1、包括万象高端系列、城市高端系列、郊区高端系列、城市品质系列、城郊品质系列、城市改善系列、郊区改善系列七大产品线，为客户提供典范居所，奠定市场品质标杆。 3.2.3 项目总承包方组织结构主管所领导科技部质量部资源部财管部物资部研发部生产部技术部职员1职员1职员1职员1职员1职员1职员1职员1职员n职员n职员n职员n职员n职员n职员n职员n图2-3 长沙市华润置地广场的弱矩阵式组织结构从图2-3中可看出，长沙市华润置地广场采用的是弱矩阵式组织结构。所谓弱矩阵式组织结构指的是根据特定的项目，重新搭建项目班子。项目经理从公司内的不同的职能部门中抽调出专业人才，组建出符合项目需要的项目管理班子。弱矩阵式
2、组织结构的优点是：班子组建机动灵活，效率高且成本低，最重要的是，可实现公司内人力资源的高效配置；缺点是：“弱矩阵式组织结构内因员工间不熟悉，跨部门合作的协调性不够强，同时难以形成具有特色的组织文化”。长沙市华润置地广场采用的便是弱矩阵式组织结构(如上图2.1所示)，在管理上，长沙市华润置地广场采取的是两级管理模式。第一级是公司直管模式，该模式是整个工程项目的决策中心、成本控制中心和服务中心。第二级是项目部全管模式。即项目部与总公司签订项目承包责任合同，项目部对承建项目全权负责，同时对所组建的项目管理班子进行全权管理，总公司不对其做任何干涉，只为该管理班子提供项目管理所需的技术、设备、资金支持。
3、（三）总承包商和分包商管理的现状1.总承包商和分包商管理的必要性和现状 目前长沙市华润置地广场项目采用工程总承包模式都会将工程承包分给相应的分包商，这就要求在进行总承包分包的过程中执行必要的管理措施，确保项目在质量上，能够按照合同既定的时间内完成，工程分包能够最大程度的降低工程在建造过程中的风险，从而保证长沙市华润置地广场项合同能够在既定的时间内完成，另外工程分包可以最大程度的降低工程建造过程中存在的管理风险，从而最大程度的实现经济效益的最大化6。 随着我国工程的快速发展，目前在市场上分包的行为非常让人担忧，一方面是由于单位对分包项目企业技术和经济研究不够透彻，因此不能按照既定的方向进行实施；
4、另外一方面对于很多分包商而言，在执行相应的分包任务的过程中存在逃避责任，面对问题不能进行统筹兼顾等特点，在材料购买和职工待遇方面存在严重的漏洞，对于我国建设会带来较大的影响。2.分包价格的核算方式 第一种：随机下浮率法。首先确定评标控制价A：有扎标人随机控制价下率m， m值的范围在8%-12%，分成了9档，每档按照0.5递加。则评标控制价A= (1-m) X投标最高限价。在投标过程中，为了限制恶意竞价，最好将价85%作为成本价格，如果有效价格低于或者是等于A，高于或是等于成本价格，那么随机抽取一个报价作为最佳的评标价格。投标人必须对于成本控制，如果全部的投标人均高于A，则成本控制价格为最佳评标
5、价。 第二种：低价平均法。对参选进价单位由高向低进行排列，同时相同的报价值采用一个，再由低向高进行排列，随机抽取平均值95%-98%四档(每档间隔1%)作为成本控制价，低于成本控制价格标得零分7。成本控制价为最佳评分价格。 以上两种办法报价分得分计算：对各报价以及评分进行合理的比较，按以下公式求出百分比K值(最终四舍五入后保留两位小数)：K=(投标报价-最佳评标价)/最佳评标价x 100%。在计算商务得分时：当K值等于零时，可以得满分95分；当K值大于零时，K值每增1%，在商务分上扣2分；当K值小于零时，K值每减1%，在商务分上扣1分(商务标得零分的除外)。 为了保证竞价标准的合理性，在招标的
6、过程中，会将报价降到趋近于成本的巧%左右，如果企业的成本仅仅在10%左右，因此只能选择较小的造价方案，只有在第一种评标办法下，适当的调整下浮率，这样才能增大中标概率。当然，施工企业的成本越低，两种方法都可以适当的进行兼顾，报价决策方案的选择余地较大，而低价平均法的优势则更为明显。3.总成包商和分包商的工作范围(1)总成包商的工作范围：根据招标文件的要求，总承包商主要承担以下工作内容： 1)机电系统预留预埋工程；2)对业主指定的分包商、供应商，直接分包商、供应商提供照管、管理及协调工作，并与指定分包商、供应商签约，纳入合同管理范畴；3)协调组织各专业分包商进行图纸深化设计及图纸送审工作，绘制综合
7、机电协调图及综合机电土建配合图；4)协调制定机电各专业的施工进度计划、图纸深化设计及送审计划、设备材料送审计划等；5)对各分包商的设备材料的送审、批复、进货及检验等工作协调管理和监控；6)组织协调各机电专业间、机电各专业与结构施工、装修施工单位之间的施工；7)在整个施工过程中，对各分项、分部工程施工质量，全程监控；8)组织协调机电各专业系统的联合调试工作；9)组织协调各分包商进行机电专业的分项、分部工程验收、竣工验收及系统培训等工作；10)组织各分包商制订保修计划，成立保修小组，履行保修责任。总承包将本着总承包牵头、共同操作、协助业主、全程把关的原则，对整个工程项目的实施，进行综合调控、有机管
8、理8。(2)分包商的工作范围所谓分包商，是指从事分包业务的分包单位。建筑工程总承包方可以将承包项目的一部分转包给具有相应资质的分包商，但是，除总承包合同中约定的分包外，还必须经施工单位批准。分包方式主要有两种，一是直接发包，分包合同条款及合同价格，由业主与分包商协商确定并直接与业主方鉴定，但分包商的现场施工过程及管理则由总承包负责。二是分包商与业主和总承包商拥有双重关系，其中，合同条款与合同价格由业主确定，但分包合同与总承包商鉴定8。（我国建筑法第29条）分包商是承包商的合作者。承包商承包了工程项目，但由于缺乏资金，或项目太复杂，不断地减少风险的业务，往往将一个工程项目分解成若干单项工程，选择
9、技术上具有专长的第三者分别承包，该第三者称为分包商。可以看出，分包商是指承包商（特别是总承包商）将合同项目的一部分交付给承包商的人。例如，建筑承包商通常雇用分包商做一些特殊的工程，例如安装管道、铺设地板、木工和设计图纸。每个分包商收取的费用低于总承包商的费用。指定分包商是由业主（或工程师）指定或选定的特殊承包商，负责完成特定的工作并与承包商签订分包合同。合同条款规定，业主有权向指定的分包商发分配施工任务。（四）影响分包商施工进度计划管理的因素1.设备的因素设备能否从根本上决定工程建设进度，是由于工程建设本身的特点。随着国家电网技术的升级和许多设备的更换。特别是近年来，主变压器和GIS组合电器投
10、入使用后，由于设备故障或延误大量例子的质量缺陷进行相应的管理单元的建设应采取的措施，以确保在发生设备质量。首先，要选择质量合格的设备招标，在采购合同中应在交货时间内，设备质量严格违反合同规定。为保证项目的顺利进行，工程部还应派适当的设备和技术人员监督和管理供应商生产的设备的质量，以确保工厂的质量。2.人为因素人是工程的主体，人为因素已成为影响施工进度的主要因素之一。主要包括在前期开发计划中，准确到位和实施合理的两个部分。例如，在整个项目设计阶段，设计者未能正确评估项目的技术难点、设备供应、材料安排等临时情况，致使项目无法安排，影响项目进度9。在工程项目中，由于技术人员和施工人员的工程错误，如建
11、筑工程技术标准不够，导致一系列工程的连续性问题，明显影响工程进度。3.环境的因素设备是否到位，人员的合理规划是影响项目进度的内部因素，而环境则是外部因素。环境因素包括人、社会和自然环境。项目建设扩大到更广泛的项目，不可避免地涉及土地征用、线路准入等问题。为了给工程建设进度提供良好的外部环境，建设单位应积极采取措施，提前得到地方政府和人民的支持，减少项目开发过程中引发的民事纠纷。大多数自然环境是不可预测和控制的。为了减少自然环境造成的风险，应进行地质勘探，避免地质裂缝、溶洞、地下障碍物、软弱地基等。在项目进度的制定中，考虑到气候变化对工程进度的影响，暴雨、高温、阴雨天对工程的建设和质量都有影响。
12、水文地质条件对工程建设产生重大影响。施工前未经证明的地质隐患，可能对工程建设造成破坏性破坏。因此，有必要对工程建设前的工程建设和地质条件进行调查，以避免潜在的水文地质灾害。一旦发生这种情况，不仅会影响项目的进度，而且会造成巨大的经济损失。4.潜在风险因素工程项目都存在潜在风险，并非所有的风险都是可以控制的，可以预见的是，项目的风险是没有准备好一些的过程，实施过程中的后续将伴随着一定的外部条件和改变闪光的危险因素分为政治、经济、自然、科技等方面。国家政策、战争、罢工、暴动、政治和其他方面的制裁；在经济波动的汇率，通货膨胀，在支付、延迟交换控制；自然地震、海啸、泥石流、洪水和其他技术标准；标准技术
13、、工程事故和试验的改变等。一般来说，我国的国内政治环境相对稳定，有几个因素需要考虑在项目的建设过程10。如果项目在国外进行，需要对当地的政治环境敏感，避免地方政治。项目的进展和项目的严重性甚至迫使项目停止。经济因素主要影响工人的工资和物价。经济因素的影响将直接应用于工程造价控制，进度控制将涉及成本控制。因此，在经济环境风险的情况下，项目进度计划管理部门需要与项目经济投入管理部门联系与配合。突发性自然灾害对工程影响很大，要求项目管理部门在项目开工前进行水文地质工作，需要与国家地质部门的新闻相一致。（五）分包商施工质量控制管理措施1.建筑施工的技术管理第一，建筑施工准备阶段的技术管理。在进行长沙市
14、华润置地广场项目的施工之前，需要做好相应的图纸会审工作，主要审核的内容是设计的要求是否符合相关的规定，在图纸的设计中对于建筑的完整性，建筑的标高、轴线、各种管线和尺寸是否完整，在审核方面，需要重视强度和稳定性是否满足要求。一套合格的图纸应当是前后一致，互相联系以及各套图纸的设计无矛盾的地方出现，需要结合单位的自身情况，看施工装备能否满足设计要求，另外遇到较为复杂的建筑，需要重视主体结构、安装工程以及配套的管网工程是否出现矛盾，建筑的设计能否满足实际施工的需求，设计所用的材料是否符合相应的标准。只有遵循上述的几点内容，才能够认真贯彻执行相应的制度，最终把长沙市华润置地广场项目的技术管理做到位。第
15、二，施工过程中的技术监管。建筑工程需要在一定的施工方案下实施，因此需要及时的检查施工进度，按照相应的计划实施，保证施工能够按照既定的计划进行。在施工的过程中，需要重点地对施工做好详细的记录，做好施工资料的积累和整理，从而保证施工进度和管理同步性，在技术监管方面重点需要注意以下问题。在实际施工的过程中，可以通过各方面的努力，不断的提升建筑工程施工人员的技术水平和核心素养，对长沙市华润置地广场项目的施工人员展开必要的培训工作，同时可以定期的对施工人员开展技术讲座，从而向施工人员传授必要的安全以及施工技术措施，可以按照施工的流程和施工的工种进行分组，同时各个部门之间的人员也可以做到及时交流。第三，各
16、环节技术监管要点。施工图纸是施工技术指导的核心内容，在施工过程中施工图纸是极其重要的材料，施工技术管理科学性与否往往和图纸的审核有直接的关系。因此在长沙市华润置地广场项目的施工图纸的审核过程中，需要设计和技术人员共同参与，从而能够保证施工图纸的准确性，只有施工图纸准确，才能够依照相应的要求完成下一步工作。在施工的各个环节中必须有明确的数据要求，其中施工需要进行实时测量，保证施工中数据的精确性，从而有效掌握施工的方向，做好现场管理工作，防止施工误差的增大，避免出现返工现象，从而对整个施工工期造成较大影响，因此施工过程中参照技术指标是整个的施工基础，对数据进行及时测量，保证工程的准确性。第四，做好
17、竣工管理。施工图纸是施工技术指导的核心内容，在施工过程中施工图纸是极其重要的材料，施工技术管理科学性与否往往和图纸的审核有直接的关系。因此在长沙市华润置地广场项目的施工图纸的审核过程中，需要结合设计和技术人员共同参与，从而能够保证施工图纸的准确性，只有施工图纸准确，才能够依照相应的要求完成下一步工作。因此在进行决算审核的过程中，需要重点关注以下内容：首先针对建筑工程的财务决算审核中的各项条款是否合格，特别是针对设计、施工和供应商来往的账目进行严格的审核，最大程度的避免资金挤占和资金沉淀情况的出现，如遇到资金虚列或者重复支付的现象，需要及时进行纠正，以免造成工程损失；其次，对于设备类项目需要留意
18、是否遵循相应的财务管理制度，需要严格审核，避免出现重复计算；最后，做好待摊投资的费用，需要针对科目内容是否合理进行分析，按照相应的标准严格控制费用，补偿性费用需要严格按照国家相应的标准进行计算。2.分包承包商的质量管理要对分包商的施工进行全程的监督，施工应严格按照施工程序进行，施工质量不应满足设计文件的要求。还有，机器设备应定期检查，以防发生安全事故。现场管理分包商也将限制分包过程的质量和进度，因此总承包商必须掌握分包商的管理状况，如关键岗位、持证人员、技术工作和设备部署等，这些都是影响分包质量的重要因素。3.把握好施工过程监控第一， 按合同约定进行管理首先要做好合同交底。签订分包合同后，要组织工程、进度、质量检查、安全检查、合同、财务等有关部门学习，对重要条款和特殊事项给予特别提醒。其次，搞好动态管理，按照合同执行质量、安全和进度控制，并根据合
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