1、 物业服务行业 全科通 第编（下）目目 录录 第四篇 维修管理.5 第一章 房屋维修管理.5 第一节 房屋维修管理概述.5 第二节 房屋维修计划管理.10 第三节 房屋维修质量管理.18 第四节 房屋维修工程预算.22 第五节 维修工程成本管理.29 第六节 房屋维修施工项目管理.34 第二章 房屋设备维修管理概述.41 第一节 房屋设备概述.41 第三章 给排水设备管理与维修.53 第一节 给排水设备管理概述.53 第三节 给排水设备运行管理.58 第四节 给排水设备设施的维修养护管理.61 第四章 供电设备管理与维修.66 第一节 供电设备管理概述.67 第三节 供电设备的运行管理.72
2、第四节 供电设备设施的维修管理.75 第五章 供暖设备管理与维修.77 第一节 供暖设备管理概述.78 第三节 供暖设备维修养护管理.85 第四节 供暖用户管理.88 第六章中央空调设备管理与维修.89 第一节 中央空调设备管理概述.89 第三节 中央空调设备运行管理.93 第四节 中央空调设备维修养护管理.95 第七章 电梯管理与维修.98 第一节 电梯管理概述.99 第三节 电梯的运行管理.104 第四节 电梯的维修管理.106 第八章 通风系统及高层建筑排烟管理.111 第一节 通风方式及选择.111 第三节 高层建筑防烟、排烟.117 第九章 房屋日常养护及技术管理.128 第一节 房
3、屋的日常养护概述.128 第三节 砖砌体结构的防治维修.151 第四节 钢筋混凝土结构的维修.153 第五节 楼地面工程的维修.158 第六节 屋面工程的维修.163 第七节 门窗工程的维修.168 第八节 装饰工程的养护维修.172 第五篇 文化管理.186 第一章 物业环境管理概论.186 第一节 物业环境的内涵.186 第三节 物业环境管理的基本原则.198 第四节 物业环境管理的基本手段.203 第二章 清洁管理.207 第一节 清洁管理概述.207 第三节 室外公共场所清洁卫生.218 第四节 室内公共场所清洁卫生.223 第五节 公用设施清洁.231 第六节 卫生消杀.234 第七
4、节 违反管理规定的类型及其处罚.237 第八节 环卫清洁工作常用表格.238 第三章 物业环境绿化管理.238 第一节 环境绿化管理概述.238 第三节 绿化环境布置.258 第四节 草坪养护.260 第五节 盆栽盆景管理.264 第六节 喷雾器操作和药品保管.265 第七节 小区物业植物种植与养护技术.266 第八节 小区物业种植花木品种的选用.271 第四章 物业环境污染与防治.279 第一节 物业环境污染的原因和特征.279 第三节 物业水污染及其防治.288 第四节 物业噪声污染及其控制.294 第五章 物业环境质量管理.300 第一节 物业环境质量管理概述.300 第三节 物业水环境
5、质量管理.306 第四节 物业噪声环境质量管理.308 第五节 物业综合环境质量管理.310 第六章生态和网络化小区的建设与管理.311 第一节 生态住宅小区的建设与管理.311 第一节 生态住宅小区的建设与管理.316 第七章 社区文化建设.329 第一节 社区文化概述.329 第三节 社区文化建设.338 第四节 社区公共文体设施的管理.348 第五节 社区文化制度和职责.352 第四篇第四篇 维修管理维修管理 第一章第一章 房屋维修管理房屋维修管理 第一节第一节 房屋维修管理概述房屋维修管理概述 一、房屋维修的概念 房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级
6、的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。房屋维修包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通过竣工验收合格开始，到由于某种原因引起房屋报废并拆除为止的总期限。引起房屋报废并拆除的原因，可能是技术方面的，也可能是经济方面的或社会其他方面的。例如，某房屋设计使用年限为 50 年，50 年期满，房屋各主要构件老化而被拆除，这种拆除是由于技术原因引起的，再如，有些房屋从技术上讲可以不拆除，但由于旧城改造的需要而被拆除，这种拆除则是由于经济原因引起的。在房屋使用过程中，由于一些自然因素、人为因素的作用可能造成房屋的损坏。对房屋的查勘鉴
7、定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的基础工作，通过对房屋的查勘鉴定为房屋维修提供依据。房屋查勘鉴定是指房屋管理单位按照有关法规规定，对房屋的结构、装修和设备进行检查、测试、验算并评定其完损等级的活动。房屋查勘鉴定的结论是拟定房屋维修设计或维修方案、编制房屋维修计划的依据。根据房屋查勘鉴定的结论，对房屋进行维修，其目的是保持或恢复房屋原来的状态或使用功能。按照房屋维修的不同性质，房屋维修可分为不同的类型。首先，按维修对象的不同可分成结构性维修和非结构性维修。结构性维修是指为保证房屋结构安全、适用和耐久，对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及修理。非结构性维修是指为保障房屋的
8、正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设，其主要作用是恢复房屋的使用功能，保护结构构件免遭破坏，延长房屋的使用年限。其次，按所维修房屋的完损程度不同需要进行小修、中修、大修或翻修。小修也称维护，是指对房屋的日常零星维修维护工作，其目的是使房屋保持原来的等级。中修是指房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求，需进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。大修是指房屋的主要结构部位损坏严重，房屋已不安全，需要进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。翻修是指房屋已失去维修价值，主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，需
9、全部拆除，另行设计，重新在原地或异地进行更新建造的过程。第三，按经营管理的性质不同可分成恢复性维修、赔偿性维修、补偿性维修、返工性维修和救灾性维修。恢复性维修是指修复因自然损耗造成损坏的房屋及其构件的维修活动，它的作用是恢复房屋的原有状况与功能，保障居住安全和正常使用。赔偿性维修是指修复因用户私自拆改、增加房屋荷载、改变使用性质、违约使用以及过失造成损坏的房屋及其构件的维修活动，其维修费用应由责任人承担。补偿性维修是指在房屋移交时，通过对该房屋的质量、完损情况进行检查鉴定，发现有影响居住安全和使用的损坏部位，而对房屋进行的一次性的维修工作，其费用由移交人与接受人通过协商解决。返工性维修是指因房
10、屋的设计缺陷、施工质量不好或管理失当造成的再次维修，其维修费用由责任人承担。救灾性维修是指修复因自然灾害造成损坏的房屋及其构件的维修活动，对于重大天灾，如风灾、火灾、水灾、震灾等，维修费用由政府有关部门拨专款解决，对于人为失火造成的灾害，维修费用按“赔偿性维修”规定的办法处理，责任者需担负全部或部分费用。二、房屋维修的特点 1.房屋维修是一项经常性的工作 房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。2.房屋维修量
11、大面广、零星分散 量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。3.房屋维修技术要求高 房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的维修标准也不同。三、房屋维修管理的概念 房屋维修管理指物业服务公司为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。房屋维修管理的主体是物业服务公司，物业服务公司受业主(如住宅区的业主
12、委员会、作为国有房产代表的政府有关部门、企事业单位等)的委托开展相应的物业管理服务工作。房屋维修管理是物业管理服务的重要组成部分。在房屋维修过程中，实施房屋维修的主体一般是专业房屋维修公司(或物业服务公司内部的专业房屋维修部门)。而房屋维修管理的职能则是对房屋维修过程实施管理，做到在确保质量和实现合理工期的基础上，使整个房屋维修过程处于受控状态，合理使用人力、物力、财力，最大限度地节约维修成本，实现更大的经济效益、社会效益和环境效益。从管理过程讲，所谓房屋维修管理，主要是指围绕房屋维修的管理目标而进行的计划、组织、控制和协调工作。从管理层次讲，房屋维修管理一般可分成企业管理层次的维修管理和施工
13、项目层次的维修管理。所谓企业管理层次的维修管理是指物业服务公司的企业管理层为实现整个企业的房屋维修管理目标而开展的管理工作，包括组织开展对企业所管房屋的查勘鉴定工作、围绕整个企业的房屋维修工作所做的计划管理、质量管理、编制维修工程预算、组织施工项目招标投标以及开展对技术、劳动、材料、机器等生产要素的管理。所谓施工项目层次的维修管理又分两种情况，一种是物业服务公司拥有自己的维修施工队伍，为组织好维修项目的施工而以项目施工过 程为对象开展的管理工作，包括编制项目施工计划并确定施工项目的控制目标，做好施工准备工作，对施工过程实施组织和控制并做好项目竣工验收。另一种是物业服务公司自己没有施工队伍，施工
14、项目是委托其他专业维修单位来从事施工活动的，在这种情况下，所谓施工项目层次的维修管理主要是指物业服务公司的项目负责人对维修项目施工过程实施监督管理，以确保施工过程处于受控状态，从而实现企业预定的项目成本、质量、工期目标。我们把这种情况下的施工项目管理称作房屋维修施工项目的内部监理。四、房屋维修管理的内容 为了做好房屋维修工作，物业服务公司要开展不同层次的维修管理工作，具体内容如下：1.做好对所管房屋的查勘鉴定工作 为了掌握房屋的使用情况和完损状况，根据房屋的用途和完好情况进行管理，在确保用户居住安全的基础上，尽可能地提高房屋的使用价值并合理延长房屋的使用寿命，物业服务公司必须做好房屋的查勘鉴定
15、工作。查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的管理基础工作，为维护和修理房屋提供依据。查勘鉴定一般可分为定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定及工程查勘鉴定等。2.房屋维修计划管理 计划是企业管理的重要职能之一，它是在经营决策的基础上，对企业生产经营活动的事先安排。计划管理是企业管理的重要组成部分，是为了使企业的生产经营活动能够达到预期的目标所开展的综合性管理。其目的是按计划对企业的各项生产经营活动进行合理安排和有效协调，充分利用企业人力、财力、物力，调节好生产、供应和销售的关系，使企业生产有秩序、有步骤地进行。房屋维修计划管理是物业服务公司计划管理的重要内容，它是指为做好房屋维修工作而进行的计划管
16、理，是整个企业计划管理的重要组成部分。维修计划管理的内容一般包括企业房屋维修计划的编制、检查、调整及总结等一系列环节，其中积极做好计划工作的综合平衡是房屋计划管理的基本工作方法。3.房屋维修质量管理 保证质量是房屋维修管理的重要目标之一，为保证和提高产品质量而开展的企业管理工作即质量管理。房屋维修质量管理是指为保证维修工程质量而进行的管理工作，它是物业服务公司质量管理的重要组成部分。房屋维修质量管理的内 容一般包括对房屋维修质量的理解(管理理念)、建立企业维修工程质量保证体系以及开展质量管理基础工作等。4.维修工程预算 维修工程预算是物业服务公司开展企业管理的一项十分重要的基础工作，它同时也是
17、维修施工项目管理中核算工程成本、确定和控制维修工程造价的主要手段。通过工程预算工作可以在工程开工前事先确定维修工程预算造价，依据预算工程造价我们可以组织维修工程招投标并签订施工承包合同，在此基础上，一方面物业服务公司可据此编制有关资金、成本、材料供应及用工计划，另一方面维修工程施工队伍可据此编制施工计划并以此为标准进行成本控制。从造价管理的过程看，维修工程最终造价的形成是在其预算造价的基础上，依据施工承包合同及施工过程中发生的变更因素，通过增减调整后决定的。5.维修工程招标投标 招标投标是物业服务公司对内分配维修施工任务、对外选择专业维修施工单位，确保实现维修工程造价、质量及进度目标的有效管理
18、模式。实现招投标制是我国建筑业管理体制和经营方式的一项重大改革，它通过竞争机制来分配施工任务，要求各个施工单位通过市场与其他施工单位进行竞争，接受任务委托方对工程质量、工期及造价等方面的评判，从而确保施工任务能分配给具有最优表现的施工单位，同时也有利于施工单位自觉地加快技术进步、改善经营管理和服务作风，促进建筑业的发展。组织招投标是物业服务公司的一项重要管理业务，一方面，通过组织招投标构建企业内部建筑市场，通过市场竞争来实现施工任务在企业内部各施工班组之间的分配；另一方面，通过邀请企业外部专业施工单位参加公平竞争，充分发挥市场竞争的作用，实现生产任务分配的最优化，从而为提高整个企业维修工程的经
19、济效益、社会效益和环境效益打下基础。6.房屋维修成本管理 成本管理是物业服务公司为降低企业成本而进行的各项管理工作的总称。房屋维修成本管理是物业服务公司成本管理的重要组成部分。房屋维修成本是指耗用在各个维修工程上的人工、材料、机具等要素的货币表现形式，即构成维修工程的生产费用，把生产费用归集到各个成本项目和核算对象中，就构成维修工程成本。房屋维修成本管理是指为降低维修工程成本而进行的成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本检查等工作的总称。维修成本管理工作的 好坏直接影响到物业服务公司的经济效益及业务质量。7.房屋维修要素管理 在房屋维修施工活动中，离不开技术、材料、机具、人员和
20、资金，这些构成房屋维修施工生产的要素。所谓房屋维修要素管理是指物业服务公司为确保维修工作的正常开展，而对房屋维修过程中所需技术、材料、机具、人员和资金等所进行的计划、组织、控制和协调工作。所以房屋维修要素管理包括技术管理、材料管理、机具管理、劳动管理和财务管理。8.房屋维修施工项目管理 房屋维修施工项目管理属于物业服务公司的基层管理工作。它主要是指物业服务公司所属基层维修施工单位(或班组)对维修工程施工的全过程所进行的组织和管理工作。房屋维修施工项目管理主要包括组织管理班子、进行施工的组织与准备、在施工过程中进行有关成本、质量与工期的控制、合同管理及施工现场的协调工作。9.房屋维修施工监理 房
21、屋维修施工监理是指物业服务公司将所管房屋的维修施工任务委托给有关专业维修单位，为确保实现原定的质量、造价及工期目标，以施工承包合同及有关政策法规为依据，对承包施工单位的施工过程所实施的监督和管理。房屋维修施工监理一般由物业服务公司的工程部门指派项目经理负责，其主要管理任务是在项目的施工中实行全过程的造价、质量及工期三大目标的控制，进行合同管理并协调项目施工各有关方面的关系，帮助并督促施工单位加强管理工作并对施工过程中所产生的信息进行处理。第二节第二节 房屋维修计划管理房屋维修计划管理 一、房屋维修计划管理的意义和任务 1.房屋维修计划 计划作为企业管理的重要职能之一，它是对企业生产经营活动的事
22、先安排。房屋维修计划作为物业服务公司的一项重要管理职能，是对物业服务公司所管房屋开展维修活动的事先安排。房屋维修计划的内容主要包括在一定时期内有关房 屋维修的计划目标、实施方案和相应的保证性措施。所谓房屋维修的计划目标是指物业服务公司在计划期内必须完成的维修工作的数量、质量和效益等方面的标准。其中维修工作的数量是指在计划时期内预期对所需维修的房屋、房屋的部位、维修工作的内容及相应的实物工程量和工作量的一种规定。维修工作质量是指对计划期内所需维修的房屋的质量要求。维修工作效益是指维修成果与成本的关系，具体反映在维修工程成本、劳动生产率及维修工程工期等效益指标上。作为房屋维修计划内容之一的实施方案
23、，是指为实现维修计划目标而采取的工作方法和步骤。实施方案的内容包括计划期内维修工作的时间安排、实施维修工作的方式、维修工程的技术方案及组织措施等内容。房屋维修计划的保证性措施是指为确保维修计划目标及相应实施方案的实现而做的辅助性计划。其内容包括房屋维修资金使用计划、物资供应计划、劳动力计划及技术支持计划等。房屋维修计划是一项专业性强又具体的工作计划，为了全面规划物业服务公司的房屋维修工作，必须从不同层次、不同角度编制计划，并做好各种计划之间的综合平衡工作，理顺各种计划之间的关系，使之成为相互联系、相互影响、协调一致的计划体系。2.房屋维修计划体系 从系统的观点讲，企业属于一个有着具体目标的人造
24、系统，构成企业的各个部门、各个单位及各种要素之间存在着相互联系、相互制约的系统关系。房屋维修作为物业服务公司生产经营活动的组成部分，其活动的开展必然要受公司内部其他部门和活动的制约。所以房屋维修不仅仅是物业服务公司内部房屋维修部门的工作，而且是全公司生产经营活动的一部分。为了使房屋维修工作得以正常开展并取得良好的效益，我们必须构造并协调房屋维修部门与全公司各个层次及各个部门之间的关系。而房屋维修计划作为全面指导公司开展房屋维修活动的指导性文件，则必须围绕维修工作的正常开展，对物业服务公司内部各层次、各部门的工作作出相应的安排。为此，在房屋维修计划中，必须编制一系列相互联系、相互影响的计划，并做
25、好各种计划之间的综合平衡工作，使它们成为一个有机的整体。所谓房屋维修计划体系是指以房屋维修施工计划为中心，由一系列相互联系、相互影响的计划所组成的体系。房屋维修计划体系中的各种计划，按不同的分类标准可分为不同的类型。首先，按计划内容分，可分成房屋维修施工计划和企业各部门的保证性计划两类。房屋维修施工计划是直接指导物业服务公司开展房屋维修工作的计划文件，具有主体计划的性质。而物业服务公司各部门围绕房屋维修施工计划的实现而做的保证性计划，如材料采购供应计划、劳动力计划、机具供应计划、资金使用计划等，均属于辅助性计划。制定房屋维修计划时，必须处理好维修施工计划与其他保证性计划的系统关系，保持计划内容
26、、形式、数量、质量指标的相互适应、相互协调及相互统一。同时，还必须根据房屋维修工作的特点，不断调整、完善维修计划的内容和指标，努力促进维修工作的正常开展，确保物业服务公司房屋维修计划的全面贯彻实施。其次，按计划期的长短分，房屋维修计划可分为年度计划、季度计划和月度计划。房屋维修年度计划是物业服务公司对其年度维修工作的事先安排。由于计划期较长，所以计划内容比较粗糙，属于控制性计划。房屋维修季度和月度计划是管理公司对其季度和月度内预期需要开展维修工作的事先安排，它是具体指导维修工作的计划文件，属于操作性或实施性的计划。二、房屋维修计划管理 房屋维修计划管理是物业服务公司计划管理的组成部分，是为了使
27、房屋维修工作能够达到预期目标的综合性管理工作。房屋维修计划管理是指为高效率地实现企业计划职能而围绕房屋维修所开展的计划编制、组织实施及控制协调活动。其目的是通过合理安排和有效协调，高效率地利用企业现有的生产要素，协调好企业各职能部门的关系，从而使房屋维修工作正常开展。房屋维修计划管理的内容包括计划编制、计划检查、计划调整和计划总结等一系列工作，其中积极做好计划工作的综合平衡，是维修计划管理的基本工作。为搞好房屋维修管理，要建立健全计划管理机构和工作制度，明确各级管理人员的职责，保证维修工作在预先拟定的内容、步骤和投资标准内进行，严格控制投资标准，合理安排人力、物力和财力，并在执行计划中做好调节
28、和综合平衡工作。1.房屋维修计划管理的意义(1)计划是管理的开端，是管理循环的起始，任何管理都不能与计划相脱节，没有计划就失去了对行动的引导，就谈不上管理。(2)计划管理是房屋维修部门与物业服务公司其他部门发生业务联系的纽带，它在正确处理公司全局与局部、维修部门与其他部门业务关系方面有着十分重要的意义。企业组织机构只规定企业各部门的管理职能，而各部门在开展具体业务管理时，则必须按计划办事，计划是指导和评价企业各职能部门工作的依据和标准。(3)房屋维修工作涉及面广、影响因素多，为了使其正常地、高效率地进行，必须对其实行全过程的平衡和协调，使维修工作经常处于计划的指导下进行，而这一点必须通过维修计
29、划管理才能实现。(4)计划执行过程中的及时反馈是优化生产经营活动的重要方法，通过维修计划管理及时检查计划的执行情况并通过控制协调及时作出优化处理。若无计划管理就不能使优化得到继续，就不能使企业人、财、物及产、供、销等各方面之间保持科学、合理的关系。2.房屋维修计划管理的特点 由于房屋维修工作的特点，使其计划管理工作有许多不同于其他业务的复杂情况。房屋维修计划管理的特点可以概括如下：(1)计划的自主性差。物业服务公司的业务性质属于服务性的，其房屋维修工作的开展一方面取决于用户的要求，另一方面取决于所管房屋的完损情况，所以计划的自主性较差。(2)计划的多变性。维修施工中变化因素多，如施工对象、现场
30、环境、气候和协作单位等条件的变化，而且这些因素往往难以预见。因此，劳动生产率不稳定，影响开竣工，影响计划的稳定性。(3)计划的不均衡性。由于维修施工的季节性与不均衡性，造成计划期内的施工内容与比例不同，使年、季、月之间做到计划均衡的难度很大。3.房屋维修计划管理的任务(1)根据国家房管政策对维修工作的要求，根据房屋损坏情况及用户的实际需要，在调查研究及分析预测的基础上，制定房屋维修计划，确定合理的房屋维修周期、维修范围和维修方案。(2)做好房屋维修计划的综合平衡和优化工作，保证重点工程，统筹安排，最优地使用企业的资源，提高综合经济效益。(3)在组织维修计划的实施过程中，通过控制和协调手段，消除
31、执行过程中的薄弱环节及不协调因素，保证生产有节奏、有秩序地进行。这里讲的控制和协调是指年度计划对季度计划的控制和协调，季度计划对月度计划的控制和协调。(4)做好执行情况的检查、统计和分析，总结经验和教训，及时反馈、及时调整和改进，不断提高计划管理水平。4.房屋维修计划管理的目的(1)有计划地对房屋进行维修保养，尽可能地避免房屋维修工作的盲目性，确保房屋安全正常使用，尽量提高房屋的使用功能，延长房屋的使用寿命。(2)保证合理使用维修资金，使有限的资金发挥最大的维修效果，实现最大的经济效益和社会效益，努力使用户满意，提高物业服务公司的信誉。(3)提高房屋维修管理水平，实现房屋维修目标，全面完成维修
32、任务。总之，做好房屋维修计划管理工作，要根据国家房屋政策对维修工作的要求、房屋完好损坏情况及用户的实际需要，在调整及预测基础上，制定维修计划并做好综合平衡工作，合理使用企业资源，做到节省开支、缩短工期，对维修活动的各个方面进行有效的组织、指挥、协调和控制，不断提高房屋维修质量，尽最大可能满足用户的需求，取得更好的经济效益、社会效益和环境效益。三、房屋维修计划的编制 1.房屋维修计划编制的原则 编制房屋维修计划应本着实事求是、量力而行、留有余地的原则。即从房屋维修工程的实际出发，计划的编制既考虑到必要，又考虑到可能。所谓实事求是，是指应根据房屋的完损情况及用户的具体要求，在确保房屋安全使用的基础
33、上，正确处理重点和一般的关系，区分主要矛盾和次要矛盾，合理安排维修计划。所谓量力而行，是指正确处理用户需要、技术与经济的关系，在编制维修计划时，在听取用户意见的同时，应充分考虑技术上的可行性和经济上的合理性，做好房屋维修方案的论证工作，在确保房屋正常使用功能和合理延长房屋使用寿命的基础上，尽量减少用户的经济负担。所谓留有余地，是指计划应有弹性。房屋维修施工的特殊性决定了在维修施工过程中存在很多不确定因素及外部环境对它的干扰，一旦某个不确定因素变成现实的影响因素，一旦某个外部环境因素对施工过程产生负面影响，都会带来实 际施工情况偏离原计划从而改变原计划的情况。随着这些情况的出现，必将对人力、物力
34、、财力等企业资源提出新的要求。所以，在编制计划时必须充分考虑上述可能出现变化的因素，做好准备，即在编制计划时应留有余地。2.房屋维修计划的内容 房屋维修计划的内容主要包括以下几个方面：(1)房屋维修施工计划。是物业服务公司房屋维修计划的主导和核心，是编制其他计划的依据。维修施工计划必须反映计划期内所需维修房屋的名称、维修部位及维修性质、规模(建筑面积和实物工期量)、投资额、各项工程开竣工日期、施工任务的分配方式、自营维修或外包维修)、维修项目进度表及维修项目施工技术方案等。(2)房屋维修辅助计划。属于支持、保证性计划，它为确保完成房屋维修施工计划创造条件。其内容主要包括：房屋维修施工力量计划。
35、包括临时工、合同工的招聘计划，自有工人的组织及供应计划，各维修班组(或施工项目部)任务的安排，外包工程的招投标计划等。房屋维修材料供应计划。包括材料、器材的采购、运输、储存计划等。房屋维修机具供应计划。包括机具的购置、维修、更新计划等。房屋维修技术支持计划。包括技术人员的组织与配备、技术制度的制定、施工安全措施等。房屋维修资金使用计划。包括资金的需要量预测、资金筹措、资金使用计划等。房屋维修成本及利润计划。包括成本预测、成本目标确定、成本控制、成本核算以及预期实现利润额计划等。3.房屋维修计划的编制方法(1)编制依据。编制房屋维修计划主要依据以下经营环境和条件的分析：依据党和国家对房地产管理的
36、方针、政策以及必要的经济预测和技术预测资料。房屋的完损状况。现有房屋的完损状况是编制年度维修计划的主要依据，通过组织查勘鉴定，掌握房屋各类完损等级情况后，为确保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必须安排不同类型的维修。如危险房屋必须及时安排 修理排险；严重损坏房屋可根据情况考虑翻修或大修；一般损坏房屋可进行中修上升为完好房；完好和基本完好房屋经常进行维护保养，以保持完好的状态等。所以要根据现有房屋的完损情况，着重在确保安全的前提下，编制安排全年房屋维修的总规模及翻修、大修、中修、综合维修等各类维修工程的规模。编制房屋维修计划，除上述主要依据外，还应考虑物业服务公司自身的条件。根据公司
37、的施工力量、材料供应能力、设备及人员素质等因素进行综合全面的平衡。(2)年度维修计划的编制。年度维修计划的编制与维修工程量、工期、降低成本、安全、质量、服务、施工管理等有着密切的联系，年度维修计划的编制步骤如下：根据房屋完损状况、国家有关房屋维修管理的政策及标准、企业自身的施工力量、用户提出的正确意见等因素研究确定计划期内房屋维修的总规模以及各种维修类型的规模。根据有关技术要求和企业自身条件确定维修任务分配方案(即确定是自营维修还是自包维修)并编制相应的年度维修施工进度计划。根据房屋维修工程量、在维修施工中各种资源的消耗量标准(定额)及进度安排，编制有关人工、材料、机具、成本、资金计划。制定年
38、度维修计划时，还应注意以下几点：对企业自身条件应有全面正确的了解，在自身具备的条件基础上编制计划。对房屋损坏等级统计资料和维修施工中工料消耗资料要有积累和分析。在编制计划时，应做好综合平衡工作，协调好各层次、各方面的关系。(3)季度维修计划的编制。季度维修计划是在年度维修计划的基础上，按照均衡生产的原则，并结合季节特点，编制季度计划，季度计划要保证年度计划的顺利完成。编制季度维修计划要考虑的因素。首先，应根据季节不同、气候条件不同(如冬季天寒地冻，夏季盛夏酷暑)，适当安排维修任务和采取施工措施。其次应根据不同季节安排不同维修项目，例如维修屋面工程应尽量安排在雨季到来之前进行。再次应根据不同季节
39、安排不同住户维修，如修理商业用房应尽量安排在营业淡季进行，学校用户可安排在寒暑假期间施工等。季度维修计划的编制。编制季度维修计划时，应在年度维修计划的指导下，根据季度特点及有关具体条件来确定本季度维修施工的工程量及相应的进度计划，在确定本季度维修工程量及进度计划时应考虑与年度维修计划总量的比例，在条件许可的基础上，尽量赶早，以确保年度计划的完成。在编制季度维修计划时，应拟定具体的维修设计方案和施工方案，以作为编制资源供应计划的依据。季度维修计划中每个维修工程均应编制工程预算，以确定该工程的预算造价及工料消耗量指标，并在此基础上编制劳动力组织计划及材料、机具、资金供应计划。对在建工程，应参照其原
40、有的施工组织设计中总进度的要求来编制季度维修计划进度表，对新开工程，在未编制进度计划表的情况下，首先要摸清在建工程在季度维修计划中施工进度计划表上的工程量及相应资源的分配情况，在此基础上，对新开工程进行研究，初步排出其施工进度计划，并对其资源进行综合平衡，考虑工程搭接，尽量组织均衡施工。月度维修计划的编制。在充分保证季度维修计划完成的前提下，根据季度维修计划中各项工程准备情况及房屋完损情况，按轻重缓急原则编制月度维修计划。工程准备情况主要指工程前期准备，包括工程项目的查勘设计，维修项目报批，水电表移位，道路占用办理，住用户动迁，维修队伍、材料、设备等准备情况。月度维修计划的编制方法与季度维修计
41、划相同，维修项目因是月度计划，基本上均做查勘预算，编制的依据是施工分段作业计划，如情况有变化，在月度计划中要进行调整。月度维修计划应保证季度维修计划的完成。如有特殊情况，应办理一定手续，经批准后才可以调整计划。四、房屋维修计划的执行和控制 编制房屋维修计划，是计划管理的开始，重要的是在计划确定以后，如何贯彻执行，保证计划的实施。房屋维修计划控制的主要内容包括：修缮项目的进度、产量、质量、成本和安全等。其控制的手段应为各级人员深入实际地检查，召集有关会议等。房屋维修计划是维修工作要达到总要求。因此，必须将维修计划按内部组织机构层层分解，落实到基层，实行责任制，并让从事维修的有关人员了解，使计划成
42、为全体人员的奋斗目标。在计划贯彻执行过程中，要进行经常性地监督检查和考核。房屋维修施工中对已有房屋进行的维护保养、修理、改造，受到多种因素的制约。如：因使用单 位和使用人不能搬迁而使维修不能按期进行；因房屋周围环境牵连而改变维修方案；因城市规划的需要而提前更新改造；因维修经费限制而降低维修标准和减少维修工程量，以及建筑材料价格调整，突发性天灾人祸等。这些必然会影响原计划的实施和完成。因此，加强对维修计划的监督检查和考核，发现问题，及时研究解决，搞好综合平衡，对于维修计划的完成尤为重要。维修计划执行情况检查的主要内容有：计划指标分解及措施落实情况；计划指标的完成情况；原计划的正确程度；执行过程中
43、出现的问题及解决的办法；有哪些经验教训等。为了确保按规定工期完成任务，在计划管理中还要重视抓好扫尾工作计划。当一个阶段的工程完成 70左右时，就要准备下一阶段的开工，所以这时往往容易重视新开工阶段工程，而忽视对上一阶段的扫尾工作，使工期得不到保证。因此必须重视扫尾工程计划，对扫尾计划要落实到人，并要落实时间、落实任务，以确保整个工程按工期计划完成。第三节第三节 房屋维修质量管理房屋维修质量管理 一、房屋维修质量管理概述 房屋维修质量管理是指为保证和提高维修工程质量，贯彻“预防为主”，为下道工序负责、为住户负责而进行的一系列管理工作的总和。施工项目的质量管理是一种一次性的动态过程。所谓动态管理过
44、程，指的是维修施工项目管理的对象、内容和重点，都随着工程的进展而变化，而且某一阶段工程质量的好坏，是建立在前一阶段质量管理工作基础之上的。由于施工项目质量管理的一次性，所以要求领导素质高，组织管理严格，操作精心。1.房屋维修质量管理的指导思想 搞好房屋维修质量管理，必须树立正确的指导思想，主要有下列几方面：(1)明确对质量的全面认识。质量，除通常指工程(产品)本身的质量外，还包含产品形成与使用过程中各种要素的质量(称要素质量或工序质量)和各方面工作的质量(称工作质量)。房屋维修产品质量离不开工序质量这一基础。工作质 量则是工序质量、产品质量及经济效益的保证和基础。所以，要保证和提高房屋维修工程
45、质量，就必须努力提高各方面的工作质量，以工作质量来保证和提高工序质量，从而最终达到保证和提高工程质量的目的。(2)树立全面质量管理的基本观点。房屋维修工程质量要体现“一切为用户服务”的观点，这不仅要把施工项目的使用者作为用户，还要把施工中下道工序当作上道工序的用户。全面管理的观点，即依靠所有部门的全体人员，在形成产品的全过程中对全面质量进行的“三全管理”，树立预防为主的观点和用数据说话的观点。(3)正确处理质量、成本、工期间的关系。要正确处理质量、成本、工期之间对立统一的关系，也就是要正确处理好、快、省之间的对立统一关系。概括地说，就是要在维修项目现有的技术条件下，合理地把好、快、省这几个目标
46、协调起来，做到好中求快，好中求省，以高效率、低成本、高质量的维修工程使用户满意。2.房屋维修质量管理的内容 房屋维修质量管理要做好以下几个方面的工作：(1)建立健全质量监督检查机构，配置专职或兼职质检人员，分层管理，层层负责，并相互协调配合。(2)质量机构和质检人员必须坚持标准，参与编制工程质量的技术措施，并监督实施，指导执行操作规程。(3)坚持贯彻班组自检、互检和交接检查制度，对维修工程的关键部位，一定要经过检查合格、办理签证手续后，才能进行下一道工序施工。(4)在施工准备阶段，应熟悉施工条件和施工图纸，了解工程技术要求，这是为提高施工组织设计质量、制定质量管理计划与质量保证措施、提供控制质
47、量的可靠依据。(5)在施工过程中，加强中间检查与技术复核工作，特别是对关键部位的检查复核工作。(6)搞好施工质量的检查验收，坚持分项工程的检查，做好隐蔽工程的验收及工程质量的评定，不合格的工程不予验收签证。(7)加强现场对建筑物配件、成品与半成品的检查验收，检查出厂合格证书或测验报告。(8)严格对建筑材料的品种、规格和质量进行检查验收，主要材料应有产品合格证或测试报告。(9)若发生工程质量事故，按有关规定及时上报技术管理部门，并查清事故原因，进行研究处理。(10)对已交付使用的维修工程要进行质量跟踪，实行质量回访。在保修期内，因施工造成质量问题时，按合同规定负责保修。二、维修施工项目的质量保证
48、体系 1.质量保证体系的概念 质量保证是物业服务公司向用户保证其维修的工程在规定期限内能正常使用。它体现了企业对工程质量负责到底的精神，把现场施工的质量管理与交工后用户使用质量联系在一起。质量保证体系，是企业以保证和提高工程质量为目标，运用系统的概念和方法，把各部门、各环节的质量管理职能组织起来，形成一个有明确任务、职责和权限，相互协调、互相促进的有机整体。2.质量保证体系的内容 维修施工项目的质量保证体系一般由思想工作体系、质量形成过程的控制体系和组织保证体系组成。(1)思想工作体系。思想工作体系就是由维修项目负责人带头，责成各部门或班组负责人开展的质量教育活动。首先，对职工进行为用户服务、
49、对用户负责的质量责任教育。在此基础上，再进行全面质量管理知识的教育，树立“质量第一”、“预防为主”的观点，然后进行必要的技术业务培训。维修项目质量管理是全员的管理，每个职工都要为保证质量作出贡献。维修质量管理的要求，要扎根在每个职工的思想中，落实在他们的行动上。(2)质量控制体系。质量控制，就是质量事故的防患，是维修工程质量工作的重点。维修项目的质量控制要贯穿于维修的全过程。维修工程设计方案的质量控制。一般地说，维修工程设计过程的质量控制，主要由有关设计单位负责。但是维修企业和维修项目管理人员可以从以下几个方面对设计质量发挥重要作用：a.参与设计方案的讨论、审订，进行图纸会审。特别是对于某些有
50、特殊施工工艺要求的工程。.向设计单位提供施工的技术装备、技术水平和质量保证的有关资料，使设计尽量结合施工实际。c.做好施工过程中的技术核定，及时修改不符合现场施工实际的设计差错或原设计方案。维修准备过程的质量控制。修缮施工准备过程，主要包括以下几个方面：a.拟定高质量的施工方案和施工组织设计。.按计划严格进行和检查准备工作的质量。对全场性的准备工作、单位工程的准备工作和作业条件的准备工作，都应按有关的准备工作计划周密进行并严格检查其质量，包括进场的施工设备及原材料的复核、检测、试验和鉴定等。c.做好技术交底。逐级做好技术交底，使全体施工人员熟悉工程情况、设计意图、技术要求、质量标准和施工方法等
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