人力资源综合_200811031041098449.ppt

1、附 錄 四物 業 估 值 IV-1 以下乃獨立的專業測量師及估值師戴德梁行有限公司就本集團於2006年3月31日所持物業權 益進行估值的函件全文、估值概要及估值證書，以供收錄於本招股章程內。 敬啟者： 估值的指示、目的及日期 本測量師行遵照綠城中國控股有限公司 （ 貴公司 ） 的指引，對 貴公司、其附屬公司及聯營 公司 （統稱 貴集團 ） 於中華人民共和國 （ 中國 ） 所持物業權益的價值進行估值 （在隨函附上 的估值證書中有更多描述） 。本測量師行確認曾對該等物業進行視察，作出相關查詢並蒐集 本測量師行認為必要的進一步資料，以向 貴公司呈述本測量師行對該等物業權益於2006年 3月31日的市

2、值的意見。 市值的定義 本測量師行對每項物業權益的估值乃根據香港測量師學會的物業估值準則，市值的定義為 自 願買方與自願賣方各自在知情、審慎而自願的情況下作出適當推銷後，於估值日透過公平交 易將物業轉手的估計金額。 估值的基準及假設 本測量師行的估值排除因特殊條款或情況 （例如不尋常融資、售後租回安排、與買賣有關的 任何人士授予的特殊代價或優惠，或任何特殊價值的元素） 引致升跌的估計價格。 除另行說明者外，本測量師行對 貴集團位於中國的物業權益進行估值的基準為，有關的物 業權益已經獲授指定年期的可轉讓土地使用權，並每年繳納名義土地使用費，而任何應付的 地價亦已悉數繳付。本測量師行分別倚賴 貴集

3、團及其中國法律顧問天冊律師事務所，按照 中國法律，就每項物業權益的業權及 貴集團於該等物業的權益所提供的意見。於本測量師 行對物業權益作出估值時，已假設 貴集團對各項物業權益有可執行的權利，並可於獲批的 年期屆滿前的整段期間內，不受干預地自由使用、佔用或轉讓物業權益。 附 錄 四物 業 估 值 IV-2 就在中國的物業權益而言，根據 貴集團提供的資料及天冊律師事務所提供的建議，所有權 的狀況及主要證書、批文及執照的出讓情況已載於相關估值證書的附註內。 於本測量師行進行物業權益估值時，已遵守香港聯合交易所有限公司證券上市規則第5章及 第12項應用指引以及由香港測量師學會出版的估值準則(2005年

4、第一版） 就物業估值所載的規 定。 估值方法 本測量師行對 貴集團在中國所持有，分別在發展及作未來發展的第一類及第二類物業權益 價值進行估值時，根據 貴集團所提供的最新發展計劃，以該等物業的發展及落成作為基準 對各物業權益進行估值。本測量師行假設該等計劃已獲經批准。本測量師行於達致估值意見 時，已採用直接比較法，參照於有關市場上可供比較的銷售憑證對各項物業進行估值，並已 考慮已支銷建築成本及完成發展項目所需支銷以反映完成發展項目的質素。 落成後資本值 指本測量師行對假設發展項目於估值日已落成的總售價的意見。 本測量師行對已竣工及待售而分別由 貴集團於中國擁有並佔用的第三類及第四類物業權益 估值

5、時，以直接比較法假設各物業權益於其空佔實益現況下的銷售，並參考相關市場的上可 供比較的銷售交易，對各物業權益進行估值。 由於在估值日尚未取得國有土地使用證，故本測量師行把第五類物業歸類為無商業價值。 主要由於禁止轉讓及分租或缺乏可觀溢利的租金，故 貴集團租用的第六類物業並無商業價 值。 資料來源 就中國物業權益而言，本測量師行已獲提供有關物業所有權文件的精粹。然而，本測量師行 並無查閱該些文件之原有文件以確定提呈給本測量師行的文件中有否任何修改。 本測量師行於估值過程中極之倚賴 貴集團就中國物業所提供的資料及中國法律顧問天冊律 師事務所提供的法律建議，並就圖則批文、法定通告、地役權、年期、樓宇

6、竣工日期、樓宇 認證、泊車位數目、佔用詳情、合資企業協議、組織章程細則、發展計劃、建築成本、地盤 及建築面積及所有其他有關事項，採納本測量師行獲提供的意見。 隨附的估值證書所載的尺寸、量度及面積乃以本測量師行獲取的資料作基準，因此僅為約數。 本測量師行並無理由懷疑 貴集團向本測量師行提供的資料 （該等資料對本估值有重大意義） 的真確性及準確性。根據 貴集團給予本測量師行的意見， 貴集團所提供的資料並無遺漏 任何重大事實。 附 錄 四物 業 估 值 IV-3 實地視察 本測量師行曾視察物業的外部，並在可能情況下，視察物業的內部。然而，本測量師行亦無 進行實地勘測，以確定土地狀況及有關設施等是否適

7、合任何未來發展。本測量師行編製估值 時假設此等方面乃符合要求，並於建築期間不會招致任何特殊開支或延誤。此外，本測量師 行並無進行結構測量，惟於視察過程中並無發現任何嚴重損壞。然而，本測量師行無法呈報 該等物業確無腐壞、蟲蛀及其他結構性損壞。對任何該等服務的測試均無進行。除另行說明 外，本測量師行無法進行實地測量，以核實物業的地盤及建築面積，本測量師行假設交予本 測量師行文件所示的面積為正確。 本測量師行的估值中並無就該等物業權益的任何費用、按揭或欠款，或就於銷售時可能出現 的任何開支或稅項計及撥備。除另行說明外，否則假設該等物業不受能影響其價值的債務障 礙、限制及開支影響。 貨幣及率 除另行說

8、明者外，於本測量師行的估值中，所有貨幣數額均以中國法定貨幣人民幣列示。 本測量師行的估值概述如下，並隨函附奉估值證書。 此致 中國 浙江省 杭州市 杭大路1號 黃龍世紀廣場 綠城中國控股有限公司 列位董事 台照 代表 戴德梁行有限公司 董事 陳家輝 註冊專業測量師 （產業測量組） 中國房地產估值師 MSc., M.H.K.I.S., M.R.I.C.S. 謹啟 2006年6月30日 附註： 陳家輝先生為註冊專業測量師，於中國物業估值方面擁有逾18年經驗。 附 錄 四物 業 估 值 IV-4 估值概要 於2006年 於2006年3月31日 3月31日貴集團現況下 物業權益現況下的資本值貴集團應佔

9、權益應佔的資本值 人民幣元%人民幣元 第一類 貴集團於中國發展中物業所持有的權益 1.金桂大廈230,000,000100230,000,000 中國 浙江省 杭州市 西湖區 文新路與古墩路 交界西北面一處 2.丁香公寓284,000,000100284,000,000 中國 浙江省 杭州市 西湖區 靈隱街道 天目山路151號 3.九溪玫瑰休閒世界第三期159,000,000100159,000,000 中國 浙江省 杭州市 西湖區 五雲西路8號 4.春江花月第三期、1,673,000,0001001,673,000,000 四期及五期 中國 浙江省 杭州市 上城區復興路19號地盤 5.桃花源

10、西區812,000,000100812,000,000 中國 浙江省 杭州市 余杭區 鳳凰山 中泰村 6.桃花源南區2,458,000,000511,253,580,000 中國 浙江省 杭州市 余杭區 鳳凰山 中泰村 附 錄 四物 業 估 值 IV-5 於2006年 於2006年3月31日 3月31日貴集團現況下 物業權益現況下的資本值貴集團應佔權益應佔的資本值 人民幣元%人民幣元 7.深藍廣場1,404,000,0001001,404,000,000 中國 浙江省 杭州市 下城區 運河以南東臨中河 立交橋交界南臨運河 朝暉路195至207號 8.翡翠城4,181,000,000451,88

11、1,450,000 中國 浙江省 杭州市 余杭區 閑林鎮華豐村 9.綠城藍庭893,000,00075669,750,000 中國 浙江省 杭州市 余杭區 上環橋村 臨平街 10.上虞桂花園616,000,00051314,160,000 中國 浙江省 上虞市 百官街道 11.舟山桂花城698,000,000100698,000,000 中國 浙江省 舟山市 定海區 臨城新區 第LE22地塊 12.舟山大酒店117,000,000100117,000,000 中國 浙江省 舟山市定海區 臨城新區 世紀大道以西 國道329號以北 附 錄 四物 業 估 值 IV-6 於2006年 於2006年3月

12、31日 3月31日貴集團現況下 物業權益現況下的資本值貴集團應佔權益應佔的資本值 人民幣元%人民幣元 13.寧波桂花園第一期及296,000,00060177,600,000 第二期一部分 （將與第47項物業一同發展） 中國 浙江省 寧波市 國道329號以東 新城主平道以南 駱駝街道 14.海寧百合新城1,683,000,00050841,500,000 （除所述的第42項物業 已完工部分外及將與第52項 物業一同發展） 中國 浙江省 海寧市 北至二環南路 西至海寧大街 南至三環南路 東至文苑路 15.上海玫瑰園785,000,000100785,000,000 第一期及二期 （將與第48項物

13、業一同發展） 中國 上海市 閔行區 馬橋鎮 16.上海綠城第三期1,177,000,0001001,177,000,000 （將與第33項物業一同發展） 中國 上海市 浦東新區 錦和99號 17.東海廣場第一期及二期1,900,000,00049931,000,000 中國 上海市 靜安區 南京西路 1486號地塊2 附 錄 四物 業 估 值 IV-7 於2006年 於2006年3月31日 3月31日貴集團現況下 物業權益現況下的資本值貴集團應佔權益應佔的資本值 人民幣元%人民幣元 18.合肥桂花園第二期 （部分）417,000,00090375,300,000 及第三期 中國 安徽省 合肥市

14、 高新科技開發區 黃山路以南KJV-1-1地段 19.合肥百合公寓326,000,00054176,040,000 中國 安徽省 合肥市 蜀山區 合作化南路 20.長沙桂花城565,000,00051288,150,000 中國 湖南省 長沙市 雨花區 南花大道以南 21.新疆玫瑰園81,700,0005141,667,000 中國 新疆省維吾爾自治區 烏魯木齊 水磨溝區 水磨溝路 紅橋山 22.北京百合公寓547,000,00080437,600,000 （除已完工部份外） 中國 北京市 房山區 閻村鎮 良鄉衛星城西 （連同第35項物業一同發展） 23.北京青龍橋第一期至二期682,000,

15、00065443,300,000 中國 北京市 海淀區 海淀鄉 青龍橋村 小計：15,170,097,000 附 錄 四物 業 估 值 IV-8 估值概要 於2006年 於2006年3月31日 3月31日貴集團現況下 物業權益現況下的資本值貴集團應佔權益應佔的資本值 人民幣元%人民幣元 第二類 貴集團於中國持作未來發展的物業權益 24.湖南青竹園北及南區1,128,000,00052.47591,861,600 中國 湖南省 長沙市開福區 撈刀河鎮 青竹湖 25.舟山酒店式公寓169,000,000100169,000,000 中國 浙江省 舟山市 定海區 臨城新區 國道329號以北 世紀大道

16、以西 26.舟山黨校30,000,00010030,000,000 中國 浙江省 舟山市 定海區 文化路116號 27.董家渡項目2,522,000,000511,286,220,000 小東門街632號 街坊段及上海董家渡 620-625號街坊 （將與第49項物業一同發展） 中國 上海市 黃浦區 28.星橋項目之部份64,000,0003522,400,000 （將與第54項物業一同發展） 中國 浙江省 杭州市 余杭區 星橋開發區大街 南星村 29.寧波綠園288,000,00050144,000,000 中國 浙江省 寧波市 滄河路226號 科技園 附 錄 四物 業 估 值 IV-9 於2

17、006年 於2006年3月31日 3月31日貴集團現況下 物業權益現況下的資本值貴集團應佔權益應佔的資本值 人民幣元%人民幣元 30.嘉和九堡項目471,000,000100471,000,000 （將與第55項物業一同發展） 中國 浙江省 杭州市 江干區 九堡鎮 楊公村 地塊B1, B2及B3 小計：2,714,481,600 附 錄 四物 業 估 值 IV-10 估值概要 於2006年 於2006年3月31日 3月31日貴集團現況下 物業權益現況下的資本值貴集團應佔權益應佔的資本值 人民幣元%人民幣元 第三類 貴集團於中國持作銷售的物業權益 31.七里香溪別墅園未出售部分48,000,00

18、03014,400,000 中國 浙江省 杭州市 富陽市 受降鎮四聯村 32.春江花月第一期及二期63,000,00010063,000,000 未出售部分 中國 浙江省 杭州市 上城區 復興路19號地盤 33.上海綠城第一期及二期198,000,000100198,000,000 未出售部分 （將與第16項物業一同發展） 中國 上海市 浦東新區 錦和路99號 34.合肥桂花園第一期及二期163,000,00090146,700,000 （部分） 未出售部分 中國 安徽省 合肥市 高新科技開發區 黃山路以南KJV-1-1地塊 35.北京百合公寓第一期及二期183,000,00080146,40

19、0,000 未出售部分 中國 北京市 房山區 閻村鎮 良鄉衛星城 （連同第22項物業一起發展） 附 錄 四物 業 估 值 IV-11 於2006年 於2006年3月31日 3月31日貴集團現況下 物業權益現況下的資本值貴集團應佔權益應佔的資本值 人民幣元%人民幣元 36.杭州綠園的1個泊車位280,000100280,000 中國 浙江省 杭州市 西湖區求是路36號 37.丹桂公寓1,240,0001001,240,000 1幢3101室 中國 浙江省 杭州市 西湖區文三西路85號 38.月桂花園10,000,00010010,000,000 3幢4樓一公寓單位 B幢一辦公單位及 3幢2樓一辦

20、公單位 中國 浙江省 杭州市西湖區 文三西路251號 39.蘭桂花園20,000,00010020,000,000 H3幢1個辦公室單位、 13幢2101室、 4個宿舍單位、H112商鋪鋪位及 6個泊車位 中國 浙江省 杭州市 西湖區古墩路386號 40.舟山丹桂花園第一期4,600,0001004,600,000 6間未出售商鋪單位 中國 浙江省 舟山市 定海區 人民北路 41.桂花城部分未出售單位970,000100970,000 中國 浙江省 杭州市 西湖區 紫荊花路69號 附 錄 四物 業 估 值 IV-12 於2006年 於2006年3月31日 3月31日貴集團現況下 物業權益現況下

21、的資本值貴集團應佔權益應佔的資本值 人民幣元%人民幣元 42.海寧百合新城11,500,000505,750,000 公寓1期未出售的部分 （連同第14項物業一起發展） 中國 浙江省 海寧市 東至文宗路、南至三環南路、 西至海寧大街及北至二環南路 小計：611,340,000 附 錄 四物 業 估 值 IV-13 估值概要 於2006年 於2006年3月31日 3月31日貴集團現況下 物業權益現況下的資本值貴集團應佔權益應佔的資本值 人民幣元%人民幣元 第四類 貴集團將於中國購入並佔用的物業權益 43.秋濤路18號1,800,0001001,800,000 1809、18111816室 中國

22、浙江省 杭州市 上城區 44.遠東國際廣場31,000,00010031,000,000 27樓及泊車位127號和128號 中國 上海市 長寧區 仙霞路319號 45.國興大廈26樓16,500,00010016,500,000 中國 北京市 海淀區 首體南路22號 46.中海香馥園2,800,0001002,800,000 2幢公寓單位1203室及1503室 中國 北京市 海淀區 增光路27號 小計：52,100,000 附 錄 四物 業 估 值 IV-14 估值概要 於2006年 3月31日 貴集團現況下 物業權益應佔的資本值 人民幣元 第五類 貴集團於中國將予收購的已訂約物業權益 47.

23、駱駝街道以南無商業價值 地盤面積為25,553平方米的1幅土地 （將與第13項物業一同發展） 中國 浙江省 寧波市 附註： (1)由於在估值日仍未取得國有土地使用證，故該物業並無商業價值。然而，倘若已取得國有土地使用證， 該物業於2006年3月31日現況下的資本值則為人民幣76,000,000元 （本集團應佔60%權益：人民幣 45,600,000元） 。 (2)如 貴集團指出，國有土地使用權證已於2006年6月9日取得。 48.地盤面積為493,359.8平方米的1幅土地 （將與第15項物業一同發展）無商業價值 中國 上海市 閔行區 馬橋鎮18號 附註： (1)由於在估值日仍未取得國有土地使

24、用權證，故該物業並無商業價值。然而，倘若已取得國有土地使用 權證，該物業於2006年3月31日現況下的資本值則為人民幣1,095,000,000元。 (2)如 貴集團指出總地盤面積487,790平方米的國有土地使用權證已於2006年6月10日取得。 49.小東門無商業價值 631號街坊 （將與第27項物業一同發展） 中國 上海市 黃浦區 附註： 由於仍未取得國有土地使用權證，故該物業並無商業價值。然而，倘若已取得國有土地使用權證， 該物業於2006年3月31日現況下的資本值則為人民幣367,000,000元 （本集團應佔51%權益：人民幣 187,170,000元） 。 附 錄 四物 業 估

25、值 IV-15 於2006年 3月31日 貴集團現況下 物業權益應佔的資本值 人民幣元 50.聚賢路及光華路交界以北無商業價值 地盤面積為193,790平方米的1幅土地 （將與寧波浙大科技區一同發展） 中國 浙江省 寧波市 附註： 由於仍未取得國有土地使用權證，故該物業並無商業價值。然而，倘若已取得國有土地使用權證， 該物業於2006年3月31日現況下的資本值則為人民幣386,000,000元 （本集團應佔60%權益：人民幣 231,600,000元） 。 51.地盤面積為128,267平方米的1幅土地無商業價值 （將發展為碧水清風） 中國 浙江省 淳安區 千島湖 附註： (1)由於在估值日仍

26、未取得國有土地使用權證，故該物業並無商業價值。然而，倘若已取得國有土地使用 權證，該物業於2006年3月31日現況下的資本值則為人民幣456,000,000元 （本集團應佔29%權益：人民幣 132,240,000元） 。 (2)如 貴集團指出，物業的國有土地使用權證已於2006年4月30日取得。 52.海寧百合新城無商業價值 地盤面積為70,511平方米的1幅土地 （將與第14項物業一同發展） 中國 浙江省 海寧市 東至文宗路、南至三環南路、西至海寧大街及北至二環南路 附註： 由於仍未取得國有土地使用權證，故該物業並無商業價值。然而，倘若已取得國有土地使用權證， 該物業於2006年3月31日

27、現況下的資本值則為人民幣217,000,000元 （本集團應佔50%權益：人民幣 108,500,000元） 。 附 錄 四物 業 估 值 IV-16 於2006年 3月31日 貴集團現況下 物業權益應佔的資本值 人民幣元 53.新綠園無商業價值 地盤面積為27,666平方米的1幅土地 中國 浙江省 杭州市 上城區 新塘河以南及甬江以東 地塊F07以北及地塊F06以西 附註： 由於仍未取得國有土地使用權證，故該物業並無商業價值。然而，倘若已取得國有土地使用權證， 該物業於2006年3月31日現況下的資本值則為人民幣429,000,000元 （本集團應佔50%權益：人民幣 214,500,000

28、元） 。 54.地盤面積為38,581平方米的1幅土地無商業價值 （將與第28項物業一同發展） 中國 浙江省 杭州市 余杭區 星橋開發區大街以西 南星區 南星村 附註： 由於仍未取得國有土地使用權證，故該物業並無商業價值。然而，倘若已取得國有土地使用權證， 該物業於2006年3月31日現況下的資本值則為人民幣79,000,000元 （本集團應佔35%權益：人民幣 27,650,000元） 。 55.地盤面積為39,854平方米的1幅土地無商業價值 （將與第30項物業一同發展） 中國 浙江省 杭州市 江干區 九堡鎮 楊公村 附註： 由於仍未取得國有土地使用權證，故該物業並無商業價值。然而，倘若已

29、取得國有土地使用權證， 該物業於2006年3月31日現況下的資本值則為人民幣308,000,000元。 小計：無商業價值 附 錄 四物 業 估 值 IV-17 估值概要 於2006年 3月31日 貴集團現況下 物業權益應佔的資本值 人民幣元 第六類 貴集團於中國租賃的物業權益 56.中國無商業價值 浙江省 杭州市 西湖區 杭大路1號 黃龍世紀廣場A區10樓及B區9樓 57.中國無商業價值 浙江省 杭州市 西湖區 杭大路1號 黃龍世紀廣場B區6樓 58.中國無商業價值 浙江省 杭州市 西湖區 杭大路15號 嘉華國際商務中心1206室及地庫泊車位6972號 59.中國無商業價值 浙江省 杭州市 西

30、湖區 杭大路1號 黃龍世紀廣場B區1樓111室 60.中國無商業價值 浙江省 杭州市 西湖區 臨平鎮 余杭經濟開發區 北沙西路18號2幢3樓 61.中國無商業價值 浙江省 杭州市 西湖區 杭大路15號 嘉華國際商務中心1206室及地庫泊車位1924號 62.中國無商業價值 浙江省 杭州市 西湖區 西溪路525號 浙江大學國家大學科技園一期C幢206207室 附 錄 四物 業 估 值 IV-18 於2006年 3月31日 貴集團現況下 物業權益應佔的資本值 人民幣元 63.中國無商業價值 浙江省 杭州市 下城區 朝暉路209號 中山花園 風荷苑 24樓H室 64.中國無商業價值 浙江省 杭州市

31、余杭區 臨平鎮 逸仙路1號 華都大廈3樓 65.中國無商業價值 浙江省 杭州市 西湖區 西溪路525號 浙江大學國家大學科技園一期 C幢201205室 66.中國無商業價值 浙江省 杭州市 西湖區 西溪路525號 浙江大學國家大學科技園 C幢1樓 67.中國無商業價值 浙江省 寧波市 科技園區 江南路673號 創新大廈 （薈博大廈） 2樓201、202、209、210、211、212、213室 68.中國無商業價值 浙江省 寧波市 寧波科技園區 江南路1558號 8樓1、3、5、7、9、11、15室及17室 附 錄 四物 業 估 值 IV-19 於2006年 3月31日 貴集團現況下 物業權益

32、應佔的資本值 人民幣元 69.中國無商業價值 浙江省 海寧市 方便路 農資公司大樓1樓及2樓 70.中國無商業價值 上海市 盧灣區 海中路222號17091711室 71.中國無商業價值 北京市 房山區 閻村鎮 紫園路2層辦公室大樓的其中一層 72.中國無商業價值 新疆維吾爾自治區 烏魯木齊市 南湖路26號 佳園綜合樓1樓及2樓 小計：無商業價值 總計：18,548,018,600 附註： 於估值日之後， 貴集團已分別取得寧波桂花園第二期 （第47項物業） 餘下部分、上海玫瑰園第三期及第 四期部分 （第48項物業的部分） 及碧水清風 （第51項物業） 的國有土地使用權證。上述2006年3月31

33、日的資本 值合計並不包括於估值日後取得國有土地使用權證的這些物業市值。然而，假設倘這些物業的國有土地 使用權證於估值日已取得，則這些物業的市值估值如下： 其他於估值日之後才獲得國有土地使用權證的物業權益 於2006年 於2006年3月31日 3月31日貴集團現況下 現況下的資本值貴集團應佔權益應佔的資本值 人民幣元%人民幣元 寧波桂花園第二期 （部分）76,000,0006045,600,000 （第47項物業） 上海玫瑰園第三期及1,083,000,0001001,083,000,000 第四期部分 （第48項物業部分） 碧水清風 （第51項物業）456,000,00029132,240,0

34、00 1,260,840,000 附 錄 四物 業 估 值 IV-20 估值證書 第一類 貴集團於中國發展中物業所持有的權益 於2006年 3月31日 物業概況及年期佔用詳情現況下的資本值 1.金桂大廈 中國 浙江省 杭州市 西湖區 文新路與 古墩路交界 西北面一處 該 物 業 由 6,984平 方 米（75,176平 方 尺） 的地盤面積組成。 該 物 業 計 劃 將 發 展 為 一 辦 公 室 發 展，預計於2006年12月竣工。 該 物 業 計 劃 將 提 供 的 建 築 面 積 如 下 約佔建築面積 平方米平方尺 辦公室21,413230,489 商用2,75129,612 配套336

35、3,617 24,500263,719 此外，該物業的地下層將提供共154 個泊車位，總建築面積約9,276平方 米(99,847平方尺） 。 該物業已獲授的土地使用權為期50 年，於2054年1月15日屆滿，作綜合 用途及為期40年，於2044年1月15日 屆滿，作商業用途。 該物業現時在施工中。人民幣 230,000,000元 附註： (1)根據兩份國有土地使用證，該項包括6,984平方米總地盤面積物業的土地使用權，為杭州桂花城房地產開發 經營有限公司所有，為期50年，於2054年1月15日屆滿，作綜合用途及為期40年，於2044年1月15日屆滿，作 商業用途。 證書編號用途到期日地盤面積

36、 （平方米） (2005) 000283綜合2054年1月15日5,714 (2005) 000284商業2044年1月15日1,270 總計：6,984 (2)根據土地使用權出讓合同第(97)31號，桂花城的土地使用權已同意授予杭州錢塘房地產物業開發公司及浙江 綠城房地產開發責任有限公司，如下 (i)地點 西湖區蔣村商住區五聯村 (ii)地盤面積 83,397平方米 (iii)地積比率 0.62 附 錄 四物 業 估 值 IV-21 根據別一份土地使用權出讓合同第(98)53號，桂花城的土地使用權已同意授予杭州錢塘房地產物業開發公司 公司，如下 (i)地點 西湖區蔣村商住區駱家莊 (ii)地

37、盤面積 148,640平方米 (iii)用途 住宅土地用途，為期70年；綜合土地用途，為期50年 (iv)地積比率 ?1.05 根據一份土地使用權補充協議，桂花城的土地使用權已同意授予杭州桂花城房地產開發經營有限公司，如 下 (i)地點 西湖區蔣村商住區駱家莊 (ii)建築面積 229,138.6平方米 20,000平方米作辦公室土地用途，為期50年；4,444平方米作商業用途，為期40年 (3)根據一份由杭州市規劃局發出的建設工程規劃許可證，該計劃發展資料概述如下 許可證編號建築面積發出日期 平方米 (2004) 010076733,7762004年11月29日 (4)如 貴集團所指，該發展

38、的一部分由總建築面積約8,538平方米及11個泊車位組成，已以總代價約人民幣 127,900,000元預售。本行於估值過程中已計及該代價。 (5)如 貴集團所指，於2006年3月31日，共用去總建築成本約人民幣38,800,000元。估計尚需建築成本約人民幣 98,200,000元以完成該發展。本行於估值過程中已計及該建築成本。 (6)倘若該計劃發展竣工，其資本值約人民幣395,000,000元。 (7)根據中國法律意見 (i)杭州桂花城房地產開發經營有限公司已獲發一份營業執照，可根據中國法律合法成立為一間註冊資本 人民幣30,000,000元的有限公司並已於1998年4月24日開始營運； (

39、ii)杭州桂花城房地產開發經營有限公司已按土地使用權出讓合同支付該物業的全部土地出讓金； (iii)根 據 兩 份 由 杭 州 市 國 土 資 源 局 於 2005年 9月 14日 發 出 的 國 有 土 地 使 用 證 第 (2005)000283號 及 第 (2005)000284號，杭州桂花城房地產開發經營有限公司已取得該物業包括總地盤面積6,984平方米的土地 使用權，土地使用期於2054年1月15日及2044年1月15日屆滿，分別作綜合用途及商業用途； (iv)杭州桂花城房地產開發經營有限公司有權使用、轉讓、按揭及租賃該物業土地使用權的剩餘期限而無 須向政府支付額外土地出讓金； (v

40、)根據一份由杭州市規劃委員會於2001年7月31日發出的建築項目規劃批文編號(2001)580，該獲批的建築 工程規模為供住宅用途的12,000平方米及供商業辦公室用途的28,000平方米。該發展於2004年12月27 日獲該委員會重審及批准 （批文編號B-C20200441600） ，經調整的面積為33,776平方米，作商業辦公 室用途； (vi)該物業已按揭；及 (vii)杭州桂花城房地產開發經營有限公司有權就該物業土地使用權的期限進行轉讓及再按揭，須待承按人 同意。 附 錄 四物 業 估 值 IV-22 (8)根據中國法律意見及 貴集團提供的資料，業權、主要批文及執照授出狀況如下 國有土

41、地使用證有 土地使用權出讓合同有 紅線圖有 建築項目規劃許可證有 建設用地規劃許可證有 建設工程規劃許可證有 施工許可證有 商品房預售證有 營業執照有 附 錄 四物 業 估 值 IV-23 於2006年 3月31日 物業概況及年期佔用詳情現況下的資本值 2.丁香公寓 中國 浙江省 杭州市 西湖區 靈隱街道 天目山路151號 該物業由6,426.00平方米 （69,169平方 尺） 的地盤面積組成。 該物業計劃將發展為一住宅商用 發展，預計於2006年10月竣工。 該 物 業 計 劃 將 提 供 的 建 築 面 積 如 下： 概約總建築面積 平方米平方尺 住宅22,020237,023 零售85

42、19,160 配套2,44726,340 25,318272,523 此外，該物業的地下層將提供共84 個泊車位，總建築面積約6,150平方 米(66,199平方尺） 。 該物業已獲授的土地使用權為期70 年，於2072年12月17日屆滿，作住 宅用途及為期40年，於2042年12月 17日屆滿，作商業用途。 該物業部分現時在施工中。人民幣 284,000,000元 附註： (1)根據3份國有土地使用證，該項包括6,426.00平方米地盤面積物業的土地使用權，為浙江省綠園房地產有限 公司所有，為期70年，於2072年12月17日屆滿，作住宅用途及為期40年，於2042年12月17日屆滿，作商業

43、用 途。資料概述如下 證書編號用途到期日地盤面積 （平方米） (2002) 020172住宅2072年12月17日5,294.00 (2002) 020173商用2042年12月17日949.00 (2002) 020174住宅2072年12月17日183.00 總計：6,426.00 (2)根據土地使用權出讓合同第(2002)195號，該物業的土地使用權已授予浙江省綠園房地產有限公司，如下 (i)地點 A地塊20號西湖黃龍體育中心 (ii)地盤面積 6,426平方米 (iii)用途 住宅商用 (iv)土地使用期 70年 （住宅） 40年 （商用） 50年 （綜合） (v)地積比率 3.94

44、(3)根據一份由杭州市規劃局於2003年8月21日及2005年2月4日發出的建設工程規劃許可證第(2003)0100577號， 該計劃發展獲許可包括總建築面積31,468平方米。 (4)如 貴集團所指，該發展的一部分由總建築面積約18,614平方米及44個泊車位組成，已以總代價約人民幣 287,000,000元預售。本行於估值過程中已計及該代價。 附 錄 四物 業 估 值 IV-24 (5)如 貴集團指出，於2006年3月31日，共用去總建築成本約人民幣103,000,000元。估計尚需建築成本約人民 幣47,900,000元以完成該發展。本行於估值過程中已計及該建築成本。 (6)倘若該計劃發

45、展竣工，其資本值約人民幣387,000,000元。 (7)根據中國法律意見 (i)浙江省綠園房地產有限公司已獲發一份營業執照，可根據中國法律合法成立為一間註冊資本人民幣 20,000,000元的有限公司並已於1998年12月16日開始營運； (ii)浙江省綠園房地產有限公司已按土地使用權出讓合同支付該物業全部土地出讓金； (iii)根據3份由杭州市國土資源局於2002年12月18日發出的國有土地使用證第(2004)020172 020174號， 浙江省綠園房地產有限公司已取得該物業包括總地盤面積6,426平方米的土地使用權，土地使用期於2042 年12月17日及2072年12月17日屆滿，分別

46、作商業及住宅用途。 (iv)浙江省綠園房地產有限公司有權使用、轉讓、按揭及租賃該物業的土地使用權而無須向政府支付額外 土地出讓金； (v)根據一份由浙江省計劃與經濟委員會於1999年12月21日發出的建築項目規劃批文編號(1999)1749，該獲 批的建築工程規模為供配套住宅用途的45,000平方米； (vi)根據日期為2004年4月6日的預售許可證(2004) 001，預售22,020平方米住宅面積及960平方米商用面積 已獲批准；及 (vii)該物業並無任何按揭。 (8)根據中國法律意見及 貴集團提供的資料，業權、主要批文及執照授出狀況如下 國有土地使用證有 土地使用權出讓合同有 紅線圖有

47、 建築項目規劃許可證有 建設用地規劃許可證有 建設工程規劃許可證有 施工許可證有 商品房預售證有 營業執照有 附 錄 四物 業 估 值 IV-25 於2006年 3月31日 物業概況及年期佔用詳情現況下的資本值 3.九溪玫瑰 休閒世界 第三期 中國 浙江省 杭州市 西湖區 五雲西路 該物業由80,827平方米(870,022平方 尺） 的地盤面積組成。 該 物 業 計 劃 將 發 展 為 一 度 假 式 發 展，預計於2007年6月竣工。 該 物 業 計 劃 將 提 供 的 建 築 面 積 如 下 約佔建築面積 平方米平方尺 度假式別墅2,83630,527 零售8,28989,223 配套1

48、6,875181,643 28,000301,393 該物業已獲授的土地使用權為期50 年，於2052年7月30日屆滿，作綜合 用途。 該物業現時在施工中。人民幣 159,000,000元 附註： (1)根據兩份國有土地使用證，該項包括80,827平方米地盤面積物業的土地使用權，為杭洲九溪度假村有限公司 所有，為期50年，於2052年7月30日屆滿，作綜合用途，其資料概述如下 證書編號用途到期日地盤面積 （平方米） (2003) 000323綜合2052年7月30日55,052.00 (2003) 000324綜合2052年7月30日25,775.00 總計：80,827.00 (2)根據土地

49、使用權出讓合同第(1998)05號，該物業的土地使用權已同意授予杭洲九溪度假村有限公司，如下 (i)地點 浙江省杭州市西湖區五雲西路8號 (ii)地盤面積 201,623平方米 (iii)用途 別墅及度假村 (iv)土地使用期 70年 （別墅） 50年 （度假村） (v)地積比率 ?0.35 (3)根據兩份由杭州之江國家旅遊度假區規劃建設局發出的建設工程規劃許可證，該計劃發展資料概述如下 許可證編號建築面積發出日期 平方米 (2004) 010600102,8362004年10月8日 (2004) 0106001115,258.62004年12月14日 總數：18,094.6 附 錄 四物 業 估 值 IV-26 (4)如 貴集團指出，於2006年3月31日，共用去總建築成本約人民幣38,800,000元。估計尚需建築成本約人民幣 39,000,000元以完成該發展。本行於估值過程中已計及該建築成本。 (5)倘若該計劃發展竣工，其資本值約人民幣248,000,000元。 (6)根據中國法律意見 (i)杭洲九溪度假