1、同策研究院房企收并购服务案例及服务思路丰富的房企研究及服务经验部分研究对象 同 策研究院部分房企研究与战略咨询项目报告类型 项目名称标杆房企收并购模式及案例研究万科收并购模式研究融创收并购模式研究阳光城收并购模式研究福晟收并购模式研究PART 1 同策 研究院 标杆房企收并购模式及案例研究房企收并购模式及案例研究 融创房企收并购模式及案例研究 阳光城项目与案例 研究目的： 通过对 近几年来房地产市场变化及房企通过收并购获取资源的情况进行分析，对发展周期规律进行总结，并对未来发展趋势进行判断。同时对标志性企业在收并购领域的成功经验进行分析， 以期未来为企业收并购拿地提供参考价值融创研究内容房企收
2、并购模式研究PART01 融创近三年收并购现状分析 收 并购金额、面积情况 收 并购项目占比分析 收 并购区域选择分析 收 并购周期选择分析 收 并购价格分析 收 并购动因分析PART02 融创收并购团队及组织PART03 融创标 的资产选择标准 收并购团队岗位配置及 职能 收 并购团队决策流程 区域选择的 标准 项目盈利 标准 标的资产内容标准PART04 融创收 并购方式PART05 融创收 并购过程中主要问题和风险的解决方案 并购方式 分析 并购渠道 分析 特色 并购方式 介绍 最优并购方式的选择 股权风险 土地风险 债务风险 税务筹划PART06 融创收 并购特征总结及典型案例分析 报
3、告与监督机制 交易架构 锁地问题 操盘权问题 资金方案 奖励机制 退出 机制 收益 分配 机制 收购特征 总结 典型 案例分析融创近 三年收并购现状 分析 收 并购金额及 面积通过近几年收并购的金额和面积来看， 2016年和 2017年是融创的并购大年，分别耗资 329亿元和 700亿元，其中 2017年收并购新增土储面积占新增总土储面积的 81%，新增土储基本通过收并购获得。 2018年，融创新增土储中 50%通过并购公司获得， 20%为一二级联动获得的，全年并购成功的案例有 200个数据来源：融创历年年报，公司公告，同策研究院图：融创 2015-2018上半年新增收并购金额（单位：亿元）图
4、：融创 2015-2017年收并购新增土储、新增总土储及占比（单位：万平方米、 %）6732970013601002003004005006007008002015 2016 2017 2018新增收并购金额（亿元）30% 31%81%0%20%40%60%80%100%020004000600080002015 2016 2017收并购新增土储面积（万平方米） 新增总土储（万平方米）新增并购面积占比（ %）融 创近三年收并购现状 分析 收并购区域 选择就近几年项目的城市选择来看，融创收并购项目 主要集中在一二线核心城市或者是省会城市 ，与其聚焦一二线城市的布局策略相匹配。而在收并购区域选择上
5、，也基本与融创整体的区域布局相同，在北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中及海南这 8大区域都有所收获数据来源：融创历年年报，公司公告，同策研究院无锡北京上海海南惠州成都广州重庆杭州昆明南昌苏州武汉 合肥郑州青岛大连深圳哈尔滨南京天津图：融创 2018年总土地储备面积按城市能级分（单位： %）图：融创 2015-2018上半年收并购区域选择一线城市11%二线城市74%强三线城市等15%2018年总土地储备面积：2.56亿平方米总土地储备货值：3.55万亿元总土地货值 85%位于一二线城市融创整体区域布局北京区域（含北京、济南及青岛等城市）华北区域（含天津、郑州及西安等城市）上海区域（含上海、
6、苏州及南京等城市）西南区域（含重庆、成都及昆明等城市）东南区域（含杭州、合肥及宁波等城市）广深区域（含广州、深圳及佛山等城市）华中区域（含武汉、长沙及南昌等城市）及海南区域（含三亚、海口及琼海等城市）注：颜色越深代表该区域收并购项目数越多融 创收并购团队及 组织 团队岗位配置及 职能融创的收并购项目主要是由各区域公司下投资发展中心负责，上海区域公司投资发展中心约有 10名投拓人员，并未设立独立的收并购项目团队。若需要进行收并购项目，会在各条线抽取 1-2人组成临时团队，具体人员数量配置会根据项目大小来定数据来源：公开资料，内部员工访谈，同策研究院投资发展中心10个人8大区域公司 负责招拍挂、收
7、并购等投资策划活动 团队不按投资拿地类型分，而是按对接城市来分财务团队证券团队融资团队税务和法务战略投资团队收并购团队配置根据项目大小配置 1-4个人融创 收并购 标 的筛选 标准 区域 选择 标准融创收并购项目要跟公司整体战略相匹配，主要选择 一二线城市，或优质三线城市 。在区位地块方面，聚焦 市区核心地块 ，助力打造高端产品注： 北京区域（含北京、济南及青岛等城市） ， 华北区域（含天津、郑州及西安等城市） ， 上海区域（含上海、苏州及南京等城市） ， 西南区域（含重庆、成都及昆明等城市）， 东南区域（含杭州、合肥及宁波等城市） ， 广深区域（含广州、深圳及佛山等城市） ， 华中区域（含武汉、长沙及南昌等城市） ， 及海南区域（含三亚、海口及琼海等城市）数据来源：公开资料，内部员工访谈，同策 研究院区域选择城市能级区位地块与融创的整体战略布局相匹配，目前全国被分为 8大区域主要聚焦一二线城市，也考虑优质三线城市但相对谨慎聚焦外环内：市区住宅、市区豪宅、近城品质选择标准
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