1、2002年9月266日 北京西直门华星贸易大厦有限公司 打造核心竞争力，提升管理水平 第一阶段：战略与组织结构报告 中国 北京 机密 发展战略和组织机构设计 第 2 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 目录 第一阶段工作回顾 华星大厦战略摘要 华星大厦的企业理念 华星大厦的发展战略 房地产投资分析 风险投资分析 资本运作分析 华星大厦的组织结构设置 发展战略和组织机构设计 第 3 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 华星大厦咨询项目分为三个阶段推进，包括战略和组织设 计、人力资源体系与管
2、理制度设计、相关培训 战略和组织设计 人力资源体系与 管理制度设计 相关培训 明确北京西直门华星贸易大厦 有限公司的核心价值观、使命和 愿景 战略发展总体思路阐述 组织管理模式设计 组织架构 定员定编 部门职责 工作模块 主要内容 职位说明书 考核和薪酬体系 人力资源管理相关制度和流程 组织架构 管理制度建立和完善 集中培训，交流管理理 念，并对咨询方案分门别 类的进行详细讲解 提交文件华星大厦发展战略 华星大厦组织结构 华星大厦部门职责 职位说明书 发展战略和组织机构设计 第 4 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 第一阶段主要工作是通过
3、访谈、内外部资料调研，提出华星大厦 的战略发展方向及组织结构建议，完善部门职责与岗位说明书 9月 2日3日4日5日6日7日8日9日10日 资料调研与战略方案设计 11日12日13日14日15日 16日 与高层沟通 第一次中期汇报 项目启动会 内部访谈 19日 26日 方案完善与组织结构设计 与高层沟通 发展战略和组织机构设计 第 5 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 目录 第一阶段工作回顾 华星大厦战略摘要 华星大厦的企业理念 华星大厦的发展战略 房地产投资分析 风险投资分析 资本运作分析 华星大厦的组织结构设置 发展战略和组织机构设计
4、第 6 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 华星大厦发展战略概述 以股东的利益最大化为目标,在完善公司各项管理制度并建立具有华星 特色的企业文化的基础上，走可持续发展的产业创新之路，立足房地产业, 通过相关多元化的产业投资和积极的资本运营，实现企业的快速发展。 在一年内，完善华星大厦的基础管理工作，建立符合市场经济要求的 现代企业管理制度,创建京城物业管理品牌；三年内,以房地产开发为核心 目标,使之成为公司的主要利润来源,并建立房地产业内品牌形象,实现公司 发展的战略转型；五年内，通过积极的资本运作,以相关多元化投资为主要 方向,稳步介入风
5、险投资，实现华星的跳跃式发展,将华星构建成为国内一 流的产业投资公司。 发展战略和组织机构设计 第 7 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 华星大厦发展战略要点 一、立足现有华星大厦的招商与物业管理工作 建立完善的内部管理体制 加强大厦的运作管理,建立华星物业管理品牌。 二、确定以房地产为核心业务 以国内大中型城市中高档民宅开发为重点; 相关人才储备与管理能力构建; 通过房地产项目的滚动开发,形成华星稳定的主要业务来源。 三、稳健进入风险投资业 建议关注软件业、新材料、通信技术、互联网、媒体等行业，特别是国家重点开发的项目； 进入时期一般控
6、制在种子期，此时投入相对较小； 退出时以股权转让方式为主，以资本利得为利润来源，不进行实业运作。 四、积极探索各种资本运作方式 合理运作公司资产，在保证合理的资产负债率以及风险控制的前提下，积极运作各类委托理财业务 ； 寻找战略投资伙伴，探索各种上市运作方法，上市资产可能包括华星大厦、风险投资项目。 发展战略和组织机构设计 第 8 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 为了实现在5-10年内跳跃性的快速发展，华星大厦必须考虑建 立三个层面的业务组合 第一层面 核心业务 第二层面 新兴业务 第三层面 候选业务 没有开发未来：没有第三层面源源不断
7、提出新待开发项目，第 二层面业务会逐渐枯竭，最后是第一层面业务丧失，无法增长 在加快推进华星大厦的招商与物业服务的同时，完善各项管 理制度，建立现代企业，并在控制风险与投资规模的前提下 积极探索委托理财业务 进入房地产开发行业，通过滚动式发展，使之 成为主要业务及利润来源，完成公司业务的战 略转型 积极介入风险投资业与资本运作，使公司 向多元化的投资公司发展 发展战略和组织机构设计 第 9 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 短期发展目标：明确战略，完善管理体系，现有业务步 入正轨，拓展委托理财业务 目标主要策略 建议实施时间 确定战略与企
8、 业定位 华星大厦确立自身发展战略与企业定位 2002年11月前 华星大厦的建 设与招商工作 ，配套的物业 服务 介入委托理财 业务 全面完成大厦招商工作，为大厦的发展带来稳定的现 金收入 完善物业服务，提高客户满意度，创立物业品牌 2003年全年 在大厦全面投入使用后，通过融资，合理负债，介 入委托理财业务，为大厦增加现金收入 2003年全年 完善管理体系 根据大厦发展需要设立组织结构 建立管理制度体系 吸纳投资专业人才，塑造企业文化 2002年12月前 发展战略和组织机构设计 第 10 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 中期发展目标：
9、进入房地产业务，培育主营业务，实现战略性 转型 目标主要策略 建议实施时间 进入房地产业 以自主开发的方式进入房地产业，滚动发展 目标客户为中高层收入家庭，项目为中高档住宅 市场以大中城市为主，特别是省会城市 人才资源、管理能力培养 2-3年内 研究风险投资项目 积极介入风险投资的前期项目调研工作 投资额控制在大厦净资产的10-15%以内 2-3年内 发展战略和组织机构设计 第 11 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 长期发展目标：进行积极的资本运作,以相关多元化投资为主 要方向,稳步介入风险投资 目标主要策略 建议实施时间 进入资本市场
10、 进入风险投资领域以新材料、软件开发、互联网、通信技术、媒体为 主，关注国家重点开发的项目 风险投资以资本利得为利润来源，不以实际运作企 业获取实业利润 风险投资的退出渠道可以结合资本运作或者转售给 其他投资者 3-5年内 主要以委托理财、资产运作上市为主要手段 委托理财以一级市场运作为主，以券商、基金为主要 受托对象 资产运作上市可以包括华星大厦资产、相关多元化投 资的资产、风险投资项目。 资本运作可以积极引入战略合作伙伴，渠道、优势互 补，实现华星大厦的跳跃性发展 3-5年内 发展战略和组织机构设计 第 12 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPOR
11、T 01 目录 第一阶段工作回顾 华星大厦战略摘要 华星大厦的企业理念 华星大厦的发展战略 房地产投资分析 风险投资分析 资本运作分析 华星大厦的组织结构设置 发展战略和组织机构设计 第 13 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 企业的核心价值观、愿景和使命是回答企业战略中最高 层次的理念问题 愿景 我们渴望成为 什么样的企业? 使命 我们处在哪一行业？ 谁是我们的客户？ 核心价值观 我们在追求目标时 遵循何种准则？ 企业的 核心价值观、 愿景和使命是回答 企业战略中最高层次 的理念问题 发展战略和组织机构设计 第 14 页 北京西直门华星
12、贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 新华信初步建议的华星核心价值观、使命和愿景 核心价值观 使命 愿景 选择一选择二 市向， 范管理， ，取新。 守信、服 至上、鼓励 新、追求卓越。 以房地开 主，搭 建本和管理 新的平台，造 美好生活空。 以房地和物 管理基， 造本与管理 平台，客和 股造价。 成国内房地 和物管理 域的一流企， 投域的 成功者。 争取在10年内 立星在房地 和物管理 域的名牌形象， 在投域 成高收益企 。 发展战略和组织机构设计 第 15 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 新华信初步
13、建议的华星的核心价值观 华星的核心价值观 选择一：“市场导向，规范管理，专业经营 ，进取创新。” 选择二：“诚实守信、服务至上、鼓励创新 、追求卓越。”（推荐） 关键词 服务 诚信 人本 创新 发展战略和组织机构设计 第 16 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 新华信初步建议的核心价值观的具体阐述（一） 市场导向 华星正在专制过程中，由原来的传对的运 用多种营销手段 不断改造企业内部的组织结构 ，不断学习，适应企业发展与 市场环境的要求。 发展战略和组织机构设计 第 31 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXIN
14、G REPORT 01 房地产业的四大行业特性:周期性,关联性,地域性,政策性 周期性 关联性 地域性 政策性 房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固 定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民 经济的发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。而且，房 地产在国民经济中具有一定的先导性 房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联 性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切 相关。 房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，当某一地区的 房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能象其它 商
15、品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚 至消失。 政府政策对房地产业发展的影响主要体现在三方面：一，政府土地资源 的开发和使用计划直接影响到土地的供应；二，各项税费会影响到房地 产的价格，从而影响到房地产的销售状况；三，房地产交易所采取的政 策会影响到房地产的流通状况。特别是地方政策各不一致。 发展战略和组织机构设计 第 32 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 房地产业仍是中国市场经济中一个“暴利孤岛”，其投资回报率平均在20% 以上，写字楼行业也能达到11%左右，远远高于行业的投资回报率，引 来众多参与者，以北京市
16、场每年增加的房地产企业数为例： 发展战略和组织机构设计 第 33 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 而且，我国房地产业还有很大的发展空间 6个理由 恩格尔系数在 40时，住房 消费在消费结 构中所占的比 重会达到15 到20。目前 ，我国城市恩 格尔系数已降 到40以下， 而住房消费比 重尚不足10 ，比国际平均 水平要低5到 10个百分点， 住宅消费应该 还有较大的空 间。 至2000年底， 我国人均住房 建筑面积20.4 平方米，处于 中等收入国家 水平。世界各 国的经验表明 ，在人均住宅 面积达到30至 35平方米之前 ，会保持较旺
17、 盛的住房需求 。 按“十五”计 划规划，到 2005年，城市 人均住宅建筑 面积将达到22 平方米，户均 将达到70平方 米。到2010年 时，可望达到 人均25平方米 ，户均达到80 平方米，那时 的住宅建设投 资占国内生产 总值的比重将 有望达到峰值 。 恩格尔系数人均面积国家政策 我国人口持续增 长，到2001年为 12.7亿，预计到 到2050年达到16 亿左右，此后才 有可能实现零增 长。人口绝对数 量的增加，使房 地产业需求还将 增加。 到年 ，全国将有. 亿至亿农 村人口转移进 城市，使城市 化水平提高到 ，到 年更会 提高到54以 上，城镇人口 将首次超过农 村人口，成为 全
18、球城市化水 平较高的国家 之一,城市化的 提高将为房地 产业创造巨大 的商机。 城市化进程人口增长 按国际标准，人 均GDP达到13000 美元时，房地产 市场达到饱和； 到7000美元时增 速放缓，以4 5的速度增 长。现在我国城 市人均GDP是 1200美元，所以 房地产业会长时 期增长，无论对 现在的房地产开 发商和想进入房 地产业的开发商 来说都是好时机 。 人均收入 发展战略和组织机构设计 第 34 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 但从中、短期看，我国房地产业呈现明显的周期性，大约78 年一个周期。目前正处在高速增长期，预计至
19、少还会维持2年 ，才会进入下一个衰退期，或叫“调整期”。 发展战略和组织机构设计 第 35 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 我国房地产市场近年来一直以较高的速度增长 中国房地产开发投资总额： 1996-2005 资料来源：中国资讯行 单位：亿元 开发投资总额 年均增长率为15% 发展战略和组织机构设计 第 36 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 按用途分，我国房地产投资还是以住宅投资为主 商业用房 办公楼 住宅 发展战略和组织机构设计 第 37 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司
20、2002-9-23HUAXING REPORT 01 2000年商品房销售额3572亿元，比上年增长30.1，显示出强 有力的发展势头 发展战略和组织机构设计 第 38 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 我国城市人均居住面积比过去有了明显的提高 发展战略和组织机构设计 第 39 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 但是整体上看，我国人均居住面积与国外相比还有很大差距 以上数据国外为90年代初，中国为1999年数据 世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，会保持较 旺盛的住房需求。 发展战略和组织机构设计 第 40 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 在商品房购买中，个人购买住房的比例逐年增大 个人购买 购买方研究 - 收入等宏观经济指数 单位购买 发展战略和组织机构设计 第 41 页 北京西直门华星贸易大厦有限公司 2002-9-23HUAXING REPORT 01 我国各地商品房价格存在较大差异，东部地区大城市远高于
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