文殊院一期建设项目投资可行性研究报告-doc35.doc
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1、“文殊院”一期建设项目投资可行性研究报告中房集团(成都)尺度地产营销有限公司2005 年 5 月目 录一、项目总说明 -3二、项目概况 -5三、投资环境研究 -11四、市场研究 -15五、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 -17六、规划方案及建设条件 -21七、投资估算及资金筹措 -22八、项目评估基础数据的预测和选定 -28九、项目经济效益评价 -28十、风险分析 -31 十一、可行性研究的结论 -32十二、附件部分一、项目总说明“文殊院”一期建设项目规 划用地面积约合 112.98 亩 。规划总建筑面积为 86352.34 平方米,其中地上商业部分总建筑面积为 51352.34 平方米
2、,公共配套设施建筑面积 2000 平方米,地下建筑面积 3.3 万平方米。其余 C3、C5、C7、三宗地约合 34.84 亩,用于拍卖。一期详细规划用地指标如下表:项目用地 用地面积 容积率 地上面积 地下面积B3 8970 0.95 8521.5B4-1 7460 0.8 5968B4-2 6255 0.95 5942.25B6 15822.3 1.12 17720.976B9 6500 1.06 6890C6 7089.45 0.89 6309.610533000C3 9474 6C5 8084 3C7 5667.6 7.3一期总用地面积合计 112.985 亩拍卖土地面积合计 34.83
3、9 亩地上建筑部分面积合计 51352.3365一期平均容积率 0.9857(一)投资可行性研究依据中房集团(成都)尺度地产营销有限公司对“文殊院” 项目一期进行项目可行性研究评估工作,并提交投资可行性研究 报告用于项目银行贷款,其主要研究依据如下:1、中华人民共和国房地产管理法;2、中华人民共和国土地管理法;3、中华人民共和国城市规划法;4、成都市城市总体规划;5、房地产开发项目经济评价方法、 房地产估价规范;6、成都市有关房地产开发、 销售的法规政策;7、二 年四川省建筑工程计价定额、 全国统一安装工程预算额四川省估价表及相应的取费标准;8、国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税和税收管
4、理条例;9、委托方提供的相关资料:10、成都市 2001 年至 2004 年统计年鉴;11、其他相关资料。(二)投资可行性研究假设前提和限制条件1、本项目土地使用权能合法取得;且以本报告设定的价格取得为本报告的假设前提;2、本报告设定的使用用途(商业)能够最终通过规划部门的认可批准;3、政府对周边商业服务设施、基 础配套设施有整体规划;4、本项目建筑设计功能完善、布局合理,配套 设施完善、适度,能引导足够客流量并能满足消费者需求;5、本项目地质状况较好,工程建设能按计划顺利进行;6、本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准,项目综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门的验收,项目能及
5、时交付使用;7、政府的相关政策、房地产市场、经济环境保持良好的 发展趋势,没有较大波动;8、委托方提供的资料合法、真实可靠。(三)项目投资可行性研究结论1.市场分析结论根据对“文殊院 ”建设项目的 综合分析得知:该项目的开 发建设具有文化内涵、区位、 规模、品牌等优势。旅游产业作为 四川的支柱产业之一,近年来得到了快速、健康、持续的发展,为本项目奠定了较好的市场基础。从市场的角度来开,该项目开发的产品符合市场需求, 项目开发建设可行。通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势,结合本项目的具体情况(包括实物形态、档次等)。在充分考虑影响项目价格的若干因素和未来变动趋势的前提下,利
6、用房地产价格评估中的市场比较法、收益法、长期 趋势法等评估方法原理, 对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。商业用房:19000元/(平均价格)汽车停车位:2800元/(按市场价格出售或经营)2.财务评价结论通过对该项目的主要财务指标的分析预测,本项目在整个运作期内,销售收入将达到12.47 亿元(包括商业用房均价销售 100%,车库市场价格销售 30%,土地拍卖);产生净利润(税后利 润)0.8371 亿元;上交 销售税金及附加 0.5519 亿元、土地出让金 0.4146 亿元、所得税0.3831 亿元,共 计上交税金 1.3496 亿元。成本利 润 率:8.27%,投 资
7、利润率 9.83%,销售利润率8.34%。综上所述,项目在市场和财务上是可行的,但风险较大。二、项目概况“文殊院”项目位于人民中路旁的成都市文殊院 历史保 护片区,作为成都现代旅游休闲中心 RBD 的重要 组成部分,与传统城市商务中心 CBD 相融合。依托省 级重点文物保护单位文殊院核心保护区 5.73 公顷,形成东至北大街、草市街,南至白家塘街、通顺桥街,西至人民中路,北至大安西路规模的协调区,成 为宗教和民俗文化的保护区, 总规划用地面积为26.53 公顷,将打造成为城市旅游休闲的顶级消费商圈。“文殊院”一期建设项目规 划用地面积约合 112.98 亩 。规划总建筑面积为 86352.34
8、 平方米,其中地上商业部分总建筑面积为 51352.34 平方米,公共配套设施建筑面积 2000 平方米,地下建筑面积 3.3 万平方米。其余 C3、C5、C7、三宗地约合 34.84 亩,用于拍卖。一期详细规划用地指标如下表:项目用地 用地面积 容积率 地上面积 地下面积B3 8970 0.95 8521.5B4-1 7460 0.8 5968B4-2 6255 0.95 5942.25B6 15822.3 1.12 17720.976B9 6500 1.06 6890C6 7089.45 0.89 6309.610533000C3 9474 6C5 8084 3C7 5667.6 7.3一
9、期总用地面积合计 112.985 亩拍卖土地面积合计 34.839 亩地上建筑部分面积合计 51352.3365一期平均容积率 0.9857项目所处区域因素分析1.青羊区区域位置、经济特征、经济发展趋势分析青羊区为成都市中心区,全区面积67平方公里, 辖14个街道办事处、 乡人民政府,常住人口约46万人。区内高等院校、科研院所云集,职业教育、基础教育水平较高,会计师事务所、律师事务所、人才交流中心等中介机构齐全。中国第一个华侨经济技术开发区-成都华侨经济技术开发区落户我区。2000年,全区实现国内生产总值114.86亿元。青羊区还是成都市重要的商品集散地,专业一条街众多,尤以电讯一条街最为著名
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