A市公租房建设项目可行性研究报告.doc

1、A 市公租房建设项目可行性研究报告I目 录第一章 项目总论 .1二、项目业主简介 .2三、研究内容 .3四、主要编制依据 .3五、项目主要技术经济指标 .3六、研究结论 .4第二章 项目建设背景与必要性 .6一、项目建设背景 .6二、项目建设必要性 .8第三章 项目选址与建设条件 .11一、项目选址 .11二、项目建设条件 .11第四章 建设规模及内容 .15一、确定规模的依据和原则 .15二、建设规模及内容 .15第五章 工程方案 .16一、设计依据 .16二、总平面设计 .16三、建筑设计 .19四、结构设计 .20五、给排水、消防设计 .22六、电气设计 .24七、电信设计 .26八、防

2、火设计 .26A 市公租房建设项目可行性研究报告II第六章 环境保护与绿化 .27一、设计原则 .27二、设计依据 .27三、主要污染来源及防治措施 .27四、绿化 .30第七章 节能设计 .31一、设计概述及要求 .31二、建筑和建筑热工节能设计 .31三、给排水 .31四、电气节能 .32第八章 建筑消防设计 .34一、工程概述 .34二、总图消防 .34三、建筑消防 .34四、结构防火 .34五、消防给水 .34六、消防电气 .35第九章 防灾减灾 .37一、总图 .37二、建筑 .37三、结构 .37四、地质灾害防范 .37五、地震防治 .37六、电气安全 .37第十章 项目实施进度及

3、招投标方案 .38一、工程建设进度 .38A 市公租房建设项目可行性研究报告III二、招投标方案 .38第十一章 投资估算及资金筹措 .41一、投资估算范围 .41二、投资估算依据 .41三、项目投资估算 .41四、资金筹措 .44第十二章 项目财务分析 .45一、评价依据 .45二、基础数据 .45三、总成本估算 .46四、销售收入估算 .46五、财务评价报表编制 .48六、财务指标计算结果与分析 .48七、不确定性分析 .49八、财务评价结论 .50第十三章 经济及社会效益分析 .51一、社会影响分析 .51二、资源环境影响分析 .52三、互适性分析 .53四、社会效益 .53五、经济效益

4、分析 .54第十四章 结论与建议 .55一、结论 .55二、建议 .55A 市公租房建设项目可行性研究报告1第一章 项目总论一、项目基本概况（一）项目名称：A 市公租房建设项目（二）项目性质：新建（三）项目业主：A 市城市建设投资有限公司（四）建设地址：A 市金龙大道、经济开发区、龙池工业园区、鼓楼工业集中区（五）工程建设规模及主要建设内容本项目规划总用地面积 62 亩，总建筑面积 102250 m2，其中：公租房 1636 套，建筑面积 81800 m2，配套附属用房建筑面积 20450；项目主要建设内容包括：集体宿舍、家属宿舍、管理用房和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防

5、、环保、照明、给排水等其他配套设施。（六）项目总投资本项目总投资为 11920 万元，其中：工程费用 10532 万元，土地费用 595 万元，工程建设其他费用 171 万元，基本预备费 316 万元，建设期利息 306 万元。（七）项目资金筹措 项目总投资 11920 万元，其中自筹 2920 万元，占总投资的25.5%，融资贷款 9000 万元，占 75.5%。（八）建设期限：该项目建设工期 1 年，2011 年 6 月至 2012 年 5A 市公租房建设项目可行性研究报告2月。二、项目业主简介A 市城市建设投资有限公司成立于 2005 年 9 月 14 日，是一家由 A市人民政府直管的国

6、有独资公司，公司经营范围为从事土地收购储备、开发经营、政府公共资源或产品的特许经营；城市基础设施、公用事业、基础产业的建设、营运；市域内企业产业及项目的融资、投资、委贷、咨询与评估服务。公司注册住所 A 市 BBB 号，注册资本 B 亿元，公司股东是 A 市国有资产经营有限公司，出资 B 亿元，占总本的100%。公司法定代表人、董事长由 A 市政府副市长 BBBB 兼任，总经理由 A 市政府办公室副主任 BBBB 兼任，公司现有员工 BB 人。公司下设办公室、资产经营部、融资财务部、工程项目部、土地收储中心等五个内设机构。公司现有员工 26 人，其中具有中级及其以上专业技术职称的有 BB 人，

7、其中工程师 6 人。该公司管理层是一个朝气蓬勃、积极向上的团队，不但在投融资及工程建设方面具有丰富的阅历和经验，而且牢固树立了市场经济观念，对市场经济具有敏锐的观察力和准确的判断力。公司员工均具有丰富的实践经验，在实际工作中，业务娴熟，思路敏捷，应变能力强，具有强烈的创新开拓意识和敬业精神。该公司自成立以来，严格按照现代企业制度的要求，遵循“诚信、规范、拓展、效益”的经营理念，努力实践“创新、拼搏、团结、奉献”的企业精神，以大别山革命试验区大发展为契机，以政府主体投资带动社会投入，努力为 A 市经济社会发展作出贡献。与此同时，公司价值也得到了大幅提升。A 市公租房建设项目可行性研究报告3三、研

8、究内容可行性研究内容涉及项目建设的必要性，建设条件，工程方案，环境保护，建设进度，建设投资及效益分析等方面。 可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的基础。四、主要编制依据 （一） 建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ；（二） 关于改善农民工居住条件的指导意见 ；（三） 关于加快发展公共租赁住房的指导意见建保201087 号）；（四） A 市住房建设规划（20112015 年） ；（五）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；（六）业主提供的相关数据、资料；（七）其他相关

9、法律、法规、规范及标准。五、项目主要技术经济指标 表 1-1 项目主要技术经济指标序号 项 目 计量单位 设计数值 备注一 建设规模 1 规划总用地面积 41334 62 亩2 总建筑面积 102250 2.1 公租房建筑面积 81800 2.2 附属用房建筑面积 202453 户数和套数 1636 A 市公租房建设项目可行性研究报告4序号 项 目 计量单位 设计数值 备注4 居住人数 人 4908 5 建筑物占地面积 15730 6 绿化面积 11821 7 容积率 2.47 8 建筑密度 % 38 9 绿地率 % 28.6 二 项目总投资 万元 11920 1 建安工程费用 万元 1053

10、2 2 土地费用 万元 595 3 工程建设其他费用 万元 171 4 基本预备费 万元 316 5 建设期利息 万元 306三 资金筹措方式 1 贷款资金 万元 9000 2 业主自筹 万元 2920 六、研究结论 本项目的建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举措，符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087 号）相关指导精神，也符合 A 市住房建设规划，其建设对于缓解 A 市城区低收入人群的住房需求问题以及在一定程度上缓解因房价过快上涨带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用，有利于和谐社会的构建。本项目拟建地点位于金龙大道、经济开发区、龙池工业园区、鼓楼工业

11、集中区等四个地点，建设地址的确定是在相关专家实地调研和系统论证的基础上得出的，充分考虑了人口布局及数量、地理交通等因素，结合了 A 市经济发展水平的要求，并适当考虑了未来发展的需A 市公租房建设项目可行性研究报告5要，较为科学合理。且项目资金来源有保障，可充分保证本项目建设。A 市公租房建设项目可行性研究报告6第二章 项目建设背景与必要性一、项目建设背景近年来，随着公租房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，而进城务工人员由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的群体，他们的住房需求一直处于被漠视的状态。城市中高涨的

12、商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家的经济适用房、公租房等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除在住房改革制度之外，即没能在城市住房分配制度的改革中获益，也很难有机会获得经济适用房和住房公积金。只能选择住在环境比较差的企业集体宿舍或租住民房。随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段，各种社会矛盾更是层出不穷。住房问题是重要的民生问题，据国家统计局城市农民工生活质量调查显示，改善住房条件是当前在外务工经商的农民工最迫切的愿望。安居才能乐业，居住问题不解决，其它问题如子女教育、社会保障、业余精神文化生活等都无从谈起。住房是城市归属感的主要来源之一，进城务工人员住房问题在很

13、大程度上影响农民工的留城意愿。在城市拥有或租用比较固定并可以满足一定生活标准的住房，农民工才有可能摆脱“过客”心态、产生在城市长期生活的预期，进而更努力工作，从长计议生活其他方面如带眷属迁移、子女教育等，并不断学习城市文明和行为方式，最终真正融入城市。因此，可以说住房问题是城市A 市公租房建设项目可行性研究报告7流动人口在城市生活遇到的最基本、最严峻的问题之一。为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难,改善外来务工人员的居住条件，2008 年建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国土资源部五部委印发关于改善农民工居住条件的指导意见 ，意见中提出：有条件的地方，可以比照经济适用住房建设的相关优

14、惠政策，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设农民工集体宿舍，由用工单位承租后向农民工提供或由农民工直接承租，但不得按商品住房出售或出租。2010 年，根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （国发201010 号）和国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104 号）精神，为加快发展公共租赁住房建设，经国务院同意，国家发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087 号），强调各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，并将加大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金补助。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。2010 年，国民经济快速增长。A 市实现地区生产总值 114 亿元，同比增长 14%。投资高位运行，完成全社会固定资产投资 112.15 亿元，增长 34.96%。消费规模扩大，完成社会消费品零售总额 54.5 亿元，增长 15.4%。发展质效提高，完成全口径财政收入 12.43 亿元，增长41%，地方一般预算收入 4.7 亿元，增长 16.7%；城镇居民人均可支配