北大纵横-紫竹药业—紫竹医药公司薪酬管理办法V1.0.doc
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1、* 海南* 河南 西藏* 辽宁 黑龙江 广东* 江苏 福建 山东* 浙江* 上海*、北京*天津* 数据来源:全国及各地区2003年国民经济和社会发展统计公报,其中*地区依据2002年统计数据 人均GDP超过3,000,且城市化率超 过60%的一类地区,包括上海、北京、 天津,房地产市场处于快速上升期向 平稳期过渡; 人均GDP超过1,300,或/且城市化率 超过50%的二类地区,包括东部沿海5 省和东北3省,房地产市场处于快速上 升期; 人均GDP超过800,或/且城市化率超 过30%的三类地区,主要包括河北、河 南、山西、湖北、湖南、重庆、陕西 、宁夏、青海及边疆地区,房地产市 场处于起飞期
2、; 人均GDP在800以下,且城市化率低 于30%的四类地区,主要包括江西、安 徽、四川、云南、甘肃等,房地产市 场刚刚启动。 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第26页 北大纵横 各类城市划分一览 一类地区 二类地区 三类地区 四类地区 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第27页 北大纵横 区域市场需求规模:从销售面积看,二类地区的市场容量最 大;随着单位价格上涨,房地产销售额的增长速度快于销售 面积增长;三类地区、四类地区取得市场成
3、长领先地位 2003年,二类地区商品房住宅销售面积超过1.22亿平米, 占全国市场(2.85亿平米)的43.06%;三类地区销售面积 0.65亿平米,占全国市场的22.82%;因此,处于房地产起 飞期和快速上升期的地区的住宅需求/消费量约占总体的 2/3。 1999-2002年,各区域市场的销售额增长率普遍高于销售面 积增长率,表现了房地产价格的持续稳定的增长趋势; 三年来,各区域市场销售增长率的变动差异很大,三类地 区和四类地区取得市场成长领先地位: 一类地区的销售增长放缓,年销售面积增长率从36%降到 20%; 二类地区的销售增长一直排名最后,但2002年底增长率同 比上升了5个百分点左右
4、,逆市反弹较大; 三类地区的销售增长仍保持市场领先,尤其是销售额增长 率高于销售面积增长率7.45个百分点,体现了该地区房价 的快速上涨; 四类地区的同比增长率位居第一,但是波动较大。 数据来源:中国经济景气月报2004,历年中国统计年鉴 2003年各区域商品房住宅销售面积比较 1999-2002年各区域房地产销售面积增长 率和销售额增长率比较 二类地区 43.06% 三类地区 22.82% 一类地区 16.55% 四类地区 17.57% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 一类地区二类地区三类地区四类地区 房屋销售面积增长率 商品房销售额增长率
5、 是否应加上纳瑟姆 曲线理论作以下铺 垫 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第28页 北大纵横 广东、江苏、浙江、上海、北京、山东等地的市场规模名列 前茅,浙江、山东及天津的增幅较大,而东北地区徘徊不前 一类地区中,沪京两市占全国房地产市场的1/7,总量和价格都在高位上增长;2003年津市异军突起 ,销售面积同比增长率达到23%,共750万平米,为沪市的1/3; 二类地区中,粤、苏、浙三省销售面积都达到2200万平米以上,占全国的1/4;鲁、辽、闽三省销售 面积都超过1000万平米;黑、吉两省销售量相对较小。从销售
6、增长看,浙江省连年直线攀升,2002 年底销售额增长超过销售面积增长20个百分点,山东省的年销售额增长率保持在30%以上;广东、福 建的增长率已回落到10%左右;东北三省的增长相对缓慢。 0 1000 2000 3000 4000 5000 北京天津上海合计 万平米 1999年销售面积2000销售面积 2001年销售面积2002年销售面积 0 500 1000 1500 2000 北京天津上海合计亿元 1999年商品房销售额 2000商品房销售额 2001年商品房销售额 2002年商品房销售额 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 北京天津上海一类地区 房屋销售
7、面积增长率 商品房销售额增长率 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 广东 江苏 浙江 福建 山东 辽宁 吉林 黑龙 合计 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 广东 江苏 浙江 福建 山东 辽宁 吉林 黑龙江合计 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 广东 江苏 浙江 福建 山东 辽宁 吉林 黑龙江合计 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第29页 北大纵横 三类、四类地区市场规模较大的依次为四川、重庆、湖北、 安徽、河南、河北、湖南
8、、江西等,基本位于中西部地区 从销售面积来看,川、渝都超过1000万平米,其次为鄂皖豫冀湘赣等,销售额也大体符合上述分布 ; 从销售增长来看,上述地区保持着稳定快速的增长率,而其他地区由于需求规模小,年度间差异较 大,如桂、黔。 0 200 400 600 800 1000 1200 河北 山西 内蒙古 河南 湖北 湖南 海南 重庆 西藏 陕西 青海 宁夏 新疆 0 40 80 120 160 200 河北 山西 内蒙古 河南 湖北 湖南 海南 重庆 西藏 陕西 青海 宁夏 新疆 -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 河北 山西 内蒙古 河南 湖北 湖南 海
9、南 重庆 西藏 陕西 青海 宁夏 新疆 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 江西安徽广西四川甘肃贵州云南 0 50 100 150 200 250 300 江西安徽广西四川甘肃贵州云南-20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 江西安徽广西四川甘肃贵州云南 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第30页 北大纵横 区域市场供应分析:各区域供给差异较大,一类地区年供给 增长率持续上升;二类地区的市场供给量最大,约占全国的 45%;三类地区年供给增幅
10、由高位下滑;四类地区波动很大 2003年,全国商品房住宅施工面积达9.1亿平米,新开工面积达 4.37亿平米,竣工面积3.22亿平米;2000-2002年全国房地产竣 工增长率分别为9.18%、21.04%、12.81%。 二类地区供给量最大,2003年住宅施工面积占全国的46.27%,竣 工面积占44.2%; 不同区域市场的供给变化很不平衡,供给增长最快的2000年是三 类地区,2001年是四类地区,而2002年是一类地区。其中,一类 地区,竣工面积增长率持续攀升,成为区域市场供给热点;二类 地区,竣工面积年增长率稳定在15%左右;三类地区,竣工面积 增长率持续下滑,2000年以来降低了8个
11、百分点,供给增长放缓 ;四类地区,三年来竣工面积增长率在20-30%间大幅波动。 施工面积比较 二类地区 45.27% 四类地区 16.39% 一类地区 16.56% 三类地区 21.78% 新开工面积比较 一类地区 13.47% 二类地区 45.93% 四类地区 18.16% 三类地区 22.44% 竣工面积比较 二类地区 44.20% 四类地区 16.82% 一类地区 15.44% 三类地区 23.54% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 一类地区 二类地区 三类地区 四类地区 施工面积增长率 竣工面积增长率 Copyright2004 By Alliance P
12、KU Management Consultants Ltd.第31页 北大纵横 上海、北京、浙江、江苏、山东的供给增长迅速,而广东、 浙江供给量最大,天津和东北地区的供给涨幅不断回落 一类地区中,沪市的住宅竣工面积比销售面积低3.8%,求大于供;同时,沪市竣工面积仅比北京市高 2.85%,但新开工面积和施工面积分别高出4.34%、6.26%,反映了市场需求的拉动作用;天津市的竣工 面积增长率持续下滑,2003年住宅施工面积为销售面积的2.7倍,未来供给相对不充足; 二类地区中,粤苏浙鲁四省供给量最大,2003年住宅竣工面积都在2000万平米以上、新开工面积都超过 3200万平米、施工面积都超过
13、5800万平米;施工、竣工面积最大的为粤、浙,而新开工面积最大的为苏 、浙,两省供给增长未来将继续加快;山东省施工、竣工增幅都超过福建省,供给增幅达到高位;东北 三省的供给增长回落较快。 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 广东 江苏 浙江 福建 山东 辽宁 吉林 黑龙江万平米-20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 广东 江苏 浙江 福建 山东 辽宁 吉林 黑龙 合计 -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 广东 江苏 浙江 福建 山东 辽宁 吉林 黑龙 合计 0 1000 2
14、000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 北京 天津 上海 万平米施工面积新开工面积 竣工面积销售面积 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 北京天津上海一类地区 施工面积增长率 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 北京天津上海一类地区 竣工面积增长率 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第32页 北大纵横 三类、四类地区中供给较为集中的依次为四川、重庆、湖北 、安徽、河北、湖南、河南,总体上仍有上升空间 0 500 10
15、00 1500 2000 2500 3000 3500 4000 河北 山西 内蒙古 河南 湖北 湖南 海南 重庆 西藏 陕西 青海 宁夏 新疆 万平米 施工面积 新开工面积 竣工面积 销售面积 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 河北 山西 内蒙古 河南 湖北 湖南 海南 重庆 西藏 陕西 青海 宁夏 新疆 施工面积增长率 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 河北 山西 内蒙古 河南 湖北 湖南 海南 重庆 西藏 陕西 青海 宁夏 新疆 竣工面积增长率 -20% -10% 0% 10% 20% 30
16、% 40% 50% 60% 江西安徽广西四川甘肃贵州云南 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 江西安徽广西四川甘肃贵州云南 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 江西安徽广西四川贵州云南甘肃万平米 四川省供给量最大,施工、新开工、竣工面积与二类地区水平类似; 从竣工面积看,超过1000万平米的依次为渝、鄂、皖、800万平米以上的依次为冀、湘、豫;六省目 前为三类、四类地区中的供给热点; 从新开工面积看,超过1300万平米的为渝、鄂、皖、1100万平米以上的依次为豫冀赣湘;从施工面 积看,超过2700万平米的依次为渝豫鄂、2000万
17、平米以上的依次为冀皖湘;河南、江西、湖南将加 入未来的供给热点; 从施工面积/销售面积来看,川鄂为2.69倍,皖滇为2.65倍,目前全国的平均水平为3.19倍,四省及 边疆地区房地产供给仍有较大上升空间。 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第33页 北大纵横 供求平衡分析:除一类地区供求基本平衡外,其他地区需求 增长快于供应增长 2003年,全国商品房住宅竣工面积为3.2亿平 米,比销售面积高13%;施工面积为9.1亿平米 ,为销售面积的3.19倍。根据中国房地产协会 统计,商品房空置率*从2000年的16.7%降
18、低到 2003年的14%; 三年来,一类地区的房地产竣工与销售增幅差 距逐渐缩小,供需同步增长;2003年底竣工面 积略高于销售面积5.4%; 二类地区供需总量最大,增幅波动相对较小, 2003年住宅施工面积达4.1亿平米,新开工面积 达2亿平米,占全国的45%左右;竣工面积比销 售面积高16%;市场供应年度增幅的波动较大, 目前销售增长略快于竣工增长; 三类地区销售增长率2000年比竣工增长率高 33.5个百分点,2002年仍高于竣工增长率10个 百分点;2003年底住宅竣工面积比销售面积高 16.5%,市场供需两旺; 四类地区竣工增长率持续上升,但是需求增长 率始终远高于供应增长率;200
19、3年施工面积1.5 亿平米,不到销售面积的3倍。 *现行商品房空置率计算=未售出数量/前三年竣工数量 2003年各区域商品房住宅市场供需比较 1999-2002年各区域房地产市场供需增长比较 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 一类地区二类地区三类地区四类地区 万平米 施工面积新开工面积 竣工面积 销售面积 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 一类地区二类地区三类地区四类地区 竣工面积增长率 销售面积增长率 Copyright2004 By Alliance PKU Management
20、Consultants Ltd.第34页 北大纵横 投资增长分析:各区域投资在20%以上的高位增长,推动 市场继续快速成长;涨幅波动大,二类地区较稳定,四类地 区增长较快 如图所示*,房地产施工面积与房地产投资 增长率有较强的正向相关性,投资增长将推 动未来房地产市场的继续成长; 各区域市场的投资增长不均衡: 一类地区的年投资增长率在15-30%之间波 动,同期施工面积增长率从17.5%上升到 19.5%; 二类地区的年投资增长率波动区间不到1.5 个百分点,施工面积涨幅也相对稳定; 三类地区的年投资增长率在23-33%的高位 上波动,推动了同期施工面积的高位成长; 四类地区的年投资增长率相对
21、最高,2002 年底增长率达30%,同期施工面积呈现相似的 增长曲线。 2003年房地产相关统计数据尚未正式公布,因此使用 2002 年统计数据提供分析参考,以下相同 1999-2002年各区域房地产投资增长率比较 1999-2002年各区域房地产施工面积增长率比较 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 一类地区二类地区三类地区四类地区 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 一类地区二类地区三类地区四类地区 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第35页 北大纵横 北京、浙江
22、、山东、湖南、河北、江西等省的投资增长较快 ,上海、江苏、山西、河南、安徽、四川等省的投资增长持 续性较好 一类地区中,北 京投资增长最快 ,上海投资增长 率持续上升 二类地区中,浙江、 山东投资增长最快, 江苏投资增长率持续 上升,广东、福建投 资增长率开始回落, 东北三省投资增长率 波动很大 三类地区中,湖南 、重庆、河北、宁 夏、陕西等省投资 增长较快,山西、 河南、湖北等投资 增长率持续上升 四类地区中,江西 、广西投资增长最 快,安徽、甘肃投 资增长率持续上升 ,四川投资增长相 对比较稳定 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 北京天津上海一类地区-10% 0% 10
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