1、措施。 3. 为促进中为促进中 小企业发展，应改变目前按应纳税所得适用低税率的办小企业发展，应改变目前按应纳税所得适用低税率的办 法（因为中小企业与低应纳税所得额之间无必然联系）法（因为中小企业与低应纳税所得额之间无必然联系） ，以衡量企业规模的指标，如雇员人数、资产总额、净，以衡量企业规模的指标，如雇员人数、资产总额、净 资产等标准，来确定适用低税率的中小企业。资产等标准，来确定适用低税率的中小企业。 4. 在我在我 国企业所得税法中应细化对跨国纳税人的转让定价和国国企业所得税法中应细化对跨国纳税人的转让定价和国 际税收抵免的有关规定，以适应税收的潜在竞争。际税收抵免的有关规定，以适应税收的
2、潜在竞争。 个人所得税个人所得税 1. 建立分类与综合征收相结合的税制模式；建立分类与综合征收相结合的税制模式； 2. 扩大征扩大征 税范围，除税法规定的免税外，个人全部收入都应纳入税范围，除税法规定的免税外，个人全部收入都应纳入 征税范围；征税范围； 3. 规范税前各种费用扣除标准；规范税前各种费用扣除标准； 4. 适当调适当调 整税率和减少级距，宜实行整税率和减少级距，宜实行 5 级或级或 6 级超额累进税率，级超额累进税率， 加大对高收入者的调控力度；加大对高收入者的调控力度； 5. 避免重复征税。避免重复征税。 纳税筹划与财务运作 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下
3、载 ) ) 会计 法规 会计 法规 政策政策主要内容主要内容 会 计 会 计 法法 会 计 工 作 的 基 本 法 规会 计 工 作 的 基 本 法 规 强 调 单 位 负 责 人 的 法 律 责 强 调 单 位 负 责 人 的 法 律 责 任任 健 全 内 部 控 制 制 度健 全 内 部 控 制 制 度 会 计 准 会 计 准 则则 会 计 核 算 的 依 据 和 基 本 规 会 计 核 算 的 依 据 和 基 本 规 范范 与 国 际 惯 例 接 轨与 国 际 惯 例 接 轨 基 本 准 则、 基 本 业 务 准 则、 基 本 准 则、 基 本 业 务 准 则、 特 殊 业 务 或 特
4、殊 行 业 准 则特 殊 业 务 或 特 殊 行 业 准 则 会 计 制 会 计 制 度度 会 计 核 算 的 具 体规 范 和 操 会 计 核 算 的 具 体规 范 和 操 作 指 南作 指 南 统 一 各 行 业 会 计 制 度统 一 各 行 业 会 计 制 度 稳 健 、 恰 当、 充 分 披 露 会 稳 健 、 恰 当、 充 分 披 露 会 计 信 息计 信 息 纳税筹划与财务运作 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载 ) ) 2.2. 房地产行业市场运营问题及其对策 房地产行业市场运营问题及其对策 行业行业问题分析问题分析 房地产业房地产业 规模小、市场占有率低房
5、地产公司多。规模小、市场占有率低房地产公司多。 供求结构性问题：中低价位普通商品住房供不应求，高档、大户型供求结构性问题：中低价位普通商品住房供不应求，高档、大户型 住房、高档写字楼、商业用房积压严重。住房、高档写字楼、商业用房积压严重。 经济适用房问题：购买对象、住房标准、购房目的、优惠政策等问经济适用房问题：购买对象、住房标准、购房目的、优惠政策等问 题。题。 最低收入家庭住房保障制度不落实问题最低收入家庭住房保障制度不落实问题 住房二级市场发展不平衡问题住房二级市场发展不平衡问题 住房公积金筹集和使用问题住房公积金筹集和使用问题 地方政府对房地产市场调控问题地方政府对房地产市场调控问题
6、住房建设粗放型生产方式问题：技术落后、成本高、质量差、效益住房建设粗放型生产方式问题：技术落后、成本高、质量差、效益 低低 违规开发、虚假广告、合同欺诈、中介混乱等违规开发、虚假广告、合同欺诈、中介混乱等 建筑业建筑业 经营规模小、业务范围单一经营规模小、业务范围单一 粗放式经营：技术落后、成本高、质量差、效益低粗放式经营：技术落后、成本高、质量差、效益低 合同欺诈、工程行贿等合同欺诈、工程行贿等 纳税筹划与财务运作 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载 ) ) 竞 争 要 素竞 争 要 素 分 析分 析 全 球 地 位全 球 地 位 进 入 世 界 强 的 企 业 主 要
7、 是 发 达 进 入 世 界 强 的 企 业 主 要 是 发 达 国 家 的 企 业， 如 美 国 有 家。国 家 的 企 业， 如 美 国 有 家。 核 心 竞 争 力核 心 竞 争 力 衡 量 企 业 竞 争 力 的 标 准： 资 源 的价 值衡 量 企 业 竞 争 力 的 标 准： 资 源 的价 值 、 稀 缺 性 和 难 以 模 仿（ 资 源 包 括 资 产、 、 稀 缺 性 和 难 以 模 仿（ 资 源 包 括 资 产、 知 识、 信 息、 能 力 和 组 织 程 序 等）知 识、 信 息、 能 力 和 组 织 程 序 等） 商 业 模 式商 业 模 式 电 子 商 务 模 式（ 成
8、 本 低、 速 度 快、 客 户 电 子 商 务 模 式（ 成 本 低、 速 度 快、 客 户 关 系）关 系） 大 规 模 定 制大 规 模 定 制 个 性 化、 大 规 模、 精 益 化生 产、 组 织 个 性 化、 大 规 模、 精 益 化生 产、 组 织 扁 平 化、 速 度 快、 供 应 链、 虚 拟 经 营、 信 扁 平 化、 速 度 快、 供 应 链、 虚 拟 经 营、 信 息 共 享、 服 务 重 要 性息 共 享、 服 务 重 要 性 兼 并 和 收 购兼 并 和 收 购 横 向 和 纵 向 扩 张， 高 速 发 展横 向 和 纵 向 扩 张， 高 速 发 展 价 值 管 理
9、价 值 管 理 以 股 东 价 值 最 大 化 为 目 标， 兼 顾 相 关 以 股 东 价 值 最 大 化 为 目 标， 兼 顾 相 关 者 利 益者 利 益 学 习 型 组 织学 习 型 组 织 企 业 具 有 持 续 学 习 能 力， 通 过 发 挥 员 企 业 具 有 持 续 学 习 能 力， 通 过 发 挥 员 工 的 创 造 性， 把 学 习 与 工 作 系 统 结 合 起 工 的 创 造 性， 把 学 习 与 工 作 系 统 结 合 起 来， 形 成 高 度 灵 活 和 适 应 能 力 的 企 业 组 来， 形 成 高 度 灵 活 和 适 应 能 力 的 企 业 组 织。织。 提
10、高企业核心竞争力 纳税筹划与财务运作 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载 ) ) 3.3. 房地产行业财务问题及其对策 房地产行业财务问题及其对策 行业行业问题分析问题分析 房地产业房地产业 首先，目前房地产开发商的自有资本金比例过低，负债率过高首先，目前房地产开发商的自有资本金比例过低，负债率过高 ; ; 第第 二，以骗贷为目的的假按揭问题严重，因此，防范金融风险非常重二，以骗贷为目的的假按揭问题严重，因此，防范金融风险非常重 要要 ; ; 第三，房地产成为集聚财富的高利润率行业第三，房地产成为集聚财富的高利润率行业 ; ; 第四，房屋空置第四，房屋空置 率开始上升，二
11、手房的价格远远低于一手房率开始上升，二手房的价格远远低于一手房 ; ; 第五，无法正常偿还第五，无法正常偿还 按揭贷款的现象出现。按揭贷款的现象出现。 另外土地交易环节的透明度也有待提高，在控制间接融资的同 另外土地交易环节的透明度也有待提高，在控制间接融资的同 时也应该考虑如何提高直接融资的比例。时也应该考虑如何提高直接融资的比例。 （ （今年今年 2 2 月底，央行发布月底，央行发布 20022002 年货币政策执行报告，公布年货币政策执行报告，公布 了了 20022002 年年 1111 月，中国人民银行对部分城市商业银行月，中国人民银行对部分城市商业银行 20012001 年年 7 7
12、 月月 1 1 日至日至 20022002 年年 9 9 月月 3030 日发放的房地产贷款的检查结果。那次检查共日发放的房地产贷款的检查结果。那次检查共 抽查房地产贷款抽查房地产贷款 2090120901 笔，金额笔，金额 14681468 亿元，其中房地产开发贷款亿元，其中房地产开发贷款 3 3 654654 笔，金额笔，金额 1380.51380.5 亿元，个人住房贷款亿元，个人住房贷款 1215812158 笔，金额笔，金额 44.144.1 亿亿 元，个人商业用房贷款元，个人商业用房贷款 50895089 笔，金额笔，金额 43.443.4 亿元。调查发现违规贷亿元。调查发现违规贷
13、款和违规金额分别占总检查笔数和金额的款和违规金额分别占总检查笔数和金额的 9.8%9.8% 和和 24.9%24.9% 。 。 建筑业建筑业 融资渠道单一、资金规模小融资渠道单一、资金规模小 资金周转速度慢，不良资产多资金周转速度慢，不良资产多 工程欠款问题工程欠款问题 挪用流动资金贷款挪用流动资金贷款 金资 作运 问题 金资 作运 问题 纳税筹划与财务运作 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载 ) ) （一）房地产信托。（一）房地产信托。两年来，房地产信托小试牛刀，不少房地产信两年来，房地产信托小试牛刀，不少房地产信 托产品受到开发商及投资者的青睐。据统计，信托已为房地产
14、公司募集托产品受到开发商及投资者的青睐。据统计，信托已为房地产公司募集 资金二十多亿元。在信托市场中，房地产信托成为主流。就目前的走势资金二十多亿元。在信托市场中，房地产信托成为主流。就目前的走势 及国家对房地产业的支持及调整来看，房地产业将进入一个稳步发展的及国家对房地产业的支持及调整来看，房地产业将进入一个稳步发展的 时期。作为一种长线投资，房地产信托不失为一个稳健投资的理想产品时期。作为一种长线投资，房地产信托不失为一个稳健投资的理想产品 ，能使信托业与房地产业达到双赢的局面。，能使信托业与房地产业达到双赢的局面。 （二）房地产基金。（二）房地产基金。在目前央行调控房贷政策的大背景下，房
15、地产在目前央行调控房贷政策的大背景下，房地产 基金作为一种以房地产项目为投资对象的产品，受到银行、开发商、投基金作为一种以房地产项目为投资对象的产品，受到银行、开发商、投 资者的追捧。对银行而言，剥离部分信贷资产，有利降低融资风险，房资者的追捧。对银行而言，剥离部分信贷资产，有利降低融资风险，房 地产基金无疑是条好途径。对投资者而言，手头积存的自有资金投资房地产基金无疑是条好途径。对投资者而言，手头积存的自有资金投资房 地产基金，可以获取比银行利息高出许多的回报。当然，目前房地产基地产基金，可以获取比银行利息高出许多的回报。当然，目前房地产基 金品种的开发与推广，还有赖于立法及政策的支持与推进
16、。金品种的开发与推广，还有赖于立法及政策的支持与推进。 （三）“买壳”上市。（三）“买壳”上市。根据目前的法律与政策，房地产企业上市受根据目前的法律与政策，房地产企业上市受 原始资本、土地储备、开发业绩等方面的限制。因此，房地产企业直接原始资本、土地储备、开发业绩等方面的限制。因此，房地产企业直接 上市融资比较困难。为此，很多房地产公司通过与信托公司、投资公司上市融资比较困难。为此，很多房地产公司通过与信托公司、投资公司 合作，通过“买壳”的方式走间接上市的道路，以便通过增发、配股、合作，通过“买壳”的方式走间接上市的道路，以便通过增发、配股、 可转债等方式募集资本，如北京天创房地产公司以股权
17、受让的方式，成可转债等方式募集资本，如北京天创房地产公司以股权受让的方式，成 功地将贵华旅业更名为天创置业，实现了上市融资的目的。功地将贵华旅业更名为天创置业，实现了上市融资的目的。 拓宽房地产行业融资渠道 纳税筹划与财务运作 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载 ) ) （四）房贷证券化。（四）房贷证券化。早在上世纪早在上世纪 7070 年代，美国开始向投资者发行年代，美国开始向投资者发行 抵押证券，通常是由房地产投资信用基金对外发行受益凭证，这种凭证抵押证券，通常是由房地产投资信用基金对外发行受益凭证，这种凭证 可通过证券公司公开上市及流通。英国也于可通过证券公司公开上
18、市及流通。英国也于 1985 1985 年首次发行抵押贷款年首次发行抵押贷款 担保（担保（ MBSMBS ），并于），并于 1987 1987 年再度发行年再度发行 MBSMBS ，在伦敦证交所上市交易。，在伦敦证交所上市交易。 从理论上说，房贷证券化不外乎两种方式，一种为“表内融资方式”，从理论上说，房贷证券化不外乎两种方式，一种为“表内融资方式”， 即金融机构将持有的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组，然后向投资者即金融机构将持有的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组，然后向投资者 发行相应的受益凭证。另一种是“表外融资方式”，即银行将住房抵押发行相应的受益凭证。另一种是“表外融资方式”，即银行将住
19、房抵押 贷款“打包”出售给具有相当实力与资质的机构，由该机构进行信用升贷款“打包”出售给具有相当实力与资质的机构，由该机构进行信用升 级，通过证券公司发行上市。房贷证券化在我国已正式“试水”。级，通过证券公司发行上市。房贷证券化在我国已正式“试水”。 （五）境外融资。（五）境外融资。房地产开发商，特别是一些民营企业，通过在境房地产开发商，特别是一些民营企业，通过在境 外设立投资公司，然后发行股份吸引外商投资。如在英属维尔京群岛（外设立投资公司，然后发行股份吸引外商投资。如在英属维尔京群岛（ BVIBVI ）设立投资公司的程序就相对比较简单，而且成本低廉，一般通过）设立投资公司的程序就相对比较简
20、单，而且成本低廉，一般通过 委托国内律师事务所与香港律师就可办理相关手续。值得提醒的是，委托国内律师事务所与香港律师就可办理相关手续。值得提醒的是， B B VIVI 公司的法定资本一般为公司的法定资本一般为 5 5 万美元以上。一般而言，在提交全部资料万美元以上。一般而言，在提交全部资料 后，后， 7 7 个工作日即可完成公司设立程序。个工作日即可完成公司设立程序。 BVIBVI 公司设立后，可通过境外公司设立后，可通过境外 发行公司股份的方式吸引境外投资，然后组合国内的不动产，通过境外发行公司股份的方式吸引境外投资，然后组合国内的不动产，通过境外 投资或转让股权的方式实现融资目的。投资或转
21、让股权的方式实现融资目的。 纳税筹划与财务运作 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载 ) ) 盈利 模式 问题 盈利 模式 问题 行业行业问题分析问题分析 房地产业房地产业 特定历史原因形成的行业高额盈利特定历史原因形成的行业高额盈利 市场炒作、虚假广告、合同欺诈形成的虚假盈市场炒作、虚假广告、合同欺诈形成的虚假盈 利利 粗放经营和管理行业盈利流失粗放经营和管理行业盈利流失 产业链脱节造成持续盈利能力差产业链脱节造成持续盈利能力差 核心竞争能力弱不能形成超额盈利核心竞争能力弱不能形成超额盈利 建筑业建筑业 粗放经营和管理行业盈利流失粗放经营和管理行业盈利流失 合同欺诈形成的
22、虚假盈利合同欺诈形成的虚假盈利 核心竞争能力弱不能形成超额盈利核心竞争能力弱不能形成超额盈利 产业链脱节造成持续盈利能力差产业链脱节造成持续盈利能力差 纳税筹划与财务运作 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载 ) ) 附加值理论：附加值理论：在一个产品的业务链上，组装的附加值在一个产品的业务链上，组装的附加值 最低，研发的附加值最高；中间品也比较高，因为中间品的生产最低，研发的附加值最高；中间品也比较高，因为中间品的生产 有技术含量，然后附加值慢慢递减；到了销售和售后服务，附加有技术含量，然后附加值慢慢递减；到了销售和售后服务，附加 值又高起来，因为它有品牌，有健全的售后服
23、务体系。由此可见值又高起来，因为它有品牌，有健全的售后服务体系。由此可见 ，在组装的上游，是技术、信息与知识；在组装的下游是包装、，在组装的上游，是技术、信息与知识；在组装的下游是包装、 销售及服务。而在产品的中游组装阶段，是廉价劳动力在创造财销售及服务。而在产品的中游组装阶段，是廉价劳动力在创造财 富。富。 “ 新技术的应用”新技术的应用”是短期附加值最大，但成本也较高，适是短期附加值最大，但成本也较高，适 合有实力的项目公司采用；合有实力的项目公司采用；“创新或反叛”“创新或反叛”是附加值较大，但风是附加值较大，但风 险最高，适用具备新锐思想的开发商在不成熟的二级市场运用；险最高，适用具备
24、新锐思想的开发商在不成熟的二级市场运用； “包装”附加值“包装”附加值实现较快，但易被克隆或穿帮，适宜小规模特色实现较快，但易被克隆或穿帮，适宜小规模特色 项目选用；项目选用；“销售”附加值“销售”附加值增幅较大，但成本及风险较高，宜有增幅较大，但成本及风险较高，宜有 规模有实力属于市场挑战者角色的开发商采用；规模有实力属于市场挑战者角色的开发商采用；“服务”“服务”是长期是长期 附加值最大化，但兑现周期较长，宜有规模有实力属于市场领导附加值最大化，但兑现周期较长，宜有规模有实力属于市场领导 者角色的开发商适用。 者角色的开发商适用。 提高房地产行业产业链各环节附加值 纳税筹划与财务运作 (
25、( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载 ) ) 问题问题 弊端分析弊端分析 会计核算会计核算 忽略责任会计核算；客观性、稳健性和充分性差忽略责任会计核算；客观性、稳健性和充分性差 财务计划财务计划 自上而下的计划平衡；忽略与战略、流程层面以自上而下的计划平衡；忽略与战略、流程层面以 及业绩管理的衔接；刚性不足、柔性有余等等。及业绩管理的衔接；刚性不足、柔性有余等等。 财务监督财务监督 合法性和合理性监督；与风险控制脱节；决策控合法性和合理性监督；与风险控制脱节；决策控 制和流程控制薄弱制和流程控制薄弱 财务分析财务分析 财务指标分析；忽略与经营分析的结合；不重视财务指标分析；忽略
26、与经营分析的结合；不重视 非财务指标分析；与业绩管理脱节。非财务指标分析；与业绩管理脱节。 纳税管理纳税管理 无专门纳税管理机构；偷税无专门纳税管理机构；偷税 / 避税避税 / 纳税筹划混纳税筹划混 淆淆 财务 作运 问题 财务 作运 问题 纳税筹划与财务运作 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载 ) ) 一个中心：企业价值最大化 两个基本点：法人治理、财务管理 三个到位：经营、投资、融资活动管理到位 四方平衡：股东、客户、员工、社会利益平衡 五项改革：五项改革：业绩评估、财务导向、财务报表、风险管理、母子公司业绩评估、财务导向、财务报表、风险管理、母子公司 六项循环：预算
27、、报告、收入、支出、资金、评估 企管理革业财务变 纳税筹划与财务运作 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载 ) ) 目 录 房地产行业面临的问题和对房地产行业面临的问题和对 策策 房地产企业财务运作能力提升房地产企业财务运作能力提升 房地产企业纳税筹划思路和方法房地产企业纳税筹划思路和方法 纳税筹划与财务运作 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载 ) ) 1.1. 纳税筹划含义和途径 纳税筹划含义和途径 概 念概 念比 较比 较 偷 税偷 税 纳税人通过伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿凭证或在帐簿纳税人通过伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿凭证或在帐簿 上多列
28、或不列、少列收入，或经税务机关通知申报而拒不申上多列或不列、少列收入，或经税务机关通知申报而拒不申 报，或进行虚假的纳税申报，不缴或少缴应纳税款的，属于报，或进行虚假的纳税申报，不缴或少缴应纳税款的，属于 偷税。偷税。 偷税属于违法行为，是税法惩罚的对象。偷税属于违法行为，是税法惩罚的对象。 避 税避 税 纳税人利用税法的漏洞、缺陷，或利用税务部门监督成本太纳税人利用税法的漏洞、缺陷，或利用税务部门监督成本太 高，不易发现其违法行为的机会，借用非违法手段减轻税收高，不易发现其违法行为的机会，借用非违法手段减轻税收 负担，获取税收收益。负担，获取税收收益。 避税属于非违法行为，但不符合立法本意。
29、有避税，避税属于非违法行为，但不符合立法本意。有避税， 就存在反避税。就存在反避税。 纳税筹划纳税筹划 纳税人在遵守国家税法的前提下，通过对经营活动的事先筹纳税人在遵守国家税法的前提下，通过对经营活动的事先筹 划，尽可能减轻税负，以获取税收收益。划，尽可能减轻税负，以获取税收收益。 税收筹划合法，与立法本意不冲突。税收筹划合法，与立法本意不冲突。 含义 比较 含义 比较 纳税筹划与财务运作 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载 ) ) 企业偷税案例 案例一：案例一： 某公司通过开具“小头大尾”的发票少交流转税某公司通过开具“小头大尾”的发票少交流转税 和企业所得税。和企业所
30、得税。 案例二：案例二： 某公司通过做假帐的方法少列收入、多列成本费某公司通过做假帐的方法少列收入、多列成本费 用。用。 案例三：案例三： 某公司通过其他应付款隐匿收入少缴流转税和企某公司通过其他应付款隐匿收入少缴流转税和企 业所得税。业所得税。 案例 分析 案例 分析 纳税筹划与财务运作 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载 ) ) 案例一：案例一： 某公司利用自主定价权，通过关联方产品转移定价少交税。某公司利用自主定价权，通过关联方产品转移定价少交税。 案例二：案例二： 某公司为了少缴个人所得税，减少名义工资收入，加大个人某公司为了少缴个人所得税，减少名义工资收入，加大
31、个人 职务消费部分。职务消费部分。 案例三：案例三： 某公司通过合法手段将个人工薪收入平均化，减少应纳个人某公司通过合法手段将个人工薪收入平均化，减少应纳个人 所得税额。所得税额。 案例四：案例四： 某公司通过对限制性费用“转换”方式，减少纳税调整金额某公司通过对限制性费用“转换”方式，减少纳税调整金额 。 企业避税案例 纳税筹划与财务运作 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载 ) ) 案例一：案例一： 某公司通过合理设计融资方案，最大限度地少缴企业所得税某公司通过合理设计融资方案，最大限度地少缴企业所得税 。 案例二：案例二： 某公司通过合理选择子公司和分公司设置形式，少
32、缴企业所某公司通过合理选择子公司和分公司设置形式，少缴企业所 得税。得税。 案例三：案例三： 某公司通过对业务招待费的合理控制，少缴企业所得税。某公司通过对业务招待费的合理控制，少缴企业所得税。 案例四：案例四： 某公司针对企业重组中的纳税特殊问题，向税务部门争取税某公司针对企业重组中的纳税特殊问题，向税务部门争取税 收优惠政策。收优惠政策。 企业纳税筹划案例 纳税筹划与财务运作 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载 ) ) 途径途径说明说明实例 实例 降低税率降低税率 各种税一般有多种税率，各种不各种税一般有多种税率，各种不 同因素（地区、行业等等）影响同因素（地区、行业
33、等等）影响 税率高低。税率高低。 如何选择经济开发区注册，如何选择经济开发区注册， 经营高科技项目，个人所得经营高科技项目，个人所得 平均化等。平均化等。 缩小课税缩小课税 基数基数 各税种的计税依据不同（增值额各税种的计税依据不同（增值额 、营业额、所得额等）。在税率、营业额、所得额等）。在税率 不变的情况下，缩小税基，减少不变的情况下，缩小税基，减少 纳税额。纳税额。 如在合法的范围内，减少营如在合法的范围内，减少营 业额的计税基数，或增加应业额的计税基数，或增加应 税所得的扣除数等等。税所得的扣除数等等。 直接减少直接减少 纳税额纳税额 按税法规定减征一定比例的纳税按税法规定减征一定比例
34、的纳税 额。额。 如企业享受“两免三减半”如企业享受“两免三减半” 的税收优惠政策。的税收优惠政策。 减少重复减少重复 课税课税 尽量避免重复征税。尽量避免重复征税。如在合法的范围内将个人所如在合法的范围内将个人所 得尽量在税前利润列支等。得尽量在税前利润列支等。 延期缴纳延期缴纳 税款税款 通过合理选择会计政策、合理进通过合理选择会计政策、合理进 行会计估计等方法，延期缴纳税行会计估计等方法，延期缴纳税 款。款。 如合理选择折旧方法、存货如合理选择折旧方法、存货 计价方法，合理估计折旧年计价方法，合理估计折旧年 限和费用摊销期等。限和费用摊销期等。 节税 途径 节税 途径 纳税筹划与财务运作
35、 ( ( 海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载 ) ) 2.2. 纳税筹划的基本方法 纳税筹划的基本方法 方法方法具体内容具体内容 免税法免税法 在法律允许的范围内，使纳税人成为免税人，或使纳税人从在法律允许的范围内，使纳税人成为免税人，或使纳税人从 事免税活动，或使征税对象成为免税对象的方法。事免税活动，或使征税对象成为免税对象的方法。 如：企业经营中有来料加工复出口的货物，该货物可以免征如：企业经营中有来料加工复出口的货物，该货物可以免征 增值税、消费税和关税；在中国境内新创办的软件企业经认增值税、消费税和关税；在中国境内新创办的软件企业经认 定后，可自获利年度起，享受“两免三
36、减半”政策等等。定后，可自获利年度起，享受“两免三减半”政策等等。 减税法减税法 在法律允许的范围内，使纳税人减少应纳税而直接节税的方在法律允许的范围内，使纳税人减少应纳税而直接节税的方 法（照顾或鼓励）。如：在发生自然灾害时减税；在经济特法（照顾或鼓励）。如罪罪不合格的根本原因，防止潜在不合格的发生。控制的内容包括：a)通过数据分析确定潜在不合格，并分析其原因；b)评价防止潜在不合格发生的措施需求，包括是否需要采取预防措施及需要采取预防措施时有那些解决措施、方案；c)确定一个最适用的措施并予以实施；d)将采取措施的过程及结果进行记录；e)评审所采取预防措施的有效性。8.6相关文件 顾客满意度
37、控制程序 内部审核控制程序 过程及产品的测量和监控程序 不合格控制程序 应急准备与响应控制程序 数据分析控制程序 改进、纠正及预防措施控制程序有 是指在性质上属于维持建筑物本身牢固安全的完整部分（如地基、外墙、楼顶、梁柱 等）和性质上属于区分所有权人共同使用的部分（如大门、楼梯、走廊、电梯、供水电 气的设备等） 。这一部分在使用上不能分割，为全体区分所有权人共有。约定共有部分 是指区分所有人之间通过协商，将可以设定专有权的部分设定为共有权。如图 $ % $7，-?）曾提出由“政府”出面，借助税收和补贴，使私人成本与社会成 本相等，以抑制或鼓励经济活动，即所谓“庇古方案” 。制度经济学派的代表康
38、芒斯 （23$)$1*） ，针对传统经济学以“生产”为研究中心的缺陷提出“交易”概念，即指 人与人之间对物质的东西的未来所有权的让与和取得， “交易是所有权的转移” 。进而将 “交易”分为三种基本类型：买卖的交易即平等人之间的交换关系；管理的交易即上下 级之间的命令和服从关系；限额的交易即指政府对个人的交易。科斯在康芒斯“交易” 概念基础上，运用其较为扎实的成本会计学知识，提出了“交易费用”概念，即指人与 A. ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !
39、! ! ! ! ! 第二篇房地产权属登记制度 人之间交易所付出的代价，并逐步将其一般化，最后拓展为广义的社会成本，即把市场 交易费用、企业组织费用和政府行政管制费用三者统归于交易费用概念之中，使“交易 费用”成为科斯及其新制度经济学派的强大的思想武器。因此，科斯认为，政府干预不 一定是解决外部性问题的最佳选择，因为政府调节本身也要花费成本的，如果这些成本 费用大于外部效应所造成的损失，消除外部效应就是“不值得”的。因此，政府干预的 惟一理由只是消除百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址: QQ:23
40、107290 E_mail:房地产销售代理产业分析报告目 录环境篇1.政策与经济环境61.1我国房地产相关政策综述61.2我国国民经济概况101.3经济发展展望162. 住宅与房地产业“十五”规划182.1目标和战略182.2主要任务和重大措施19产业市场篇3. 房产一级市场概述233.1我国土地市场现状233.1.1近年土地市场建设成效233.1.2土地市场发展经验243.2我国土地交易市场化前景254.房产二级市场概述284.1我国房地产市场综述284.2房地产行业周期334.2.1市场周期划分334.2.2市场数据统计分析354.3房地产市场现状384.3.1房地产二级市场供求关系384
41、.3.2住宅成交价格攀升明显404.3.3房地产的二、三级市场联动414.4房地产消费市场424.4.1历年上海市总体消费特征424.4.2购房群体消费习性435. 房产三级市场概述475.1我国房产三级市场概况475.1.1租赁市场475.1.2置换市场485.1.3人口迁移对房产三级市场的影响485.2房产中介的机遇与竞争495.2.1市场竞争表现495.2.2市场机遇505.3上海房产三级市场505.3.1上海三级市场现状505.3.2上海三级市场展望51产业现状篇6. 代理产业发展状况526.1我国代理业的发展历程526.2代理产业发展现状546.2.1业务领域546.2.2公司分类5
42、46.2.3服务体系596.2.4发展特点59产业竞争篇7. 竞争市场概况617.1中国四大经济圈代理产业概况617.1.1中国代理市场区域状况617.1.2四大经济圈代表城市知名代理公司627.2主要代理企业分析637.2.1金丰易居上海房屋销售有限公司637.2.2策源置业顾问有限公司687.2.3上海新联康投资顾问有限公司697.2.4天启企业策划有限公司707.2.5中原物业代理有限公司717.2.6伟业顾问有限责任公司727.2.7重庆宏佳房地产交易有限公司737.2.8深圳市众厦房地产代理有限公司747.3房地产代理模式比较及经验借鉴757.3.1台湾房地产代理模式剖析757.3.2香港房地产代理模式剖析787.3.3美国房地产代理模式剖析797.3.4上述代理模式经验借鉴81产业问题机遇篇8. 代理产业风险分析838.1政策风险分析838.1.1政策风险成因分析838.1.2重要政策、法规分析838.1.3风险应对措施858.2市场风险分析868.2.1房地产市场周期风险分析868.2.2区域市场风险分析908
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