北理工项目可行性研究报告.doc
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1、目 录1. 项 目 情 况 简 介 22. 合 作 条 件 43.项 目 经 济 分 析 5一 期 分 析 5二 期 分 析 12三 期 分 析 184、 结 论 215. 附 件 21一 .项 目 情 况 简 介1.1 项 目 地 理 位 置 及 区 域 交 通 状 况北京理工大学科技园地处北京市市区北部、北京理工大学南校区,总用地面积 51946 平方米, 园区东临新街口外大街,西至文慧园北路,南通文慧园路,北依学院南路,交通便捷,出入方便,地理位置十分优越。 园区位于北京海淀高科技产业开发区中关村科技园区腹地,高等院校、科研机构密集,周边有北京师范大学、北京邮电大学、北方交通大学,以及中
2、国政法大学、中央财政金融大学等著名高校。有中、高级技术职称人员数万人,人才技术优势十分明显,有良好的文化科技氛围。园区基础设施发达,科技、教育、文化、体育、金融、旅游等现代化城市功能完备,其良好的社区环境,对科技人员有强大的吸引力。1.2 项 目 规 划项 目 占 地 面 积 为 51964 平 方 米 , 规 划 总 建 筑 面 积 为 20.212 万 平米 , 其 中地 上 建 筑 面 积 15.584 万 平 米 :其 中 : 办 公 楼 20370 平 米实 验 楼 5028 平 米公 寓 式 办 公 46150 平 米交 流 展 示 用 房 9416 平 米孵 化 大 厦 4039
3、8 平 米专 家 大 厦 32154 平 米展 览 中 心 1260 平 米附 属 用 房 325 平 米保 留 建 筑 734 平 米地 下 建 筑 面 积 4.63 万 平 米 :其 中 : 设 备 用 房 9226 平 米办 公 辅 助 5021 平 米车 库 ( 含 人 防 ) 32038 平 米总 停 车 位 1250 辆其 中 : 地 上 停 车 位 73 辆地 下 停 车 位 1177 辆 ,地 上 建 筑 层 数 为 218 层地 下 建 筑 层 数 为 13 层建 筑 高 度 为 12.50-60.00 米绿 化 率 35%容 积 率 3.0项 目 分 三 期 开 发 :一
4、期 为 : 孵 化 大 厦经 济 技 术 指 标 如 下 :总 建 筑 面 积 : 54260 平 米地 上 建 筑 面 积 : 40398 平 米地 下 建 筑 面 积 : 13862 平 米总 停 车 位 : 323 辆 , 地 下 298 辆 、 地 上 25 辆地 上 建 筑 层 数 : 215 层地 下 建 筑 层 数 : 3 层建 筑 高 度 : 12.560.0 米二 期 、 三 期 如 下 图 所 示 :目 前 已 取 得 各 项 立 项 批 复 和 设 计 图 纸 , 近 期 可 完 成 拆 迁 任 务 。二 . 合 作 条 件目 前 北 京 理 工 大 学 已 与 北 京
5、京 师 鹏 飞 房 地 产 开 发 有 限 公 司 签 署 合 作 开发 协 议 , 协 议 主 要 内 容 为 :一 期 :北 京 理 工 大 学 提 供 土 地 , 负 责 一 期 孵 化 大 厦 的 拆 迁 工 作 , 达 到 场 地 三通 一 平 的 条 件 , 由 北 京 京 师 鹏 飞 房 地 产 开 发 有 限 公 司 负 责 开 发 建 设 , 项目 建 成 后 双 方 按 4: 6 分 配 建 筑 面 积 ( 北 理 工 占 4) 。 土 地 出 让 金 各 自交 纳 所 分 得 的 面 积 。二 期 有 两 种 模 式 :1、 理 工 负 责 拆 迁 , 项 目 建 成 后
6、 双 方 按 4: 6 分 配 建 筑 面 积 ( 北 理工 占 4) 。 土 地 出 让 金 各 自 交 纳 所 分 得 的 面 积 。2、 理 工 只 提 供 土 地 , 不 负 责 拆 迁 , 项 目 建 成 后 双 方 按 2: 8 分 配建 筑 面 积 ( 北 理 工 占 2) 。 土 地 出 让 金 各 自 交 纳 所 分 得 的 面 积 。北 京 京 师 鹏 飞 房 地 产 开 发 公 司 与 我 公 司 的 合 作 条 件 是 : 以 3000万 元 人 民 币 整 体 转 让 北 京 京 师 鹏 飞 房 地 产 开 发 公 司 ( 该 公 司 只 有 本 项 目 ,没 有 其
7、 他 的 债 权 债 务 关 系 ) 。 付 款 方 式 为 : 在 项 目 符 合 公 司 的 要 求 后 支付 1500 万 元 人 民 币 , 另 外 的 1500 万 元 付 款 时 间 待 项 目 回 款 后 支 付 。三 .项 目 经 济 分 析项 目 一 期 投 资 估 算1、 开 发 成 本 估 算1.1 土 地 成 本项 目 转 让 费 共 1500 万 元 , 项 目 土 地 出 让 金 暂 估 为 1000 元 /平 米 ,地 下 部 分 出 让 金 为 地 上 的 1/3, 项 目 征 地 费 用 总 额 为 人 民 币 4201.12万 元 。单 位 可 销 售 面
8、积 成 本 为 4201.12/2.42( 地 上 面 积 ) =1736 元 /平米 。1.2 前 期 工 程 费 用包 括 土 地 出 让 金 契 税 、 可 行 性 研 究 费 、 设 计 费 、 工 程 勘 探 费 等 费 用 ,共 计 约 724.53 万 元 。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 724.53/2.42( 地 上 面 积 ) =298.91 元 /平 米 。1.3 基 础 设 施 及 配 套 设 施 建 设 费包 括 供 电 、 供 气 、 供 水 、 排 污 、 照 明 、 道 路 等 基 础 设 施 及 配 套 设 施 ,其 建 设 费 用 估 计 为 10
9、91.62 万 元 。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 1091.62/2.42( 地 上 面 积 ) =450.36 元 /平 米 。1.4 建 安 费 用建 安 费 用 包 括 中 央 空 调 、 电 梯 等 费 用 。 按 建 筑 面 积 2300 元 /平米 计 算 共 12479.8 万 元 。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 12479.8/2.42( 地 上 面 积 ) =5148.69 元/平 米 。1.5 不 可 预 见 费取 以 上 四 项 费 用 总 和 的 1%, 共 为 169.97 万 元单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 169.97/2.42(
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