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机要保密工作平台Tag内容描述：园“南模式”苏 下展的，山北借助发镇 交通件和周基，展冶金的初加工，成条边传统产业础发 一批零散的为小企云集的业园区。 2000 年初步形成，园区 当时 A中包括工、区规划业 、商金融、育科等功能。仓储业教研 2002 年对 A 和 B的，已有很大化，基本区规划经变 上是工用地，含少量的物流和配套用地。业 主要房和居民房，明主要是现状为厂说园区现中小型 企业集中区，生活和商业配套缺乏。 2000 年 2002 年 缺乏合理规划 园区发展缓慢 企业数量：园区从 2000 年始建立以，共有开来93 家 企，外加一些易企，不超业贸仓储业总数过 130 家。基 本上是低附加的制造加工。值环节 经济增长： 07 年 1-11 月，一百多家企，完份业园区 成地生区产总值仅 9.42元亿, 园区环境差 物业杂乱：作工集中 ，工房、居民园区为业区业厂区 、地等自然分布。形成不，不村的。农园状态 配套：酒店、餐 等施不足，缺乏商园区饮设 氛和人。业围气 15 产业问题 本项目作为老城区的老工业集中区，产业集中于低附 加值的制造加工环节、缺乏优势产业和龙头企业，也 未形成产业链。 企业行业比例 47.25% 13.18% 9.90% 5.50% 5.50% 18.67% 金加工 43属机械 12 9纺织化工 5易 5仓储贸其他 17 有企名分析，可以看出的企从现业单园区业 基本集中在，主要是金加工，占比传统产业属 43% ，而新型工企量少。子企三业业数电业仅 家。 上分析，主要是制造加工型企，从产业链业 占比 94.5% ，少量的易型企，仅仓储贸业产业整 体档次低。 产业层次低：低附加的制造，比值传统业 如冶金、、机械。技含量低，少纺织术产值 。 企业规模小：在各行里，基本上缺乏业龙 企，于中小型企集聚头业属业区 缺乏产业链：企基本是加工制造园区业 环 ，缺乏前后端，和展示缺节产业链研发营销 乏。也造成整体境差，效益低等环经济问题 企 业 类 型 比 例 94.50% 5.50% 制造型企业服型企务业 16 从现状上看，本项目主要是厂房和居民区，物业 杂乱，密度较高，拆迁处置较难。 例明图说 工用地业 耕地 住宅 行政用地 校学 酒店 加油站 停车场 物流仓储业 河流 村工办厂 （在建） 拆迁问题 京 杭 运 河 钱 桥 镇 （农民房及耕地） 商品房及安置房 国联 变电所 17 按照国家及地方政府的拆迁管理办法，以货币 补偿的方式估算拆迁成本。 按照国家和地方政府政策，结合园区的具体状况，本项目的拆赔主要考虑一下几点： 居住用地，按照房屋的建筑面算，以积计单 价 4000 元 / ㎡：补偿 耕地征用按照费20 万 / 亩的 准支付；标 工 用房以业2000 元 / ㎡的准。标补偿 居民安置房的造价； 居民装修用；费补偿 耕地征用补偿 房拆厂迁补偿 停 停失；产业损 特等设备补偿 综合以上因素，本项目采用以下拆赔标准： 明：以上拆价格是保守估算，拆价格可适降低说赔实际赔当 拆迁问题 钱 桥 镇 （民房及耕地） 京 杭 运 河 商品房及安置房 国联 变电所 居民 994 户， 工商企业 23 家 居民 535 户， 工商企业 91 家 B 区 A 区 18 根据现有拆迁标准，项目拆迁难度大，拆迁成 本高，需政府投入资金高。 拆迁问题 注：耕地征用成本为 20 万 /；居民房拆成本亩迁4000 元 / ㎡； 工商用房按土地性予，一般业属给补偿为 2000 元 / ㎡ 桔色部分按照黄0.8 容率算积计 货 运 二 路 拆迁成本 2.03 亿 征地成本 1700 万 可建设用地 128.7 亩 折合 171.2 万元 / 亩 拆迁成本 3.06 亿， 征地成本 6636 万， 可建设用地 453.45 亩 地块成本 82.15 万 / 亩 拆迁成本 3.46 亿 , 征地成本 2703 万， 可建设用地为 362 亩 地块成本 103.19 万 / 亩 拆迁本 4.36 亿 可建设用地 440.85 亩 折合 98.93 万元 / 亩 拆迁成本约为 7.56 亿 可建设用地约 708.4 亩 折合 106.7 万元 / 亩 以居民房、耕地为主 厂房为主 厂房为主 居民房为主 拆迁成本 5.68 亿 可建设用地 350 亩 折合 162.4 万元 / 亩 A 区平均征地成本为 117 万 / 亩 B 区平均征地成本为 90 万 / 亩 金山北工的平均地业园区块 成本约为 107 万元 / 亩， 金总额约为 26.15元亿 本项目成本价与2008年其它地区工业用地 出让价 26.7 30 107 0 50 100 150 金山北新区惠山区 出让单价(万/亩) 19 从无锡各园区的纳税销售收入分析，本项目的单位面积 纳税销售额低于几个典型产业园区。现有单位拆迁成本 远远高于现有产值。 根据 2006 年的数据，金山北工 业园完成地区生产总值 9.13 亿元 ，园区工业企业完成工业总产值 42.37 亿元，完成纳税销售收入 80.88 亿元，税收收入 1.3 亿。 2007 年 1-11 月份，园区完成地 区生产总值 9.42 亿元 ,同比增长 6.4% ；园区工业企业完成工业总 产值 44.13 亿元 ,同比增长 9.4% 。 金山北工业元单位面积销售收入 为 34 亿元，仅为能统计园区同类 的一半。 2006年产业园区单位面积收入比较（亿元/平方公 里） 133 67 129 34 0 20 40 60 80 100 120 140 新家坡工业园 蠡园开发区出口加工区 金山北工业园 单位面积收入 拆迁问题 20 现有规划问题 政府对本项目的现有规划，延续历史，仍不明 确，致使项目走向不确定。 园区招商投资项目 家：新型家用器 及配套品电电产 子：子元器件及各子品。电电类电产 ：生物工程技、新品。医药术医药 机械：保品、汽摩配件，精密机械环设备产仪 器表制造。仪 建材：高涂料、工程塑料、新型建材。档 ：新型包装材料、服装及品加工等。轻纺纺织 食品：各食品、料、保健品等。类饮产 服：科机、易公司、中介机等。务业研构贸构 其他符合家政策，有展前景的行。 国产业发业 有招商目看，本目的重点不突出，从现项来项产业缺 乏清晰的产业定位。 招商的上看，主要仍然是制造加工型企。从产业链业 目目前金易市的合作看，目目前项与国联属贸场来项 仍于以收目的的招商段，本目地价和处税为阶对项块值 目未展方向有明确。项来发没规划 政府于本目的 方向也不明确，目未走向对项规划项来 存在很大的不确定性。目仍于项处散乱发展阶段。 片区基础设施规划问题：北塘区城市建落后设较，致导 域市政基施建一直跟不上和人口展，金区础实设产业发 山北工自业2000 年成立后直到 2006 年完成水管的污网 建，此前每天都有设园区2000的水直接入河道。吨污进 21 金山北由于一些历史和政策原因，园区产业档次低，环 境差，规划不明确。而现有拆迁成本高，收益较差。 •中小型 企的云集和染、低附加企的入；乡镇业污值业迁 • 不合理致展慢和物规划导经济发缓业杂乱 历史原因 拆迁问题 • 有物、密度高园区现业杂乱 •拆 成本高，而有效益差，很弥成本迁现经济产值难补 现有规划 •基 施落后础设规划 •招商仍停留在增加政府 收目的，缺乏期的。税为长规划 目前园区在产业低端、 污染严重、小企业云集的 状况下，一直没有清晰的 产业定位，招商方面也是 来者不拒，拆迁难度大。 所以在无锡市以及北塘新 的一轮规划之下，急需明 确发展方向 城市边缘化、产业低端化、规划不明确 项目瓶颈总结 22 报告结构本报告将从以下四个方面阐述： 项目使命分析项目使命分析 Part2 项目发展战略分析项目发展战略分析 Part3 项目定位分析项目定位分析 Part4 项目本体分析项目本体分析 Part1 项目属性界定 项目发展瓶颈 项目核心问题 23 我们通过 S-C-Q 金字塔基本结构来界定和分析 问题 料源：世模型资来联 R2 我们想要什么？ （针对目标的规范分析） 政府目标：提升 活力，产业实现 持增，保就水平。经济续长证业 产业目标：在无 市的锡产业规划 方向下，的升和新实现产业级产 的培育；业 经济目标：在有限投入前提下， 通招商引，增加收；过资税 战略目标：改善 的整体形象园区 ，增强的生命力，土地园区实现 价和域价的快速提升；值区值 S 我们有什么？ （针对现状的实证分析） 区位：地 中心城板，距离市处区块 近；区较 区域： 域境差，域形象差区环较区 ，知度低；认 交通：地 周交通通性好，块边达较 省道路、河、路等集中；级运铁较 资源： 境差，缺乏自然、育等环教 源；资 配套：周 聚集、生活配套边厂区设 施不足，且有次很低；现档 核心问题是什么？ 我们怎么办？ （解决方案的提出） 项目核心问题 24 基于项目前期沟通达成的一些共识和限制性条件 ，世联认为项目应该解决的核心问题是： 项目需要回归到市场找到问题的本源，并从国内外类似已经成功的 案例中找到启发，因此我们必须明确： 本项目如何占位未来？ 改造老工业区现状，实现项目可持续发展，提 升土地产值。 Q1 ：在无 市的背景下，以及城市化和工化的推下，锡规划业动区 域未价如何？来值 Q2 ：本 目如何定位和功能，才能突破有域形象和项产业现区产业 的束，提升域人？缚区气 Q3 ：如何 掘和整合目自身源，找域展机点，挖项资寻区发会实现 目城市和周的，提升地价？项与边联动块值 项目核心问题 25 本报告将从以下四个方面阐述： 项目使命分析项目使命分析 Part2 项目发展战略分析项目发展战略分析 Part3 项目定位分析项目定位分析 Part4 项目本体分析项目本体分析 Part1 项目资源盘点 区域规划方向 项目发展使命 报告结构 26 区位优势中心城市的区位，低于市中心的商务成本，分享中心城 市成熟的生活和商业配套，融入城市的发展。 中心城区位置：目位于北塘的北面，距离北项区 塘新政府区约 15 分程，距市中心钟车区约 30 分钟 路程。 商务成本：低于中心城。区 成熟的商业和生活配套：便捷的交通目可以项轻 松到无市中山路核心商圈和北塘的片商圈达锡区区 的生活和商施配套。业设 “四八”的 ：作无市的八之一，园区规划为锡区 目享受方面的惠政策，也是中心城项产业优区现 有唯一的工。业园区 本 目于中心城的工，具有突出的土项属区业区 地价格，优势分享城市的功能，却也能补充和完 善城市的功能。 中心城区 27 本项目具有与长三角其他城市和区域紧密联系 的便捷交通。 150Km35Km 100Km 300Km 沪宁铁路 沪宁高速公路 京沪高铁 城际轻轨 •重大交通目项的建如设城列 、京高通，宁高速际车沪铁开沪 公路建扩等，大的短城市的距离，加速城市人将极缩间时间间 流、物流、金流、技流的互，而使城市体系向化资术动从网络 、分工向明化的方向展。产业细发 •无 地锡处南京和上海中点，一体间 化的交通体系使得无锡成系为联两 大都市圈的点城市。节 的道规划轨3号线 的道规划轨4 号线 •北塘是城市交通中心，据 ，城市道规划轨线 3 号线 和环绕城区的 4 号线集汇 北塘。 •本 目交通明，项优势显紧 邻锡宜高速，沪宁铁路、 312 国道以及京杭大运河 ，具有航、高速、路运铁 等交通。网 交通优势 北塘区 28 本项目作为城区的工业园区，从 3000 亩（ 2.3 平 方公里）的规模来看，对城市的建设和发展具有 重大的影响。 工业园区动态发展的三个层次： 规模规模位置位置产业发展水平产业发展水平配套配套 工业园工业园 最简单的 产业园类 型，规模 一般 一般分 布在城 镇的边 缘 N/A 无居住和其他配套，居住和 其他需求依托中心城市。 企业社区企业社区 联合体工联合体工 业园业园 / 城城 市单元体市单元体 此类园区 规模较大 一般位 于城市 郊区 多从事工业生产 和零配件加工以 及仓储业，产业 集群规模与程度 有限  就业人员同时依赖产业园 区与城市中心附近的配套  就业人口规模尚不足以承 受大型的休闲和娱乐设施以 及大片的绿地， 但已能够形 成自我维持的，具有良好社 会结构和认同感的城市单元 。 多功能综多功能综 合体工业合体工业 园园 / 新城新城 规模很大 ，达城市 级 一般分 布在核 心城市 边缘 产业在空间上获 得聚集效益，相 关产业集群，产 生足够的就业需 求与消费需求 居住、商贸、教育、休闲娱 乐等活动的集聚，多功能综 合体工业园区本身就是一个 新城。 料源：世模型资来联 规模优势 本项目作为城市单元体，是城市的重要补充，也是 片区的核心主体。 29 本项目作为无锡市重点开放园区，受到北塘区政府 的重视，也能够获得无锡市政府的主导和支持。 长江龙城科技有限长江龙城科技有限 公司公司 金山北发展历程金山北发展历程 发展起步期重点培养期 发展机遇期 2000 ～ 2001 2001～20072008～ 2000 年 12 月，原郊区 山北市委、市政镇响应 府“一建立一个乡镇个 工集中”的召业区号 2001 年度被市委、市政府评为乡 工先，镇业进园区2002 年 1月被 市政府批准重点放。为开园区 政府于区2007 年 11 月成立专门 了无金山北科技管委锡产业园会 ，金山北私工更名并将营业园为 金山北科技，提出了“沿产业园两 一集中”的整展新思路园区调发 2008 年 4月， 政府立了区设 15000 万元的市化作主场运 体 ---- 无市金山北科技锡产 展有限公司，人力、业发从 力、物力上全之力财举区来 整合、整、