中国互联网流量月度分析报告—4月流量大盘与3大热点-艾瑞-202005.pdf
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1、子变量的方差贡献率。 20202020中国中国房地产上市公司财务稳健性评价体系房地产上市公司财务稳健性评价体系 流 动 比 率 资 产 负 债 率 现 金 比 率 有 效 负 债 率 速 动 比 率 每 股 经 营 现 金 流 现 金 到 期 债 务 比 净 负 债 率 利 息 保 障 倍 数 短 债 长 债 比 20202020中国中国房地产上市公司治理评价指标体系房地产上市公司治理评价指标体系 董事会治理经理层治理财务价值内控与监督股东行为治理 高 管 薪 酬 占 利 润 总 额 比 例 高 管 辞 职 率 经 理 层 持 股 比 例 净 资 产 收 益 率 资 产 负 债 率 总 资 产
2、 周 转 率 监 事 会 人 数 三 项 费 用 率 重 大 纠 纷 事 项 次 数 销 售 成 本 率 独 立 董 事 出 席 率 董 事 学 历 结 构 董 事 会 召 开 次 数 董 事 在 经 理 层 任 职 人 数 股 东 会 议 召 开 次 数 董 事 会 人 数 关 联 交 易 占 资 产 比 例 第 一 大 股 东 占 股 比 例 营 业 利 润 增 长 率 市 净 率 4 2020中国房地产上市公司 TOP10 研究 3 3研究结果及分析研究结果及分析 3.1 中国房地产上市公司整体发展状况分析中国房地产上市公司整体发展状况分析 “2020 中国房地产上市公司 TOP10 研
3、究”的研究对象主要包括 104 家沪深上市房地产公司和 73 家大陆在港上市房地 产公司。研究结果显示:2019 年,在调控持续深化的背景下,全国商品房销售额仍逼近 16 万亿,同比增速收窄,销售面积 同比微降。房地产上市公司把握市场调整期机遇,收入规模再创新高,但“增收不增利”现象显现,且企业间盈利能力、财 富创造力和财务稳健等方面的表现持续分化。2020 年以来,伴随突发疫情的蔓延、稳定和基本解除,房地产市场短期受到 一定冲击,部分企业现金流继续承压,优秀房地产上市公司则凭借信用、品牌、资金优势加速发展,企业价值持续释放。 (1 1) 经营规模:总资产规模经营规模:总资产规模增速降增速降至
4、至两成两成,头部企业增长明显放缓,头部企业增长明显放缓 2019 年,优秀的房地产上市公司把握都市圈与热点城市发展机遇,迎合市场主流需求、打造适销对路产品、加大营销 力度,助力销售规模持续提升。同时在行业竞争加剧的背景下,优秀房地产上市公司把握时机加快收并购及投资性物业拓展 步伐,总资产规模进一步得到提升。 2019 年房地产上市公司总资产均值及增长率 2019 年房地产上市公司总资产规模分布及同比增长率 2019 年,房地产上市公司总资产规模呈持续上涨趋势,但增速较上年略有收窄。其中,沪深上市房地产公司总资产均 值为 1165.0 亿元, 同比增长率为 18.9%, 增速较上年下降 4.5
5、个百分点; 大陆在港上市房地产公司总资产均值同比增长 19.3% 至 2228.3 亿元,同比增速较上年下滑 6.7 个百分点。房企从对规模速度的追求开始转向高质量发展,尤其龙头房企普遍增速 放缓。 分阵营来看,阵营间与内部的分化更加明显。总资产 3000 亿以上的大型企业近年来逐渐追求更稳健的发展,规模大小 不再是主要目标,2019 年同比增长率均值为 25.0%,较上年增速收窄 11.8 个百分点。如恒大 2019 年度业绩会上提出 2020 年全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。总资产 1000-3000 亿规模的企业普遍处在高速发展期,适当的规模增 长是该阵营中部分企业的诉求
6、,2019 年同比增长率虽然下降 8.6 个百分点,但 25.9%的增长率仍为三个阵营中最高,部分企 业受资金约束,投资强度与总资产规模增长明显下降,阵营内部分化格局逐渐明朗。总资产 1000 亿以下房企面临更困难的 生存环境,增长率仅为 11.1%,较上年下降 4.9 个百分点,部分企业也在追求规模的增长,部分出售资产保障现金流,阵营 内部分化正在加剧。 612.2 793.9 979.8 1165.0 1108.9 1483.0 1867.8 2228.3 27.4% 29.7% 23.4% 18.9% 34.0% 33.7% 26.0% 19.3% 0% 10% 20% 30% 40%
7、0 1000 2000 3000 2016年2017年2018年2019年 单位:亿元 沪深上市总资产均值大陆在港上市总资产均值 沪深上市总资产均值增长率大陆在港上市总资产均值增长率 25.0% 25.9% 11.1% 36.8%34.5% 16.0% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 5000 10000 15000 20000 25000 单位:亿元 总资产分阵营2019年增长率均值 分阵营2018年增长率均值同比增长率 3000亿以上 1000-3000亿1000亿以下 5 中国房地产 TOP10 研究组 从总资产构成来看,房地产上市公司总资产规模的
8、增长主要由以下几个因素推动:从总资产构成来看,房地产上市公司总资产规模的增长主要由以下几个因素推动: 2019 年沪深上市房地产公司存货和货币资金情况 2019 年大陆在港上市房地产公司存货和现金及现金等价物情况 第一第一,存货规模仍存货规模仍保持保持 20%以上以上增长。增长。2019 年,房地产上市公司普遍放缓拿地节奏,受部分企业大力补仓影响,总体 存货增速仍处高位。其中,沪深上市房地产公司存货均值为 652.9 亿元,同比增长 22.5%,增速较上年上升 1.3 个百分点; 大陆在港上市房地产公司存货均值为 1057.2 亿元,同比增长率为 22.6%,增速较上年下滑 7.7 个百分点。
9、 第二第二,货币资金规模货币资金规模保持保持稳定稳定增长增长。2019 年,资金充裕度成为部分房地产上市公司的首要考虑因素,大力推盘抓回款 成为企业的主要运营策略之一,这一举措带动企业手握现金量稳定增加。其中,沪深上市房地产公司货币资金均值为 140.0 亿元,同比增长 11.8%;大陆在港上市房地产公司现金及现金等价物均值为 251.2 亿元,同比增长 13.0%。总体来看,货币 资金仍处于增速下行通道,部分房地产上市公司的资金压力仍需要时间和配套措施进行缓解。 2019 年沪深上市房地产公司长期股权投资和投资性房地产 2019 年大陆在港上市房地产公司权益性投资和投资物业 第三,第三,行业
10、竞争加剧下行业竞争加剧下,企业股权投资增多。,企业股权投资增多。纵观全年,宏观经济下行承压,调控政策与信贷政策均趋严,行业竞争更 加激烈。2019 年,沪深上市房地产公司长期股权投资同比增长 30.7%至 64.4 亿元,大陆在港权益性投资同比增长 29.2%至 138.2 亿元。优秀房地产上市公司把握时机以股权投资的方式:一方面为地产主业吸纳优质土地储备,如世茂房地产年内接 连收购多个项目和地产平台,全年新增可售货值中 65%为收并购,为企业带来大量优质土地资源;另一方面,布局多元化赛 道,如恒大通过收购 NEVS51%股权、入股卡耐新能源等完成新能源汽车全产业链版图;鲁商置业出资 1 亿参
11、与成立产业并 购基金,以股权投资方式进行健康产业及其上下游产业链的投资。 346.2 439.6 533.0 652.9 78.5 99.1 125.3 140.0 15.9% 27.0% 21.2% 22.5% 46.4% 29.3% 26.4% 11.8% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 100 200 300 400 500 600 700 2016年 2017年 2018年 2019年 2016年 2017年 2018年 2019年 存货货币资金 单位:亿元 均值均值增长率 490.0 662.0 862.4 1057.2 151.2 175.5 222.3 251.
12、2 26.0% 35.1%30.3% 22.6% 62.1% 16.1% 26.7% 13.0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 200 400 600 800 1000 1200 2016年2017年2018年2019年2016年2017年2018年2019年 存货现金及现金等价物 单位:亿元 均值均值增长率 23.6 33.8 49.3 64.4 34.5 41.3 56.1 89.0 83.3% 43.1% 45.8% 30.7% 29.0% 19.7% 35.9% 58.5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
13、 0 20 40 60 80 100 2016年 2017年 2018年 2019年 2016年 2017年 2018年 2019年 长期股权投资投资性房地产 单位:亿元 均值均值增长率 51.8 72.4 106.9 138.2 175.9 202.7 240.1 275.6 43.0% 39.8% 47.8% 29.2% 13.0% 15.3% 18.4% 14.8% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 50 100 150 200 250 300 2016年2017年2018年2019年2016年2017年2018年2019年 权益性投资投资物业 单位:亿元 均值均
14、值增长率 6 2020中国房地产上市公司 TOP10 研究 第四,存量房时代,第四,存量房时代,REITs 加持下房企掘金持有型物业。加持下房企掘金持有型物业。2019 年,沪深与大陆在港上市房地产公司投资性房地产均值 分别为 89.0 亿元、275.6 亿元,同比涨幅分别为 58.5%、14.8%。存量房时代,房地产上市公司开启运营商模式,加大对投资 性房地产的投入,同时积极探索 REITs 等退出方式,掘金持有型物业。如招商蛇口通过资本化运作,持续加码持有型物业, 投资性房地产金额同比增长率超过 120%。 (2 2) 盈利盈利能力能力: “增收不增利”凸显, “降费提效”成业内共识: “
15、增收不增利”凸显, “降费提效”成业内共识 2019 年, 房地产上市公司销售规模再创新高, 企业营业收入与净利润规模实现了显著增长。 但由于行业成本持续上行, 上市房企出现增收不增利的现象。优秀房地产上市公司构建、完善内部管理体系,提高企业运营效率来降低运营成本;同时 积极拓展多渠道、低成本的融资方式,有效降低了企业资金成本,强者恒强的局面仍在持续。 增收不增利,净利润增速持续下滑 2019 年沪深上市房地产公司营业收入及净利润情况 2019 年大陆在港上市房地产公司营业收入及净利润情况 2019 年,由于营业成本不断上涨,叠加各地限价政策频出销售溢价率下降等原因,房地产上市公司出现“增收不
16、增利” 现象。其中,沪深、大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为 282.5 亿元、427.3 亿元,同比增长 22.8%和 20.7%;净利 润均值分别为 34.9 亿元、68.2 亿元,同比分别增长 19.7%、18.5%。从增速上来看,沪深及大陆在港均出现了增收不增利现 象,主要是由于土地成本、管理成本、融资成本等持续上行,挤压企业盈利空间。 2016-2019 年沪深及大陆在港上市房地产公司净利润率与净资产收益率均值 173.3 189.5 230.1 282.5 17.4 22.8 29.2 34.9 29.5% 9.3% 21.4% 22.8% 32.1% 31.1% 27.9%
17、 19.7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 50 100 150 200 250 300 2016年2017年2018年2019年 单位:亿元 营业收入净利润 营业收入均值增长率净利润均值增长率 215.9 272.2 354.0 427.3 30.5 43.4 57.5 68.2 30.6% 26.1% 30.0% 20.7%24.7% 42.1% 32.5% 18.5% 0% 20% 40% 60% 0 150 300 450 2016年2017年2018年2019年 单位:亿元 营业收入净利润 营业收入均值增长率净利润均值增长率 11.1% 13.8% 14.3% 1
18、3.3% 7.9% 10.8% 11.1% 10.8% 14.0% 16.7% 17.0% 16.6% 11.6% 14.2% 14.8% 14.6% 0% 4% 8% 12% 16% 20% 2016年2017年2018年2019年2016年2017年2018年2019年 沪深上市大陆在港上市 净利润率均值净资产收益率均值 7 中国房地产 TOP10 研究组 2019 年,各地调控政策持续,营业成本居高不下,房地产上市公司盈利质量出现下滑,沪深、大陆在港上市房地产公司 净利润率均值分别为 13.3%、16.6%,较上年下降 1.0、0.4 个百分点,其中大陆在港上市房地产公司净利润率高于沪深
19、 3.3 个 百分点;净资产收益率均值分别减少 0.3 和 0.2 个百分点,降至 10.8%和 14.6%。 三费持续上升,周转速度继续放缓 2016-2019 年沪深及大陆在港上市房地产公司三项费用率均值 2019 年,房地产行业市场处于深度调整期,同时金融环境仍偏紧,房地产上市公司融资成本和营销费用持续增长,三 项费用率整体呈上升趋势。沪深、大陆在港上市房地产公司三项费用率均值分别为 12.4%、14.6%,同比分别上升 0.2 和 0.1 个百分点。具体来看,上市房企 2019 年加大推盘力度,销售预算增加明显,导致销售费用率不断上升;同时加强内部管理, 优化员工结构,有效减少了管理成
20、本,但融资成本高企仍给企业带来了不小的压力,拉动企业整体费用增加。头部房企对费 用把控力度明显更强,其中部分企业通过标准化管理、拓宽融资渠道、严控成本等方式,实现对三费的稳定掌控。如恒大近 年来持续严控成本,凭借统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式有效降低了企业的销售费用和管理费用;世茂股 份凭借其财务稳健、信誉良好的优点,2019 年陆续获取公司债、中期票据、定向融资公司等注册发行额度 94.5 亿元,全年 平均融资成本仅为 5.99%。 2016-2019 年沪深及大陆在港上市房地产公司存货周转率与总资产周转率均值 2019 年,房地产市场进入深度调整期,上市房企的资金与项目周转速
21、度基本保持稳定。具体来看,沪深上市存货周转 率为 0.29,同比下降 0.02,总资产周转率持平;大陆在港上市房地产公司总资产与存货周转率分别为 0.18、0.34,较上年均 3.7%3.8% 4.8% 6.2% 3.8% 4.5% 11.1% 11.6% 12.2% 12.4% 15.7% 14.9% 14.5%14.6% 0% 4% 8% 12% 16% 20% 2016年2017年2018年2019年2016年2017年2018年2019年 沪深上市大陆在港上市 销售费用率均值管理费用率均值 财务费用率均值三项费用率均值 0.33 0.32 0.31 0.29 0.24 0.22 0.2
22、1 0.21 0.38 0.37 0.35 0.34 0.21 0.20 0.19 0.18 0.0 0.1 0.2 0.3 0.4 2016年2017年2018年2019年2016年2017年2018年2019年 沪深上市大陆在港上市 存货周转率总资产周转率 8 2020中国房地产上市公司 TOP10 研究 下降 0.01。面对调控的持续深入,优秀房地产上市公司通过另辟蹊径打造独特运营模式、资产重组等方式提升企业资产使用 效率,实现企业资产的高效循环。如绿地借助企业自身基建平台构建起 TOD 拿地模式,助力公司在低能级城市维持较高的 运营效率, 2018 年至今已落地多个高铁商务区项目, 其
23、中部分达到一年内从拿地到回款的高周转效率; 大悦城实现重组后, 企业资产得到充分利用,同时解决了企业内部同业竞争问题,整体周转率得到稳步提升。 面对当前市场环境,房地产上市公司多数都在调整发展策略,部分龙头房企提出控规模、稳发展,过去的高举高打的方 法如今不再适用于所有企业。对于规模几乎已经触顶的企业来说,此时面临的是成长曲线的拐点,注重企业的现金流安全, 将财务稳健放到重要位置,以实现企业未来的长远发展;对于仍正在规模扩张中的企业来说,此时在保持适度增长的同时也 应关注企业的资金风险,尽量量入为出,投资节奏不宜过分前移。 (3 3) 财务稳健性:负债水平高位平稳, “紧投资稳现金”提高安全边
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