1、建立和完善中小企业融资体系的探讨摘 要 融资意识薄弱、融资渠道少、融资手段单一、融资额度有限是大部分中小企业在解决企业资金紧张局面时面临的普遍问题。中小企业融资难的原因在于我国融资服务体系不健全和中小企业自身存在的不足和缺陷。本文简要分析了中小企业的经济地位、融资现状及其融资难的基本原因，并提出了改善中小企业融资内外部环境的建议。提出了解决中小企业的融资困难问题，是一项复杂的系统工，需要中央政府的高度重视和各地方、部门、机构的共同推进，在制定政策上体现多样性、商业性、整体性原则，从制度上完善政策支撑体系；同时，转变融资机构观念，培育和保护私人资本场，在规范运作和商业化原则卜，积极拓展间接融资渠
2、道；其次，建设多层次的资本场，拓展直接融资渠道，支持中小企业健康发展；最后，企业加强公司治理结构，增加财务透明充分挖掘内部自身潜力，依据企业自身发展特点基础上，寻求资金的支持。 关键词：中小企业 法律保障 财政扶持 信息服务ABSTRACT Weak awareness of financing, financing, financing channels, single means less financing limit is most medium-sized enterprises in solving enterprise capital tensions in the common
3、 problems. Sme financing is our service system and small and medium-sized enterprise limitations and defects. This paper analyses the economic status of smes financing, financing and the basic reasons, and puts forward the improvement of the internal and external environment of small and medium-size
4、d enterprises financing advice. Put forward to solve the sme financing difficulties, it is a complicated system of the central government, need attention and the local governments, departments and institutions, the advance in policy reflects diversity, commercial, integrity, from system consummation
5、 policy support system, At the same time, change ideas, cultivating and financing institutions in protecting private capital, standardized operation and commercial principle, actively expand indirect financing channels, Secondly, the construction of the multi-level game, expand the direct financing
6、channels, support the healthy development of small and medium-sized enterprises, Finally, the enterprises to strengthen the corporate governance structure, increasing financial transparent fully excavate internal its potential, according to the characteristics of enterprise development, seeking fund
7、s based on support. Keywords: small and medium-sized enterprise legal safeguard financial support information service 第一章 引 言 国家经贸委最新统计结果表明，目前全国共有中小企业1000余万家，占我国企业总数的99%，总产值和利税分别占全国的60%和40%，就业人口占全国的75%，中小企业在国民经济中正发挥着越来越重要的作用。我国中小企业具有数量较多，覆盖领域较广，投资相对较少，经营方式灵活，船小好掉头，适应社会需求的一系列特点，从而决定了它在社会主义市场经济发展中的独特地
8、位，决定了它对推动社会经济繁荣、解决劳动力就业、保持社会稳定、扩大社会需求、调节产业结构、增加财税收入、推动金融业发展的重要作用。但是，一个时期以来，特别是东南亚危机发生以来，一些人开始忽视中小企业的这种地位和作用，造成了中小企业进一步发展困难重重。同时，由于中小企业自身也存在着许多不利因素，如规模小，稳定性较差，资金少，资信等级低，融资能力差，抗风险能力和市场竞争力较弱等，尤其在融资方面，中小企业与大企业相比，明显处于弱势，加之在我国利率尚未实现市场化的条件下，银行等金融机构为中小企业提供资金支持就意味着要负担更高的成本、承担更大的风险。因此，中小企业融资问题实质上就是中小企业在金融市场上融
9、资难的问题，它是制约我国中小企业发展的一个重要障碍。要加快我国中小企业发展，就要首先解决中小企业融资难问题。 据报载，2004年二季度中小企业融资景气指数降至68.8%，不仅处于不景气区间，而且比一季度下降3.7点，比大型企业低63点。其中，认为融资困难的中小企业占到38.5%。企业融资难度的增加，加剧本严峻的中小企业流动资金的紧张状况，融资通路的阻塞无疑是企业特别是中小企业发展的最大障碍之一。 中小企业融资难由来已久，在这轮宏观调控中，这一问题愈加显现出来。中小企业是我国经济的重要组成部分，在国民经济中的地位举足轻重，成为推动我国经济快速增长的重要生力军和维护社会稳定的一支重要力量。因此，关
10、注和努力解决中小企业融资难的问题，成为人们关注的一个焦点问题。 本文在对中小企业融资困难问题进行了深入的考察，采用了逻辑推理、比较和调查研究方法，对中小企业融资的现状、原因的两个主要方而进行研究，力求通过对这一课题的理论综述和实证研究，搭建一个受到认可的学术研究和交流平台，将中小企业融资困难问题认识提高到新的层次，进而为进一步改善中小企业融资环境提供借鉴。 第二章 中小企业的现状 关于究竟什么样的企业可以称之为中小企业，一直没有一个通用或公认的界定。多数国家在统计上采用定量的方式予以确认，只有少数几个国家采用定量和定性的方式。 在统计上，2003年统计局设管司发布了大中小型企业划分办法，主要从
11、从业人员数、销售额、资产总额三个指标对不同行业的企业规模进行了界定。 著名的经济学家舒尔茨因其著作小的是美好的而闻名遐迩，社会经济的发展也日益证明了他的远见。尽管人们总是热衷于将目光倾注在那些具有影响力的行业巨头身上，急切地追随其企业理念和管理做法，但人们似乎忘记了一个事实：这些企业曾经是中小企业。数量庞大的中小企业，不仅日益以其灵活和高效，在社会经济中发挥着越来越重要的作用，而且在事实上影响和改变着我们的生活。 2.1中小企业占据经济半壁江山 尽管中小企业仍然是个很模糊的词汇，目前并没有完全确切的数据或者统计来表明我国中小企业对国民经济的贡献率，但借助不同的研究方式和统计口径，我们说中小企业
12、已经占据我国经济的半壁江山，并不为过。 北京大学中国经济研究中心姚洋教授的研究表明，2001年中国经济中，中小企业的就业人数占全部就业人数的80%以上，资产超过社会总资产的60%，向国家缴纳的税收超过50%。除一般意义上的经济贡献之外，中小企业在解决就业方面的重要作用尤其不可忽视。国务院总理温家宝今年3月5日在十届全国人大二次会议上作政府工作报告时指出，千方百计增加就业是政府的重要职责。国家发改委主任马凯在十届全国人大二次会议上作关于2003年国民经济和社会发展计划执行情况与2004年国民经济和社会发展计划草案的报告时谈到了2004年宏观调控的主要预期目标，其中就包括城镇新增就业900万人。在
13、政府越发关注就业问题的今天，中小企业正是解决就业问题的重要途径。 然而，更重要的不仅仅是这些简单的比例和数值，中小企业在生产率方面的强劲增长，更值得人们关注。据姚洋教授对中国企业的全要素生产率的增长情况的研究，结果表明1981至1995年间，小型企业的生产率增长在各方面都高于大中型企业，而且在获取技术能力、对现有技术的应用方面，也都优于大型企业。 而且，随着技术的发展，产品与技术的更新换代的时间越来越快，企业从产生到成长、成熟的周期也在缩短。一间初创企业，很可能在三五年间就成长为一间通常意义上的大公司。而这一类高成长的中小企业，无疑对经济增长的贡献度是比较高的。 2.2资金不足阻碍应注明电缆编
14、号、规格、型号及电压等级，沿支架桥架敷设电缆，在其两端拐弯处交叉处应挂标志牌。3.5.3作业条件：变配电室内全部电气设备及用电设备配电箱、柜安装完毕，电缆桥架安装完毕，且检验合格，电缆检测合格后，即可进行电缆敷设工作。3.5.4本工程的电缆既有沿桥架敷设的，也有穿保护钢管的，做法参照电气规范及相关工艺标准中电缆敷设相关要求，电缆的排列和敷设要求详见技术交底。3.6封闭插接母线安装3.6.1根据设计图纸要求选择插接母线。设备进场后，应根据装箱单由安装单位，建设（监理）单位及供货单位进场设备及附件共同进行检查。3.7配电箱、柜的安装3.7.1本工程配电箱根据设计要求加工定货。电箱根据尺寸，找好标高
15、、水平、竖直，并将箱体用砂浆填实周边，明装箱量好尺寸，用膨胀螺栓固定（10），不破坏箱面油漆，水平端正不歪斜。3.7.2配电箱、柜进场时，设备应有铭牌，并注明厂家名称，附备件齐全，设备开箱检查应由甲、乙方及供货单位共同进行，并做好检查记录。3.7.4柜安装应按图纸布置稳放，就位后先找正两端的柜，再在柜高2/3处绷小线找正，采用0.5MM铁片调整，最后用M12镀锌螺栓固定。柜体与柜体，柜体与挡板，均用镀锌螺丝连接，每台柜应单独与接地干线连接。3.7.5按图纸敷设柜与柜之间控制电缆连接线，柜顶母线，柜二次连接线，送电空载运行24H无异常现象，办理验收手续。3.7.6配电箱安装工艺流程：设备进场检验
16、弹线定位明装配电箱螺栓固定暗装配电箱盘面组装箱体固定绝缘摇测3.7.7配电柜安装工艺流程：设备进场设备搬运柜体稳装柜上母带配柜二次回路配线柜试验调整送电试运行验收。3.8.1灯具安装前，应对灯具进行外观检查，完好无损的灯具方可使用。根据灯具的安装场所，检查灯具是否符合要求，灯内配线是否符合设计及工艺标准，检查标志灯的批示方向是否正确，应急灯是否可靠灵敏，3kg以上的灯具须埋吊钩或螺栓，预埋件必须牢固可靠。走廓的吊顶低于2.4M处，灯具金属外壳应做良好接地处理。灯具安装牢固、端正，位置正确。3.8.2开关、插座规格、型号符合设计要求，产品应有合格证，进场检验合格。所有开关的切断位置一致，电器灯具
17、的相线应经开关控制，单相插座应左零右火，三孔或三相插座接地保护均在上方；普通插座均装漏电保护，插座离地面0.3米安装，成排安装的开关、插座高度一致，高低差不大于2MM，同一室内安装的插座高低差不应大于5MM。液晶电视安装高度为主，靠墙插座均为插，不靠墙的插座除办公家具安装在家具上外，其余为地插。3.8.3作业条件：灯具、开关、插座的型号、规格、质量符合要求，土建装修基本完成后进行。3.8.4工艺流程：灯具、开关、插座的检验组装安装接线通电试运行。4.电气安装各分项、检验批工程质量要求及电气通病的预防措施4.1电气安装各分项检验批工程质量标准4.1.1管全路敷设分项检验批质量标准：材质及规格、品
18、种型号必须符合设计及规范要求，各种材料必须有合格证件，在10层内敷设必须内外防腐后，外壁另进行两道沥青漆处理，在混凝土内敷设宜做内防腐，32以下管子连接采用套管焊接，所有连接处及进出盒箱处均应焊跨接地线，管路弯曲半径10D，凹扁度0.10，保护层15MM。4.1.2管内穿线分项、检验批质量标准：材质及品种、规格、型号必须符合设计及规范要求，材料必须有合格证，导线绝缘电阻必须0.5M以上，穿线前应在盒、箱位置标高准确、无误的情况下进行，同时在穿线前必须将箱、盒清理干净，做到导线分色正确，余量适量。4.1.3接地装置分项、检验批质量标准：材质的品种、规格、型号必须符合设计及规范要求，材料必须有合格
19、证及钢材抄件，接地电阻摇测必须符合要求，焊接长度：圆钢6D，圆钢与扁钢6D，扁钢与扁钢2D，且须三面焊，要求焊缝饱满，平整光滑，焊后将焊药清干净，在焊接处进行防腐处理。4.1.4电气器具及配电箱安装质量标准：材质及品种、规格、型号必须符合设计及规范要求，并必须有合格证。开关、插座及配电箱安装应做到工、横平竖直，标高准确，紧贴墙面，固定牢靠，接地保护良好。灯具安装必须牢固，并符合规范要求，接线正确。所有接压线不伤线芯及绝缘层，箱内接压线做到整齐、美观、牢靠并编号正确。4.1.5建筑电气分部（子分部）观感质量标准：工程所有材料必须选用优良产品，并做到品种、型号、规格符合设计要求，质量合格、出厂质量
20、证明文件齐全，有合格证检验报告；施工安装符合设计图纸要求，工程质量符合施工质量验收规范标准要求；在线路敷设，配电箱、开关插座、照明器具及防雷接地等分项上，外观质量必须达到优良标准。4.2建筑电气安装工程通病预防措施4.2.1管路敷设通病：管中不齐，套丝乱扣，管口进入箱盒不一致，钢管管口出现毛刺，弯曲行径不够，有扁凹、开裂和严重锈蚀现象，该进行防腐处理的未做，墙面地面敷设管路出现裂缝。原因分析：锯管管口不齐，是因为操作时，钢锯不垂直和不正所导致套丝乱扣，原因是板牙掉出或缺乏润滑油。管口入箱长短不一致，是由于箱盒外边未用锁，箱盒内又没有设挡板而造成，管口有毛刺是由于锯管后未用锉刀打光口，弯曲半径太
21、小是因为煨管肘出弯太急，弯管器的槽过宽也会出现管径弯扁，表面凹裂现象，出现裂缝是因为管路的保护层太薄引起，在受力的情况下出现裂缝。预防措施：锯管时，人必须站稳，手腕不颤动，出现马路口时，可用板锉锉平，然后再用圆锉将管口锉成喇叭口。套丝时应先检查板牙是否符合规格、标准、应加润滑油。管口入箱盒时可在外部加锁母，吊顶配管时必须在箱（盒）内外用锁母锁定，配电箱入管较多时，可在箱内设置一块平挡板，将入箱的管子顶住，待 管路固定后，拆去此板确保管口入箱一致。管子煨弯时应用定型的弯管器，随着煨弯随着向后移动煨弯器，使煨出的弯平滑，敷设管路时，保护层一定要大于20MM以上，这样才能避免出现裂缝现象。4.2.2
22、金属管保护地线和防腐通病：金属管线保护地线截面不够，焊接面太小，达不到标准，煨弯及焊接处刷防腐漆有遗漏。原因分析：金属管线敷设焊接地线时，对焊接地线的作用和重要性概念不清，对金属管线刷防锈漆的目的、部位不明确。预防措施：金属管线接头处，用6以上的钢筋焊接，双面满焊，焊接长度要求达到跨接地线直径的6倍以上。金属管线刷防腐漆除了直接埋设在混凝土中可免刷外，其他部位均应进行防腐处理，另外防雷接地线的各焊接处，清除皮后，刷防锈漆，最后再刷银粉。4.2.3箱盒安装质量通病：箱盒安装标高不一致，箱盒开孔不整齐，铁盒变形，箱盒抹灰缺阳角，现浇混凝土墙内箱盒移位，安装电器后，箱盒内赃物未清除。原因分析：稳箱盒
23、时未参照土建装修预放的统一水平线控制标高，尤其是在现浇混凝土墙、柱内配管的模板放平线未找，铁箱盒用电气焊切割开孔，致使箱盒变形，孔径不规矩，木箱盒开孔用钢锯成长方口中，甚至敲掉一块箱子帮，土建施工时模板变形或移动，而使箱盒移位，凹过墙面，土建施工抹底子灰时，盒子口没有抹整齐，安装电器时没有清除残在及箱盒的脏物和灰砂。预防措施：稳箱、盒找标高时，可以参照土建装修统一预放的水平线（水平的+0.5M装饰线），在混凝土、柱内稳箱盒时，除参照钢筋上的标高点外，还应与土建技术人员联系定位，用经纬仪测定出标高，以确定室内各点地平线。稳装现浇混凝土墙内的箱盒时，应与钢筋网先连接牢固，并在后面加撑子，使之能被模
24、板顶牢，不易移位。箱盒开眼孔，必须用专用的开孔工具，保持箱盒眼孔整齐；穿线前应先清除箱、盒内灰渣，再刷道防锈漆；穿线后，用接线盒的盖板将盒子临时盖好，盒盖周边要小于圆木或插座的开关面板，但应大于盒子，待土建装修喷浆完成后，再拆除盒子盖，安装电器，灯具，这样可以保持盒内干净。4.2.4管内穿线质量通病：先穿线后戴护口，或者根本不戴护口；导线背扣或死扣，损伤绝缘层；相线未进开关，螺口灯头相线未接到灯头的舌簧上；穿线过程中弄脏经油漆粉刷好的墙面和顶板（棚），穿线不分颜色。原因分析：穿线前放线时，将整盘线往外抽拖，引起螺旋形圈集中，出现背扣，导线任意在地上拖拉而被弄脏，操作人员手脏。本线和零线因使用同
25、一颜色的导线，不易区别，而且在断线、留头时没有严格做好记号，以导致相线和零线混淆不清。结果相线未进开关，也未安在螺灯头的舌簧上。预防措施：穿线之前应严格戴好护口，管口无丝扣可戴塑料内护口，放线时应用放线车，将整盘导线放在盘上，并在线轴上做出记录。自然转动线轴放出导线，就不会出现螺圈，可以防止背扣和电线拖地弄脏。为做到相线、零线、地线不混淆，可采用不同颜色的导线，一般穿入管内的干线可以不分色，为保证安全和施工方便，按要求分色为L1相线黄色，L2相线绿色，L3相线红色，N（中性线）为浅蓝色，PE（保护线）为黄绿双色线。4.2.5导线连接质量通病：剥除绝缘层时损伤线芯；焊接时焊料不饱满，接头不牢固；
26、多股导线连接设备、器具时未用接线端子压头时不满圈，不用弹簧垫圈造成接点松动。原因分析：用刀刃切割导线绝缘层伤线芯，导线焊接时，清理表面不彻底，焊接不饱满，表面无光泽，导线和设备、器具压接时，压得不紧丰富人类文明55，不加弹簧垫。预防措施：剥切导线塑料绝缘层时，应用专用剥线钳，剥切橡皮绝缘层时，刀刃禁止直角切割，要以斜角剥切；多股导线与设备、器具连接时，必须压接线鼻子，而且压接丝必须加弹簧垫，所有电气用的连接螺栓、弹簧垫圈必须镀锌处理，不允许将多股线自身缠圈压接。4.2.6各种铁制暗盒子，出厂时没有做好防腐防锈处理，抹和高新区的二次置业者，以一般生意人、机关、企事业单位中高层、普通教师、一般公务
27、员等为主龙湖紫都城-高层-曲江城市花园占地5.7万总建13万2.2小高层两房80-90三房100-130 曲江观唐占地3.3万总建10万3高层两房80-100 三房130-140曲江观邸占地14.8万总建47万3.2小高层、高层三房120-160中铁国际城占地40万总建200万3.5高层、小高层两房：88三方：120-140随着曲江新区建设深入，土地价值提高，项目的物业类型逐渐由最初的别墅、类别墅产品转变为高层、小高层产品。圈层项目物业类型核心圈层中海铂宫联排、双拼曲江公馆二期叠加、多层金地芙蓉世家联排、叠加、多层龙湖曲江盛景叠加钻石半岛小高层鸿基紫韵联排、叠加、小高层曲池坊小高层中间圈层中海
28、熙岸小高层、高层中海东郡小高层、高层曲江华府多层、小高层曲江南苑小高层边缘圈层中海观园高层龙湖紫都城高层曲江城市花园小高层曲江观唐高层曲江观邸小高层、高层中铁国际城高层整体后续供应特征：由核心向外围，后续供应量逐步增加，未来竞争越趋激烈，但在2010-2013年，中间圈层竞争相对较弱3. 房地产市场后继供应分析由核心向外围，后续供应量逐步增加，未来竞争越趋激烈，但在2012-2013年，中间圈层竞争相对较弱，边缘圈层竞争激烈。从现有已经进驻的品牌开发商中海、龙湖、万科、金地等，基本可以看出区域内云集了众多实力较强品牌开发商，带动了整体区域房地产开发品质的提升，区域物业将集中供应优质产品，有助于
29、加快曲江新区的城市环境成熟，也将有效提升“富人区”的价值与形象。4. 社区配套及学校配套配套特征：会所、运动设施配套是常规配置，但商业、教育配套在仅在少数楼盘有，大部分需靠区域配套解决。n 大多数楼盘均有会所、运动设施配套，但商业、泳池等配套设施仅在部分楼盘有n 部分项目自身配套有幼儿园，小学、中学等教育配套主要依靠区域配套解决n 车位配置普遍在1：0.5-1：1之间楼盘商业会所泳池运动设施教育车户比金地芙蓉世家-健身商务功能为主室内泳池健身房等-约0.5：1钻石半岛风情商业街大型超市（6000平米）健身休闲功能为主室外泳池网球场等-约1：1中海国际社区商业街（4.6万平米）健身休闲功能为主-
30、健身房等国际双语幼儿园-曲江公馆商业街五星级会所（3000平米）恒温泳池健身房等-约1：1曲江华府-广场泛会所-幼儿园约0.7：1曲江茗筑-健身休闲功能为主-乒乓球室、桌球室等-约0.7：1融侨曲江观邸商业街皇家会馆恒温泳池-国际幼儿园约1：1目前曲江新区随着不夜城等项目建成，大型集中商业已初具规模，曲江商圈无论从客流量还是营业额已经不弱于经开和高新商圈，但就社区商业而言，仍需较长时间发展。5. 个案研究1) 华著中城曲江华著中城项目位于曲江大道与雁曲五路交汇处向东200米，项目东临雁翔路，南接雁曲五路，北接西安理工大曲江校区。项目距大雁塔、曲江池仅1.8公里。项目占地16.52万平米，总建筑
31、面积94.66万平米，规划容积率约3.8，由小高层、高层、公寓、别墅、商业组合而成的大型综合体高端项目。项目分三期开发，一期13栋楼，包括高层、小高层，户型为90265多种户型区间。 项目基础信息开发商西安汉华房地产开发有限公司项目地址西安市曲江新区曲江大道与雁曲五路交汇占地面积165180总建面积946663容积率3.8绿化率35%交房标准精装修总户数3009户面积区间90-265销售均价10000元/交房时间2015年 项目销售动态n 项目仍处于前期咨询阶段，首推80-326精装房源，参考价格10000元/，预计2012年10月底开盘。n 项目高层交10000元抵20000元，小高层交50
32、000元抵100000元。n 六个外展咨询中心全线启动（其中有，曲江太平洋影城咨询中心、李家村万达广场咨询中心、立丰国际百盛咨询中心、高新海星城市广场金鹰购物广场咨询中心、北池头华润万家超市咨询中心、兴正元民生百货一层）；2) 龙湖紫都城龙湖紫都城，位于曲江新区曲江大道（海洋馆东侧），总占地103亩，建面26万，紧邻海洋公园，唐遗址公园、大唐芙蓉园、大雁塔环绕周边，项目自身有8万平米商业配套。龙湖紫都城总规划12栋高层，约2000户体量，并在平层户型设计中创新注入跃层元素，创造舒适半开放空间。 项目基础信息开发商龙湖地产项目地址西安市曲江大道中段（曲江一中对面）销售地址曲江新区曲江大道（海洋馆
33、东侧）占地面积103亩总建面积240000容积率3.47绿化率35%总户数2354面积区间80-140销售均价8000元/交房时间2012年底 项目销售动态 n 项目基本处于尾盘销售，主要在售3号、11号楼部分剩余户型，面积区间为140-163； n 市场销售均价8000元/，一次性付款98折优惠，按揭付款50%99折优惠，现场签约可再享受1个点的优惠。3) 中冶一曲江山中冶一曲江山位于曲江大道以东,西安理工大学曲江校区以南。中冶一曲江山北侧为雁曲四路，南临曲江大道，西邻唐城墙遗址公园，东侧为规划中的雁栖二路。距南二环约2.5公里，距离南三环约1公里，东临雁栖二路，北临雁曲四路。项目占地120
34、亩，总建面约24万，规划容积率约2.4，由19栋楼组成，绿化率约60%。 项目基础信息开发商西安中冶建研置业有限公司项目地址曲江大道以东（西安理工大学南侧）占地面积120亩总建面积240000容积率2.4绿化率60%总户数1295户面积区间90-220销售均价7800元/交房时间2013年底 项目销售动态n 项目主力销售17#、18#24层2梯3户高层，销售均价7800元/，13#、14#7层花园洋房，销售均价10000元/；n 项目推出20套特价房7500元/对外销售。4) 中海紫御华府中海紫御华府位于曲江新区的北部，项目北侧紧邻曲江主干线-曲江大道；南临芙蓉中路、唐遗址公园，西南临芙蓉东路
35、；西临中海国际社区东郡项目；东临新开门北路(建设中)、唐遗址公园(建设中)；东南向与中海碧林湾隔园(唐遗址公园)对望。根据目前规划，项目共28栋楼。 项目基础信息开发商中海鼎业（西安）房地产有限公司项目地址曲江芙蓉东路与唐城墙遗址公园交汇处销售地址慈恩西路69号（大雁塔北广场西侧）占地面积59200总建面积350000容积率4.26绿化率35%交房标准精装修（2000-2500元/）总户数2831面积区间88-142销售均价8500元/交房时间2014年下半年 项目销售动态n 中海上市20周年，项目10月7日开盘销售，推出房源1000套低价销售，已售600余套；n 项目现主要销售20#楼全景楼
36、王，销售均价12000元/，23#、22#楼34层高层，销售均价8500元/，17#、18#楼11层小高层，销售均价10000元/左右，按揭99折优惠，一次性97折优惠。2012年9月已入网登记监测数据项目累积成交信息总套数剩余套数已售套数已售总面积成交比例232171932948803.7614.17%备注：以上数据来源于西安住房保障和房屋管理局，仅供参考，最终数据以具体实际销售面积及套数为准。5) 紫薇曲江意境紫薇曲江意境，位于芙蓉东路与寒窑路交汇处东北侧，处于大曲江的核心区，距南湖直线距离不足1公里，寒窑遗址公园400米，地理位置优越，交通便利。项目占地137.1亩，地上总建筑面积约33
37、万平米，由16栋1832层的宽景高层组成。 项目基础信息开发商西安紫薇投资发展有限公司项目地址曲江池遗址公园东侧，芙蓉东路与寒窑路交汇处东北侧销售地址曲江芙蓉东路（寒窑遗址公园东400米）占地面积91333总建面积330000容积率3.6绿化率45%总户数2500面积区间40-220销售均价7500元/交房时间2013年 项目销售动态n 项目分两期开发销售，一期剩余房源为11#楼2梯3户，32层，13#楼2梯3户，24层及8#楼剩余部分房源；n 项目按揭95折优惠，一次性92折优惠，现场缴纳10万元定金，可享受额外99折优惠；n 项目2009年开始蓄客，2011年7月开盘，现已销售80%，每日
38、平均上客量5组左右；2012年9月已入网登记监测数据项目累积成交信息总套数剩余套数已售套数已售总面积成交比例128270455372443.4643.14%备注：以上数据来源于西安住房保障和房屋管理局，仅供参考，最终数据以具体实际销售面积及套数为准。6. 曲江房地产市场发展总结 全国一线品牌开发商集中进入曲江，加速曲江新区建设发展，稳固曲江“富人区”形象； 受国家调控“限购”政策制约，降低了整个市场的上课率，导致产品库存加大，销售周期拉长； 市场在售产品类型丰富，以高层为主，附加部分小高层、花园洋房等； 市场销售均价较前期有较大幅度的下降。三、 中铁国际城区域及项目分析1. 区位分析殡仪馆中国
39、铁建国际城项目位于曲江大道与南三环交汇处东北角，周边交通便利，属于中端住宅产品的集中地，但因靠近三环，将会受到噪音及灰尘影响。项目周边品牌地产项目较多，市场竞争较为激烈。 离项目不到1公里为殡仪馆，并且无明显搬迁迹象，对置业者心理上产生阴影，整体上降低了项目形象。2. 区域配套现状周边配套：学校：曲江一小、曲江一中、西安理工大学等；医院：曲江医院、西安交通大学第一附属医院、解放军323医院、武警医院、中铁一局中心医院；商业：大唐不夜城、大唐新乐汇、大唐通易坊、大雁塔北广场商业城、小寨商业中心、大型超市、好又多量贩超市、小寨省军区服务社；餐饮住宿：曲江宾馆、惠宾苑、芳林苑、唐华宾馆、西安曲江生态
40、花园酒店、威斯汀酒店、阅江楼、一品牛扒、小白鲨、御宴宫、芙蓉坊、大唐通易坊和大唐不夜城新乐汇；小区内配套：商务会所、底层商业，双语幼儿园、运动会所。 车位数：车位数：2810个，地上车位410个，地下车位2400个商业：大唐不夜城、大唐新乐汇、大唐通易坊、大雁塔北广场商业城、小寨商业中心、大型超市、好又多量贩超市、小寨省军区服务社； 周边公园：大唐芙蓉园、曲江池遗址公园周边医院：医院：曲江医院、西安交通大学第一附属医院、解放军323医院、武警医院、中铁一局中心医院； 3. 交通环境项目所处区域内交通路网基本现已形成，整体呈现“横纵网状”的结构，周边有公交701(天台八路中段-曲江一中)、801
41、(公交北区停车场-曲江一中)、地铁5号线，将有效方便日后的交通出行。项目从自身条件及外部配套来说，基本较为完善，同时随着日后周边项目的陆续入住，项目周边的商业配套将更加趋于成熟。4.中国铁建国际城基础信息中国铁建国际城地处曲江新区核心居住板块，地铁口岸，占地500余亩，总建筑面积一百万余平米，中国铁建国际城是曲江首家太阳能社区。 项目基础信息开发商中铁二十一局集团德盛和置业有限公司项目地址曲江一中东约500米（曲江大道与南三环交汇处东北角）销售地址临时接待中心：万达广场（李家村店）、卜蜂莲花（唐延路店）立丰国际（东二环）九层红叶影城、大雁塔北广场（3皇3家）占地面积400352总建面积2000
42、000容积率3.5绿化率40%总户数2469户面积区间88-300销售均价7500元/交房时间2014年7月 项目销售动态n 一期18栋楼，现阶段推出5、6、12号楼，5号楼总高9层，2梯2户设计，6号楼总高18层2梯2户设计，12号楼总高33层2梯4户设计，均价高层7500元/平米，小高层8500元/平米，优惠按揭3个点，一次性4个点。5.中铁国际城项目SWOT分析优势： 国企品牌，开发实力强，信任度高； 社区规模大，业态丰富，能满足多种置业需求； 入市销售价格较低，市场接受度较高；劣势： 项目前期为降低库存，低价销售，降低项目区域整体形象； 所处地段为三环与曲江大道交汇处，周边环境较差；
43、殡仪馆离项目不到1公里，易于使置业者产生阴影机会： 曲江二期大的规划，必定会带来一股大的购房潮，对于项目销售有一定的利好； 周边项目的陆续入住，可以带动人气氛围，促进周边配套更加完善；威胁： 国家调控“限购令”将诸多曲江置业者拒之门外，使得市场整体上课率较低； 受国家政策调控及置业者日趋成熟影响，整个西安房地产市场成交量均有所下滑，市场大环境较差； 周边品牌房企项目云集，市场竞争压力大。四、市场总结项目名称项目地址开发商销售均价去化速度华著中城西安市曲江新区曲江大道与雁曲五路交汇西安汉华房地产开发有限公司10000元/项目处于前期资讯龙湖紫都城西安市曲江大道中段龙湖地产8000元/已售80%中
44、冶一曲江山曲江大道以东西安中冶建研置业有限公司7800元/已售35%中海紫御华府曲江芙蓉东路与唐城墙遗址公园交汇处中海鼎业（西安）房地产有限公司8500元/已售400余套紫薇曲江意境芙蓉东路与寒窑路交汇处东北侧西安紫薇投资发展有限公司7500元/已售72443.46针对项目的具体情况，我司主要对曲江大道沿线5个项目做了重点市场调研，市场销售均价7500-8500元/，成交均价7200-8000元/，整体市场去化速度较慢，来客量较低，建议项目日后的销售均价为7200元/。 陕西睿翼房地产顾问有限公司 二零一二年十月二十日8、特种作业和机械操作人员花名册序号姓名性别年龄工种操作证编号办证时间复审记录1234567891011121314151617181920 9、采用新技术、新工艺、新设备、新材料时安全教育培训记录单位：时间地点主持人受教育工种讲授人教育内容受教育人签字10、
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