2021年二季度中国经济观察【并购达人严选】.pdf
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1、 电话:021-80197619 邮箱:yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 2019 中国房地产行业年度策略会华南区域 会议纪要 亿翰智库 2019 年 1 月 电话:021-80197619 邮箱:yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 目录目录 主题演讲一:亿翰智库地产战略观与 2019 年中国房地产业发展趋势 . 3 主题演讲二:资本市场对房地产业的判断以及 2019 年投资策略 . 6 主题演讲三:传统房企转型产业地产的八大里程碑 9 主题演讲四:2019 中国产城及
2、特色小镇年度发展策略 . 13 主题论坛:新周期下的房企经营升维 . 16 电话:021-80197619 邮箱:yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 主题演讲一:亿翰智库地产战略观与 2019 年中国房地产业发展趋势 亿翰智库董事长 陈啸天房企战略回归核心 行业进入震荡期:15 年18 年,房地产行业变化巨大,15 年之前,行业震荡比较厉害;15 年到 18 年,大背景积极向上,国家利用房地产带动 GDP、教育、城市化,房地产高速发展; 2018 年 731 新政以后,一切打回原形,行业进入震荡趋势。 2019 年,房企回归核心。
3、首先,房企赚的钱是时代的红利。大的背景往上,导致经济往上需求增长,房企此轮机会获 利;第二,房企赚的是土地的红利,因为土地资源是有限的。今天所有的房企从本质上来说,并 没有太大的区别,拿地,盖房,卖房,赚钱循环往复,其实是同质化的竞争。 2018 年我们提出行业降维打击,企业升维应对。2019 年,我们提的是回归核心,首先要识 别风险,不同企业面临的风险不同: 大的企业,面临系统风险,即战略上等一系列的问题。 中型企业,更多的是经营性风险,主要是如何把有限的资源效率价值最大化。 对于小企业而言,更多的是资源性风险。当下我们国家正在转型,而且转型的决心非常大。 资源开始转向实体产业,所以小企业会
4、越来越难。 地产行业当下一个巨大的变化来自于房地产的角色开始调整, 这一轮全国的变化, 来自于宏 观层面的决策。房地产过去是 GDP 的助器,当下更多是稳定器。 过往几年房地产市场的波动历程:15 年救市,去库存,一线房价大涨;随后,压一线,资 金运往二线; 接下来, 压二线, 资金运往三四线, 三四线房价大涨; 目前, 三四线大涨后被压住, 引到其它三四线和县城。 国家给房地产设置一定范围,让其在中间窄幅震荡。房地产每年做一定的贡献,解决一定交 易带动一定财政和 GDP 即可,这个贡献 15 年来自于来一线;16 年来自二线;17 年来自三四 电话:021-80197619 邮箱:yihan
5、zhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 线;18 年来自其他三四线与县城,所以今年主流城市很惨,但不影响今年房地产仍然创历史新 高。这是一个轮动的过程,国家不在乎一线或者几线一定是最好。保持箱体震荡,既不能跌穿, 也不能太往上冒,维持一定量才可以。 当下有三个风险,面对这三个风险我们要发展,就要看明白,看这个行业的企业如何应对, 通过一些企业案例进行阐述,2018 年企业成长显著,比如祥生增长 73%,中粮增长 83%,新 力增长 117%,还有东原,这几家跟亿翰的核心观点关联密切。 祥生,这一轮面临着非常重大的契机-政治区位,整个浙江省从政治、
6、经济价值的角度,明 显在网上排第一。在中国这样的结构下,必然有政治的推动,经过网络的抬升,经济价值区位会 跟涨。祥生在这样的背景下,选择上山下乡全覆盖,因为整个地区经济价值会往上抬。 房地产行业 98 年发展起步之初,绝大多数的价值造来自于董事长总裁等一些小部分群体。 98 年 23 号文开始,住房全面市场化,到今天已经过去 20 年。房企出现巨大变化,很多项目有 城市总区域总,行业出现职业经理人,他们具备价值创造能力,但缺平台,缺自信。 中梁的逻辑就是一批能单独创造价值的人,他缺平台,缺资金,可以帮他放杠杆。这就是类 阿米巴模式, 回到一个基本面上, 让所有人帮忙, 一起来获取发展的空间价值
7、。 在这样的模式下, 企业发展迅速,15 年不到 100 亿,16 年 300 亿,17 年 700 亿,18 年, 新力选择深耕,管理半径、管理能力有限,人才并不多,是在十个城市布局 20 个项目,还 是一个城市做 20 个项目,新力选择后者,深耕打法很重要。 东原从不冒进, 没有明星老板, 也没有明星, 打法并不出众, 但始终保持较高的速度往前走。 中国房地产市场够大, 东原保持一个速度, 没有透支, 反而有余力考虑怎么做产品, 怎么做服务, 这几年外界都称赞东原的原聚场做得好。这是个非典型的例子,其实也是非常具有代表性的样 板。 这就是一些典型的企业,祥生充分挖掘区域的价值,中梁激活人才
8、原动力,新力聚焦提高团 电话:021-80197619 邮箱:yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 队的产能,东原把握自身的稳健发展节奏 。 所以 2019 年, 企业要回归核心继续成长, 必须是有非常清晰的辨识度, 必须围绕体系运作, 明确自己的核心。所有的资源集成到一个体系,称之为企业的语言体系和核心。核心优势不等于 核心业务,核心业务一定是拿业务价值链的关键基本点形成语言体系。对于每个企业来说,要去 找自己得核心, 并没有标准答案, 不过这个行业里面已经有企业做出来了。 首先要有一个基本点, 基本点可以形成一条主线,衍生很多支线
9、,最终形成网状。 这一轮变化是在全国各个区域,必须以企业思维考虑区域发展。大家可以看到,碧桂园在广 东一年干了 1700 亿,在江苏一年干了 900 多亿,华夏幸福在河北干了 900 多亿,滨江在浙江 已经干到 800 多亿。这是一个最简单的道理,一家企业在一个省干的已经比很多企业都大。如 果是区域的逻辑,未来发展肯定受限,必须是企业思维,即人、地、钱在区域形成一个闭环,形 成一个模式。 电话:021-80197619 邮箱:yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 主题演讲二:资本市场对房地产业的判断以及 2019 年投资策略 奥陆资本
10、董事总经理 施养权资本市场对房地产业的投资观点与判断 2018 年行业销售在一片怀疑中再创历史新高,是一个很正面的大惊喜。 股价却表现一般般: 从股价的角度来看, 18 年对很多地产人来说是非常痛苦的一年。 港股、 A 股均下跌,特别以内房股来看,平均价格下跌 16%。 虽然市场销售和价格都比想象要好,但股价令投资者担心。这正好反应了对 19 年的判断, 因为股价会比实体市场先跑,市场不可能塌下来,但 19 年整体市会是比较有挑战的,主要体现 在以下几方面: 第一、行业已经经历过多次调控,但这是第一次出现需求或者预期的改变,整体经济动力出 现下滑; 第二、中产阶级或者富裕阶层的信心稍有减弱,创
11、富点越来越小; 第三、需求或预期的改变转化为成交,19 年面积有机会下跌百分之十左右,价格可能会有 小幅松动。当然政府不允许雪崩,但整体市场会分化。三四线特别是大都汇圈外的城市会快速转 冷,因为它供应不多,量价比较稳;二线城市相对较好。 第四、 融资成本, 整体利息成本在增加的, 投资者担心就算 19 年看到龙头整体销售有增长, 但利润会有所下滑。 19 年可能有所挑战,主要有几个原因: 一、棚改货币化比例和总量的下滑,会影响这些城市的购置需求; 二、影响房地产的整体流动性往下,利率、汇率等宏观因素的不确定性会影响开发商买地, 近而影响接下来的供应和成交; 三、 政策。 跟过去几个下滑调控的周
12、期不同, 这次就算政府有所松动, 也不会敲锣敲鼓宣布。 中央既定大方向,地方政府可以有一定自主权松动一些政策,力度不够也会影响投资信心。 电话:021-80197619 邮箱:yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 总的来看,政府的大方向是希望把市场控制一个参与度,不允许价格上涨,也不允许杠杆往 下。因为房地产直接贡献 GDP 的 11%,上下游加起来接近贡献 GDP 的 1/3。 从投资者的角度来看,上半年相对比较有挑战,可能对开发商是一个买地的好机会;从境外 投资者的角度来看, 下半年调控松动更明显; 从跨资产的角度来看, 境外债券
13、的投资会跑赢股票, 但总体而言 19 年还是比较有挑战,可能要等到下半年才会状态比较好;从中长线来看,境外投 资者还能看到行业的投资价值,行业见底,19 年应该会下降,进入更有投资价值的时期,主要 体现在以下几点: 第一、行业进入大整合,行业开始进入寡头时代。TOP10 开发商 18 年的市场占率大概是 30%,整合肯定是一个趋势; 第二、总量见底,大都会圈崛起,这些地方聚集产业,创造大量财富; 第三、长效机制,我们对政府调控或者管理整个行业的能力是比较有信心的,对投资者来讲 这个好处就是往后对房地产的干扰会越来越低,因为大开大方会越来越少; 第四、 主从投资者来看, 行业开始变成一个生态圈的
14、, 大主业有足够的现金流建立会产业链, 生态圈起会出现巨人; 第五、商业价值腾飞,资产证券化加快推进; 第六、房地产金融、基金会快速崛起。 总的来说,境外投资者 19 年还是比较担心的,主要看销售如何,然后做短线的操作。但从 中长线来看,有六个主轴,投资者还是很愿意在行业里面去寻找。 投资者的口味的变化:07 年,土地为王,土地最多就最好;市场整合期,大家开始发现地 拿多了要周转,销售为王;整合大致完毕,进入存量时期,销售高速增长不代表盈利增长,平衡 为王,更看重整个商业模式的优化。 好的公司股票的选择方式:首先要有一定的销售增速;其次要控制融资成本和负债率;然后 电话:021-8019761
15、9 邮箱:yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 是多元化的发展和抗周期性。基本面三角形比较好的情况,看整体质量,突出的城市布局或者深 度厚度。最后是通过估值和分红,境外投资者非常重视。 对整个行业的一些判断:18 年整个行业的平均增速在 20 左右,预判 19 年销售大概增长 18%;整个行业的盈利在增长,利润率回升,19 年后转趋平稳;负债率保持高位,18 年中大概 在 82%,年底可能下滑,总体还是处于较高水平;融资成本行业平均 5.6 左右,估计还会往上 走; 土储储备较多, 18 年中期较 17 年年底要增长 13%左右, 开
16、发商紧抓口期, 杠杆相对较高。 行业整体基本面还可以,但分化明显。 整个行业到今天,总量见顶,接下来可能是整个商业模式的变化,从境外的一些例子来看, 会从过去追求土地增值、高杠杆、高负债慢慢变化,出现几个类型: 第一种、专注地产开发,周转快,资产轻,现金流好,估值高,分红持续,碧桂园、融创就 是走这种路线; 第二种、 房地产产业链业务的延伸, 称作地产商, 开发、 持有、 服务并重, 资产增值非常高, 质量相对高,投资物业占比高,比较像现在的万科、龙湖; 第三种、跨行业多元化,通过不同行业周期的互相抵消掉,有持续抗周期的现金流,最明显 的例子就是香港的长江实业; 第四种、多元化跨度比较大,比较
17、有中国特色的,比如新能源汽车。 但对海外的投资者来说,需要看到行业中长期的主轴及潜力。选择股票短线,可以看销售、 负债率,但更核心是看方向,商业模式怎么优化,核心竞争力在哪方面。只要行业的思路、模式 理顺之后,海外同志还是非常愿意投资的。 电话:021-80197619 邮箱:yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 主题演讲三:传统房企转型产业地产的八大里程碑 星河产业集团总裁助理 陈朝朝打造产业+金融双闭环产城融合新业态 一. 关于行业的看法 一个现状:房地产企业纷纷改名,这是一个不正常的现象。房地产行业从来不带有一个被歧 视性的属性
18、。国家提出“房住不炒” ,但并不等于把房地产行业盖上了一个被歧视的烙印。反而 我们认为现阶段是房地产行业向国际化、专业化、向内涵模式转移的一个非常大的一个机遇。 以世界 500 强综合开发集团的发展历史为参考,前十强一旦出现模式化决策化战略化的问 题,很可能会被拉下来。排名靠后的企业,专注于模式的闭环、盈利链条的培育,如果能够符合 未来城市升级,能实现弯道超车。未来模式的竞争非常关键。 一个趋势:房企感到迷茫很正常,传统的盈利链条、盈利空间在急速下滑。现在房地产住宅 的风险越来越大,很难判断三四线城市房价、地价能否支撑的住。今年土地流拍增多,尤其是二 线城市,很多企业拿地都趋于谨慎。 房地产行
19、业对利润率、回款的要求越来越高。但由于去杠杆,现在盈利越来越少。无论向产 业地产、城市综合运营开发商转型,我们的判断是,第一盈利链条在市场上并没有培育成熟。第 二,政府对房地产行业转型的政策支撑仍然没有到位,甚至是打断市场化的利润链条。在转型过 程中转快了,非常会容易扭着腰,甚至会出现灭顶之灾。 国际上城市运营开发商有个二八比例,80%是服务性收入,20%是销售性收入。我们的行 业,可能 90%以上是销售性收入,可能不到 10%才是服务性收入。这是一个有极大的利润空间 转换的模式转化的一个空间。但在转化过程中,第一需要同行业之间互相交流思考,第二,房地 产行业仍然需要政府的支持, 缺乏政府在市
20、场和利润的培育的基础上, 单纯谈房地产的转型发展, 是极为困难的。 第一个现象:传统的房地产或者综合开发集团正在大部分的裁员,而且产业地产首当其冲, 电话:021-80197619 邮箱:yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 有的是整部门裁撤,有的是缩小规模。 第二个现象:原来的实体企业甚至是非房地产企业,依靠实业发展,容易从政府手上拿地。 前些年开始拿地,建设园区,甚至还建设住宅。今年开始专注于主业,不再去跨行去搞房地产。 二. 产城融合的基本观点 在中国是政府在做区域开发规划建设, 深圳特区就是一个最大产城融合, 前些年基本上是以
21、 政府为主,但市场需要民企跟政府一起合作,参与区域经济开发。 政府特别关注节奏,如果先盖住宅,会被认为是挂羊头卖狗肉,要求先干产业。但产业是需 要大量的投入和培育的,必须通过住宅先回血。 产城融合第一个要解决的问题是现金流平衡的问题。 产城融合资金投入大, 需将利润覆盖投 入基本成本,预防现金流波动的风险。 政府的让利非常关键,培育的产业就是培育就业和产值,还留给当地经济发展的利润。用短 期的一次性的让利去换未来这个地区的综合性的社会收益。遵守政企合作开发风险共担的基本 准则,政府只让一部分利润。 三. 产城融合项目收益计算 产业地产只要压低成本, 提高利润和现金流才能活下去。 通过物业招商产
22、业服务来促进租赁 收入,物业管理收入和运营服务性收入。那么同时控制土地成本建安成本,提升融资能力。 短期的计算逻辑采用倒算, 项目在产业运营和产业的基本投入上, 以能达到的峰值进行倒算, 将政府对产业的期望和企业未来培育的期望,再做空间差。 需要跟政府谈多种的让利手段,或者说是以综合性项目开发,来打拼这个空间。这一块往往 是专业度最强,沟通复杂,难度最大,耗时成本最长。 产业园投资大,回报周期长是因为沉淀资金太大。采用 ABS/CMBS 和 REITS 两种方式。 REITS 目前确实在操作上有点困难, CMBS 资金利率并不便宜,作为储备工具来研究,先实践 电话:021-80197619 邮
23、箱:yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 走通,然后再去研究未来怎么去优化。 四. 产业和金融双闭环模式 星河是有五大业务集团都有自己的强 IP,刚好是一个城市综合运营的五大板块,但是金融 是取得突破的关键性的一环。 产业闭环:从园区转型升级成融合的项目开发、产业招商、投资策划、运营服务达成闭环。 华夏幸福根本性问题是没有把 PPP 模式和核心竞争力形成双闭环。 项目开发:常用的三种模式,集团的内部土地的转让合作开发、小股操盘、通过产业基金进 行合作开发。 投资孵化:通过股权的投资,享受到了企业快速发展的红利,在一些独角兽企业的出现的
24、情 况下,有能力去发展产业。我们既有战略投资,也有基金投资,pe 投资、VC 投资,用资金、服 务换股权。 运营服务:通过资本和金融的渠道,与企业在全生命周期发展方面紧紧结合在一起。通过形 成两个双闭环, 吸引企业加入成为合作伙伴。 成立了产业联盟会, 与合作伙伴一起进行全国布局, 包括产业培育,包括产业投资。 产业招商: :将龙头企业,未来的细分领域的隐形冠军,核心知识产权研发机构,检验检测 平台,测试等核心要素、领军人物集聚到产业平台里,利于招商。 金融对产业的重要性:沉淀的资金包括固定资产、增值,怎么套现是关键。以较低的成本套 现,第一解决现金流的问题。第二,解决规模扩张的问题。第三,收
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