1、控制也必须有长线考虑。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、营销方案（1）费用总额确定费用目标总额销售部详见营销费用管理规范（2）市场信息收集（3）营销计划（4）营销预算根据各种相关因素确定具体计划和费用销售部（5）营销方案审批征求各方面意见，按审批流程操作主管副总详见营销操作流程规范2、营销现场费用（1）现场销售人工费用销售人数控制销售工作进度控制奖励办法控制销售部部门经理（2）现场销售器具费（3）卖场、现场包装费（4）销售模型费用（5）宣传资料及礼品费（6）展销费销售部经理详见营销包装操作规范（7）计划额度控制额度内调剂和超额审批制度主管副总详见营销费用管理规范3、媒体选择（1）媒体
2、及广告代理公司信息收集和分析专人负责销售部详见营销包装操作规范（2）招投标先评后选的原则销售部详见营销包装操作规范内部评审销售部详见招投标管理规范招投标评审委员会4、样板房装修（1）设计、装修市场信息收集制订装修目标成本总额设计、销售部详见营销包装操作规范和设计规划管理规范（2）材料采购信息搜集材料、设备选型设计部详见设备、材料采购规范（3）信息采集及招投标招投标招投标评审小组详见招投标管理规范（4）样板房维护委托物业代管协议物业公司、销售部祥见物业管理规范（5）材料回收、保管和再利用建立材料设备清单使用登记闲置品评估和处理物资采购部负责，物业、销售部配合详见营销包装操作规范控制要点控制什么怎
3、么控制谁来控制备查文件5、销售回款（1）销售折扣点销售部负责待制订相关管理办法（2）回款周期销售部负责，财务监督详见回款管理规范6、销售补充条款及承诺（1） 承诺的给出制作楼书承诺分类营销部负责，工程部监督待制订相关管理办法（2）设计变更与承诺变更审批与知会制度承诺变更总工办负责，销售、项目协助7、客户交房（1）交房日期（2）保修期（3）质量补偿晚交房原因分类处理与施工队洽商延长保修期交房验收协议销售部、物业公司协作详见补偿管理规范8、其他（1）中介费销售部（2）与销售相关的其他费用（如因销售要求而发生的设计洽商变更费）严格按相关流程进行主管副总详见工程现场变更管理规范等第七项工程预决算环节成
4、本控制要点工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、乙方预算（1）乙方预算内容的审查先由造价比例大的项目看（地面、墙面），缩小及调整面积。注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题合约部负责，项目部协助参见造价方面有关文件2、钢筋用量的核实（1）施工图中的钢筋用量（2）洽商、变更的钢筋用量选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价人员进行钢筋量计算工作合约部与主管副总负责详见工程预决
5、算管理规范合约部专人负责抽查与核实工程钢筋用量计算工作工程造价相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况合约部经理监督3、价差的调整（1）材料价差（2）人工价差（3）费用价差严格执行合同中价差调整办法及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策合约部负责，物资采购部配合详见工程预决算管理规范4、洽商、变更的费用控制（1）图纸审核（2）因市场因素甲方对图纸的修改（3）现场签证总工办、项目部负责组织各专业共同审图，实行专业负责制监理公司审图施工单位审图甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较现场签证中，应明确发生费用的原因和责任1、 销售部负责建筑专业图
6、纸质量的审核2、 工程部负责其他专业图纸的审核3、 工程项目部负责现场签证的监控4、 合约部负责审核洽商、变更的合理性、完整性（负洽商）及经济性详见工程预决算管理规范控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件5、违约与索赔（1）工期（2）质量甲方履行自己的合同义务甲方督促乙方履行合同义务工期与质量重视过程中控制1、工程项目部负责施工合同中技术条款的监控2、合约部负责施工合同中合同条款经济部分的监控详见工程预决算管理规范（3）配合管理项目经理负责各施工方的配合问题项目部负责施工过程中协调、配合（4）停工、窝工当造成重大停、窝工时，项目部与合约部及时进行停、窝工费用计算合约部负责违约费用的核实第八项
7、期间费用的成本控制要点期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、财务费用（1）公司开发速度、规模与贷款计划制定年度资金计划资金占压费用估算与控制1、财务部负责年度资金计划2、财务部与合约部配合控制占压资金量详见付款审批程序规范中工程款付款流程、营销费用付款流程（2）地价款的支付制定项目总体开发计划开发部负责项目总体开发计划（3）工程款的支付制定工程年度付款计划工程部负责工程年度付款计划（
8、4）销售回款的管理制定年度销售计划销售部负责年度销售计划2、人工费用（1）薪金（2）岗位津贴（3）出差补助（4）加班补助及其他费用（5）奖金（含即时奖金）依据公司人事部有关规定确定工资总额依据国家和公司有关规定确定加班补助及其他费用与出差补助依据公司奖优惩劣的政策确定奖金额财务部负责详见费用报销规范3、行政管理费用（1）通讯费用通讯费用实行限额报销 （暂无）办公室与财务部负责详见费用报销规范（2）交际费用交际费用实行定额报销（3）车辆交通费车辆交通费实行油料归口管理；过路费、过桥费、停车费、养路费实报实销管理；维修费、保养费事前审批；（4）其他办公用品费第九项物业管理成本控制要点公司需要在物业
9、管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以文明的法律合同形式界定公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、委托物业管理（1）未销售的商品房（2）公司办公室（3）职工宿舍制定委托管理邀约并致物业公司物业公司就邀约项目提交物业管理方案经同客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议物业部详见物业管理成本控制规范中第8条2、资产委托经营（1）体育路小学商铺（2）盛和丽湾商铺制定租赁经营合同物业公司就租赁经营合同提交如何管理方案物业部详见物业管理成本控制规范中第6条3、物业
10、亏损或补贴（1）物业管理费亏损（含环境维护费）（2）取暖费亏损（3）水电费亏损（含差额部分）物业部现阶段公司内物业公司正在筹建，如何处理物业亏损或补贴由物业部结合实际情况出台相应政策。995年8月，深圳市政府通过并颁布了深圳市社会保障管理体制改革方案，将原市社会保险局和市医疗保险局合并，组建新的社会保险管理局，统一了社会保险的管理机构；1996年5月，深圳市政府颁布了深圳市养老保险暂行规定和深圳市医疗保险暂行规定，确立了社会共济与个人帐户相结合的社会保障模式，统一了各类职工的社会保障政策；1996年10月，深圳经济特区失业保险条例正式出台；1997年6月，深圳市政府又制定并实施了深圳市企业补充
11、养老保险方案；1998年10月，深圳市人大颁布深圳经济特区企业员工基本养老保险条例；1998年10月，深圳市人大通过并公布了深圳经济特区企业员工基本养老保险条例；2000年1月，市人大对深圳经济特区工伤保险条例做了进一步修改完善。一系列法规的颁布，标志着深圳市社会保障工作从此跃上了一个新的台阶。(二)基本养老保险制度的发展历程养老保险制度是社会保险制度的重要组成部分，它是指国家和社会根据一定的法律法规，为解决劳动者在达到国家规定的解除劳动义务的劳动年龄界限，或因年老丧失劳动能力退出劳动岗位后的基本生活而建立的一种社会保障制度。养老保险是世界各国普遍实行的一种社会保障制度，具有强制性、社会性、互
12、济性和福利性等特点。养老保险制度的改革是深圳社会保障制度改革的主线，深圳新型社会保障体制的建立和完善，首先是从养老保险制度改革取得突破并深化的。1992年5月，深圳市社会保险暂行规定及其实施细则正式发布，标志着深圳社会保障制度综合改革拉开了序幕。改革的主要内容是：企业和个人共同按工资的21%缴交养老保险费，其中，16%记入个人帐户，5%进入共济基金，职工退休时按养老保险个人帐户积累额的1/120领取养老生活费。通过建立统一的社会保险基金并设立个人帐户，把缴交社会保险金的义务与享受社会保障的权利更加紧密地联系起来，鼓励多劳动多贡献，多积累多保障；国家、企业、个人三者共同承担社会保险责任，改变了以
13、往社会保险完全依赖国家和企业的观念；根据职工改革前原有工龄计算“比例退休金”，保持了政策的连续性。这项改革，创立了基本养老保险社会统筹与个人帐户相结合的保障方式，均衡了企业的保险负担，扩大了社会保险的范围。改革的重点在于通过制度的创新，打破所有制界限，实现社会共济与自我保障的有机结合，权利与义务相统一。兼顾效率和公平，形成了促进社会资源的节约和保障资金的预筹积累新机制，社会保障成为人人支持、人人受益的社会事业。但这项改革的最大问题在于偏重效率，忽视公平。企业负担依然较重，共济基金也不能维持收支平衡，同时，政策本身易受工资波动的影响，新旧制度衔接不平稳。1996年5月，在总结前10多年改革的基础
14、上，按照市委市政府确定的“两个低于”(社会保险费率要低于以前水平，低于全国水平)原则，根据深圳的实际情况，对已有的养老保险制度进行了深化改革。一是降低了缴费比例，由原来的21%降低到19%，其中6%记入共济基金，13%记人个人帐户，减轻了企业负担；二是规范了各类用人单位(包括国家机关和事业单位)各类人员的保险政策，实行统一的基本养老保险制度；三是以社会性养老金、缴费性养老金和个人帐户养老金三部分为主计发养老待遇，较好地贯彻了公平与效率相结合的原则；四是实行共济基金以支定收、个人帐户实帐积累的资金运作方式，实现基金运作良性循环；五是建立了基本养老金正常调整机制，在使退休职工享受深圳市经济发展成果的基础上，保障了退休职工的生活水平。1997年6月，深圳市政府颁布了深圳市企业补充养老保险方案，凡是经济效益好，已经参加深圳市基本养老保险的
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