1、通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款，以达到降低财务成本，缓解资金周转困难的目的。由于假按揭的申请人大多不具备还款能力且无还款意向，因此该类贷款已成为个人住房贷款最主要的风险源头。五是法律法规限制了贷款抵押品的执行，加大了法律风险。最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第六条“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，加大了抵押物执行的法律风险。（三）流动性风险评价房地产投资的周期一般都较长。从房地产开发周期来看，至少都要2-3年，如果要对商业性房地产
2、进行持有型投资，至少还要3-5年；从住房金融服务来看，住房按揭贷款一般以10-30年的居多，可见房地产投资对资金的期限要求较高。由于我国房地产金融是以一级市场为主，几乎没有证券化和房地产基金等二级市场，住房金融、房地产开发投资和商业物业投资都缺乏便于让投资者变现的二级市场，使得投资的流动性较差，流动性风险较大。2008年2月，评级机构标准普尔发布研究报告指出，中国的房地产开发商今年将面临“动荡的一年”，流动性收紧将对几乎所有中国的开发商带来挑战。标普的分析师警告说，如果市场状况未见改善，房地产业的流动性可能面临枯竭，进而使得一些开发商难以继续维持增长。恶劣的市场环境将使得许多规模较小且现金缺乏
3、的开发商难以生存。获得较高评级的开发商可能会处在相对有利的地位，主要得益于他们良好的资产负债情况和较为合理的现金储备。但是最终，房地产市场的优胜劣汰将取决于各企业的财务纪律和流动性状况。（五）行业竞争风险评价当前，房地产市场正在验证政府的紧缩政策的强大威力，房地产公司将进入兼并高潮。当前资金链紧张导致开发商的生存模式发生新一轮变迁。类似万科这样的企业提前一步收到了现金为王的信号，从2007年开始就降价销售。同时，中小开发商纷纷出售股权、土地，寻求资金，实力强劲的大型开发商在国内加快了“跑马圈地”的步伐。2007年月26日，上海万科房地产有限公司与上海地杰置业有限公司的原股东签订合作协议，万科收
4、购上海地杰置业有限公司的50股权，获取地杰国际城项目。不到一年的时间内，万科已经相继从恒大地产、南都地产等开发商手中获得了上海地区建筑面积达到300万平方米的土地开发权。11月，上海实业控股有限公司宣布，以15.68亿元收购上海城开19股权。加上月的股权收购，其已完成对上海城开的控股。行业政策的出台，是为了该行业实现优胜劣汰的健康发展。那些只能适应市场高峰期不顾风险控制的弱势企业将会在这一轮新的洗牌过程中倒下去。许多房地产企业会在今年年中被淘汰出局。目 录第一章 2007年房地产金融业发展环境及影响分析1第一节 影响房地产业发展的因素分析1一、国家宏观经济对房地产业的影响1二、国家宏观调控政策
5、和房地产金融政策对房地产业的影响1三、地区经济对房地产业的影响1四、科技进步对房地产业的影响2五、其他因素对房地产业的影响2第二节 房地产宏观调控3一、2005年宏观调控分析3二、2006年宏观调控分析3三、2007年宏观调控分析4四、2008年调控预期7第三节 金融业发展情况及其对房地产金融的影响9一、我国金融业发展情况分析9二、金融业发展情况对房地产金融的影响9第二章 2007年房地产金融业基本运行态势分析11第一节 房地产金融市场状况11一、开发融资市场11二、购房融资市场12第二节 2007年房地产金融重大事件分析13一、央行年内6次加息，房地产宏观融资环境明显紧缩13二、央行大力加强
6、住房消费信贷安全管理13三、房地产开发资金来源多样化，上市融资大幅度增加15第三节 房地产金融存在的问题17一、市场参与主体主要为商业银行17二、市场深度仅限于一级市场17三、金融产品主要为银行信贷17四、延伸服务水平较低17五、政策性住房金融制度存在缺陷17六、制度建设缺位18第四节 房地产金融发展前景19一、建立和完善房地产金融市场19二、建立多元化的融资渠道19三、防范和化解房地产金融市场风险19第三章 房地产市场运行情况21第一节 房地产开发情况21一、土地购置面积21二、土地开发面积21三、建设情况22第二节 房地产销售情况24一、商品房销售情况24二、商品住宅销售情况25三、销售价
7、格情况25第三节 2007 年70 个大中城市价格情况分析27一、房屋销售价格同比上涨10.2%27二、房屋租赁价格同比上涨3.1%27三、土地交易价格同比上涨10.7%27四、物业服务价格同比上涨0.4%28第四节 2007年房地产市场运行情况及08 年走势29一、2007 年房地产市场运行状况29二、2008 年房价走势预测31三、2008 年房地产市场发展形势展望32第五节 2007 年五大热点城市房地产市场发展36一、北京：开发投资增速继续提高，房价高位运行36二、重庆：开发投资平稳增长，销售增幅回落37三、武汉：开发投资增幅平稳，房价涨幅较快39四、深圳：近几年房价高涨，08 年趋于
8、理性42五、上海：政策执行力加大，供应结构调整43第四章 2007年房地产金融行业发展情况48第一节 房地产金融资金需求情况48一、房地产金融资金需求整体情况48二、房地产开发建设资金需求情况49三、收益性物业投资资金需求情况52四、个人住房贷款需求情况53第二节 房地产金融资金来源情况55一、房地产开发建设资金的主要来源55二、收益性物业投资的主要来源58三、个人住房贷款主要来源59第三节 2007年房地产信托发展情况60第四节 2007年房地产资本市场融资62一、IPO融资62二、配股63三、增发63四、其他融资方式64五、发展趋势分析65第五节 房地产信托基金67一、房地产投资信托基金酝酿67二、中信信托推出投资房地产创新产品69第六节 2007年外资进入状况70一、外资进入整体情况70二、国际房地产基金进入情况71第五章 2007年我国房地产金融行业投资与经营状况分析74第一节 2007我国房地产金融行业投资情况分析74一、房地产金融行业投资增长情况分析74二、房地产金融资金主要投向分析75第二节 房地产金融行业效益情况分析78一、房地产金融行业效益水平分析78二、房地产金融行业效益主要影响因素分析79第六章 2007年房地产金融行业区域分析80第一节
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