1、九龙仓国宾1号下阶段策略思考 （10-12月） 1、市场环境 在重拳出击的新政背景下，2010年下半年苏州千余套别墅仍迎“政”而出。 然而，高端住宅的大量涌入未必会给苏州市场带来压力， 相对来说，紧随追求品质舒适生活的高端人士的逐渐增多， 苏州楼市的高端别墅前景依旧被看好，市场依旧广阔。 苏州搜房网 苏州的别墅类高端住宅主要集中在环太湖板块，越溪板块及园区双湖沿岸区， 而就价格相对偏高的园区而言， 紧邻金鸡湖、独墅湖的天然绝佳地势，坐享湖景资源的优势， 使得园区的一些别墅产品受到高端精英们的青睐和关注。 包括在售楼盘星岛仁恒、中房澜泊湾，水墨江南， 预计下半年共有上百套的房源入市 姑苏房产网
2、以上两则媒体报道表明： 2010年下半年苏州的别墅市场，进入白热化竞争阶段 高端别墅项目陆续浮出水面，实力派开发商粉末登场 短暂的80天内，将有数百套别墅入市！ 已经演变成为形象之争、影响力之争！ 面临如此严峻形式，不得不证实一个事实： 苏州高端别墅之间最激烈的竞争已不是品质之争、环境之争、地段之争。 在目标客群极度接近、同时入市的前提下： 二、项目现状 销售力：九龙仓国宾1号一期57套双拼、独栋销磬， 二期推出量全部预定完毕，预约量在不断提升。 影响力：根据对一期成交客户的分析，客群获取信息主要靠人际传播。 这意味着，项目在苏州乃至周边地区的公众影响力有待加强！ 经过前期的宣传，九龙仓国宾1
3、号已经在社会上拥有了一定的知名度。国宾 1号建筑规模达到47万平方米，是整个双湖湖板块地段最好的一块土地，建筑风 格也将是苏州的颠峰。此项目下阶段的动作，在苏州势必引起业内业外的广泛关 注和形成极大的社会影响力，这正是国宾1号制造影响力的大好时机。 项目品牌战略： 三、下阶段推广策略目的 直接目的：提升溢价空间 根本目的：为2011年度传播蓄势，全面铺展影响力 四、推广原则 原则1：搭乘“大上海推广计划”顺风车， 借势将上海地区的推广同时“转载”至苏州。 原则2：在短暂的80天内，充分利用资源冲击市场，制造影响力！ 五、推广契机 契机1：“转载”大上海媒介计划 借助大上海的推广，进行宣传内容的
4、同步转载。 宣传范围：作为千万级国宾别墅，目标客户群散步较广，以一个为中心 ，三个基本点圈定客户范围 一个中心：以上海为中心 三个基本点：苏州古城圈、苏州工业园圈、苏州周边地区圈 中心与基本点宣传保持： 传播内容相似、传播时间同时、传播渠道类似 关键动作： 产品定位语推出 （需要给项目一个全新的定位，在巩固“出入皆人物”的基础上，赋予项目新的影响力点。 新形象推出 （为客户展示新的实景形象，以项目本身的优势制造产品影响力） 加大推广力度 （增加舆论炒作，以项目的暴光率提升影响力） 产品定位语推出 给项目一个准确的定位 一个与国宾阶层有关的别墅社区 新形象画面推出 （以实景展现为主） 加大推广力
5、度 1、抓准受众： 以针对 “超级消费群”获取信息渠道作为主要载体，有效到达高端客户， 选择某些高端小众类媒体，如高尔夫会刊。 2、提升频率： 持续不断高曝光率，保持九龙仓国宾1号始终出现在公众视野，成为苏州 范围内高档别墅提名率最高的楼盘。 3、丰富内容： 形象销售话题并行，按照不同诉求内容选择不同媒介，轮番宣传。 契机2：10月底会所开放活动 1、10月底会所开放意大利纯粹之夜活动影响力 2、11月：延续开放活动的影响力，保持密度性宣传。 3、12月：成立“国宾会”，前期维护客户关系的平台，后期通往品牌的长远价值 活动的举办必然将对项目产生影响力，要保证这种影响力的持续稳固， 必须要有相应
6、的动作紧跟其后。 活动关键动作：成立”国宾会“ 北京长安会所 一、举行”国宾会“成立仪式。邀请政要人物龙永图参加活动。提升活动影响力。 二、邀请所有业主参加国宾会。以”苏州最高端生活场“在财富阶层制造影响力。 三、除国宾1号业主之外，盛情邀请当地政府领导入会，提升会员身份感。 活动安排：建立会员俱乐部，制造口碑效应 契机3：项目现场包装 1、客户到访体验系统客户所到每一个地方，皆由专职工作人员负责服务。 尊荣体现国宾礼遇， 2、创造客户身份认证系统每天只迎接10组客户。若超过10组客户，需第二 天再预约。提高来访客的门槛。 3、创造现场情景体验系统 现场园林里需要增加一些生活的情景感，打造故
7、事的体验感，例如龙湖，例如翡翠别墅的打造。 1、创造客户到访体验系统： 从客户踏入大门那一刻起，即能尊享国宾级的服务，有姿态的礼仪接待。 从形象岗门卫会所门口服务员销售区域洽谈区域品质体验区域；以统一的服务步骤， 给客户带来舒适感、身份感。 只要进入项目现场，所到之处皆有不同的服务人员为客户服务。 会所增加英文、港 版财经类、时尚、 奢侈品类杂志（葡 萄酒、雪茄、名马 、高尔夫、珠宝、 时装、古玩、艺术 品）等系统知识， 以增加和客户更深 入沟通的可能。 28 在会所的洽谈区，增加布置，提升气氛。 2、创造客户身份特别认证系统： 看千完级别墅，每天只接待10位客户 以“每天只迎接10位客户”的接待要求，表明现场对来客的严苛。若已超过12位，可以 预约第二天来临。制造炒作话题。 3、创造客户生活场景体验系统：国宾人物的一天 现场园林里需要增加一些生活的情景感，打造故事的体验感，例如龙湖，例如翡翠别墅的打造。 让客户一走进国宾1号，就有停下脚步休憩的强烈感觉。 谢 谢
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