1、显示：今年有12.2%，即9万家庭打算购房。2.1.4空置情况1998年末空置商品房136.9万平方米，其中住宅空置面积91.42万平方米；1999年末空置商品房124.83万平方米，同比减少8.88%，其中住宅空置面积79.35万平方米，同比下降13.2%；2000年5月末空置商品房119.46万平方米，比1999年同期增加7.88%，比今年一季度末的107.93万平方米扩大2.6个百分点，其中住宅空置量为82.59万平方米，比1999年同期（70.31万平方米）增加17.47%，比今年一季度末的72.07万平方米增加14.6%。另外，根据了解，商品住宅的空置情况有一定的区域性。其中市东面和
2、北面房屋空置率居高；9697年成都房地产热潮中位于老城区商住楼和西面别墅区空置率高，而我们集中了解的城区南面和西南面新开发的小区因注重小区环境和户型设计，其空置率则较低。数据表明，虽然商品住宅的销售量在稳步增加，但随着供应量的进一步增加，商品房的空置率特别是住宅的空置情况不容乐观，房地产市场特别是住宅市场的竞争将趋于白热化。从近期成都市2000年房地产交易会看：2000年成都夏季房地产交易会首日共成交各类房屋1073套，成交金额3.2亿元.其中商品房成交1046套，面积11万平方米。为期7天的交易会上，共有57.06万人次到会咨询，成交各类房屋达65.18万平方米，成交金额达18.9亿元。参与
3、人数、房屋成交面积、成交金额创历次 房交会之最。2.2 房地产市场发展趋势预测成都商品住宅将是房地产发展主流，而且住宅市场的竞争也是最为激烈的。预计成都市的住宅市场会有以下几方面的发展趋势：2.2.1价格趋势价格的两级分化将加剧，高档精品住宅和低价优质楼盘可能会成为市场的主流。主要表现在：高档精品住宅能满足市场高收入者，而低价楼盘面向广大中低收入人士，潜力巨大。2000年1月成都市住宅项目综合价格2659元/平方米，与99年末2658元/平方米的价格水平相比略有上升。2.2.2面积趋势中高档住宅的户型面积将会有所下降，平面设计更加合理，小区环境优美但价格适中，“价廉物美”是销售成功的关键。相同
4、面积的房屋，用户更多选择错层式，强调动静分离和丰富的空间感，如“新绿季节”推出两室和三室的房屋在户型平面上，既有跃式的功能，又有3.9 m的层高；“丽阳天下”推出的全跃层小户型商务式公寓，4.3米层高，为客户提供了不同层高的空间，气派而不浪费。2.2.3配套趋势住宅功能将更加健全，物业管理严谨、周到、方便。小区商业配套既功能齐全，又不影响居住环境，将是住宅小区（特别是成片开发的大规模住宅小区）的急待解决的问题。2.2.4规模及品牌趋势小区规模开发以及品牌效应越来越受到重视，也是未来成都地产界着重努力的方向。特别是因为房地产投资大，周期长，规模和品牌对房屋预售和加速资金周转较为有利。西部大开发战
5、略的实施，成都房地产开发将再掀热潮，发展水平将迅速提高，竞争更趋白热化。2.3 项目所在地房地产现状调查项目所在区域是成都住宅小区发展的集中地区，特别是近年推出的环境好，规模大，质素佳的小区集中周围，都取得不俗的销售业绩，被誉为成都的“富人区”。其中定位高档小区有：中华园、丽都花园、银都花园、锦官新城等（空壳售价4000元/ m2以上）；中档小区有：紫荆嘉园、盘古花园、雅园、紫竹苑、芳草地、大世界商业广场等（售价在3300元/ m2以上）。列表如下：项目名称项目类型占地面积（亩）建筑面积（万平米）入伙日期折实均价（元/平米）装修情况销售率(%)银都花园多层、小高层240201998.124,5
6、00空壳60中华园多层、小高层220202000.09 4,085空壳85紫竹苑多层、小高层8082000.053,200普通装修80紫荆嘉园多层28.65.42000.053,400普通装修70世纪锦苑多层、小高层10062000.053709厨卫装修30牡丹名邸9层电梯公寓173.742001.043059空壳45王府花园18层电梯公寓13023.32000.123629全装修90三九雅园多层231.322000.053012空壳60芳草地多层10082000.043100空壳80盘古花园电梯公寓423.362001.013990全装修40大世界商业广场电梯公寓809.12000.1238
7、00空壳30锦绣花园多层300322000.126175全装修80锦官新城电梯公寓400302001.024180全装修60锦官城电梯公寓3152000.123800空壳送中央空调橱柜502.4 区域房地产市场特征2.4.1畅销楼盘的特征根据调查，以下几个小区销售较好：银都花园、丽都花园、中华园、芳草地、雅典国际社区等。其共同特征如下：小区地理位置优越，交通便利，周边环境好，市政配套齐备，物业管理规范，防盗、防火等监控设施智能化。容积率低，一般多层（含部分别墅）在1.21.5倍之间，高层在3.0-5.0之间；密度小，一般在25%以下；绿化率高，一般达到50%以上。平面布置较好地迎合了房地产发展
8、初期先富起来的成都人的心理需求。户型设计一般为宽厅、大卧室、双卫、大厨房、大阳台布局。楼宇规划错落有致，立面造型多采用古典欧风、色彩配置鲜明，户型设计相对合理。功能齐备，水、电、气（部分小区中央供热）等齐全，停车位充足（1：0.5以上），休闲娱乐场地宽阔（游泳池、会馆、中心广场等具备），商业中心便利，位置合理。小区公建完善（学校、幼儿园、市场、银行、邮局、门诊所等）。户型面积多样，并自有特色。有复式为主（中华园，银都花园），有点式小高层电梯为主（世纪锦苑、锦绣花园），但总体上以150250平方米的大户型为主。推出时机恰当，宣传力度大。以上几个小区推出正值成都市高档小区真空期，高档楼盘相对较少，
9、市场需求量大。小区规模大，品牌好，许多发展商是从旧城中档房转向高档房小区开发，一般均具有相对较好的信誉，较强的实力。在分期开发上注意先做小区环境后建楼宇的方式，入市价格较为合理。2.4.2滞销楼盘项目的特征所谓滞销楼盘是指房屋入住时销售未达到30%的楼宇。我们着重调查了周边的雅园、新玉林、锦官城（高层电梯公寓）等。其共同特征为：小区位置较好，但密度大，容积率高；周边环境拥挤、杂乱。小区绿化地、空地小，配套不全，户型单一。平面布置较差，户型好坏差异大，车位不足，人车混杂。定价过高（如锦官新城）；或分期开发安排不当，现楼与期房交 叉，未先做好环境等。宣传销售不力，规模小，品牌形象不足。资金不足，开
10、发周期过长。根据我们的调查，成功的小区家家相似，不成功的小区各有其原因和不足。在项目实施过程中，必须全力避免出现滞销因素。2.5 房地产市场分析2.5.1总体市场销售分析根据市场调查，成都房地产销售有两级分化明显的状况：一是价格低廉的安居小区；二是环境好的高档小区（价格相对合理）。成都房屋市场已从房改阶段经过非理性购房阶段（注重虚荣、浮夸而弱化实用及总价）而逐步走向市场化和个人购房为主的理性购房新阶段（实用、舒适而总价位合理）。99年商品房峻工总量达476.6万平方米，个人购房278.9万平方米，同比增长25.1%，占住宅销售的82.8%。从周边已建小区分析，市场势头较好。但值得注意的是： 高
11、档公寓的需求量虽然增长，但在建项目也逐渐增多。特别是成都西面正推出禾嘉花园、舜园、名景苑等以低容积率和高绿化率为特色，多数为五层框架结构，会所配套很完善的小区，竞争趋势激烈。 价格走低。推出的楼盘较多后，售价高的销售停滞如锦官新城。但价格合理的高档小区如丽都花园则异常火爆（价格在4000元/平方米以内）。“价廉物美”是成都房地产销售制胜的法宝。2.5.2购买对象分析根据市场调查购买对象集中在以下几方面：成都本地人士a.高收入阶层、商业主。此部分是目前已购高档房的主要构成者。收入高对居住环境要求严格密度小、绿化面积大、小区服务齐全。b.高级管理人员。因项目所处高新区部分区内高新企业工作人员是未来购买对象的大部分，他们收入较高且稳定，通过银行按揭可以承受高档房屋的消费。
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