1、技巧 18 妙用填充引用单元格的格式 66 技巧 19 快速填充区域内的空白单元格 67 技巧 20 自定义填充序列 68 技巧 21 让空白单元格自动填充上面的数据 70 技巧 22 超大数据块的一次性填充 71 3.3 导入外部数据 72 技巧 23 导入其他 Excel 表格中数据 72 技巧 24 导入文本文件数据 73 技巧 25 导入 Word 文档中表格数据 76 技巧 26 导入网页中的有用表格 77 技巧 27 根据网页内容更新工作表数据 78 第 4 章 数据编辑与处理 81 4.1 常用编辑技巧 81 技巧 1 数据随单元格的列宽自动换行 81 技巧 2 在任意位置上强制
2、换行 82 技巧 3 设置文字上下标效果 83 技巧 4 妙用进行重复操作 84 技巧 5 “拆分窗口”滚屏查看数据 85 技巧 6 “冻结窗口”滚屏查看数据 86 技巧 7 文本格式数字转换为数字格式 87 技巧 8 将数字转换为日期 90 技巧 9 链接到其他资料文档 92 技巧 10 鼠标指向链接对象时显示提示文字 93 技巧 11 阻止 Excel 自动创建超链接 94 VIII Excel 办公技巧查询与应用宝典 技巧 12 如何编辑有超链接的单元格 95 4.2 数据合并拆分 96 技巧 13 合并单元格时保留所有文本内容 96 技巧 14 取消单元格合并的数据到未合并的区域中 9
3、7 技巧 15 如何批量合并相同内容的单元格 98 技巧 16 将一个单元格中的数据拆分到多列 100 4.3 数据复制 104 技巧 17 粘贴数据时匹配目标区域格式 104 技巧 18 数据行列转置生成新表格 105 技巧 19 复制数据表保持原行高列宽 105 技巧 20 多次复制、粘贴相同的文件和图片 106 技巧 21 选择性粘贴实现简易数据计算 108 技巧 22 选择性粘贴功能计算时忽略空单元格 110 技巧 23 让粘贴数据随原数据自动更新 111 技巧 24 将表格快速转换为图片 112 技巧 25 将公式计算结果转换为实际值 113 技巧 26 一次性复制公式到多个工作表中
4、 114 4.4 查找和替换数据 中 大 较高 较长 高 高 高 酒店 写字楼 较大 小 中 短 较高 较低 较高 高端酒店 大 较小 高 长 较高 高 较高 老住宅 商业综合社区 较大 大 高 长 高 较高 高 创意产业园 较大 大 较高 中 高 较高 较高 民宿 中 中 较高 中 中 高 中 长租公寓 小 小 中 短 较高 较高 较高 工厂、旧厂房 创意产业园 较大 大 较高 中 高 较高 较高 写字楼 大 较小 较高 中 较低 高 高 高端住宅 大 小 高 长 低 高 中 数据来源：乾立基金整理 从目前市场各类存量物业改造情况总结，我们认为，存量资产进行价值再造的源泉是“内容的再造” ，
5、必须通过内容向 存量里要价值。 而整个存量改造的过程，就是“重新定位 - 合理改造 - 准确赋能 - 改善现金流 - 提升物业价值”这样一条物 业价值重塑、再现的流程。这其中，我们需要关注如下几个核心要点： 按物业类型区分，从市场存量改造经典案例着手，从私募地产基金易于参与角度来看，以下几个改造方向值得关注： 乾立行研 写字楼 一线城市核心区域的一些存量写字楼虽 然占据重要区位，但却因为楼宇老旧，与 当代的街道风貌和功能产生了严重的不 匹配。 建筑大楼普遍会存在表面陈旧的情况，商 业界面、功能等与周边区域的整体品质不 匹配，整个大楼运转低效。 从经济价值来说，这些物业租金常年偏 低，估值无法体
6、现，亟需改造提升。 改造方向： 1) 物业属性/用途不变，空 间及内容升级，引入共享经济 等理念，与传统商务办公形成 差异化竞争 典型案例：上海新车间 2) 变更性质或用途， 改造为 长租公寓 典型案例：魔方公寓 传统商业 对传统商业零售地产来说，受电商等新消 费理念的强烈冲击影响，目前正在历经寒 潮，这也加速了商场的转型和改造。 消费者对高品质、体验性极强的商品消费 需求正在快速增加，建立以消费者为核心 的“体验式服务”模式，这就需要构建一 个满足消费者购物体验及社交欲求的场 所。 因此，商场的改造和运营管理，成为盘活 存量资产的关键。 改造方向： 1) 物业属性/用途不变，空 间、设备及业
7、态升级，传统零 售百货升级为综合购物中心 典型案例：天津和平大悦城 （前身为老字号津汇广场） 2) 变更性质或用途， 改造为 写字楼 典型案例：北京盈科中心（前 身为太平洋百货） 酒店 中国经济进入中速增长的新常态下，酒店 产业发展过程中所存在的一些隐患，如产 能过剩、 功能同质化、 低价竞争和新技术、 新兴业态冲击等，部分酒店由于市场变 化、需求变化、经营方式变化导致产品竞 争力不足，盈利能力较弱，严重制约酒店 行业的整体发展和社会贡献。 老旧酒店改造是每个酒店紧跟时代、与时 俱进、适应人们消费需要变化的内在规 律，也是酒店保持持续生命力的必然举 动。 改造方向： 1) 物业属性/用途不变，
8、全 面升级为高端/精品酒店， 引入 新的管理团队和设计理念 典型案例：北京王府半岛酒店 2) 变更性质或用途， 部分或 全部改造为写字楼 典型案例：上海锦沧文华大酒 店、北京金融街洲际酒店 7- 24F 工厂、旧 厂房 随着产业结构调整，过往国有企业的工厂 大多已经荒废，使用功能远跟不上城市发 展的需求。但不少老旧厂房占据了核心商 圈的优质商业用地，其周边的商业发展持 续推进，更加符合经济持续发展的商业项 目建设也在如火如荼地进行之中。 这些国有资产已不再适应当今经济发展 的需要，急需进行改造。无论是创意园、 办公楼还是住宅，这些物业的更新和改造 都能为城市带来更大的商业价值。 改造方向： 1
9、) 改造成创意园区 典型案例：上海 1933 老场坊 （前身为屠宰场） 2) 改造为共享办公 典型案例： WeWork 威海路旗 舰店（前身为鸦片工厂） 3) 重建为高端住宅案例 典型案例：上海铂悦滨江（原 址为上海汽油机厂） (二) 按资产持有模式分类 从资产持有方式来看，我们基本可以将存量改造分为重资产模式及轻资产模式两大类。 1. 存量改造重资产模式 这类一般通过资产买入或股权并购老旧商业地产项目（商场、写字楼、酒店、旧厂房等）的方式获得标的，在成功买入 后，通过变更物业用途、重新定位或优化功能规划等方式，对标的资产进行恰当改造，以便准确赋能从而有效改善物业现金 流（租金收入） 、提升物
10、业整体价值。 重资产模式对资金成本要求高，但持有人能够享受改造成熟物业的增值效益。相比之下，轻资产模式是通过改造升级 实现对物业租金收益的提升，以此获益。 2. 存量改造轻资产模式 通常为通过租赁或合作的方式获得物业的使用权，之后进行改造并二次租赁的“二房东”改造运营模式。如长租公寓、 长租办公、联合办公等都是目前较为主流的存量改造轻资产模式。虽然这类模式对资金要求低，但对团队的运营管理及改造 能力较为看重。目前较为成功的也仅魔方公寓、裸心社等少数几家。 从改造强度来看，旧厂房、老公房这类老旧物业的改造空间较大。而相对仅使用 1020 年的写字楼、商场、酒店物业 则更多的是通过对配套设施以及定
11、位的改造来提升物业竞争力， 此类物业由于结构问题若进行较大的改造对成本、 时间以及 团队要求较高。 图：轻/重资产模式对比 模式 方式 盈利方式 持有人 投入成本 项目方式 区域 收益 重资产模式 买入/股权 并购 地产增值 政府、开发商、地产基 金 高 变更物业用途/ 重新定位/优化 功能规划 城市核心地段 或快速发展地 段 大 轻资产模式 租赁/合作 租金收益 PE、VC、海外机构 低 改造并二次租 赁 视租赁情况选 址 小 数据来源：乾立基金整理 (三) 按物业持有人分类 通过对政府、基金等境内投资机构、开发商及海外投资机构这四个主要的存量改造参与者的成功案例进行分析，可以 发现他们有各
12、自的专注方向，同时对于项目的成本、周期回报率等也有不同的诉求和特点。 1. 各持有方存量改造项目偏好分析 表：存量改造参与方属性对比 持有方属性 物业选择 成本 项目周期 回报率 部分案例 政府 旅游文化区 创意产业园 高 长 无（*） 南京夫子庙、成都东郊记忆、成都文殊坊、 广仁王庙、上海田子坊 投资机构（基金、 金融机构） 写字楼 新派公寓 中 短 中 森德大厦、静安高和大厦、5icenter、萃高 和蓝峰大厦、徐航 base、中关村互联网金 融中心、中区广场 开发商 商业综合社区 创意产业园 高端住宅/联合办 公、酒店、商场 高 长 高 上海新天地、上海红坊、天津和平大悦城、 东海商业中心、佛山岭南天地、中粮广场、 梵舍城市民宿、上海新车间、上海铂悦滨 江、上海 1933 老场坊、深圳田原设计之都 境外机构 办公场所 低 短 低 上海高觅办公室、WeWork 中国旗舰店 *政府项目强调增加城市功能，故难以衡量投资回报率 / 数据来源：乾立基金整理 2. 不同持有方存量改造商业模式简析 纵观当前存量改造市场，四个主要参与者（开发商，投资机构，政府，海外机构）各有不同的着眼点，大致概括如下： 表：各持有方存量改造模式对比 持有方属性 商业模式 开发商 开发商
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