1、2006年房地产建筑安装企业 税收自查方略 河北省地方税务局稽查局 杨文国 1 第一节 房地产行业常见违法手段及成因 一、房地产违法行为的主要特点及发展变 化趋势 v偷税与反偷税的斗争更加复杂，大案、要案不 断出现。 v偷税形式多种多样，手段更加隐蔽。 v部分不法纳税人开始为自己的违法行为公开寻 求借口和保护。 2 二、常见违法手段 （一）营业税 v1. 以房屋抵顶银行借款本息、抵顶应分配给投资 方的利润、抵顶应支付的建筑安装工程款、抵顶 获取土地使用权的价款、抵顶应支付的广告费等 ，直接冲减应付账款、应付股利或者长期借款等 科目不计销售收入，不申报纳税。 v2. 将预收房款记入“其他应付款”
2、等往来账科目上 ，长期不申报纳税。还有的采取把售房款直接由 销售部门收取并存储在其他银行账号上，随意调 节每期应结转收入，隐瞒收入。 3 v3. 不按规定开具发票（或开具假发票）， 隐瞒销售收入。 v4. 销售自建自用房地产不申报缴纳“建筑业 ”营业税。 v5. 收到业主个人购房按揭贷款后计入“应付 账款”、“其他应付款”等往来科目，不申报 纳税。 v6. 价外费用不计算在营业额内申报纳税。 v7. 利用税收优惠政策造假，偷逃税款。 4 销售不动产行为成立要件 在所有涉及“销售不动产”营业税的案例中， 对一个单位或个人是否发生了应当缴纳“销 售不动产”营业税的行为，除特殊规定外， 一般必须同时
3、具备以下四个条件： 一、转让的是否为不动产的所有权； 二、被转让的不动产的所有权是否属于该单 位或个人，或者说谁转让了该不动产的所有 权； 三、是否有偿； 四、不动产是否位于境内。 5 城市房屋权属登记管理办法 v第四条 国家实行房屋所有权登记发证制度 。 v第五条 房屋权属证书是权利人依法拥有房 屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和 处分权利的唯一合法凭证。 v第六条 房屋权属登记应当遵循房屋的所有 权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主 体一致的原则。 6 v例题1：甲房地产企业拟投资建设一写字楼 ，向计划部门办理了立项手续，向规划部门 领取了建设项目选址意见书、建设用 地规划许可证和建
4、设工程规划许可证 后，通过办理国有土地出让手续拥有了某宗 地的国有土地使用权，并申请领取了施工许 可证，通过招标，选定了建筑施工企业开始 房屋建设。但在建造过程中，由于资金不足 ，甲单位与乙单位签定了参建房屋协议，约 定：乙方出资3000万元，待房屋建成后， 乙方可分得3层楼的房产。 7 项目 甲方 乙方 土地使用权 100% 合作过程 部分投入 投资3000 万 并负责组织 房屋初始产权 100% 过户 3层房产 案例一流程示意图案例一流程示意图 8 v案例2：甲房地产企业拥有某宗地的国有土地使用权，但一 直未按照土地出让合同的规定对土地进行开发。后与乙房地 产企业签订联合开发合同，共同到计
5、划部门办理了合建审批 手续，但未到土地管理部门办理土地使用权的变更登记。双 方约定：乙方支付给甲方1250万元后，由乙方进行房地产开 发并销售，甲方不再过问房地产开发的相关事宜，但乙方销 售房屋时，甲方必须负责开具发票给购房人。房屋开发过程 中，乙方又投入资金3000万元，房屋建成后，乙方取得售房 款5000万元，全部由甲方开具发票给购房者。甲方认为，虽 其开具了发票，但实际发生销售房屋行为的是乙方，因此， 其只应按1250万元交税。 9 案例二流程示意图 项目 甲方 乙方 业主 土地使用权 100% 合作过程 部分投入 补偿1250万 组织并投入 3000万 初始产权 100% 过户 房 屋
6、 甲 乙 业主 房产过户并开票 房款5000万 支付1250万 10 v例题3：甲房地产企业拥有某宗地的国有土 地使用权，但由于资金问题，与乙房地产企 业签订合作建房协议。双方约定：甲方提供 土地使用权，乙方负责出资开发房地产，房 屋建成后，按照25%和75%在甲、乙之间分 配。后甲、乙双方共同到计划部门办理了合 建审批手续，甲方依法将该块宗地75%的土 地使用权变更登记到乙方名下。房屋建设过 程中，乙企业共投入资金3000万元。房屋 建成后，双方按协议约定比例进行房地产分 配，并分别办理了房屋的权属登记。 11 案例三流程示意图 项目 甲方 乙方 土地使用权1 100% 合作过程 组织投入3
7、000万 土地使用权2 25% 75% 房屋初始产权 25% 75% 12 案例三处理结果 v甲方按照转让无形资产征收营业税,计税依据为 (1)75%土地评估价值 (2)300025%+300025%代建利润率(1+流转税 税率) v乙方按照代理业征收营业税,计税依据为 (1)75%土地评估价值- 300025% (2)300025%代建利润率 13 v8. 返还给拆迁户的住房不计入营业额。 专题分析P428页 会计处理P254页 v9. 以地方政府越权出台的经济适用房优惠 税收政策为借口，拒不缴纳销售经济适用房 收入应纳的营业税。P22页 v10. 开发商将未售出的房屋、商铺、车位、 广告位
8、、集贸市场摊位出租，其取得的租金 收入未申报纳税。 v 11. 房地产开发公司与施工单位双方协议互 相以较低价格开具给对方发票，双方都能得 以少缴纳营业税。 14 （二）企业所得税（外商投资企业和外国企业所得 税） 房地产开发建设阶段 v1 .不按规定预缴所得税。以工程尚未决算、收入 及成本无法准确反映为由，不按规定预缴所得税 。 v2 .伪造或者高估成本。通过到税务机关代开发票 多缴纳建筑安装业营业税的手段达到少缴纳33% 企业所得税目的。 v3 .利用行业特点，故意混淆前后项目之间的成本 和费用支出，使得成本前移，减少当期应纳税所 得额。 15 v4 .多列利息支出，多列预提费用。 v5
9、.利用关联关系转移利润。 P468页 v6 .项目贷款利息税前列支。 v7 .以转移定价方式瞒天过海转移利润。 房地产销售阶段 v1 .销售款长期不结转收入。 v2 .成本核算混乱。 v3 .隐匿贮藏间、楼顶平台（花园）、车位 等项的销售收入 。 16 （三）土地增值税 v1 .未按规定就竣工结算前的预售收入预缴 土地增值税。 P571-572 v2 .相当一部分开发商利用纳税人建造普通 标准住宅出售其增值额未超过扣除项目金额 20%免征土地增值税这一优惠政策，进行避 税筹划。 （四）房产税 P122 v1 .已经投入使用的房产少缴房产税。 17 2 .出租的房产少缴房产税。 （五）土地使用税
10、 v1 .开征范围内的项目开发期间占用的土地未 缴纳土地使用税 。P154-155 P8 v2 .未售出的商品房作为办公自用的，所占土 地未缴纳土地使用税。 （六）印花税 体现在房屋销售合同、建筑材料购销合同、 建筑工程勘察设计合同、建筑工程施工合同 、广告合同、租赁合同、借款合同等未贴或 者少贴印花税 。 18 第二节房地产行业税收自查方略 一、账外自查方法 v1. 了解企业建设项目的相关情况。 v2. 准备与项目基本信息有关的证件资料 。 v3. 准备销售明细表。 v4. 到企业售楼部了解楼盘销售价格、进度 ，注意索取 “销控表”。该表通常都已标明 房屋销售的具体情况。 v5. 要注意到物
11、业管理部门索取入住档案资 料，到负责协助业主办理房屋产权的部门索 取办理房屋产权底册。 19 v6. 按照企业已开发完毕的项目总建筑面积、销售 进度和市场平均价格估算总收入，然后和企业账面 项目历年累计收入比对，测试项目收入的完整性和 可信性。 v7. 根据企业“销售费用”科目中发生的房地产交易 中心收取的房屋买卖交易服务费估算企业已经办理 产权转移手续的商品房销售收入，用倒算结果和企 业账面销售收入进行比较，测试其业以办理完毕房 屋产权转移手续的销售收入完整性。P25页 v8. 企业为了加快资金回流速度，通常设置专人负 责协助购房客户办理银行按揭手续。注意对企业负 责此项业务的相关人员进行询
12、问，结合其设置的有 关备查簿进行自查。P37页 20 9. 注意将检查银行账号结果和企业向税务机 关备案的银行账号进行核对，如果纳税人未 按照规定将其全部银行账号向税务机关报告 的，将要受到税务机关惩处。 征管法第六十条第四款：责令其限期改正， 可以处二千元以下的罚款；情节严重的，处 二千元以上一万元以下的罚款。 21 二、企业所得税检查要点 v（一）把好收入关 v1. 按揭方式销售开发产品的，要注意检查开发产 品完工后，其首付款是否于实际收到日确认收入 的实现，余款是否在银行按揭贷款办理转账之日 确认收入的实现。 v 2. 由于视同销售行为会计处理未确认为收益，应 当注意检查视同销售行为是否
13、按照税法规定确认 为收入并在纳税申报时进行了纳税调整。视同销 售行为是否于开发产品所有权或使用权转移，或 于实际取得利益权利时确认收入的实现。 22 视同销售行为 的处理 P327 v将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、 广告、样品、职工福利、奖励等； v将开发产品转作经营性资产； v将开发产品用于对外投资以及分配给股东或 投资者； v以开发产品抵偿债务； v以开发产品换取其他事业单位、个人的非货 币资产。 23 v3. 检查企业是否按照会计制度要求及时正 确地确认销售收入。P324页 v4. 将开发产品先出租再出售的，是否根据 国税发200383号文件确认收入的实现。 v5. 检查企业委托
14、销售协议，查看其采取委 托方式销售开发产品是否按国税发200383 号文件确认收入的实现 。 v6. 收取的质量保修金处理是否正确。 24 建设工程质量管理条例（国务院令第279 号）第四十条规定：正常使用条件下，建设 工程的最低保修期限为：P29页 （1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工 程和主体结构工程，为设计文件规定的该工 程的合理使用年限； （2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、 房间和外墙面的防渗漏，为5年； （3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷 期； （4）电气管线、给排水管道、设备安装和装 修工程，为2年。 25 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设 工程的保修期
15、，自竣工验收合格之日起计算。 v 房屋建筑工程质量保修办法 v 2000年6月30日 建设部令第80号 v 第九条 房屋建筑工程在保修期限内出现质 量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施 工单位发出保修通知。 v 施工单位接到保修通知后，应当到现场核查 情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉 及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事 故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现 场抢修。 26 v 第十二条 施工单位不按工程质量保修书约定 保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修 ，由原施工单位承担相应责任。 v第十三条 保修费用由质量缺陷的责任方承担 。 v第十四条 在保修期内，因房
16、屋建筑工程质量 缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身 、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三 方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向 造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。 v第十五条 因保修不及时造成新的人身、财产 损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。 27 v企业财产损失所得税前扣除管理办法 第五条 因债权人原因确实无法支付的应付 账款，包括超过三年以上未支付的应付账款 ，如果债权人已按本办法规定确认损失并在 税前扣除的，应并入当期应纳税所得依法缴 纳企业所得税。 l关于外商投资企业和外国企业接受捐赠税务 处理的通知 国税发1999195号 三、企业的应付未付款，凡债权人逾期两
17、年未要求偿还的，应计入企业当年度收益计 算缴纳企业所得税。 28 （二）扼住成本关 v1. 是否准确区分期间费用、开发成本和销售 成本的界限，有无虚列、重复列支有关的成 本、费用。土地征用及拆迁补偿费、公共设 施配套费是否按成本对象进行归集。 v2. 为房地产开发而借入资金所发生的借款费 用，在房地产完工之前发生的，是否按规定 记入了房地产开发成本，是否对超过银行同 类同期贷款利率以上的部分进行了纳税调整 。P368页 29 金融利率政策的变动过程（一） v银发2003250号规定：自2004年1月1日起 ，扩大金融机构贷款利率浮动区间。贷款利 率浮动区间不再根据企业所有制性质、规模 大小分别
18、制定。商业银行、城市信用社贷款 利率浮动区间扩大到0.9，1.7，即商业银 行、城市信用社对客户贷款利率的下限为基 准利率乘以下限系数0.9，上限为基准利率 乘以上限系数1.7；农村信用社贷款利率浮 动区间扩大到0.9，2，即农村信用社贷款 利率下限为基准利率乘以下限系数0.9，上 限为基准利率乘以上限系数 30 金融利率政策的变动过程（二） v 中国人民银行决定，从2004年10月29日起上 调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利 率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机 构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现 行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款 利率也相应调整
19、，中长期上调幅度大于短期。同 时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金 融机构（不含城乡信用社）的贷款利率原则上不 再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率 下限仍为基准利率的0.9倍。对金融竞争环境尚 不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理， 最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利 率下浮幅度不变。以调整后的一年期贷款基准利 率（5.58）为例，城乡信用社可以在5.02- 12.83%的区间内自主确定贷款利率。 31 金融利率政策的变动过程（三） 中国人民银行决定，从2006年4月28日起上调金融 机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利 率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到 5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机 构存款利率保持不变。 2006年4月28日起人民币贷款利率调整表 单位： v 项目 调整前利率 调整后利率 v6个月 5.22
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