1、中国信达资产管理公司海口办事处不良资产处置价值咨询报告书 正文中国信达资产管理公司海口办事处部分不良资产组合处置项目资产价值咨询报告书旅游类资产分报告中华咨字（2002）第*号中国信达资产管理公司贵公司下属之海口办事处拟将部分不良资产组合处置。中华财务会计咨询有限公司（以下简称“中华财务” 或我们）接受贵公司的委托，对该等拟处置之资产进行调查，对该等资产在本报告设定之咨询基准日-2002年36月30日的可回收价值发表咨询意见。 （一）咨询目的本次咨询项目旨在调查贵公司下属之海口办事处纳入本次组合处置范围内的相关旅游类资产。我们对该等资产在2002年36月30日这一咨询基准日的可回收价值进行判断
2、和测算，向贵公司提交针对该等资产于约定基准日可回收价值的咨询报告书，为贵公司本次经济行为提供价值参考。（二）咨询范围贵公司下属海口办事处所拥有，拟应用于本次经济行为之资产为纳入本次咨询范围之特定资产，包括实物抵债资产和债权资产。其中涉及度假村、酒店等旅游类经营性资源的抵债资产和债权一共8项，该8项抵债资产和债权的价值咨询过程及结论在本份报告中体现，主要包括旅游度假村、酒店及停缓建的度假村三种类型。1、 抵债资产：旅游类实物抵债资产共计7项，该等资产均为旅游业经营用途的整体资产，包括土地使用权、房产及其他地上建筑物，整体经营设施和其他配套设施。具体明细如下： 单位：万元序号编号资产 名 称资产类
3、别所在地 房产建筑（平米）土地面积 抵债金额债务人1 R1银海度假村度假村琼海2134593.5亩6658 海南银海开发建设总公司2 R2五洲酒店酒店海口12965 9358 海南五洲旅游股份公司3 R3海月度假村度假村三亚7800 12295平米780 海口市房地产投资开发公司4 R4日发度假村度假村琼山57421400 6181 海南日发房地产公司5 R6仙龙宾馆酒店保亭1523 756138 保亭仙龙宾馆6 R7红树林酒店酒店琼山2250.05155 琼山市红树林实业公司7 R30鹿园度假村在建工程三亚28878.88217亩8650 海南嘉均达物业总公司抵债金额合计31920 2、 债
4、权旅游类债权共计1项，该等债权目前经法院查封的实物资产为旅游业经营用途的整体资产，包括土地使用权、房产及其他地上建筑物，整体经营设施和其他配套设施。具体明细如下： 单位：万元序号编号借款人剩余债权额抵（质）押物查封资产合计本金应收表外及孳生利息类型数量土地285000平米1D48海南省通什度假村10068.00 3670.00 1435.00 4963.00 房产4757平米房产6750.86平米债权合计10068.00 （三）咨询方法1、实物抵债资产可回收价值的测算我们主要采用现金流折现法、租金还原法、假设开发法、市场比较法等方法测算该等旅游类实物资产的可回收价值。1） 现金流折现法对于的整
5、体经营性实物抵债资产（包括土地、房产及配套设施在内），且目前持续经营，具备创现能力，资产的个体及周边综合因素较好，有利于其继续营运，我们采用现金流折现法测算其可收回价值。2）租金还原法对于非整体的经营性实物抵债资产，且目前持续经营，获得租金收入的经营性资产，我们采用租金还原法测算其可收回价值3）假设开发法对于目前尚未达到可营运状态的房地产类型资产，我们结合其周边的旅游资源环境情况，在判断其最佳可能用途的基础上，采用假设开发法，测算其在新的可能用途情况下的可收回价值。 4）市场比较法对于目前为非持续经营状态，或仅为维持经营状态的整体资产，我们采用市场比较法，测算其在整体转让情况下的可收回价值。同
6、时，我们将根据各项资产或债权中所包含实物资产类别的不同，综合采用以上方法，分别进行测算。8项旅游类实物抵债资产和债权的具体咨询方法如下表所示：编号项目方法一方法二R1银海度假村现金流折现法R2五洲酒店现金流折现法R3海月度假村租金还原法R4日发度假村租金还原法市场比较法R6仙龙宾馆市场比较法R7红树林酒店市场比较法R30鹿园度假村市场比较法假设开发法2、债权资产可回收价值的测算对于本次咨询中的涉及旅游类抵押及查封实物资产的债权，由于抵押及查封实物资产为整体经营性资产，但经营情况仅为维持经营，我们采用市场比较法，测算抵押及查封实物资产整体变现后对债权资产可回收程度的影响。具体测算方法上，抵押及查
7、封实物资产变现价格的测算方法类似于实物资产可回收价值的测算方法。由于抵押及查封资产的法院裁定评估价值高于对应债权，从查封资产裁定环节来讲，债权的收回率为100，因此我们简化对债务人及担保人的偿债能力进行相关调查分析的程序。编号项目方法D48海南省通什度假村市场比较法（四）咨询结果在实施了上述咨询程序与方法后，本次委托范围内的资产在2002年3月31日这一特定基准日的可回收价值参考区间为4783万元至7919万元，具体结果如下：旅游类实物抵债资产的可收回价值咨询结果参考区间： 单位：万元序号编号资产名称咨询价值低限高限1 R1银海度假村131515832 R2五洲酒店83310253 R3海月度
8、假村1351354 R4日发度假村44316235 R6仙龙宾馆41416 R7红树林酒店0337 R30鹿园度假村3601823合计31276263旅游类债权的可收回价值咨询结果参考区间： 单位：万元序号编号借款人剩余债权额咨询价值合计本金应收表外及孳生利息低限高限1D48海南省通什度假村10068.00 3670.00 1435.00 4963.00 1656.00 1656.00 合计10068.00 3670.00 1435.00 4963.00 1656.00 1656.00 （五）案例案例一 -银海度假村（R1）抵债资产形成概况1994至1995年间，债务人海南银海开发建设总公司（
9、以下简称“银海开发”）先后与中国建设银行海南省分行房地产信贷部（以下简称“海南建行”）签订10笔借款合同，借款本金共计10900万元。以上贷款双方签订了资产抵押协议，海南建行对抵押物进行了抵押登记。1999年12月19日，根据海南建行与中国信达资产管理公司海口办事处（以下简称“海南信达”）签订的债权转让协议，以上债权由海南信达承继。由于银海开发未按借款合同约定的条款履行还款义务，2000年7月6日，海南信达与银海开发达成还款协议，银海开发拟以原贷款抵押物琼海市加积镇金海路商住土地及地上建筑物、配套设备、汽车等财产抵偿部分债务。后经海南信达持该还款协议书及其公证书向海南省高级人民法院申请强制执行
10、，2000年9月25日，（2000）琼高法执提字第630号民事裁定书作出如下裁定：将银海开发所有的位于琼海市龙春金融商住区的银海国际度假中心（以下简称“银海度假村”）的土地使用权62400.96平米，及地上建筑物21345平米和配套设备，汽车折价6658万元抵偿其所欠海南信达的相应债务。剩余债权裁定终结，3年内可申请重新立案执行。抵债资产目前状况根据海南信达有关人员的介绍，以及中华财务工作人员的现场调查，抵债资产目前的基本状况如下：抵债资产实际为银海度假村的整体经营性实物资产。银海度假村位于琼海东线高速路100公里处，琼海市区内，紧邻高速公路，交通便利，周边旅游景点有博鏊、红色娘子军纪念馆、万泉河旅游风景区，白石岭等，度假村周围分布有许多小型的宾馆、酒店，但综合性的旅游设施仅此一家。银海度假村在裁定后的一年多内持续经营，并进行了一定投入和改造，2001年获得3星级认定。在咨询过程中，我们还了解到以下情况：1、资产概况银海度假村总占地面积约93.5亩，房产包括别墅区客房、普通客房区客房、综合性主楼和娱乐中心，建筑面积共计21345平米，房屋约为94、95年建成。度假村内的配套设施有游泳池
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