1、“文殊院”一期建设项目投资可行性研究报告中房集团（成都）尺度地产营销有限公司2005 年 5 月目 录一、项目总说明 -3二、项目概况 -5三、投资环境研究 -11四、市场研究 -15五、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 -17六、规划方案及建设条件 -21七、投资估算及资金筹措 -22八、项目评估基础数据的预测和选定 -28九、项目经济效益评价 -28十、风险分析 -31 十一、可行性研究的结论 -32十二、附件部分一、项目总说明“文殊院”一期建设项目规 划用地面积约合 112.98 亩 。规划总建筑面积为 86352.34 平方米，其中地上商业部分总建筑面积为 51352.34 平方米
2、，公共配套设施建筑面积 2000 平方米，地下建筑面积 3.3 万平方米。其余 C3、C5、C7、三宗地约合 34.84 亩，用于拍卖。一期详细规划用地指标如下表：项目用地 用地面积 容积率 地上面积 地下面积B3 8970 0.95 8521.5B4-1 7460 0.8 5968B4-2 6255 0.95 5942.25B6 15822.3 1.12 17720.976B9 6500 1.06 6890C6 7089.45 0.89 6309.610533000C3 9474 6C5 8084 3C7 5667.6 7.3一期总用地面积合计 112.985 亩拍卖土地面积合计 34.83
3、9 亩地上建筑部分面积合计 51352.3365一期平均容积率 0.9857（一）投资可行性研究依据中房集团（成都）尺度地产营销有限公司对“文殊院” 项目一期进行项目可行性研究评估工作，并提交投资可行性研究 报告用于项目银行贷款，其主要研究依据如下：1、中华人民共和国房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国城市规划法；4、成都市城市总体规划；5、房地产开发项目经济评价方法、 房地产估价规范；6、成都市有关房地产开发、 销售的法规政策；7、二 年四川省建筑工程计价定额、 全国统一安装工程预算额四川省估价表及相应的取费标准；8、国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税和税收管
4、理条例；9、委托方提供的相关资料：10、成都市 2001 年至 2004 年统计年鉴；11、其他相关资料。（二）投资可行性研究假设前提和限制条件1、本项目土地使用权能合法取得；且以本报告设定的价格取得为本报告的假设前提；2、本报告设定的使用用途（商业）能够最终通过规划部门的认可批准；3、政府对周边商业服务设施、基 础配套设施有整体规划；4、本项目建筑设计功能完善、布局合理，配套 设施完善、适度，能引导足够客流量并能满足消费者需求；5、本项目地质状况较好，工程建设能按计划顺利进行；6、本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门的验收，项目能及
5、时交付使用;7、政府的相关政策、房地产市场、经济环境保持良好的 发展趋势，没有较大波动；8、委托方提供的资料合法、真实可靠。（三）项目投资可行性研究结论1.市场分析结论根据对“文殊院 ”建设项目的 综合分析得知：该项目的开 发建设具有文化内涵、区位、 规模、品牌等优势。旅游产业作为 四川的支柱产业之一，近年来得到了快速、健康、持续的发展，为本项目奠定了较好的市场基础。从市场的角度来开，该项目开发的产品符合市场需求， 项目开发建设可行。通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势，结合本项目的具体情况（包括实物形态、档次等）。在充分考虑影响项目价格的若干因素和未来变动趋势的前提下，利
6、用房地产价格评估中的市场比较法、收益法、长期 趋势法等评估方法原理， 对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。商业用房：19000元/（平均价格）汽车停车位：2800元/（按市场价格出售或经营）2.财务评价结论通过对该项目的主要财务指标的分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到12.47 亿元（包括商业用房均价销售 100%，车库市场价格销售 30%，土地拍卖）；产生净利润(税后利 润)0.8371 亿元；上交 销售税金及附加 0.5519 亿元、土地出让金 0.4146 亿元、所得税0.3831 亿元，共 计上交税金 1.3496 亿元。成本利 润 率：8.27%，投 资
7、利润率 9.83%，销售利润率8.34%。综上所述，项目在市场和财务上是可行的,但风险较大。二、项目概况“文殊院”项目位于人民中路旁的成都市文殊院 历史保 护片区，作为成都现代旅游休闲中心 RBD 的重要 组成部分，与传统城市商务中心 CBD 相融合。依托省 级重点文物保护单位文殊院核心保护区 5.73 公顷，形成东至北大街、草市街，南至白家塘街、通顺桥街，西至人民中路，北至大安西路规模的协调区，成 为宗教和民俗文化的保护区， 总规划用地面积为26.53 公顷，将打造成为城市旅游休闲的顶级消费商圈。“文殊院”一期建设项目规 划用地面积约合 112.98 亩 。规划总建筑面积为 86352.34
8、 平方米，其中地上商业部分总建筑面积为 51352.34 平方米，公共配套设施建筑面积 2000 平方米，地下建筑面积 3.3 万平方米。其余 C3、C5、C7、三宗地约合 34.84 亩，用于拍卖。一期详细规划用地指标如下表：项目用地 用地面积 容积率 地上面积 地下面积B3 8970 0.95 8521.5B4-1 7460 0.8 5968B4-2 6255 0.95 5942.25B6 15822.3 1.12 17720.976B9 6500 1.06 6890C6 7089.45 0.89 6309.610533000C3 9474 6C5 8084 3C7 5667.6 7.3一
9、期总用地面积合计 112.985 亩拍卖土地面积合计 34.839 亩地上建筑部分面积合计 51352.3365一期平均容积率 0.9857项目所处区域因素分析1.青羊区区域位置、经济特征、经济发展趋势分析青羊区为成都市中心区，全区面积67平方公里， 辖14个街道办事处、 乡人民政府，常住人口约46万人。区内高等院校、科研院所云集，职业教育、基础教育水平较高，会计师事务所、律师事务所、人才交流中心等中介机构齐全。中国第一个华侨经济技术开发区-成都华侨经济技术开发区落户我区。2000年，全区实现国内生产总值114.86亿元。青羊区还是成都市重要的商品集散地，专业一条街众多，尤以电讯一条街最为著名
10、。以金融机构集中、大商厦、大宾馆云集为特征的骡马市金融、商贸圈为投资者提供巨大的商业机会。全区2000年社会商品零售 总额达到77亿元。区内有四川省人民医院、成都中医院大学附属医院、成都市第三人民医院及杜甫草堂、青羊宫、文殊院等名胜古迹。青羊区地处成都中心城区，是规划中的成都中央商务区的核心区，人流、物流量大、交通发达、信息通畅。2.青羊区区域交通状况青羊区区东西向的新华大道、羊市街西沿线、蜀都大道、西大街、江汉路和南北向的人民北路、人民中路、顺城街、解放路、太升路、同仁路、 长顺街、 东城根街、青羊大道及一环路、二环路、三 环路将区域内连接成方便的城市道路网络。区间道路与干线道路纵横交错、四
11、通八达、公共汽车线路网络覆盖，站点交 汇地段将聚集消费人流，是开发商业物业 的理想地段。3.城市基础建设改善成都市旧城改造已经进入实施阶段。城东近年来通过对东大街、顺江路、 龙舟路、成龙路、老成渝路等道路的改造与建设，区域内的基础实施明显改善，成都市以一、二 环路间的房地产开发逐渐接近尾声，二环路以内的地块已经成为成都市房地产开发的绝版地块。这些区域内的土地以及开发后形成的物业将具有极高商业和保值、增值价值。4.项目所在区域政策环境旧城古迹和历史建筑最能体现出一个城市的地域文化，成都市政府以“ 政府主导，市场化经营”方针，拟定相关政策及系列优惠措施，积极鼓励和支持投资商参与成都市旧城改造和房地
12、产开发建设。针对文殊院片区旧城改造项目政府将给予更加优惠政策，为保障项目顺利实施，特成立项目专家组指导和监督历史文化保护片区的商业运作。重视文化保护与可持续发展， “保护”有双重意义， 对于建筑的保护，并不 简单 是对建筑的保护，而 应该是对保护片区内建筑文化和精神的浓缩和保护，只有这样才有可能实现政府打造都市名片的战略目标。对于人文的保护，其主要目的是实现对民风、民俗的全面挖掘和再现。中房集团成都开发总公司在成功开发了蜀风花园之后秉承政府的意图和战略目标，以二十年的开发经验和超前的开发理念，担当起完成大型的片区从拆迁、市政配套设施建设、城市文化价值的发掘与保护等一系列任务。目前，该项目所处区
13、域无论从现实的宏观政策、 发展状况、经济特征、发展趋势、交通状况还是从城市规划、城市建 设、人文 环境等方面都处 于一个生活、消 费和服务活动将日益成熟的时期。居住、商 业物业面临一个大好的发展机会。该区域是开发高档居住物业较为理想的地段，投资 商业物业前景较好。5.项目所在区域的文化环境（1）、宗教文化佛教传入中国后，经过初传、开拓、传播等阶段，逐渐与我国的传统文化相溶合，逐步形成了中国佛教文化。成都佛教文化经历了东晋南北朝、隋唐时期、宋元明清 时期、中华民国及以后四个时演变和发展，现 在成都地区开放的寺庙有58座。禅宗是中国佛教史上的大宗派，也是中国佛教独有的宗派。成都唯禅宗独霸,成都的文
14、殊院在宗教界有较高的地位，古有“上有文殊、宝光，下有金山、高明”禅宗四大丛林之说，文殊院通过“五化” 改造后，将发展成为“文化型、园林式、多元化功能的国际寺院” 。1400年古寺文殊院文殊院坐北朝南，建筑面积11600平方米。天王殿、三大士殿、大雄殿、说法堂、藏经楼庄严肃穆，古朴宏敞，为典型的清代建筑。寺院始建于隋唐（公元 605年），以康熙年间最为兴盛，康熙帝御笔“ 空林” 二字，钦赐“敕赐空林” 御印一方，康熙帝墨迹至今仍存院内。院内300余尊佛像，观音大士像为青铜铸造，可称雕塑精品。护法神 韦驮像，为清道光九年（1829年）第七代方丈本圆用青铜翻砂而成，工艺精细，童 颜神态，体现了“童子
15、相貌，将军威仪” 的风度。还有一尊列为“空林八 观之一”的缅甸玉佛，是院僧性鳞和尚于民国11年（1922年）历尽艰辛，步行募化到缅甸请回的。珍贵文物、佛经、文献上万册，如：院僧先宗等3人于每日清晨刺舌取血书写的“舌血经书 ”；明神宗的田妃 绣的千佛袈裟；清杨 遇春长女以自己头发绣制的水月观音。院内所藏唐僧玄奘顶骨尤为珍贵，因成都是唐僧的受戒地。中国第一都市禅林文殊院片区所在的城北地区是成都古寺遗址最集中的区域，这里是成都宗教文化的精神中心，不但有文殊院传统的 “中国四大丛林”之一、全国十大佛教禅院之一。文殊院的佛教文化在全国乃至国际上都有重要的影响。曾经出了四位世界著名高僧。有“中国第一比丘尼
16、 ”隆莲法 师修行处爱道堂，隆蓬法师蜚声中外，曾有泰国、斯里 兰卡、日本、美国以及不丹国王等佛教人士纷纷来访。另外，文殊片区内还有金沙庵、娘娘 庙、椤伽庵、会庵堂、五岳宫等近十个寺院，形成名副其 实的宗教文化大观园，是全国唯一的都市禅林。（2）、城市文化成都以历史悠久、文化浓郁、风光秀美、景点众多而闻名于世， “窗含西岭千秋雪，门泊东吴万里船”，是蓉城当年商贾如云、 车水马龙的生动写照；“九天开出一成都，千户万户入画图” ，描绘出了名冠中外的“ 锦绣 天府” 。 多彩之都浓缩了花会、灯会、烧头香、赏花灯等川西民风民俗的成都是一座 “多彩之都”。 拥有独具魅力的巴蜀文化， “蜀戏冠天下”，有川剧
17、、 扬琴、清音、评书、金钱板等10余种地方戏；精湛的传统工艺蜚声海外，蜀锦、蜀绣风靡天下，金 银丝制品、瓷胎竹编名传遐迩。美食之都成都“美食之都 ”的独特魅力吸引了多方游客，名扬世界的川菜首当其冲，5000多种川菜菜品、23 种品型、30多种烹饪方法，菜品丰富、用料拷就、文化丰富，现在“品味佳肴美食游”成为黄金假日的一大亮点，在风和日丽中体验蓉城美食之都吃的浪漫情怀。休闲之都在成都座茶馆、品美食，体味农家小院的恬淡闲适，穿梭于川西民俗文化之中，游览山水风光、进 行高山滑雪、激流冲浪、享受森林氧吧、温泉疗养，感受现代都市的潮流和时尚。（3）、旅游文化 省会成都是中国历史文化名城，位于长江上游美丽
18、的富饶的川西平原，作为中国重要的旅游城市，名胜古迹中外驰 名，人文景 观172处，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王庙、青城山最具特色；有全国重点文物保护单位和省级保护单位19处，有世界唯一的大熊猫繁育研究基地和全国旅游胜地九寨沟、峨嵋山、长 江三峡，也是内地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化 ”、“熊猫故 乡” 、“天府风光”三大特色。全省旅游外汇收入突破2亿美元，国内旅游接待人数跨越7千万大关，入境旅游增加良好，有占46.2% 的国游外客并以每年13%增长。而文殊院每年接待的全国各地游客突破了300万人次。（二）项目自身因素分析1.项目所处地理位置、商业区位本项目位于成都市
19、青羊区府河内侧，紧临草市街、文武路、人民中路、大安西路等成都市的交通要道。距成都市传统 商圈春熙路约1.5公里，距 骡马市商圈约0.5公里，距火车北站约1.5公里，属于成都市2002年8 月7日公布的成都市基准地价住宅三级、商业二级地段。据调查显示，文殊院周边商业业种共有42种之多，近 270家,总经营面积达11000多平方米。2.项目所处区域交通便捷度：1、公共交通状况：项目所在区域内有16、 99、64、75、302、1、55、33、73等多路公交车通过，该区域距离成都市火车北站约1.5公里、距北门汽车站约1.2公里，对内对外交通十分方便。2、道路通达度：项目所在区域内有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街通过，
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