脚手架搭设施工作业安全技术作业施工安全技术交底.doc
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1、请务必阅读正文之后免责条款部分请务必阅读正文之后免责条款部分 什么是什么是房企房企资产负债率的合理水平资产负债率的合理水平? 行业行业对比和对比和国际国际视角视角 恒大研究院研究报告恒大研究院研究报告 房地产行业房地产行业 专题报告专题报告 2019/11/13 首席房地产研究员:夏磊首席房地产研究员:夏磊 研究员:研究员:俞涛 郑南宏 相关研究:相关研究: 1. 激荡二十年: 我国房地产的历史 功过、当前难题及制度变革 2019-10-18 2. 未来中国房地产市场空间有多 大 2019-10-11 3. 如何识别房企风险?透析房 企财务指标背后的秘密 2019-09-12 4. 中国房地产
2、税的改革历程、 征收 现状及效果 2019-09-12 5. 房地产税征收的国际经验 2019-09-05 6. 发达国家如何监管住房租赁市 场? 2019-08-13 7. 告别短期刺激, 房地产融资向何 处去? 2019-07-31 8. 中国房地产市场:运行情况、政 策周期与风险评估 2019-07-18 9. 全面回顾中国住房制度:成就、 反思和改革 2019-07-11 10. 日本房地产市场大起大落的终 极逻辑日本住房制度启示录 2019-04-02 11. 控制供地+货币超发=高房价 英国住房制度启示录 2019-06-27 12 中国房地产企业的三种未来 2019-06-12
3、13 美国如何造就 60 年房地产大牛 市? 2019-03-07 14 高房价之困 香港住房制 度反思 2018-11-07 15 新加坡如何实现“居者有其屋” 新加坡住房制度启示录 2018-09-20 16 全面解码德国房价长期稳定之 谜德国住房制度启示录 2018-08-20 17 棚改货币化即将落幕:去库存 导读导读: 房企的稳健经营,对金融系统和实体经济的平稳健康运行具有重要的压 舱石作用。衡量企业财务是否健康可持续,市场最关注指标是资产负债 率。那么,那么,什么什么因素因素决定了决定了房企的房企的资产负债率?资产负债率?房房企企资产负债率的合理资产负债率的合理 水平是多少?水平是
4、多少? 本文通过同其他行业、发达经济体进行对比,观察 A 股上市房企的资产 负债率水平,结合行业发展阶段、公司业务构成、会计准则等因素,探 讨资产负债率的决定因素与合理水平。 摘要:摘要: 房企资产负债率房企资产负债率的的四大四大决定因素决定因素 1 1、行业发展行业发展阶段阶段 与存量房阶段相比,与存量房阶段相比, 房地产房地产行业在行业在大建设阶段大建设阶段的的资产资产更更重重、 负债率更高。负债率更高。 房地产开发建设周期长,拿地和建设等环节均占用大量资金,导致大量 资金长期沉淀,因此天然是资金密集型行业,决定了大规模建设阶段行 业资产更重、负债更高。过去二十年的快速城镇化和经济高速增长
5、释放 了居民庞大的住房需求,我国房地产业进入大建设阶段,1998-2018 年, 房屋施工面积从 5.1 亿平增长至 82.2 亿平,年均增长 14.9%,房地产开 发投资完成额从 3614 亿增长至 12.0 万亿、年均增长 19.2%,占城镇固 定资产投资的比重基本保持在 20%左右。因此房地产行业负债率较高, 2018 年 A 股整体资产负债率 84%,其中最高的 5 个行业依次为银行业 92%、非银金融业 84%、房地产业 80%、建筑装饰业 76%、公用事业 65%, 均为重资产行业。 2 2、房企、房企业务构成业务构成 发达发达经济体经济体的的房企房企业务业务模式模式更加更加多元化
6、多元化,融资需求融资需求小小、负债率更低负债率更低。一一 是非开发是非开发型型业务多,业务多, 如中国香港房企采取物业开发与自持出租混业经营, 2018 年前十大房企房地产投资收入占营收比重平均值高达 47%,租赁业 务利润率高且带来充沛现金流,资金内生能力强;二是提供轻资产的房二是提供轻资产的房 屋代建业务屋代建业务,如日本龙头房企之一的住友不动产,2018 年住宅建造业务 占其营收比重达 22%,轻资产业务有助于减少资金占用、提高资金周转; 三是通过期权三是通过期权低成本控制低成本控制土地土地, 如美国三大龙头房企于 2017 年通过期权 控制的土地平均占总土储的 35%,同样有助于减少资
7、金占用。 在房地产行业处于大建设阶段的背景下,内地房企业务在房地产行业处于大建设阶段的背景下,内地房企业务仍仍以物业开发销以物业开发销 售为主售为主,因此因此房企资产负债率更高房企资产负债率更高。2018 年,日本上市房企整体资产负 债率为 68%、美国 57%、英国 38%、中国香港四大龙头房企平均资产负债 率仅 32%,均明显低于 A 股上市房企水平。 3 3、信用信用创造创造模式模式 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展立足企业恒久发展 2 服务国家大局战略服务国家大局战略 任务完成,深刻改变三四线房地产 2018-07-20 18 房地产政策分析框架: 工具、 效 果与反思 2018-
8、06-19 19. 房地产调控的回顾、反思和展 望(2014-2018) 2018-06-10 我国以间接融资为主我国以间接融资为主,而,而发达经济体发达经济体则则以直接融资为主以直接融资为主、且股权融资占、且股权融资占 比高。比高。 2017 年, 美国、 英国和日本直接融资占比分别高达 79%、 67%和 57%, 其中股权融资占比分别高达 66%、60%、51%,我国分别仅为 37%与 28%。 在间接融资为主的环境下,在间接融资为主的环境下,土地抵押土地抵押对于全社会的信用创造具有关键作对于全社会的信用创造具有关键作 用。用。金融体系的信用循环和扩张需要充足的抵押物,而房企拥有大量优
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