费用。总可售面积是指国家规定的 房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明 确的面积。 企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在 售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设 施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施 费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同 意后执行。 56 （二）开发产品成本的会计核算 知识点大纲要求：熟悉 例：某房地产开发企业2007年5月开发建设电梯公寓一批， 经过公开招投标，甲施工企业中标承建该工程。甲乙双方合同 约定，工程总造价以5000万元包干（设计变更另行办理结算） ，签订建设工程施工合同后，向施工单位预付一定的工程 款、备料款。每
7、月根据实际完成的形象进度的80再扣除部分 预付款、甲供材料价款后支付工程款，工程竣工后工程决算办 理完毕，除预留5的质量保证金外全部支付施工单位。按照 主管税务机关要求，支付工程款时应代扣施工单位营业税金（ 附加税费略去不计）。现将相关帐务处理说明如下： 57 1、该房地产开发企业收到甲施工单位交来的合同履约保 证金100万元，存入银行。 帐务处理为： 借：银行存款 100万元 贷：其他应付款履约保证金 100万元 2、该房地产开发企业按照合同约定，用银行存款向施工企 业支付工程备料款200万元、预付工程进度款300万元。 帐务处理为： 借：预付账款施工企业预付备料款 200万元 施工企业预付
8、工程款 300万元 贷：银行存款 500万元 58 3、房地产开发企业购入钢材一批价款60万元、购入电梯3部价 款50万元，钢材和电梯已验收入库。扣除预付款15万元以及电 梯质量保证金1.5万元（2年质保期满后退还）后，以银行存款 支付93.5万元。 帐务处理为： 借：原材料库存材料 60万元 原材料库存设备 50万元 贷：预付账款预付购货款 15万元 其他应付款质量保证金 1.5万元 银行存款 93.5万元 4、该房地产开发企业向施工企业拨付电梯设备实际成本50 万元、拨付钢材实际成本60万元，抵作工程备料款。 帐务处理为： 借：预付账款施工企业预付备料款 110万元 贷：原材料库存材料 60万元 原材料库存设备 50万元 59 5、施工企业月末向房地产开发企业提出“工程价款结算账单 ”，经监理单位、企业的工程管理部等审核后确认，应付工 程结算价款600万元。 帐务处理分为： 借：开发成本某项目建筑安装工程费 600万元 贷：应付账款施工企业工程款 600万元 6、次月初房地产开发企业按合同约定本次应扣回预付工 程款100万元、扣回工程备料款（含价拨的材料设备）80万元 ，并代扣工程营业税金18万元用银行存款202万元以及
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